{"id":1936,"date":"2009-09-10T18:42:00","date_gmt":"2009-09-10T17:42:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1936"},"modified":"2020-05-27T18:50:20","modified_gmt":"2020-05-27T17:50:20","slug":"inexistencia-de-plazo-de-notifi-cacion-en-subrogacion-de-local","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/inexistencia-de-plazo-de-notifi-cacion-en-subrogacion-de-local\/","title":{"rendered":"Inexistencia de plazo de notificaci\u00f3n en subrogaci\u00f3n de local por fallecimiento o jubilaci\u00f3n del arrendatario. (Disposici\u00f3n transitoria tercera, apartado 3, lau)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

<\/h4>\n\n\n\n

Publicaci\u00f3n: Base de Datos ELITTE (www.sepin.es)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, 26\/2009, de 29 de enero <\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/441969<\/p>\n\n\n\n

Fundamentos de derecho<\/h2>\n\n\n\n

SEGUNDO. La Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la Ley 2911994, de Arrendamientos Urbanos, establece el r\u00e9gimen normativo aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley, se\u00f1alando que continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma, entre las que se encuentran las relativas a la extinci\u00f3n y subrogaci\u00f3n, disponiendo en el n.\u00b0 3 del apartado B que \u201cLos arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona f\u00edsica se extinguir\u00e1n por su jubilaci\u00f3n o fallecimiento, salvo que se subrogue su c\u00f3nyuge y contin\u00fae la misma actividad desarrollada en el local\u201d. Esta norma, a diferencia de la Transitoria Segunda, para las viviendas, en la que no solo introduce un nuevo r\u00e9gimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, no fija las reglas especiales de procedimiento, ni los efectos que resultan de la falta de notificaci\u00f3n en un plazo determinado, tanto por jubilaci\u00f3n como por fallecimiento del arrendatario, y ello ha dado lugar a un interesante debate doctrinal sobre las consecuencias que su omisi\u00f3n conlleva, que va desde quienes consideran que, al no remitirse la DT 3.\u00aa.B a ninguna norma espec\u00edfica concreta, esto se produce autom\u00e1ticamente, por lo que no es preciso ejercitarla ni se impone la notificaci\u00f3n, hasta quienes entienden que es de aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica, bien el plazo de 90 d\u00edas del art\u00edculo 58.2 de la Ley de 1964 o el del 16.3 de la Ley de 1994 (seg\u00fan el apartado 9 de la DT 2.\u00aa Ley de 1994); bien el de dos meses, al producirse la subrogaci\u00f3n bajo la vigencia de la nueva Ley, aplicando por analog\u00eda lo dispuesto en el articulo 33 de la Ley de 1994, o el de un mes, seg\u00fan el art\u00edculo 32.4; o de quienes consideran que la omisi\u00f3n ir\u00eda contra el principio de la buena fe del art\u00edculo 1256 del C\u00f3digo Civil, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 114.11 de la Ley de 1964 y 35 y 27 de la nueva, o defienden la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen com\u00fan del C\u00f3digo Civil en cuanto a la prescripci\u00f3n, en base a la DA 10.\u00aa, al que se remite. Sin duda esta imprevisi\u00f3n legislativa complica el debate desde el momento en que la normativa anterior se complementa con la nueva mediante la incorporaci\u00f3n de la jubilaci\u00f3n como causa de extinci\u00f3n o subrogaci\u00f3n, que no estaba en el art\u00edculo 60 del Texto de[ 64 referido exclusivamente a la muerte del arrendatario, sobre el que ya se hab\u00eda pronunciado con reiteraci\u00f3n esta Sala en las sentencias de 5 de octubre de 1963 y 12 de mayo de 1971, y de forma indirecta en las de 9 de diciembre de 1964 y 5 de noviembre de 1991, en el sentido que el art\u00edculo 60 no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificaci\u00f3n prevenida, para otros casos, en el articulo 58 de la Ley, y as\u00ed resultaba, incluso, del hecho de que al discutirse en las Cortes la Ley de 11 de junio de 1964 no prosperasen varias enmiendas encaminadas a exigir dicha formalidad, como precisa la Sentencia de 12 de mayo de 1971.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto que este conjunto de sentencias est\u00e1 dictado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 291\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pero el principio de continuidad de las normas de la Ley de 1964, que no hayan sido modificadas en la de 1994, determina que aquello que no estaba, siga sin estarlo ahora en esta suerte de contratos, al no haber quedado afectados por la Disposici\u00f3n Derogatoria \u00danica, y que con independencia de que la notificaci\u00f3n sea necesaria para que el arrendador pueda conocer con qui\u00e9n ha de seguir la relaci\u00f3n arrendaticia y valorar su ajuste a la legalidad, permiti\u00e9ndole el ejercicio de las acciones de todo tipo frente a quienes lo ocultan y le impiden la recuperaci\u00f3n del local, nunca ser\u00e1n estas las resolutorias de la relaci\u00f3n arrendaticia si el cambio de titularidad del antiguo por el nuevo arrendatario se produce en la forma que la Ley permite, puesto que ni la Transitoria la impone, ni lo hace la del 1964, ni tampoco ello es posible a partir de una reinterpretaci\u00f3n de la doctrina de esta Sala bajo la consideraci\u00f3n de que la nueva Ley establece un nuevo estatuto normativo para esta suerte de contratos, incluido el efecto resolutorio, convirtiendo en ilegal lo que no lo era para el mismo hecho y los mismos contratos, puesto que no implica incumplimiento de ninguna de las obligaciones propias del arrendatario, y como tal no tiene encaje en el articulo 11.4 de la LAU de 1964, al no ser tampoco de aplicaci\u00f3n las previsiones sobre notificaci\u00f3n de las subrogaciones contenidas en el art\u00edculo 58.4 para las viviendas, norma que tiene desde luego una raz\u00f3n de vigencia que es completamente diferente de las que regulan los locales de negocio, dado el distinto r\u00e9gimen jur\u00eddico y econ\u00f3mico que resulta de unos y otros arrendamientos, y que ha impedido y sigue impidiendo para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, trasladar obligaciones de uno a otro a partir de una interpretaci\u00f3n extensiva o anal\u00f3gica de las mismas, cuyo incumplimiento d\u00e9 lugar a la resoluci\u00f3n del arriendo por una causa que no tiene efectos constitutivos de la transmisi\u00f3n ni tiene cabida en un sistema tasado, como es el de la Ley de 1964, a diferencia de lo que sucede en la de 1994, en la que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato, por cualquiera de las partes, da derecho a quien hubiere cumplido a instar la resoluci\u00f3n contractual conforme al articulo 1124 CC (art\u00edculo 26).<\/p>\n\n\n\n

