{"id":1981,"date":"2009-12-10T19:44:54","date_gmt":"2009-12-10T18:44:54","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1981"},"modified":"2020-05-27T19:54:06","modified_gmt":"2020-05-27T18:54:06","slug":"inconvenientes-de-la-ausencia-de-personalidad-juridica-en-las-comunidades-de-propietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/inconvenientes-de-la-ausencia-de-personalidad-juridica-en-las-comunidades-de-propietarios\/","title":{"rendered":"Inconvenientes de la ausencia de personalidad jur\u00eddica en las comunidades de propietarios"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es claro que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jur\u00eddica, lo que, sin embargo, origina numerosos problemas para ella misma a la hora de contratar, por ejemplo, ya que lo hace por ellas el Presidente de la comunidad, pero tambi\u00e9n para los terceros, ya que al carecer de personalidad jur\u00eddica resulta que no puede ser objeto de embargos, ni de anotaciones preventivas en el Registro de la propiedad, como veremos. Pero, adem\u00e1s, esta afirmaci\u00f3n parece resuelta ante las modificaciones producidas en la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola tales como el art. 6.1.5.\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando reconoce capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad jur\u00eddica; el derogado \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 11 del Reglamento Hipotecario por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.\u00aa) de 31 de enero de 2001 por entender que vulneraba el requisito de la personalidad jur\u00eddica; el segundo p\u00e1rrafo del art. 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre entidades sin personalidad jur\u00eddica donde se cita las Comunidades de Propiedad Horizontal, y el art. 7.3 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial relativo a la defensa de los intereses de los grupos colectivos.<\/p>\n\n\n\n

Esta negativa a admitir la personalidad jur\u00eddica de las comunidades tambi\u00e9n ha sido refrendada por la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en varias Resoluciones, la m\u00e1s reciente la de 3 de Marzo de 2008, en la que se\u00f1ala que \u201chay determinados aspectos cuyo lenguaje recuerda al de las personas jur\u00eddicas. As\u00ed, hay \u201c\u00f3rganos de gobierno\u201d (art. 13.1 LPH), el Presidente es el representante legal de la Comunidad (art. 13.3 LPH), la Comunidad responder\u00e1 de sus deudas (art. 22 LPH), hay cr\u00e9ditos a favor de la Comunidad [art. 9.1 e) LPH], le corresponde la titularidad del fondo de reserva [art. 9.1 f) LPH], etc; adem\u00e1s, nos encontramos con habituales situaciones en las que la Comunidad tiene empleados (conserjes, etc.), abona n\u00f3minas, paga la Seguridad Social por ellos, practica retenciones fiscales a los mismos, arrienda partes comunes y repercute IVA (p. ej. cartel publicitario en azotea, etc.). No obstante estas apariencias, es doctrina com\u00fan la de entender que no tiene personalidad, hip\u00f3tesis que se baraj\u00f3 en la tramitaci\u00f3n parlamentaria de la Ley de 21 de julio de 1960 pero se consider\u00f3 que no proced\u00eda tal reconocimiento.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Estas comunidades carecen de personalidad jur\u00eddica, pero, sin embargo, van a ser tributarias de personalidad procesal: para facilitar su actuaci\u00f3n en el proceso se utilizar\u00e1 la abstracci\u00f3n de atribuir a su presidente la facultad ex lege de representar a la comunidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Pese a ello, cierto es que, como se\u00f1ala Badenes Carpio1<\/sup> en algunos supuestos parece que el legislador quiso otorgar personalidad jur\u00eddica a las comunidades, ya que en unos casos, estas, unas veces son titulares de derechos de cr\u00e9dito, como ocurre en el supuesto contemplado en el p\u00e1rrafo 2\u00ba de la regla 5\u00aa del art. 9 LPH, que, como se sabe, establece que son cr\u00e9ditos preferentes a favor de la comunidad los debidos por cada uno de los propietarios para contribuir, con arreglo a su cuota de participaci\u00f3n, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble; que en otras es deudora, tal como especifica la meritada regla 5\u00aa del art. 9 LPH respecto de los \u00abtributos, cargas y responsabilidades\u00bb que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n; y tambi\u00e9n, en algunos casos, titular de derechos reales, como se\u00f1ala el art. 9 regla 3\u00aa LPH que, como tambi\u00e9n se sabe, obliga a cada uno de los propietarios a permitir en su piso o local las servidumbres que sean imprescindibles para la creaci\u00f3n de servicios comunes de inter\u00e9s general.<\/p>\n\n\n\n

