{"id":1990,"date":"2009-09-10T20:03:37","date_gmt":"2009-09-10T19:03:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1990"},"modified":"2020-05-27T20:04:23","modified_gmt":"2020-05-27T19:04:23","slug":"el-consentimiento-tacito-o-presunto-del-articulo-553-36-3-ccc-en-las-obras-en-elementos-comunes-no-expresamente-autorizadas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-consentimiento-tacito-o-presunto-del-articulo-553-36-3-ccc-en-las-obras-en-elementos-comunes-no-expresamente-autorizadas\/","title":{"rendered":"El consentimiento t\u00e1cito o presunto del art\u00edculo 553.36.3 CCC en las obras en elementos comunes, no expresamente autorizadas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Conforme al art\u00edculo 563.36 CCC (\u00das i gaudi dels elements privatius<\/em>): \u201c1. Els propietaris d\u2019un element privatiu hi poden fer obres de conservaci\u00f3 i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l\u2019edifici ni alterin la composici\u00f3 o l\u2019aspecte exterior del conjunt [concuerda con el art. 7.1 LPH estatal]. 2. Els propietaris que es proposen de fer obres en llur element privatiu ho han de comunicar pr\u00e8viament al president o presidenta o, si escau, a l\u2019administrador o administradora de la comunitat. Si l\u2019obra comporta l\u2019alteraci\u00f3 d\u2019elements comuns, s\u2019ha d\u2019aprovar d\u2019acord amb la majoria que resulta del que estableix l\u2019article 533.25 [es decir, mayor\u00eda de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, frente a la unanimidad del art. 7 LPH estatal]. 3. La comunitat pot exigir la reposici\u00f3 a l\u2019estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment<\/em>. No obstant aix\u00f2, s\u2019ent\u00e9n que la comunitat ha donat el consentiment si l\u2019exist\u00e8ncia (1) d\u2019obres que no disminueixen la solidesa de l\u2019edifici<\/em> (2) ni comporten l\u2019ocupaci\u00f3 d\u2019elements comuns<\/em> (3) \u00e9s not\u00f2ria<\/em> (4) i la comunitat no ha mostrat oposici\u00f3 en el termini de sis anys des que el van acabar.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Es decir, el propietario puede pues hacer obras de conservaci\u00f3n y de reforma estrictamente \u201cinteriores\u201d si (1) no perjudican a los dem\u00e1s propietarios, (2) no perjudican a la comunidad, (3) no disminuyen la solidez del edificio, y (4) no alteran la composici\u00f3n o el aspecto exterior del conjunto; deben comunicarlo previamente (ya lo dec\u00eda el art. 7 LPH estatal), pero no se establece (ni se establec\u00eda en el precepto estatal) sanci\u00f3n por el incumplimiento de la notificaci\u00f3n, por lo que la norma se revela superflua.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, respecto a los elementos comunes (la LPH alude al \u201cresto del inmueble\u201d) se proh\u00edbe cualquier obra, modificaci\u00f3n o alteraci\u00f3n, y, de hacerse, la comunidad podr\u00e1 exigir su reposici\u00f3n al estado original. No obstante, en la segunda proposici\u00f3n, el precepto tipifica las declaraciones doctrinales y jurisprudenciales sobre el \u201cconsentimiento t\u00e1cito\u201d, que tiene su fundamento en la prohibici\u00f3n del abuso del derecho, la doctrina de los actos propios, la doctrina del retraso desleal, la seguridad en el tr\u00e1fico e incluso el principio de igualdad.<\/p>\n\n\n\n

Efectivamente, a la vista del contenido del art\u00edculo 553 CCC, sin ning\u00fan \u00e1nimo exhaustivo, pueden darse diversas situaciones \u201cabusivas\u201d en relaci\u00f3n con el tema que nos ocupa: La contravenci\u00f3n de actos propios de la comunidad (incluso de los estatutos, que requerir\u00edan unanimidad o contrarios a la normativa PH), o el ejercicio de acciones impugnatorias previstas impeditivas de las obras que tienen por objeto la alteraci\u00f3n o modificaci\u00f3n de elementos comunes, ya ejecutadas o ejecutables en un futuro, cuando se entiende que las mismas no han sido debidamente autorizadas.<\/p>\n\n\n\n

