{"id":2000,"date":"2009-12-10T20:14:00","date_gmt":"2009-12-10T19:14:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2000"},"modified":"2020-05-27T20:23:43","modified_gmt":"2020-05-27T19:23:43","slug":"las-actas-de-las-comunidades-de-propietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/las-actas-de-las-comunidades-de-propietarios\/","title":{"rendered":"Las actas de las comunidades de propietarios"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es claro que, seg\u00fan lo dispuesto en el art\u00edculo 553-27 del CCCat., del resultado de las juntas debe levantarse un acta que a su vez debe transcribirse en el libro de actas.<\/p>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n legal nos lleva a plantearnos las siguientes cuestiones:<\/p>\n\n\n\n

1) <\/strong>\u00bfQui\u00e9n habr\u00e1 de levantar el acta?<\/p>\n\n\n\n

La persona que intervenga como secretario es quien ha de redactar el acta, una vez tratados todos los puntos del orden del d\u00eda de la reuni\u00f3n. En el caso de que intervenga un notario, ser\u00e1 este. En el supuesto de que no asista el secretario, la Junta nombrar\u00e1 uno accidental, que ser\u00e1 quien redacte.<\/p>\n\n\n\n

2)<\/strong> \u00bfSer\u00e1 necesario que el acta se redacte en el lugar y fecha de la junta?<\/p>\n\n\n\n

Una vez le\u00eddos y aprobados los acuerdos por los asistentes, el secretario redactar\u00e1 el acta de la junta celebrada para transcribirla posteriormente en el libro de actas, en el caso de que no la haya extendido directamente sobre este. Se permite, por lo tanto, que el acta se extienda en un borrador y m\u00e1s tarde se pase al libro y se cierre con las firmas del presidente y del secretario. En caso de que asista un notario con la funci\u00f3n de redactar el acta, debe hacerse en el libro de actas una referencia clara a la fecha de celebraci\u00f3n de la reuni\u00f3n y al nombre y residencia del notario que asisti\u00f3 a la misma. Por lo que no ser\u00e1 necesario en este caso que se trascriba en el libro de actas la redacci\u00f3n del acta levantada por el notario.<\/p>\n\n\n\n

3)<\/strong> \u00bfQui\u00e9nes deber\u00e1n firmar el acta?<\/p>\n\n\n\n

El acta debe firmarse al menos por el presidente y el secretario en el plazo de los cinco d\u00edas naturales siguientes al de la celebraci\u00f3n de la junta.<\/p>\n\n\n\n

4)<\/strong> Plazo de la notificaci\u00f3n del acta a todos los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Deber\u00e1 hacerse en el t\u00e9rmino de diez d\u00edas, contados desde el siguiente a la celebraci\u00f3n de la reuni\u00f3n. No se parte, para el c\u00f3mputo de este plazo, de la fecha de la autorizaci\u00f3n del acta, sino de la fecha de celebraci\u00f3n de la junta.<\/p>\n\n\n\n

5)<\/strong> \u00bfCu\u00e1les ser\u00e1n los efectos de la falta de notificaci\u00f3n del acta a los propietarios?<\/p>\n\n\n\n

La falta de ejecutividad de los acuerdos, ya que el art\u00edculo 553-29 determina sus efectos ejecutivos desde la notificaci\u00f3n del acta a los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

La notificaci\u00f3n se podr\u00e1 efectuar por cualquier medio, ya que la norma no establece cortapisas al respecto, pudiendo utilizarse el correo, el correo electr\u00f3nico, mensajer\u00eda, burofax<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

6) <\/strong>\u00bfC\u00f3mo y d\u00f3nde deber\u00e1 efectuarse la notificaci\u00f3n del acta?<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1 el mismo donde se ha practicado la notificaci\u00f3n de la convocatoria, dice el mismo precepto. Esto es, en el domicilio que haya designado cada propietario, y si no han designado ninguno, en el elemento privativo del que sean titulares, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 553- 21.2 del mismo c\u00f3digo catal\u00e1n. La notificaci\u00f3n se podr\u00e1 efectuar por cualquier medio, ya que la norma no establece cortapisas al respecto, pudiendo utilizarse el correo, el correo electr\u00f3nico, mensajer\u00eda, burofax. Eso s\u00ed, en caso de litigio, la prueba de la pr\u00e1ctica efectiva de la notificaci\u00f3n corresponder\u00e1 a la comunidad de propietarios, como hecho positivo que es.<\/p>\n\n\n\n