Pero en definitiva, estas comunidades carecen de personalidad jur\u00eddica, pero, sin embargo, van a ser tributarias de personalidad procesal:para facilitar su actuaci\u00f3n en el proceso se utilizar\u00e1 la abstracci\u00f3n (y quiz\u00e1s la ficci\u00f3n) de atribuir a su presidente la facultad ex lege de representar a la comunidad. En efecto espec\u00edficamente el art. 6.1-5\u00ba LEC reconoce personalidad procesal y capacidad para ser parte a \u201clas entidades sin personalidad jur\u00eddica a las que la Ley reconozca capacidad para ser parte\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta ausencia de personalidad jur\u00eddica conlleva que las comunidades tengan muchos problemas en el tr\u00e1fico jur\u00eddico. As\u00ed, la Resoluci\u00f3n de 25 de mayo de 2005 se plantea la inscripci\u00f3n de una compra de una finca r\u00fastica por una Comunidad en PH; la DG considera que la \u201ccomunidad de propietarios carece de personalidad jur\u00eddica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos \u2013como en la anotaci\u00f3n preventiva en materias en que la Comunidad tiene reconocida capacidad procesal\u2013 tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien, y por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripci\u00f3n correspondiente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, surgieron problemas a la hora de reconocerles la posibilidad de que cuando eran titulares de un derecho de cr\u00e9dito se pudieran efectuar anotaciones de embargo a su favor. Finalmente, la conclusi\u00f3n que se adopta en la Resoluci\u00f3n de la DGRN de fecha 3 de marzo de 2008 es que \u201caunque las Comunidades de Propietarios en PH no tienen personalidad tiene capacidad procesal para ser parte y se puede pedir a favor de la Comunidad las medidas cautelares o de ejecuci\u00f3n que procedan, un ejemplo de las cuales es la anotaci\u00f3n preventiva de embargo sin necesidad de identificar nominativamente a los copropietarios.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n lo reconoce la STS de 31 de Enero de 2001 se\u00f1ala que: \u201cLa cuesti\u00f3n a dirimir se centra en si cabe practicarlas en favor de una comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la cual, seg\u00fan el art\u00edculo 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal reformada por Ley 8\/1999, responde frente a terceros con todos los fondos y cr\u00e9ditos a su favor, y cuyo presidente o administrador, debidamente autorizados por la Junta de propietarios, est\u00e1 legitimado para exigir judicialmente a los comuneros, propietarios de viviendas o locales, el cumplimiento de las obligaciones impuestas por los apartados e) y f) del art\u00edculo 9.1 de esta misma Ley, solicitando el embargo preventivo de bienes del deudor (art\u00edculo 21.1 y 8 de dicha Ley).<\/p>\n\n\n\n

A pesar de ello, estos preceptos no otorgan a estas comunidades de propietarios el car\u00e1cter de personas jur\u00eddicas, como lo demuestra el hecho de que carecen de la posibilidad de adquirir bienes como \u00fanicos titulares, ya que su adquisici\u00f3n vendr\u00eda a integrarse entre los elementos comunes en r\u00e9gimen de copropiedad, de manera que, si no pueden adquirir y poseer bienes, les falta una de las facultades inherentes a cualquier persona jur\u00eddica seg\u00fan el art\u00edculo 38 del C\u00f3digo Civil.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con ello, supone un grave problema para ellas que no puedan adquirir bienes, y que la doctrina de las Audiencias han negado sistem\u00e1ticamente la consideraci\u00f3n de personalidad jur\u00eddica a las comunidades, lo que les ha originado numerosas limitaciones en su actuar en el mundo jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, por ejemplo, el presidente de la comunidad no puede concertar pr\u00e9stamos en una entidad bancaria para, por ejemplo, hacer frente a una obra importante de reforma de la comunidad en la fachada, ya que en este caso los bancos est\u00e1n denegando este tipo de pr\u00e9stamos por los problemas que desde el punto de vista de la legitimaci\u00f3n pasiva tienen las comunidades de vecinos. Es cierto que una Comunidad de Propietarios carece de personalidad jur\u00eddica, ostentando su representaci\u00f3n, en juicio y fuera de \u00e9l, su Presidente (art\u00edculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal), pero tiene capacidad procesal, actuando representada procesalmente por su Presidente (art\u00edculos 6.1.5\u00ba y 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Al carecer de personalidad jur\u00eddica no ostenta un derecho de propiedad sobre los elementos comunes2<\/sup>, que pertenecen en copropiedad a los distintos propietarios (art\u00edculo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n

Como ya hemos se\u00f1alado, tambi\u00e9n, la DGRN ha inadmitido la posibilidad de que la comunidad de propietarios, como tal, pueda acceder al registro de la propiedad como adquirente de bienes inmuebles al carecer de personalidad jur\u00eddica, y as\u00ed lo se\u00f1ala la Resoluci\u00f3n de la DGRN de fecha 25 Mayo 2005, que se\u00f1ala que: \u201c1. Se presente en el Registro escritura por la que una Comunidad de Propietarios en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal adquiere una finca r\u00fastica. La Registradora deniega la inscripci\u00f3n por los defectos de carecer dicha comunidad de personalidad jur\u00eddica y por no acreditarse debidamente la representaci\u00f3n del Presidente de la comunidad, que es quien comparece para adquirir.<\/p>\n\n\n\n