Y esas \u201cconsecuencias\u201d pueden derivar de situaciones, previstas en la Ley, pero a la vez \u201ccaldo de cultivo\u201d en el que se pueden generar \u201cabusos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed en supuestos de innovaciones<\/em> o de alteraci\u00f3n en elementos comunes<\/em> (como la configuraci\u00f3n de la fachada), en principio, cuando se pretenda por un propietario de elemento privativo la realizaci\u00f3n de obras, ya sean de mejora, conservaci\u00f3n o reforma, pero que afecten a elementos comunes, provocando una alteraci\u00f3n en la estructura, solidez, configuraci\u00f3n o aspecto exterior del inmueble, no podr\u00e1 ejecutarlas<\/em>. No obstante, si la comunidad le autorizara, el acuerdo deber\u00eda necesariamente adoptarse con la doble mayor\u00eda reforzada de las cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas. Ahora bien, existiendo situaciones similares \u201cequiparables\u201d (obras an\u00e1logas de otros vecinos como cierres de terraza, o consentidos a otros al haber sido realizadas en elementos comunes a ciencia fachada, esta no mejora en absoluto, suponiendo un acto de emulaci\u00f3n de la comunidad\u2014, lo que infringe los principios de igualdad y seguridad jur\u00eddica, y dota a la acci\u00f3n u oposici\u00f3n del afectado de un fin leg\u00edtimo; o por el transcurso de largo tiempo consintiendo la alteraci\u00f3n), la oposici\u00f3n de la comunidad puede considerarse abusiva, pues en definitiva supone la vulneraci\u00f3n del acto propio: Un propietario lleva a cabo determinadas obras y la comunidad las permite o consiente t\u00e1citamente durante muchos a\u00f1os, sin menoscabo grave para el inmueble, y luego pretende su retirada. Se da relevancia al \u201csilencio\u201d como consentimiento t\u00e1cito (STS 16-10-1992) en relaci\u00f3n con el transcurso del tiempo sin objeci\u00f3n (doctrina del retraso desleal o injustificado: el transcurso pac\u00edfico de largos per\u00edodos de tiempo produce el efecto de tener por renunciado el derecho impugnatorio por razones de seguridad en las relaciones contractuales, la del tr\u00e1fico jur\u00eddico, la prohibici\u00f3n de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe), as\u00ed las SSTS 21-5-1982, 16-10-1992, 11-7-1994, 13-7-1995, etc.<\/p>\n\n\n\n

Aunque en las SSTS 11-4-1995 y 29-6- 2001 se considera que el transcurso del tiempo no puede autom\u00e1ticamente<\/em> considerarse como una suerte de renuncia (que ha de ser expresa) o de abandono del derecho (salvo que hubiere transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n), entiendo que la cuesti\u00f3n, m\u00e1s que en establecer si se puede ejercitar la acci\u00f3n mientras no haya prescrito, consiste en determinar, aunque la acci\u00f3n no est\u00e9 prescrita ni el derecho extinguido, si es posible paralizar el ejercicio del derecho (doctrina de los \u201cactos propios\u201d).<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que cabe plantearse es si esta mayor\u00eda cualificada (doble de cuatro quintas partes) es tambi\u00e9n exigible cuando la alteraci\u00f3n de los elementos comunes que se produce por las obras no tiene la envergadura suficiente como para considerar que afecta a la estructura, a la solidez o a la configuraci\u00f3n exterior del edificio, por ejemplo la instalaci\u00f3n de un aparato individual de aire acondicionado<\/em> en la azotea. Cabr\u00eda entender, atendidos los t\u00e9rminos del precepto, que estos supuestos no se hallan comprendidos en el n\u00fam. 3 del apartado 25 del art\u00edculo 553, pues parece reservarse esta mayor\u00eda cualificada exclusivamente para aquellas obras o innovaciones f\u00edsicas que supongan cualquiera de aquellas espec\u00edficas alteraciones. En este sentido, el n\u00famero 2 del apartado 36 del art\u00edculo 553 CCC, al referirse de forma gen\u00e9rica a aquellas otras obras que realicen los propietarios respecto de sus elementos privativos que comporten la alteraci\u00f3n de elementos comunes, requiere tambi\u00e9n \u2014l\u00f3gicamente\u2014 la aprobaci\u00f3n de la comunidad, y lo hace remiti\u00e9ndose a la mayor\u00eda que resulta de lo establecido en el apartado 25, pero no concretamente a ninguno de sus espec\u00edficos apartados, por lo que, conjugando ambos preceptos, lleva a concluir que la realizaci\u00f3n de obras que afecten a elementos comunes, pero de forma distinta a las contempladas en el n\u00famero 3 del apartado 25, bastar\u00e1 que sean autorizadas mediante acuerdo adoptado por la mayor\u00eda ordinaria del apartado 5, cuya letra e incluye todos aquellos acuerdos que no se contemplan en los apartados 2 y 3; en todo caso, parece conveniente contar con una valoraci\u00f3n t\u00e9cnica sobre la envergadura y entidad de la afectaci\u00f3n