{"id":1915,"date":"2009-09-10T18:07:00","date_gmt":"2009-09-10T17:07:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1915"},"modified":"2020-05-27T18:28:55","modified_gmt":"2020-05-27T17:28:55","slug":"la-resolucion-de-los-arrendamientos-anteriores-a-la-vigente-lau-por-la-realizacion-de-obras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-resolucion-de-los-arrendamientos-anteriores-a-la-vigente-lau-por-la-realizacion-de-obras\/","title":{"rendered":"La resoluci\u00f3n de los arrendamientos anteriores a la vigente LAU por la realizaci\u00f3n de obras"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

No cabe duda que hay que entender que se da la causa de resoluci\u00f3n prevista en el n.\u00ba 7 de la LAU texto refundido de 1964 cuando, sin autorizaci\u00f3n del arrendador, el arrendatario lleve a cabo obras en la vivienda arrendada cuando estas son obras fijas o de f\u00e1brica empotradas al suelo o al techo. La jurisprudencia en este sentido es un\u00e1nime.<\/p>\n\n\n\n

a duda puede surgir cuando las obras son de car\u00e1cter mueble y no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro del mismo.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de 14 de abril de 2009 dictada por la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona, reca\u00edda en el recurso de apelaci\u00f3n 548\/2008-D, se ocupa del tema, como consecuencia de una demanda interpuesta por un arrendador que hab\u00eda sido desestimada por el Juzgado.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia, partiendo de que el inquilino hab\u00eda llevado a cabo sin consentimiento de la propiedad obras consistentes en la eliminaci\u00f3n de tabiques y colocaci\u00f3n de otros nuevos, el cierre de la puerta de acceso a la terraza comunitaria mediante bloque vibroprensado rematado por impermeabilizante, m\u00e1s revestimiento de acabado mediante la colocaci\u00f3n de una semipuerta en la valla o murete de obra que separa ambas terrazas, llega a la conclusi\u00f3n de que dicha obra no puede calificarse como obra de conservaci\u00f3n, sino por el contrario, de obra de adaptaci\u00f3n o modificaci\u00f3n, en cuanto ha supuesto una innovaci\u00f3n no requerida para la adecuada conservaci\u00f3n, habitabilidad o seguridad del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Y razona para llegar a esta conclusi\u00f3n, entre otras cosas:<\/p>\n\n\n\n

