{"id":1907,"date":"2009-09-10T17:21:00","date_gmt":"2009-09-10T16:21:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1907"},"modified":"2020-05-27T17:44:17","modified_gmt":"2020-05-27T16:44:17","slug":"la-subrogacion-del-conyuge-superstite-en-el-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-subrogacion-del-conyuge-superstite-en-el-arrendamiento\/","title":{"rendered":"La subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite en el arrendamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Sentencia de la Sala 1.\u00aa del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2009, con un cambio de criterio doctrinal, viene a clarificar y aclarar las dudas que exist\u00edan con anterioridad, con referencia al alcance del art\u00edculo 16 de la vigente LAU de 1994, en lo relativo a la subrogaci\u00f3n por causa de muerte del c\u00f3nyuge titular del contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad al 9-5-1985.<\/p>\n\n\n\n

a Sentencia, en definitiva, deja sentado que al fallecimiento del titular arrendatario o primer subrogado de un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con anterioridad al 9-5-1985, si su c\u00f3nyuge no notifica dentro del plazo de tres meses desde la fecha del fallecimiento y por escrito a la propiedad su deseo de subrogarse en la posici\u00f3n del arrendatario fallecido, esto es motivo de resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento de un requisito esencial requerido por la LAU para tener derecho a subrogarse. <\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n es importante, e interesante el razonamiento expuesto por la ponente, ya que en definitiva \u201cDeclara como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los c\u00f3nyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos urbanos en lo relativo a la subrogaci\u00f3n por causa de muerte del c\u00f3nyuge titular del arrendamiento\u201d Lo cual, en base a las siguientes razones:\u00a0<\/p>\n\n\n\n

  1. \u00aa Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos, por lo cual las posiciones contractuales de cada uno de los c\u00f3nyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, adem\u00e1s, se trata de derechos personales.\u00a0<\/li>
  2. \u00aa El derecho a subrogaci\u00f3n por causa de muerte forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del r\u00e9gimen de bienes que ostente el titular de la posici\u00f3n de arrendatario, y\u00a0<\/li>
  3. \u00aa La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo con la posici\u00f3n del arrendatario es la que est\u00e1 determinada en la legislaci\u00f3n especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos en el art\u00edculo 16 LAU, aplicable en este caso en virtud de lo dispuesto en la DT 2,B LAU. Por tanto, al no haberse subrogado la viuda del arrendatario en el periodo establecido en el art\u00edculo 16 LAU, aplicable en virtud de lo dispuesto en la DT 2,B LAU, procede declarar la inexistencia de subrogaci\u00f3n y, por tanto, la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento.\u00a0<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Sentado lo anterior y teniendo en cuenta las diferentes normativas que conforme a la vigente LAU 1994 son de aplicaci\u00f3n a los contratos de arrendamiento de vivienda seg\u00fan la fecha de celebraci\u00f3n del contrato, debemos considerar los siguientes supuestos: <\/p>\n\n\n\n

    A) Contratos de vivienda celebrados con anterioridad al 9-5-1985. <\/h4>\n\n\n\n

    Normativa aplicable<\/strong> DT 2.\u00aaB) y art\u00edculo 16 de la LAU 1994\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    En caso de muerte del titular o primer subrogado, puede subrogarse su c\u00f3nyuge o persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en an\u00e1loga relaci\u00f3n de afectividad a la de c\u00f3nyuge, con independencia de su orientaci\u00f3n sexual, y hasta su fallecimiento<\/em>, siempre que re\u00fana el requisito y plazo de convivencia requeridos y notifique por escrito al arrendador la muerte del arrendatario y su derecho a subrogarse, dentro del plazo m\u00e1ximo de tres meses desde la fecha de la defunci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Es en todo caso necesario, pues, con independencia de que el contrato se hubiere celebrado estando ya casado el titular, o que se hubiera suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 14\/1975, de 2 de mayo (BOE n.\u00ba 107\/1975, de 5-5-1975), sobre reforma de determinados art\u00edculos del C\u00f3digo Civil y del C\u00f3digo de Comercio sobre la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la mujer casada y los derechos y deberes de los c\u00f3nyuges, realizar la preceptiva notificaci\u00f3n dentro del plazo de tres meses a fin de evitar que el contrato quede extinguido.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    B) Contratos de vivienda celebrados entre el 9-5-1985 y el 31-12-1994 <\/h4>\n\n\n\n

    Respecto a los contratos celebrados entre dichas fechas, hemos de distinguir tres supuestos: <\/p>\n\n\n\n