o alteraci\u00f3n de los elementos comunes. Si, como regla general, del paso del tiempo desde la realizaci\u00f3n de obras indebidas en elementos comunes, puede derivar en el consentimiento t\u00e1cito de la comunidad y, por ende, suponer la \u201clegalizaci\u00f3n\u201d de las obras, habr\u00e1 que dar contenido a ese \u201clargo per\u00edodo de tiempo\u201d, por razones de seguridad jur\u00eddica, dado que \u2014partiendo de que en todo caso ser\u00e1 inferior al per\u00edodo de prescripci\u00f3n general de quince a\u00f1os en la normativa estatal o diez en Catalu\u00f1a\u2014 existen soluciones de todos los tipos: diez a\u00f1os (STS 23-7-2004), veinte a\u00f1os (STS 16-10-1992), menos de ocho a\u00f1os (STS 5-10-2007), \u201c6\u201d a\u00f1os (curiosamente<\/em>, SAP Madrid 16-10-2007, SP\/ SENT\/146087) m\u00e1s de cuatro a\u00f1os (28-4-1992), entre siete y trece a\u00f1os (STS 5-11-2008, donde se trata un \u201ccerramiento de terrazas\u201d, declar\u00e1ndose que \u201c[…] el consentimiento puede ser t\u00e1cito cuando del comportamiento de las partes resulte impl\u00edcita su aquiescencia a una determinada situaci\u00f3n\u201d, aludiendo a otras SSTS: 26-5-1986, 12- 10-1992, 3-10-1998, etc.). Pero, claro, si el transcurso del tiempo m\u00e1s el \u201csilencio\u201d no suponen una renuncia o un abandono del derecho, habr\u00e1 de existir algo m\u00e1s; considero que, para deducir el consentimiento t\u00e1cito, lo decisivo<\/em> es valorar la situaci\u00f3n de hecho conocida y consentida durante \u201cmucho tiempo\u201d, conforme a las normas de experiencia comunes y a la buena fe, a manera de la apreciaci\u00f3n del retraso desleal o del ejercicio tard\u00edo de un derecho, en tanto que el derecho a exigir la reposici\u00f3n<\/em> va contra la seguridad de las relaciones contractuales y del tr\u00e1fico jur\u00eddico (SSTS 28-4-1986, 16-10-1992, 13-7- 1993, 31-1-2007, 5-10-2007, etc.). La situaci\u00f3n var\u00eda sustancialmente, con el art\u00edculo 553.36.3 CCC, dotando a la apreciaci\u00f3n del consentimiento t\u00e1cito de seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

El apartado 36.3 (del art. 553 CCC) supone una \u201clegalizaci\u00f3n\u201d de la \u201cjurisprudencia\u201d, y as\u00ed, conforme al apartado 3, la comunidad puede exigir la reposici\u00f3n al estado inicial y originario de los elementos comunes por la obra llevada a cabo indebidamente por el copropietario, sin el consentimiento de aquella (SSTS 10- 10-1980, 10-12-1983, 10-12-1984, 21- 5-1986, 26-3-1990, 22-10-1993, 10-4- 1995, 9-5-2002, 13-9-2002, 30-1- 2004, 23-7-2004, 5-11-2008, etc. AP Barcelona Secci\u00f3n 11.\u00aa de 4-1-2001, Secci\u00f3n 1.\u00aa de 26-6-2001, 3-11-2005, 8-3-2006, etc., Secci\u00f3n 13.\u00aa de 10-11- 2006, Secci\u00f3n 12.\u00aa de 29-7-2002), aparte de que, con fundamento en el art\u00edculo 1124 en relaci\u00f3n con el 1101 CC, podr\u00e1 reclamarse la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n\n\n\n

En la referida \u201cjurisprudencia\u201d (sin duda servir\u00e1 de \u201cinterpretativa\u201d, en cuanto antecedente<\/em>, y hasta motivador<\/em> de la norma) ya exist\u00edan sentencias absolutorias, basadas en la existencia de un consentimiento expreso o t\u00e1cito de la comunidad, basado en la notoriedad de la obra mantenida sin oposici\u00f3n durante a\u00f1os o en el respeto al principio de igualdad que proh\u00edbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir justificadas en criterios objetivos y razonables seg\u00fan criterios o juicios de valor generalmente aceptados (as\u00ed las SSTS 26-5-2006, 18-1-2007 y 10-10-2007, etc. y STC 104\/2004, de 28 de junio; 88\/2005, de 18 de abril, etc.); as\u00ed, en la STS 23-10-2008 se declara que es \u201cevidente que la reglamentaci\u00f3n negocial de inter\u00e9s pueda exteriorizarse a trav\u00e9s del comportamiento, existir\u00e1 declaraci\u00f3n de voluntad t\u00e1cita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta que al presuponer el consentimiento por una deducci\u00f3n razonable basada en los usos sociales y del tr\u00e1fico, ha de ser valorada como expresi\u00f3n de voluntad interna\u201d; en definitiva, se trata de los llamados hechos concluyentes, facta concludentia<\/em>, y como tales inequ\u00edvocos que sin ser medio directo de exteriorizaci\u00f3n del interno sentir lo d\u00e9 a conocer sin asomos de