  • El art\u00edculo 114.7.\u00ba del Texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos exige que se trate de obras que modifiquen la configuraci\u00f3n de la vivienda o local de negocio, siendo doctrina reiterada que la configuraci\u00f3n de la vivienda o el local debe ser referida a la forma del recinto comprendido entre las paredes y el techo que limitan ese espacio tanto en sentido vertical como horizontal (sentencias del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1991 y de 20 de junio de 1996; RJA 518\/1991, y 5078\/1996); y que, aunque el concepto de configuraci\u00f3n es circunstancial y contingente, por lo que para su determinaci\u00f3n ha de estarse a las circunstancias que en cada caso concurran, en cualquier caso podr\u00e1 entenderse modificada la configuraci\u00f3n cuando se altere el espacio comprendido en la vivienda o el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminuci\u00f3n, o provocando una variaci\u00f3n sustancial en su distribuci\u00f3n, sin que quepa entender que modifiquen la configuraci\u00f3n de la vivienda o el local \u00fanicamente aquellas obras que son de mera sustituci\u00f3n de un elemento por otro ya existente en el local o vivienda, cuya configuraci\u00f3n no se altera (STS 14-12-1990; RJA 10069\/1990).<\/li>
  • En este caso, con la eliminaci\u00f3n de tabiques y la colocaci\u00f3n de nuevos tabiques, el cierre de la puerta de acceso a la terraza comunitaria, y la apertura de una comunicaci\u00f3n entre la terraza privativa y la comunitaria, se produjo una variaci\u00f3n sustancial de la distribuci\u00f3n de la vivienda, por lo que hubo una modificaci\u00f3n de la configuraci\u00f3n de la vivienda a los efectos de lo previsto en el art\u00edculo 114.7 del Texto refundido 1964.<\/li>
  • Por otro lado, la alteraci\u00f3n afecta a elementos privativos de la vivienda, como son sus tabiques, o sus muros perimetrales, aunque tambi\u00e9n puede afectar a elementos comunes, como son la fachada o el muro de separaci\u00f3n de la terraza comunitaria y la privativa, lo cual es objeto de los autos n.\u00ba 263 del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 39 de Barcelona, promovidos por la Comunidad de Propietarios,\u00a0contra el mismo demandado, no habiendo incompatibilidad entre ambos pleitos, por cuanto un mismo elemento arquitect\u00f3nico puede tener la doble condici\u00f3n de elemento com\u00fan y privativo, dependiendo de su funci\u00f3n, siendo doctrina com\u00fanmente admitida (STS 17-2-1993; RJA 1239\/1993) la que distingue entre el elemento arquitect\u00f3nico, en tanto que aprovechable por el titular del elemento privativo, y ese mismo elemento, en su funci\u00f3n estructural, de elemento de cierre o de cubrici\u00f3n del edificio, que act\u00faa en beneficio com\u00fan, de modo que parece evidente que en cuanto la obra del elemento arquitect\u00f3nico afecta a todos los copropietarios, es a la comunidad de propietarios a la que corresponde promover su reparaci\u00f3n, entendi\u00e9ndose por el contrario que el propietario que tiene el uso exclusivo del elemento es quien debe promover aquellas reparaciones que afectan precisamente al normal uso y conservaci\u00f3n de ese elemento.<\/li>
  • Es cierto que, seg\u00fan doctrina reiterada (SSTS 5-5-1960, 27-10-1961, 11-10-1967, 6-4-1968, 8-6-1974, 14-12-1990 y 30-1-1991), para que el cambio de configuraci\u00f3n alcance trascendencia, a los efectos de la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 114.7 del Texto refundido de 1964, es necesario que las obras que determinen ese cambio de configuraci\u00f3n sean de las llamadas obras fijas o de f\u00e1brica, empotradas al suelo y techo, y practicadas con materiales de construcci\u00f3n, sin que, por el contrario, quepa aplicar este precepto cuando se trate de obras m\u00f3viles, no adheridas a las paredes, suelo, y techos, mediante obras de alba\u00f1iler\u00eda, que son consideradas como obras de car\u00e1cter mueble no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro del mismo. Sin embargo, en este caso la eliminaci\u00f3n de tabiques, y la colocaci\u00f3n de nuevos tabiques, el cierre de la puerta de acceso a la terraza comunitaria mediante bloque vibroprensado, rematado por impermeabilizante, m\u00e1s revestimiento de acabado, y la apertura de una comunicaci\u00f3n entre la terraza privativa y la comunitaria, mediante la colocaci\u00f3n de una semipuerta en la valla o murete de obra que separa ambas terrazas, no puede considerarse como una mera obra mueble, por cuanto se trata, en todos los casos, de obras fijas practicadas con materiales de construcci\u00f3n, con independencia de la mayor o menor facilidad o coste de su retirada, ya que no es necesario que una obra sea ejecutada con hormig\u00f3n armado para que sea considerada como obra fija, bastando con el uso de material de obra para su ejecuci\u00f3n, material que, seg\u00fan resulta de la prueba pericial, se ha usado en este caso para la instalaci\u00f3n de los tabiques, y el cierre del acceso a la terraza, y que ser\u00eda igualmente necesario para la reinstalaci\u00f3n de los tabiques eliminados, o para la reposici\u00f3n del muro de obra de separaci\u00f3n de las terrazas.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Que la autorizaci\u00f3n para realizar obras otorgadas por el arrendador al celebrarse el contrato no tiene vigencia indefinida y para cualquier obra, porque ello supondr\u00eda una renuncia no interesada<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    • Que la autorizaci\u00f3n para realizar obras otorgadas por el arrendador al celebrarse el contrato no tiene vigencia indefinida y para cualquier obra, porque ello supondr\u00eda una renuncia no interesada suficientemente de los cercenados derechos dominicales sobre la finca arrendada.<\/li>
    • Del tenor literal del conjunto org\u00e1nico del contrato de arrendamiento, aparece claramente en el apartado 5.\u00ba del contrato que se autoriz\u00f3 al arrendatario a ejecutar las obras mencionadas en el apartado 1.\u00ba, es decir, las obras de acondicionamiento del piso arrendado, efectuando las instalaciones de agua, luz, gas, sanitarios, cuarto de ba\u00f1o y cocina, y construcci\u00f3n de una escalera que comunique las dos plantas del piso, colocaci\u00f3n de pavimentos, y reparaci\u00f3n de la carpinter\u00eda exterior, pact\u00e1ndose en el apartado 4.\u00ba la renuncia al derecho de resoluci\u00f3n del arrendador, que, en interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica del pacto, en relaci\u00f3n con las dem\u00e1s condiciones especiales, se entiende por raz\u00f3n de las obras de acondicionamiento autorizadas al arrendatario, hasta el 1 de noviembre de 1992, por lo que se hace preciso alcanzar la conclusi\u00f3n interpretativa de que la autorizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento no alcanzaba a otras obras de adaptaci\u00f3n distintas de las descritas en el apartado 1.\u00ba, y tampoco m\u00e1s all\u00e1 del plazo m\u00e1ximo pactado en el apartado 4\u00ba, hasta el 1 de noviembre de 2002.<\/li>
    • Se hace preciso concluir que las obras de adaptaci\u00f3n ejecutadas por el arrendatario lo han sido sin el consentimiento del arrendador, por no ser de las obras autorizadas en el contrato de arrendamiento, y por haberse ejecutado m\u00e1s de veinte a\u00f1os despu\u00e9s de la celebraci\u00f3n del contrato, no pudiendo tener la autorizaci\u00f3n para las obras de adaptaci\u00f3n, seg\u00fan la doctrina expuesta, una vigencia indefinida.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

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