{"id":1950,"date":"2009-12-10T19:00:00","date_gmt":"2009-12-10T18:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1950"},"modified":"2020-05-27T19:02:06","modified_gmt":"2020-05-27T18:02:06","slug":"la-subrogacion-en-los-contratos-de-arrendamiento-urbano-implica-una-mera-sustitucion-de-la-persona-del-arrendatario-pero-todos-sus-derechos-y-obligaciones-siguen-inalterables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-subrogacion-en-los-contratos-de-arrendamiento-urbano-implica-una-mera-sustitucion-de-la-persona-del-arrendatario-pero-todos-sus-derechos-y-obligaciones-siguen-inalterables\/","title":{"rendered":"La subrogaci\u00f3n en los contratos de arrendamiento urbano implica una mera sustituci\u00f3n de la persona del arrendatario pero todos sus derechos y obligaciones siguen inalterables"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

SENTENCIA de 10 de septiembre de 2008 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 4.\u00aa)<\/span><\/h2>\n\n\n\n

El titular arrendaticio de la vivienda de que se trata comunic\u00f3 a la propiedad en julio de 2005 que dejaba el piso arrendado en el que hasta entonces habitaba con su esposa. En cumplimiento de lo que dispone el art\u00edculo 12 de la LAU, la propiedad remiti\u00f3 burofax a la esposa el 15 de noviembre de 2005 para que manifestara si quer\u00eda subrogarse en el arrendamiento, con la advertencia de que deb\u00eda abonar las rentas pendientes desde agosto de 2005. A lo que contest\u00f3 dicha se\u00f1ora que deseaba continuar en el uso de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

La propiedad ejercit\u00f3 contra la subrogada la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago y de reclamaci\u00f3n de las rentas adeudadas<\/strong> m\u00e1s las que se devenguen durante el proceso.<\/p>\n\n\n\n

El Juzgado estim\u00f3 la demanda con imposici\u00f3n de costas a la demandada.<\/p>\n\n\n\n

Contra dicha Sentencia interpuso la demandada recurso de apelaci\u00f3n alegando b\u00e1sicamente que no se subrog\u00f3 hasta el 24 de noviembre de 2005 y que hasta entonces la cualidad de arrendatario la ostentaba su marido, as\u00ed como otras circunstancias (que el mes de agosto estaba pagado y que el 15 de noviembre de 2006 entreg\u00f3 las llaves en el Juzgado) que no afectan al fondo jur\u00eddico de la cuesti\u00f3n, sino meramente, como dice la Sentencia que comentamos, a la mera cuantificaci\u00f3n de cantidades.<\/p>\n\n\n\n

Queda, por tanto, reducido el debate a la cuesti\u00f3n de \u201csi la arrendadora puede dirigirse frente a la subrogada por rentas o gastos o suministros anteriores al momento de la subrogaci\u00f3n\u201d, que resuelve afirmativamente la Audiencia Provincial de Barcelona en la mencionada Sentencia de 10 de septiembre de 2008, que, en lo esencial, confirma la apelada.<\/p>\n\n\n\n

Razona dicha Sentencia que \u201cel art\u00edculo 12 de la LAU consagra una forma o modalidad de subrogaci\u00f3n en virtud de la cual la posici\u00f3n del arrendatario se desplaza del inicial sujeto que suscribi\u00f3 el contrato a otra persona, ligada por determinada relaci\u00f3n familiar, en virtud de una disposici\u00f3n legal que impone la subrogaci\u00f3n al arrendador y una manifestaci\u00f3n de voluntad del hasta entonces tercero (el c\u00f3nyuge)\u201d. Y si esto ocurre, \u201cel \u00fanico cambio que se produce en la relaci\u00f3n arrendaticia es \u00e9se, la sustituci\u00f3n de la persona del arrendatario, pero en lo dem\u00e1s la relaci\u00f3n sigue siendo la misma manteni\u00e9ndose todos los par\u00e1metros del arrendamiento<\/span>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Seguidamente hace la Sentencia unas consideraciones que, aunque no est\u00e1n relacionadas directamente con la cuesti\u00f3n litigiosa (y quiz\u00e1 por eso con mayor raz\u00f3n), resultan plenamente esclarecedoras y de evidente inter\u00e9s para los administradores de fincas y dem\u00e1s interesados en cuestiones inmobiliarias, concluyendo que:<\/p>\n\n\n\n

a) Si ha habido una previa enervaci\u00f3n, el subrogado no puede enervar nuevamente.<\/p>\n\n\n\n

b) Si hay una no ocupaci\u00f3n, se suman los tiempos de la misma.<\/p>\n\n\n\n

c) No puede modificarse la duraci\u00f3n indefinida, por ejemplo, del contrato.<\/p>\n\n\n\n

d) No puede incrementarse renta. e) Si hay una situaci\u00f3n de impago, \u00e9sta se traslada al nuevo subrogado, asumiendo la deuda, sin perjuicio de su probable derecho a repetir contra el arrendatario anterior.<\/p>\n\n\n\n

Todos estos comentarios y consideraciones que la Sentencia refiere a la subrogaci\u00f3n legal prevista en el art\u00edculo 12 de la LAU, es indudable que son tambi\u00e9n de aplicaci\u00f3n a los supuestos mucho m\u00e1s corrientes de subrogaci\u00f3n por defunci\u00f3n del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Si hay una situaci\u00f3n de impago, \u00e9sta se traslada al nuevo subrogado, asumiendo la deuda, sin perjuicio de su probable derecho a repetir contra el arrendatario anterior<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Los art\u00edculos 58 y 59 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, al regular las subrogaciones mortis causa<\/strong><\/em> de los arrendamientos de vivienda, as\u00ed como el art\u00edculo 60 de la propia Ley en referencia a los locales de negocio ya expresa que \u201cpodr\u00e1n subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento<\/span>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El  art\u00edculo 16 de la vigente Ley arrendaticia de 1994 regula la posibilidad de subrogaci\u00f3n en el contrato de arrendamiento de vivienda a favor de los familiares y con sujeci\u00f3n a las condiciones o requisitos que determina. No se recoge aquel p\u00e1rrafo en que se hace constar que la subrogaci\u00f3n se refiere tambi\u00e9n a las obligaciones del arrendamiento, pero es evidente que esta es tambi\u00e9n la intenci\u00f3n del legislador cuando en el apartado 3 declara que, si en el plazo de tres meses nadie ha notificado al arrendador su voluntad de subrogarse, todos los posibles sucesores del arrendamiento quedar\u00e1n solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses; y en el mismo sentido dispone que, si el arrendador recibiera varias notificaciones cuyos remi- tentes sostengan su condici\u00f3n de beneficiarios de la subrogaci\u00f3n, podr\u00e1 considerarles deudores solidarios de las obligaciones del arrendatario mientras mantengan tal pretensi\u00f3n. El art\u00edculo 33 de la propia Ley arrendaticia de 1994 especifica que la subrogaci\u00f3n es \u201cen los derechos y obligaciones del arrendatario<\/span>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Puede, por tanto, afirmarse que aquellas obligaciones derivadas de la continuaci\u00f3n del arrendamiento por parte del c\u00f3nyuge al amparo del art\u00edculo 12 de la vigente Ley de arrendamientos urbanos que recoge la Sentencia comentada son asimismo aplicables y exigibles en los dem\u00e1s supuestos de subrogaci\u00f3n arrendaticia, incluida la obligaci\u00f3n del subrogado de abonar la totalidad de las rentas adeudadas por raz\u00f3n del arrendamiento, aunque correspondiesen a per\u00edodos anteriores a la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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