duda, de suerte que \u201cel consentimiento puede ser t\u00e1cito cuando del comportamiento de las partes resulta impl\u00edcita su aquiescencia a una determinada situaci\u00f3n (STS 24-5- 1975, y la misma doctrina en la STS 24- 1-1965)\u201d (STS 26-5-1986). \u201c[\u2026] Por las razones expuestas procede deducir que ha existido en el caso de autos un consentimiento t\u00e1cito de todos los propietarios existentes cuando las modificaciones del elemento com\u00fan se efectuaron, deduciendo esta voluntad del asentimiento que supone el haber consentido durante tan largo per\u00edodo de tiempo<\/em> sin haber efectuado impugnaci\u00f3n de clase alguna\u00bb (STS 12-10-1992) [\u2026] \u201c[…] En raz\u00f3n a la remota notoriedad de la existencia de la obra, en los t\u00e9rminos en que especifica el Juzgado en su Fundamento de derecho 2.\u00ba, es claro concluir en que la actuaci\u00f3n de la Comunidad demandada no se ha ajustado a un ejercicio leal, en defensa de los intereses comunitarios, al perseguir ahora despu\u00e9s de 10 a\u00f1os destruir una obra tan antigua […]\u201d (STS de 3 de octubre de 1998). \u201c[…] La Sentencia recurrida ha considerado probado que la demandada llev\u00f3 a cabo en septiembre de 1990 <\/em>unas obras consistentes en el cerramiento del balc\u00f3n de su vivienda, y que desde entonces hasta que en 1998 se decide por la Comunidad efectuar la rehabilitaci\u00f3n de la fachada, no se dice nada sobre la obra referida, present\u00e1ndose los problemas cuando, solicitada una subvenci\u00f3n al Ayuntamiento de Eibar, \u00e9ste la deniega por cuanto no se recab\u00f3 licencia municipal para ejecutar la obra. […] Aunque se han verificado por la demandada obras en la fachada del edificio, la cual, por su naturaleza, constituye uno de sus elementos comunes, para lo cual era requerido el acuerdo un\u00e1nime de los propietarios manifestado en Junta (art\u00edculos 5, 7.1, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), es evidente, en este caso y seg\u00fan la declaraci\u00f3n de hechos probados obrante en la instancia, que ello fue advertido y tolerado por la Comunidad y, por consiguiente, t\u00e1citamente consentido, pues como el consentimiento puede ser t\u00e1cito cuando del comportamiento de las partes resulta impl\u00edcita su aquiescencia a una determinada situaci\u00f3n, como precisan las SSTS de 24 de enero de 1965, 24 de mayo de 1975 y 26 de mayo de 1986, cuya rese\u00f1a se ha efectuado en el p\u00e1rrafo tercero de este fundamento de derecho, al haber aceptado desde su inicio las labores de cerramiento del balc\u00f3n de la vivienda de la demandada y su plasmaci\u00f3n posterior, sin que durante un largo per\u00edodo de tiempo se hubiera verificado impugnaci\u00f3n alguna\u201d; o en la STS 5-10-2007, en la que se declara que \u201cla doctrina jurisprudencial sobre el consentimiento t\u00e1cito de la Comunidad de Propietarios, recogida en la Sentencia de 13 de julio de 1995 y en las posteriores de 19 de diciembre de 2005 y 31 de enero de 2007\u201d, seg\u00fan la cual: \u201cLa realidad del tiempo transcurrido, dieciocho a\u00f1os (en el caso a que se refiere dicha resoluci\u00f3n), sin objeci\u00f3n alguna de la existencia del s\u00f3tano permite traer a colaci\u00f3n determinada doctrina de la Sala en torno a la exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal del acuerdo un\u00e1nime de todos los copropietarios para modificar o alterar los elementos comunes del inmueble, al declararse que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad t\u00e1cita de los copropietarios, cuando mediante actos inequ\u00edvocos se llegue a esta conclusi\u00f3n, doctrina la expresada que se encuentra recogida, entre otras, en las SSTS de 28 de abril de 1986, 28 de abril y 16 de octubre de 1992, y tiene su explicaci\u00f3n en que, en razonamiento de la Sentencia de 16 de octubre de 1992, el transcurso pac\u00edfico de tan largo periodo de tiempo, […], sin formular reclamaci\u00f3n alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio, pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, y del tr\u00e1fico jur\u00eddico, la prohibici\u00f3n de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe, y, asimismo, la doctrina expuesta tiene acogida en la Sentencia de 21 de mayo de 1982, de aplicaci\u00f3n al caso que tratamos, aunque el supuesto f\u00e1ctico se refiere a una