7)<\/strong> \u00bfEn qu\u00e9 idioma debe redactarse el acta?<\/p>\n\n\n\n

Al menos en catal\u00e1n, dice la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Este precepto opinamos que ha de ponerse en relaci\u00f3n con lo que establece la Ley 1\/1998 de 7 de enero, de Pol\u00edtica Ling\u00fc\u00edstica, en su art\u00edculo 3 (\u201cEl catal\u00e0 i el castell\u00e0, com a lleng\u00fces oficials, poden \u00e9sser emprades indistintament pels ciutadans i ciutadanes en totes les activitats p\u00fabliques i privades sense discriminaci\u00f3. Els actes jur\u00eddics fets en qualsevol de les dues lleng\u00fces oficials tenen, pel que fa a la llengua, plena validesa i efic\u00e0cia\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Por lo que si no se extendiera en catal\u00e1n, sino solamente en castellano, que es la otra lengua oficial en el territorio, su eficacia debiera ser la misma, ya que no puede hablarse de indefensi\u00f3n de ning\u00fan tipo para el propietario, que debe conocer ambas lenguas.<\/p>\n\n\n\n

Pero a la vez es innegable que cualquier propietario puede acudir a los tribunales con la finalidad de obtener la condena de la comunidad a que el acta se redacte en catal\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n

No existe inconveniente en redactar el acta, adem\u00e1s de en catal\u00e1n, en un idioma extranjero, posibilidad no vedada por la jurisprudencia estatal, pudiendo citarse al respecto la Sentencia del TS de 15 de noviembre de 2002, recayente en un caso en que en una junta se decidi\u00f3 la utilizaci\u00f3n de un idioma extranjero manteniendo el Alto Tribunal que esta cuesti\u00f3n no es de orden p\u00fablico, sino que afecta a las relaciones jur\u00eddico-privadas.<\/p>\n\n\n\n

8)<\/strong> Extremos que debe contener el acta.<\/p>\n\n\n\n

En el acta han de constar, al menos, los siguientes datos:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00b0 Lugar y fecha de celebraci\u00f3n de la reuni\u00f3n de la junta.<\/p>\n\n\n\n

2.\u00b0 Si es ordinaria o extraordinaria.<\/p>\n\n\n\n

3.\u00b0 Nombre de la persona que ha efectuado la convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

4.\u00b0 Si se ha celebrado en primera o en segunda convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

5.\u00b0 El orden del d\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

6.\u00b0 La indicaci\u00f3n de la persona que ha presidido la reuni\u00f3n, y la que haya actuado como secretario o secretaria.<\/p>\n\n\n\n

7.\u00b0 La relaci\u00f3n de personas que hayan asistido personalmente o por representaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

8.\u00b0 La cuota total de los asistentes.<\/p>\n\n\n\n

9.\u00b0 Los acuerdos adoptados, con el resultado de las votaciones, si esto puede ser relevante.<\/p>\n\n\n\n

10.\u00b0 Adem\u00e1s, pero solo si alguno de los asistentes lo solicita, la identificaci\u00f3n de los que han votado a favor y los que lo han hecho en contra.<\/p>\n\n\n\n

El CCCat. no establece como requisito necesario del acta la identificaci\u00f3n de los propietarios que hayan votado a favor y en contra del acuerdo, con expresi\u00f3n de sus respectivas cuotas de participaci\u00f3n, aunque eso pueda ser relevante para la validez del acuerdo, como lo hace la LPH estatal. Solamente es exigible cuando lo solicite cualquiera de los asistentes.<\/p>\n\n\n\n