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser mantenido. Como ha dicho ya este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jur\u00eddica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos -como la anotaci\u00f3n preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripci\u00f3n correspondiente.\u201d En la misma l\u00ednea se manifest\u00f3 la Resoluci\u00f3n de la DGRN de fecha 23 de Junio de 2001 que apunta que \u201ctampoco es posible practicar la inscripci\u00f3n del inmueble directamente a favor de la comunidad de propietarios con indicaci\u00f3n de su afectaci\u00f3n por destino, ya que carece de personalidad jur\u00eddica, pues el ordenamiento vigente solo le reconoce capacidad procesal y de gesti\u00f3n.\u201d3<\/sup><\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, las comunidades pueden ser titulares de una cuenta bancaria, pero no pueden ni comprar un bien inmueble, ni comprar una plaza de garaje, ni adjudicarse el piso de un moroso en una subasta judicial, e incluso, al no tener de autonom\u00eda y patrimonio propio no puede suscribir un dep\u00f3sito en entidad bancaria si quisiera dar rendimiento a sus fondos.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, apunta Fernando Pantale\u00f3n4 <\/sup>que la atribuci\u00f3n de la personalidad jur\u00eddica tiene trascendencia erga omnes<\/em><\/strong>, ya que no se circunscribe a la esfera interna de los constituyentes del nuevo ente, sino que afecta principalmente a los terceros, al tr\u00e1fico jur\u00eddico, al orden social en definitiva. Lo que, unido a la categ\u00f3rica formulaci\u00f3n del art. 35.2.\u00ba del C\u00f3digo Civil, impone la premisa de que para que la sociedad civil tenga personalidad jur\u00eddica es preciso que una norma legal formulada en t\u00e9rminos positivos se la conceda. Con ello, solo una reforma de la regulaci\u00f3n de la Propiedad Horizontal que atribuyera personalidad jur\u00eddica a las comunidades de forma expresa podr\u00eda resolver la actual situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Pero,5<\/sup> como principal problema de lo que tratamos, el Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Fincas de Barcelona considera que la restricci\u00f3n del cr\u00e9dito a las comunidades de propietarios por parte de las entidades financieras dificulta la obtenci\u00f3n de fondos para abordar la rehabilitaci\u00f3n de los edificios. Estos profesionales detectan una disminuci\u00f3n en el n\u00famero de obras de rehabilitaci\u00f3n e, incluso, de la solicitud de presupuestos por parte de las comunidades en estos primeros meses del a\u00f1o, per\u00edodo en el cual se suelen celebrar las juntas ordinarias de las comunidades de propietarios. A pesar de que el departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat concede subvenciones para la rehabilitaci\u00f3n, los anticipos y pagos parciales no cubren la totalidad de las ayudas hasta pasados unos meses, una vez ha finalizado la obra, lo cual obliga a las comunidades a hacer frente a un presupuesto que en muchas ocasiones supera su disponibilidad, especialmente en un momento de crisis econ\u00f3mica. El Col\u2022legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida ha planteado a la ministra de la Vivienda, Beatriz Corredor, as\u00ed como al departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat, la conveniencia de otorgar personalidad jur\u00eddica a las comunidades de propietarios de manera que sea posible la obtenci\u00f3n de cr\u00e9ditos de las instituciones financieras. Hasta la fecha, al margen de alguna peque\u00f1a excepci\u00f3n, s\u00f3lo se conceden estos cr\u00e9ditos a t\u00edtulo personal a alg\u00fan miembro de la comunidad que presenta la solvencia y los avales correspondientes, pero no a las comunidades de propietarios como tales.<\/p>\n\n\n\n

Notas:<\/p>\n\n\n\n

1. La representaci\u00f3n de la propiedad horizontal. Juan Manuel Badenas Carpio. Profesor Titular de Derecho Civil en la Universitat Jaume I de Castell\u00f3n. Actualidad Civil, Secci\u00f3n Doctrina, 1998, Ref. VIII, p\u00e1g. 155, tomo 1, Editorial LA LEY<\/p>\n\n\n\n

2. Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n 21\u00aa, Sentencia de 24 Mar. 2009, rec. 147\/2007.<\/p>\n\n\n\n

3. Tambi\u00e9n debe confirmarse la calificaci\u00f3n del Registrador en la que afirma no poderse realizar la inscripci\u00f3n del local a favor de la Comunidad de Propietarios, ya que la misma carece de personalidad jur\u00eddica, y, por tanto no cabe que ostente la titularidad registral.<\/p>\n\n\n\n

4. La personalidad jur\u00eddica de las sociedades civiles. Contra la resoluci\u00f3n de la DGRN de 31 de marzo de 1997. Por Fernando Pantale\u00f3n. Catedr\u00e1tico de Derecho Civil. Universidad Carlos III de Madrid Diario La Ley, Secci\u00f3n Doctrina, 1997, Ref. D- 232, tomo 4, Editorial LA LEY.<\/p>\n\n\n\n

5. Inmodiario de 31 de Marzo de 2009.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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