reclamaci\u00f3n de cantidad, en cuanto se\u00f1ala \u00abque act\u00faa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicci\u00f3n con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibici\u00f3n de ir contra los actos propios) y, especialmente, infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tard\u00edamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo (retraso desleal), vulnerando, tanto la contradicci\u00f3n con los actos propios, como el retraso desleal, las normas \u00e9ticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que determinan que el derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijur\u00eddico al amparo de la preceptiva contenida en el art\u00edculo 7.1 del C\u00f3digo Civil\u00bb\u201d. O, en fin, la de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la AP Barcelona, de 10-11-2006 (se trataba de un elemento com\u00fan de uso exclusivo), al declarar que \u201cconcurre un consentimiento t\u00e1cito de la comunidad de propietarios, derivado de un comportamiento inequ\u00edvoco por su aquiesciencia a la situaci\u00f3n de hecho existente durante tantos a\u00f1os, m\u00e1s de veinte, sin que actuara en defensa de lo que ahora reclama\u201d. Como afirma la STS de 19 de diciembre de 2005: \u201cEsta doctrina es ratificada por la Sentencia de 13 de julio de 1995, seg\u00fan la cual: \u00abLa realidad del tiempo transcurrido, dieciocho a\u00f1os, sin objeci\u00f3n alguna de la existencia del s\u00f3tano permite traer a colaci\u00f3n determinada doctrina de la Sala en torno a la exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal del acuerdo un\u00e1nime de todos los copropietarios para modificar o alterar los elementos comunes del inmueble, al declararse que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad t\u00e1cita de los copropietarios, cuando mediante actos inequ\u00edvocos se llegue a esta conclusi\u00f3n, doctrina la expresada que se encuentra recogida, entre otras, en las sentencias de 28 de abril de 1986 y 28 de abril y 16 de octubre de 1992), y tiene su explicaci\u00f3n en que, en razonamiento de la Sentencia de 16 de octubre de 1992, el transcurso pac\u00edfico de tan largo per\u00edodo de tiempo, veinte a\u00f1os, sin formular reclamaci\u00f3n alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, y del trafico jur\u00eddico, la prohibici\u00f3n de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe, y, asimismo, la doctrina expuesta tiene acogida en la Sentencia de 21 de mayo de 1982, de aplicaci\u00f3n al caso que tratamos aunque el supuesto f\u00e1ctico se refiere a una reclamaci\u00f3n de cantidad, en cuanto se\u00f1ala \u201cque act\u00faa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicci\u00f3n con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibici\u00f3n de ir contra los actos propios) y, especialmente, infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tard\u00edamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo (retraso desleal), vulnerando, tanto la contradicci\u00f3n con los actos propios, como el retraso desleal, las normas \u00e9ticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que determinan que el derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijur\u00eddico al amparo de la preceptiva contenida en el art\u00edculo 7.1 del C\u00f3digo Civil. […] En base a lo expuesto, hay que entender que hubo un consentimiento t\u00e1cito a las obras que no causan perjuicio estructural a la casa, no siendo defendible ahora que despu\u00e9s del transcurso de un largo per\u00edodo de tiempo se venga a poner de manifiesto que existen unas obras ilegales y no consentidas. Queda, pues, justificada la posesi\u00f3n del subsuelo por la propietaria del local, con lo cual faltando uno de los requisitos configuradores de la acci\u00f3n reivindicatoria del art\u00edculo 348 del C\u00f3digo Civil, cual es el de la detentaci\u00f3n o posesi\u00f3n ileg\u00edtima por el demandado, la acci\u00f3n no puede prosperar.\u00bb\u201d<\/p>\n\n\n\n

No obstante, existen una serie de sentencias que interpretan restrictivamente los presupuestos para que opere el consentimiento t\u00e1cito, como las SSSAP Barcelona de la Secci\u00f3n 1.\u00aa de 21-3-2005 y 6-7-2007, \u00f3 de la Secci\u00f3n 16.\u00aa de 3-6- 2004 \u00f3 17-7-2004.<\/p>\n\n\n\n