9)<\/strong> \u00bfSer\u00e1 necesario identificar por su nombre y apellidos a los asistentes, o bastar\u00e1 identificar el piso o local del que son titulares?<\/p>\n\n\n\n

El texto legal es lo bastante claro para que no puedan suscitarse dudas sobre esta cuesti\u00f3n. Se refiere a \u201cpersonas\u201d y no a propiedades o departamentos. Adem\u00e1s, tambi\u00e9n es ello conveniente para identificar a los representantes del propietario, informaci\u00f3n que puede ser de inter\u00e9s para todo propietario, asista o no a la reuni\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

10)<\/strong> \u00bfSer\u00e1n subsanables los defectos o errores del acta?<\/p>\n\n\n\n

No se dice nada al respecto en el CCCat.<\/p>\n\n\n\n

Puede obedecer a que la norma catalana prev\u00e9 expresamente la obligaci\u00f3n de la lectura de los acuerdos previa a su aprobaci\u00f3n, en el mismo acto de la reuni\u00f3n, sin perjuicio de su posterior transcripci\u00f3n en el libro de actas.<\/p>\n\n\n\n

No vemos inconveniente alguno en que los errores materiales, contables y mecanogr\u00e1ficos se puedan rectificar en cualquier momento, salv\u00e1ndose la enmienda con las firmas del presidente y del secretario.<\/p>\n\n\n\n

Si esos errores pudieran ser trascendentes en cualquier sentido de cara a los acuerdos adoptados, la decisi\u00f3n deber\u00e1 ser tomada por la junta.<\/p>\n\n\n\n

11)<\/strong> El incumplimiento de los requisitos legales respecto de la redacci\u00f3n del acta \u00bfdar\u00e1 lugar a la nulidad de los acuerdos?<\/p>\n\n\n\n

La finalidad principal del acta es documentar los acuerdos, es un medio de prueba, el m\u00e1s cualificado, pues establece una presunci\u00f3n (que admite prueba en contrario) respecto de que los acuerdos que publica fueron tomados en la junta celebrada con arreglo a las mayor\u00edas y dem\u00e1s datos que consigna.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia dictada acerca de las actas en la LPH (sentencias del TS de 2-3-1992 y 7-10-1999) afirma que \u201cel Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en \u00e9l consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia del acuerdo no implica la inexistencia del mismo, sino la necesidad de probarlo de una manera m\u00e1s laboriosa y dif\u00edcil.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, en la normativa catalana se puede afirmar que es imprescindible para que los acuerdos desplieguen efectos legales que consten en el acta, ya que, si no es as\u00ed, no son ejecutivos, ni obligan. El art\u00edculo 553-29 as\u00ed lo exige, as\u00ed como que sea notificada el acta que los contiene a los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, lo fundamental es que se cumplan los requisitos del acta que afecten a los acuerdos, empezando por el contenido de estos, el resultado de las votaciones, los asistentes y la cuota total que estos representen.<\/p>\n\n\n\n

De tal forma que se pueda comprobar con la simple lectura del acta si el acuerdo ha obtenido el qu\u00f3rum necesario para su validez.<\/p>\n\n\n\n

12)<\/strong> \u00bfHay alguna sanci\u00f3n si el acta no se autoriza y firma por el presidente y el secretario en el plazo de los cinco d\u00edas previstos en la norma?<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto es que la Ley no prev\u00e9 ninguna sanci\u00f3n ni consecuencia en caso de incumplimiento, y que este no puede suponer la nulidad de los acuerdos ni de la junta celebrada.<\/p>\n\n\n\n

13)<\/strong> En caso de discrepancia respecto de la redacci\u00f3n del acta entre el secretario y el presidente, \u00bfqu\u00e9 opini\u00f3n prevalecer\u00e1?<\/p>\n\n\n\n

Es el secretario quien tiene encomendada por la Ley la funci\u00f3n de redactar las actas y emitir las certificaciones.<\/p>\n\n\n\n

