{"id":2023,"date":"2009-12-10T20:38:00","date_gmt":"2009-12-10T19:38:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2023"},"modified":"2020-05-29T11:28:26","modified_gmt":"2020-05-29T10:28:26","slug":"jurisprudencia-registral-7","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-registral-7\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia Registral (80)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

R. 24-6-2009 (BOE 25-7-2009) Propiedad horizontal: Permuta de solar por obra: Constituida como obligaci\u00f3n personal, no es posible el embargo de derechos del cedente<\/em><\/span><\/h4>\n\n\n\n

Se dispone un \u201cembargo sobre el derecho que tienen los cedentes de un solar a la adjudicaci\u00f3n de dos viviendas en la edificaci\u00f3n futura\u201d. La Direcci\u00f3n se pronuncia en contra del embargo, ya que la permuta del solar por obra futura \u201cse configur\u00f3 como meramente obligacional, de manera que las fincas resultantes de la divisi\u00f3n horizontal a\u00fan se encuentran inscritas en su totalidad a favor del cesionario del solar, sin que figure derecho alguno de car\u00e1cter real en favor de los cedentes del solar\u201d; y sin que esta conclusi\u00f3n cambie porque se haya inscrito la obra nueva y propiedad horizontal, lo que \u201cen este caso no supone entrega o tradici\u00f3n instrumental de los elementos convenidos, a diferencia de lo que hubiera ocurrido si se hubiera configurado la permuta de solar por obra futura con car\u00e1cter real\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Direcci\u00f3n, con referencia a sus anteriores resoluciones, dice que \u201cya se ha pronunciado sobre la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con car\u00e1cter obligacional, como con eficacia real determinante de la transmisi\u00f3n actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar […] La S. 31.01.2001 (Sala 3.\u00aa) anul\u00f3 los tres primeros p\u00e1rrafos de tal art. 13 RH, por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulaci\u00f3n reglamentaria alteraba el r\u00e9gimen legal de la propiedad consagrado por el art. 609 C.c.; pero esto no excluye que, si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, tal comunidad ser\u00eda inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto existente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En el n\u00famero anterior se vio la posibilidad de constituir como derecho real el derecho del cedente de solar a cambio de departamentos (R. 7-5-2009, en BOE 9-6-2009); la R. 13-7-2005 (BOE 9-9-2005) se\u00f1al\u00f3 tambi\u00e9n los requisitos de esa configuraci\u00f3n y su posibilidad a pesar de las vicisitudes por las que atravesaron las buenas intenciones del art. 13 RH, \u201csi en el contrato se establece una comunidad sobre el solar\u201d. Esa constituci\u00f3n como comunidad sobre el solar permite la enajenaci\u00f3n, gravamen o embargo de los derechos reservados por el cedente. Pero en esta R. 24-6-2009 se ve como no es posible tal disponibilidad cuando el cedente transmite todo el solar y solo se reserva un derecho de cr\u00e9dito contra el cesionario, sin ninguna garant\u00eda; por supuesto que esta doctrina es contraria al embargo registral del derecho del cedente, porque el cedente no se reserva ning\u00fan derecho en el Registro, pero no obsta a la posibilidad de embargo de los derechos de cr\u00e9dito contra el cesionario, este ya al margen del Registro.<\/p>\n\n\n\n

R. 22-7-2009 y R. 23-7-2009 (BOE 19-9-2009) Propiedad horizontal: La constituci\u00f3n de una subcomunidad no implica modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen primitivo<\/em><\/span><\/h4>\n\n\n\n

Se trata de una escritura en la que se establecen unas reglas estatutarias sobre un local destinado a garaje y trasteros dentro de una propiedad horizontal; seg\u00fan ellas, \u201cel local se divide idealmente en cuotas indivisas que dan derecho a la utilizaci\u00f3n exclusiva y excluyente de una determinada plaza de aparcamiento o de un determinado cuarto trastero, de modo que \u201cal tiempo de la primera transmisi\u00f3n de cada una de tales cuotas [\u2026] se especificar\u00e1 la plaza de aparcamiento y el cuarto trastero cuyo uso exclusivo respectivo comporta\u201d, especificaci\u00f3n que har\u00e1 en su momento la entidad promotora. A juicio del registrador, el ejercicio de esa facultad implica una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, que corresponde a todos los propietarios, \u201csin que tal facultad pueda ser reservada o delegada gen\u00e9ricamente por v\u00eda estatutaria\u201d. Pero dice la Direcci\u00f3n que \u201cno se puede entender que en el presente caso dicho acto descriptivo comporte una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal que requiera el consentimiento de todos los propietarios del edificio ni el de los dem\u00e1s copropietarios del local de garaje y trasteros […] En el r\u00e9gimen de propiedad horizontal establecido sobre el edificio en su conjunto, cada uno de los locales sigue conservando su objetividad jur\u00eddica como elemento independiente, con todas las consecuencias que de ello se deriven; no hay alteraci\u00f3n de t\u00edtulo ni en cuanto al n\u00famero de locales o departamentos privativos, ni en cuanto a las cuotas respectivas en la comunidad sobre el edificio […] Tampoco se modifica la composici\u00f3n personal de la junta de propietarios ni se incide en las exigencias num\u00e9ricas de las mayor\u00edas […] Tampoco es necesario el consentimiento de los copropietarios del local de garaje y trasteros toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificaci\u00f3n de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripci\u00f3n de \u00e9ste a su cuota\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta doctrina se repiti\u00f3 en R. 9-4-1991, R. 19-6-2001, R. 26-1-2002. En ellas se hab\u00eda declarado la libertad de cada propietario para hacer una divisi\u00f3n jur\u00eddica de su local a trav\u00e9s de subcomunidades estructuradas a su vez como una propiedad horizontal dentro de otra, o a trav\u00e9s de comunidades romanas por cuotas o incluso con asignaci\u00f3n de usos concretos a cada cuota. Pero estas \u201cdivisiones\u201d requieren o suponen dos requisitos: que no aumente la superficie, como ocurrir\u00eda en la construcci\u00f3n de una entreplanta (v\u00e9ase R. 24-3-2000) y que los distintos propietarios o copropietarios del local dividido comparezcan en las juntas del edificio total bajo una sola representaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En Catalu\u00f1a, la Ley 5\/10-5-2006 (Libro Quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales) se refiere en varias ocasiones a supuestos de subcomunidad, pero siempre de origen estatutario: como previsi\u00f3n estatutaria de futura formaci\u00f3n (art. 553-9) o de juntas especiales (art. 553-20), o en la propiedad horizontal compleja (arts. 553-48 y ss.); no contempla la subcomunidad surgida por decisi\u00f3n del propietario de un departamento; pero ese silencio permite aplicar la misma doctrina de la Direcci\u00f3n General, forjada, al fin y al cabo, sobre el silencio de la Ley de propiedad horizontal estatal.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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