Si no obstante concurrir tales requisitos, la comunidad adopta el acuerdo de \u201cexigir la reposici\u00f3n al estado original\u201d, esto supone un acto de emulaci\u00f3n de la comunidad y el acuerdo es impugnable<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Tal doctrina sobre el \u201cconsentimiento t\u00e1cito\u201d se ha traslado, en principio, a la normativa catalana, de forma que para que \u201cse entienda\u201d que existe consentimiento t\u00e1cito de la comunidad (es decir, para que dichas obras, no autorizadas con el acuerdo comunitario correspondiente, queden \u201cdefinitivamente convalidadas por consentimiento t\u00e1cito\u201d, de forma que la comunidad no pueda exigir la reposici\u00f3n al estado original<\/em>, lo que constituir\u00eda un acuerdo impugnable por suponer un abuso de derecho o claramente contrario a un \u201cacto propio\u201d de la comunidad, lo que debe ponerse en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 111.8 CCC. Actes propis. \u201cNing\u00fa no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pr\u00f2pia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significaci\u00f3 inequ\u00edvoca de la qual deriven conseq\u00fc\u00e8ncies jur\u00eddiques incompatibles amb la pretensi\u00f3 actual\u201d; y con el art\u00edculo 111.7 CCC. Bona fe: \u201cEn les relacions jur\u00eddiques privades s\u2019han d\u2019observar sempre les exig\u00e8ncies de la bona fe i de l\u2019honradesa en els tractes\u201d) se exige la concurrencia de los siguientes requisitos<\/em> (de todos):<\/p>\n\n\n\n

  1. Que se trate de obras realizadas en elementos comunes (art. 533.41 CCC en enumeraci\u00f3n abierta), no expresamente autorizadas por la comunidad. El problema podr\u00e1 plantearse cuando en el t\u00edtulo constitutivo o por acuerdo posterior de la junta de propietarios consta la atribuci\u00f3n del uso exclusivo del elemento com\u00fan \u201calterado\u201d con las obras; no obstante, tal atribuci\u00f3n <\/em>no desvirt\u00faa la consideraci\u00f3n de elemento com\u00fan, por lo que la comunidad, en tal supuesto, ostenta legitimaci\u00f3n para exigir la reposici\u00f3n al estado originario.<\/li>
  2. Que las obras no disminuyan la solidez del edificio (es decir, no afecten a la estructura o seguridad; no la afectar\u00edan los aparatos de aire acondicionado por regla general, o las obras de mejora de instalaciones preexistentes, etc.). Debe tratarse de obras trascendentes en relaci\u00f3n con el conjunto de la estructura del inmueble (as\u00ed, la SAP Barcelona, Secci\u00f3n 16.\u00aa de 3-10-2008, aplicando el CCC, excluye las obras de sustituci\u00f3n de otras anteriores, e intrascendentes en s\u00ed en relaci\u00f3n con el conjunto, que ni son visibles desde la v\u00eda p\u00fablica ni desde los restantes pisos, y su incidencia sobre la solidez del edificio es nula). No obstante, la prohibici\u00f3n sobre las concretas obras (no obstante darse los dem\u00e1s requisitos) podr\u00e1 ser leg\u00edtima, dependiendo de la entidad<\/em> de las obras anteriores (por \u00e9l, si era \u201cnotoriamente inferior\u201d) y de la intensidad (grado de ocupaci\u00f3n) de su afectaci\u00f3n a los elementos comunes (as\u00ed, la STS 8-5-2008, SP\/SENT\/ 168509).<\/li>
  3. Que no comporten la ocupaci\u00f3n (posesi\u00f3n, apoderamiento, apropiaci\u00f3n exclusiva y excluyente) de elementos comunes.<\/li>
  4. Que la obra sea notoria (p\u00fablica, manifiesta, visible, evidente); realizada a la vista, ciencia y paciencia de la comunidad, de forma p\u00fablica.<\/li>
  5. Que hayan transcurrido seis a\u00f1os (plazo no previsto en ning\u00fan precepto legal del CCC, y en concreto entre los de caducidad y prescripci\u00f3n de los arts. 121 y 531 CCC) desde que <\/em>terminaron las obras, durante cuyo per\u00edodo, la comunidad no haya mostrado su oposici\u00f3n a las mismas. Las \u201csituaciones\u201d de obras no autorizadas expresamente, durante ese plazo, ser\u00e1n \u201cmeramente\u201d toleradas, sin que supongan la constituci\u00f3n de ning\u00fan derecho a favor del propietario \u201cinfractor\u201d (durante ese tiempo \u201cel conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone gen\u00e9ricamente una declaraci\u00f3n\u201d). Dicha oposici\u00f3n de la comunidad debe realizarse de alguna manera que permita su constancia respecto de la fecha, dentro de los seis a\u00f1os, y el concreto contenido revelador de una inequ\u00edvoca voluntad contraria a las obras