COMENTARIO<\/h2>\n\n\n\n

SP\/DOCT\/3959<\/p>\n\n\n\n

Tenemos la satisfacci\u00f3n de comentar esta reciente Sentencia, que constituye doctrina del Tribunal Supremo, la cual se inclina claramente por la postura que siempre ha mantenido SEPIN, concretamente que el apartado 3 de la disposici\u00f3n transitoria tercera de la LAU, donde se regula la subrogaci\u00f3n del arrendamiento por fallecimiento o jubilaci\u00f3n del arrendatario del local (persona f\u00edsica) no tiene fijado plazo de notificaci\u00f3n y, por lo tanto, conforme con el precepto mencionado, hay que acudir al Texto refundido de 1964, donde en el art\u00edculo 60 tampoco se hacia menci\u00f3n a periodo obligatorio de comunicaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

SEPIN as\u00ed lo entend\u00eda y, como alternativa, indicaba la aplicaci\u00f3n del plazo general del art\u00edculo 1964 del C\u00f3digo Civil, como consecuencia de la remisi\u00f3n que hace al derecho com\u00fan la disposici\u00f3n adicional d\u00e9cima de la misma LAU. Publicamos un comentario al respecto en la revista de noviembre de 2006, con motivo de una Sentencia de jurisprudencia menor, que ahora se ve consolidada por doctrina del propio Tribunal Supremo.<\/p>\n\n\n\n

Lo malo, como ocurre siempre, es que habr\u00e1n sido muchos los arrendatarios que han perdido el local de negocio por aplicar, los tribunales, de forma inadecuada el texto legal, dando como plazo de notificaci\u00f3n un mes, dos o tres, aplicando de forma anal\u00f3gica otros preceptos, que ahora se han confirmado equivocados. Desgraciadamente no se puede hacer nada al respecto, son sentencias firmes y ejecutivas, teniendo en cuenta que el fallo del Supremo solo alcanza al asunto concreto sometido a su jurisdicci\u00f3n, aunque desde luego s\u00ed obliga a los tribunales inferiores a contar con esta doctrina a partir de este momento.<\/p>\n\n\n\n

En este mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en nueva Sentencia de 10 de junio de 2009 (SP\/ SENT\/465371).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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