El secretario, asumiendo sus propias responsabilidades, es el que debe redactar el acta y firmarla. En el caso de que el presidente se niegue a hacerlo, podr\u00e1 extender diligencia en tal sentido y cerrar el acta. El presidente, por su parte, tiene la facultad de convocar junta extraordinaria para que la comunidad se pronuncie al respecto, si la discrepancia afecta a la existencia, contenido, alcance o interpretaci\u00f3n de los acuerdos.<\/p>\n\n\n\n

Este es precisamente uno de los problemas que la norma legal quiere evitar que se produzca al obligar a que, una vez adoptados los acuerdos, se redacten y lean a los asistentes, y si se aprueban (se refiere a su redacci\u00f3n) se redacte el acta definitiva.<\/p>\n\n\n\n

Por desgracia, en el d\u00eda a d\u00eda de las comunidades de propietarios se observa que con frecuencia este precepto no se sigue al pie de la letra, lo que ocasiona impugnaciones evitables.<\/p>\n\n\n\n

14)<\/strong> \u00bfTendr\u00e1 validez un acta no firmada ni por el secretario ni por el presidente?<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1 un defecto subsanable si esos \u00f3rganos reconocen su autenticidad.<\/p>\n\n\n\n

15)<\/strong> En caso de asistir a la junta un notario, \u00bfqui\u00e9n habr\u00e1 de pagar sus honorarios?<\/p>\n\n\n\n

Si asiste por iniciativa del presidente, no hay duda de que los gastos que conlleve deber\u00e1n ser tratados como gastos comunes a todos los efectos. Si lo es a petici\u00f3n de una cuarta parte de propietarios o de cuotas, cabe plantearse si los gastos correspondientes, que ha de satisfacer en principio la tesorer\u00eda de la comunidad, se pueden trasladar como gastos particulares a los propietarios que instaron su intervenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Porque a fin de cuentas, estando dotada la comunidad de secretario, no se trata de un gasto necesario para el funcionamiento de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Creemos que la comunidad podr\u00e1 decidir por mayor\u00eda simple al aprobar las cuentas si ese gasto se contabiliza como comunitario o se entiende individualizable, en funci\u00f3n de las circunstancias concurrentes en cada caso.<\/p>\n\n\n\n

16)<\/strong> \u00bfY si el presidente de la comunidad hace caso omiso a la petici\u00f3n de los propietarios respecto de la asistencia del notario?<\/p>\n\n\n\n

Hay dos opciones b\u00e1sicas. Que el notario asista a pesar de todo y levante acta de la junta (si le dejan). O presentar una demanda de juicio ordinario contra la comunidad en la persona de su presidente con la petici\u00f3n correspondiente acompa\u00f1ada de medida cautelar urgente solicitando la suspensi\u00f3n de la junta convocada.<\/p>\n\n\n\n

Esta soluci\u00f3n no se revela pr\u00e1ctica y efectiva ante una negativa frontal de la comunidad a consentir la intervenci\u00f3n del fedatario p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

Contribuye a sembrar confusi\u00f3n al respecto el que la norma diga que el presidente \u201cpuede\u201d (no \u201cdebe\u201d) solicitar la intervenci\u00f3n del notario. Parece tratarse de un defecto de t\u00e9cnica, porque la raz\u00f3n y sentido de la exigibilidad de un qu\u00f3rum en la petici\u00f3n es que el presidente est\u00e9 obligado a aceptarlo as\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

17)<\/strong> \u00bfEl acta tambi\u00e9n tiene que publicarse necesariamente en el tabl\u00f3n de anuncios de la comunidad?<\/p>\n\n\n\n

La Ley as\u00ed parece exigirlo en cuanto se remite para la notificaci\u00f3n a las normas relativas a la notificaci\u00f3n de las convocatorias de las juntas.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, es medida muy conveniente que permitir\u00e1, en caso de fracaso de la notificaci\u00f3n personal intentada, partir de una fecha cierta de cara a la ejecutividad de los acuerdos (vinculada con esta notificaci\u00f3n), as\u00ed como para el c\u00f3mputo de los plazos de oposici\u00f3n e impugnaci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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