efectuadas (denuncias ante el ayuntamiento, notificaciones fehacientes al propietario, acuerdos adoptados en junta), y el plazo no permite otra interpretaci\u00f3n que la literal, como opci\u00f3n del legislador catal\u00e1n (no puede afirmarse que en el plazo de prescripci\u00f3n general de diez a\u00f1os puede ejercitarse la acci\u00f3n por parte de la comunidad, o que si se constata el consentimiento t\u00e1cito \u00e9ste resulta vinculante aunque no hayan transcurrido los diez a\u00f1os): durante el mismo no cabe la aplicaci\u00f3n de la anterior doctrina jurisprudencial sobre los actos propios, el abuso de derecho o la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico, pudiendo la comunidad, en cualquier momento, dentro del mismo, \u201cexigir la reposici\u00f3 al estat originari dels elements comuns alterats\u201d (y, el todo caso, ese dato objetivo ya revela una renuncia, sin que se considere necesaria que deba ser \u201cexpresa\u201d).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Si no obstante concurrir tales requisitos, la comunidad adopta el acuerdo de \u201cexigir la reposici\u00f3n al estado original\u201d, esto supone un acto de emulaci\u00f3n de la comunidad y el acuerdo es impugnable (en todo caso, los acuerdos adoptados o las actuaciones realizadas con abuso de derecho no son acuerdos radicalmente nulos ex art\u00edculo 6.3 CC, sino anulables, v\u00eda su impugnaci\u00f3n en plazo, que es de caducidad, as\u00ed las SSTS 4-4-1984, 17-4-1990, 23-1- 1991, 22-5-1992, 10-3-1997, 17-6-2005, etc.). Y, conforme al art\u00edculo 553.31.1 CCC. \u201cImpugnaci\u00f3n\u201d: \u201cLos acuerdos pueden impugnarse judicialmente […] a) si son contrarios a las leyes, al t\u00edtulo de constituci\u00f3n o a los estatutos o si, dadas las circunstancias (aspecto circunstancial, tambi\u00e9n en el art. 7.2 CC), implican un abuso de derecho<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Son, pues, impugnables los acuerdos que supongan un abuso de derecho. Y el CC define esta instituci\u00f3n jur\u00eddica con claridad, en su art\u00edculo 7.2 CC, conforme al cual \u201cLa Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisi\u00f3n que por la intenci\u00f3n de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los l\u00edmites normales del ejercicio de un derecho, con da\u00f1o para tercero, dar\u00e1 lugar a la correspondiente indemnizaci\u00f3n y a la adopci\u00f3n de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.\u201d (Es lo mismo abuso de derecho que ejercicio antisocial del mismo).<\/p>\n\n\n\n

    Consecuencia del principio de buena fe y en relaci\u00f3n con el mismo, se proclama la proscripci\u00f3n del abuso del derecho \u2014como instituci\u00f3n de equidad\u2014 que, subjetivamente (\u201cintenci\u00f3n de su autor\u201d), supone el ejercicio del derecho, con intenci\u00f3n de da\u00f1ar o sin verdadero inter\u00e9s en ejercitarlo y, objetivamente (\u201cpor su objeto\u201d y por \u201clas circunstancias en que se realice\u201d), como ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines econ\u00f3mico-sociales del mismo. Constituye un remedio extraordinario, en el sentido de que la doctrina no puede invocarse cuando la sanci\u00f3n del exceso est\u00e1 garantizada por un precepto legal (SSTS 18-4-1990, 26-1-1993, 6-4-1994, etc.), siendo en todo caso de aplicaci\u00f3n restrictiva<\/em>, m\u00e1xime cuando es frecuente su invocaci\u00f3n \u201cabusiva\u201d, y el mismo TS declara que \u201cla actuaci\u00f3n abusiva ha de ser tomada y mensurada con exquisito cuidado y mensurando an\u00e1lisis de la conducta procesal abusiva, para no coartar el ejercicio de acciones\u201d (STS 23.10.2003). De ah\u00ed que se exijan como requisitos (SSTS desde la de 14-2-1944 hasta las de 25-11-1960, 10-6-1963, 30-7-1970, 4-7-1973, 2-6-1981, 6-11- 1984, 25-6-1985, 14-2-1986, 21-9- 1987, 12-11-1988, 1-2-1990, 11-5-1990, 2-11-1990, 4-2-1991, 11-5-1991, 20-2- 1992, 5-4-1993, 11-7-1994, 2-12-1994, 13-2-1995, 11-4-1995, 23-5-1995,19- 10-1995, 13-2-1995, 15-3-1996, 20-7- 1996, 6-2-1999, etc.), los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

    1. El uso de un derecho objetivo y externamente legal (acci\u00f3n u omisi\u00f3n, es decir, conducta humana positiva o negativa).<\/li>