    B1)Pactados con sujeci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa<\/strong> (que no hay que identificar con los de duraci\u00f3n indefinida o pactada por meses)\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    Normativa aplicable<\/strong>: DT 1.\u00aa,1 LAU 1994, que remite, sin ninguna modificaci\u00f3n, a lo dispuesto sobre el particular en el TR 64, art\u00edculos 58 y 59.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    En caso de fallecimiento del titular o primer subrogado, el c\u00f3nyuge puede subrogarse y por mientras viva<\/em> si existe convivencia, con la obligaci\u00f3n de notificar la defunci\u00f3n dentro del plazo de noventa d\u00edas a contar desde la defunci\u00f3n<\/em>, pero la falta de notificaci\u00f3n no es causa de extinci\u00f3n del contrato, que solo se extinguir\u00e1 si pasado dicho plazo el arrendador requiere a los ocupantes de la vivienda para que le comuniquen la subrogaci\u00f3n del beneficiario con la advertencia de que transcurridos treinta d\u00edas sin recibir est\u00e1 \u00faltima notificaci\u00f3n, tendr\u00e1 lugar la resoluci\u00f3n del contrato.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    B2)Pactados a plazo y durante la vigencia del plazo contractual.<\/strong>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    Normativa aplicable<\/strong>: art\u00edculo 9 Real Decreto Ley 2\/1985, de 30 de abril, DT 1.\u00aa,1 LAU 1994, que remite a los art\u00edculos 58 y 59 del TR 64.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    En caso de fallecimiento del titular o primer subrogado, no habiendo llegado la fecha de finalizaci\u00f3n del plazo pactado (evidentemente, son una especie a extinguir, ya que en la actualidad y seg\u00fan la fecha en que se suscribieron deber\u00edan haberse pactado por mas de catorce a\u00f1os), todos los requisitos son exactamente iguales que en el caso anterior, pero con la diferencia sustancial que el c\u00f3nyuge subrogado no disfrutar\u00e1 de dicho derecho de por vida, sino solo hasta la fecha de finalizaci\u00f3n del contrato.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    3)Pactados a plazo, vencido el plazo y hall\u00e1ndose<\/strong>, por tanto, el contrato reconducido.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    Normativa aplicable<\/strong>: DT 1.\u00aa,1 y art\u00edculo 16, ambos de la LAU 1994\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    En caso de fallecimiento del titular o primer subrogado, el c\u00f3nyuge o pareja que re\u00fana el requisito y plazo de convivencia fijados en el art\u00edculo 16 LAU 1994 podr\u00e1 subrogarse, pero para que sea v\u00e1lida la subrogaci\u00f3n deber\u00e1 realizar la notificaci\u00f3n al arrendador de la muerte del arrendatario y de su derecho a subrogaci\u00f3n dentro del plazo de tres meses a partir de la defunci\u00f3n del mismo, y la duraci\u00f3n de su derecho ser\u00e1 por mientras el arrendador no realice el requerimiento denunciando la t\u00e1cita reconducci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    C) Contratos de vivienda celebrados a partir del 1-1-1995 <\/h4>\n\n\n\n

    Normativa aplicable<\/strong>: art\u00edculo 16 LAU 1994\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    En caso de fallecimiento del titular arrendatario, puede subrogarse el c\u00f3nyuge o pareja que re\u00fana el requisito y plazo de convivencia establecidos en el art\u00edculo 16 LAU 1994, pero con la obligaci\u00f3n de notificar por escrito la defunci\u00f3n y su derecho a subrogarse dentro del plazo de tres meses a partir de la fecha del fallecimiento, siendo la falta de dicha notificaci\u00f3n motivo de resoluci\u00f3n del contrato. El derecho a la subrogaci\u00f3n ser\u00e1 hasta la fecha de extinci\u00f3n del contrato. <\/p>\n\n\n\n

    Para estos contratos existe controversia respecto a la posibilidad de que, si fallece el subrogado antes de la finalizaci\u00f3n del contrato, cabe una segunda subrogaci\u00f3n. En mi opini\u00f3n, como la LAU 1994 no lo autoriza, a la muerte del primer y \u00fanico subrogado a quien la LAU concede dicho derecho, no cabe considerar la posibilidad de una nueva y segunda subrogaci\u00f3n, no prevista legalmente. <\/p>\n\n\n\n

    Finalmente, solo cabe rese\u00f1ar que, para los contratos suscritos por m\u00e1s de cinco a\u00f1os, es v\u00e1lido pactar que no haya derecho a subrogaci\u00f3n en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros a\u00f1os de duraci\u00f3n del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco a\u00f1os cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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