    2. El da\u00f1o a un inter\u00e9s no protegido por una espec\u00edfica norma o prerrogativa jur\u00eddica (da\u00f1o a tercero que no est\u00e1 obligado a sufrir o tolerar), da\u00f1o como presupuesto de la obligaci\u00f3n de reparar.<\/li>
    3. La inmoralidad o antisocialidad de ese da\u00f1o, manifestada en un aspecto subjetivo u objetivo (sobrepasa manifiestamente los l\u00edmites normales del ejercicio del derecho: extralimitaci\u00f3n en el ejercicio del derecho, es decir circunstancias objetivas \u2014anormalidad en el ejercicio o contrario a la convivencia\u2014 y subjetivas \u2014voluntad de perjudicar o ausencia de inter\u00e9s leg\u00edtimo, sin provecho para el agente, ausencia de finalidad seria y leg\u00edtima, en definitiva, cuando el derecho se act\u00faa con la intenci\u00f3n de perjudicar o sencillamente sin un fin serio o leg\u00edtimo (as\u00ed las SSTS 23-5- 1984 y 14-2-1986). La jurisprudencia ha venido profundizando en el aspecto subjetivo, se\u00f1alando que en todo caso es el m\u00f3vil y es el fin lo que hay que considerar (considerar la conducta del agente, por qu\u00e9 ha actuado, c\u00f3mo lo ha hecho, si ha obedecido a un motivo leg\u00edtimo).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      De concurrir, conllevan el efecto de la obligaci\u00f3n de reparar el da\u00f1o causado, al amparo del art\u00edculo 1902 CC a trav\u00e9s de: a) la ineficacia del acto abusivo; b) la correspondiente indemnizaci\u00f3n; c) la adopci\u00f3n de medidas judiciales o administrativas que eviten la persistencia en el abuso.<\/p>\n\n\n\n

      No lo es cuando, sin traspasar los l\u00edmites de la equidad y a la buena fe, se pone en marcha el mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribuci\u00f3n que el actor estima corresponderle (SSTS 27-2-1958, 4-3- 1959, 7-6-1960, 17-11-1965, 13-2-1995, 12-2-1966, 30-6-1998, 6-2-2003, etc., en el sentido de \u201cque no act\u00faa de mala fe, ni con abuso de derecho ni con fraude la persona que, para el reconocimiento y defensa de lo que cree su derecho, solicita la protecci\u00f3n jurisdiccional […]\u201d) por oponerse a ello la m\u00e1xima qui iure suo utitur niminen laedit<\/em>. As\u00ed, declara el TS que \u201ces plenamente leg\u00edtimo y serio y en ning\u00fan modo excesivo o anormal, el inter\u00e9s de los propietarios de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en oponerse a que se alteren los elementos comunes de un edificio\u201d (SSTS 13-2- 1995 y 6-2-2003).<\/p>\n\n\n\n

      En el mismo sentido el art\u00edculo 11.2 LOPJ, al disponer que \u201clos Juzgados y Tribunales rechazar\u00e1n fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho […]\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      El ejercicio de un derecho con abuso habr\u00e1 de ser apreciado por los tribunales, en funci\u00f3n de cada caso y de las infinitas circunstancias que pueden llegar a concurrir en la adopci\u00f3n de un acuerdo comunitario, para determinar que se ha hecho con mala fe y con voluntad de perjudicar, m\u00e1s que en ejercicio leg\u00edtimo de un derecho legalmente reconocido (prohibici\u00f3n de colocar un r\u00f3tulo anunciador, negaci\u00f3n del permiso para la instalaci\u00f3n de una chimenea para la evacuaci\u00f3n de humos del local, orden de retirada de un cerramiento preexistente en la terraza desde hac\u00eda muchos a\u00f1os, etc.) No obstante, el acuerdo de reposici\u00f3n a pesar de concurrir los presupuestos del art\u00edculo 553.36.3 CCC se presume<\/em> abusivo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      PDF Conforme al art\u00edculo 563.36 CCC (\u00das i gaudi dels elements privatius): \u201c1. Els propietaris d\u2019un element privatiu hi poden fer obres de conservaci\u00f3 i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l\u2019edifici ni alterin la composici\u00f3 o l\u2019aspecte exterior del conjunt [concuerda […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[86],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1990\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1990"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1990\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1991,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1990\/revisions\/1991\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1990"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1990"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1990"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}