{"id":2067,"date":"2012-09-10T10:17:08","date_gmt":"2012-09-10T09:17:08","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2067"},"modified":"2020-05-28T10:18:30","modified_gmt":"2020-05-28T09:18:30","slug":"efectos-de-la-ejecucion-hipotecaria-sobre-un-arrendamiento-concertado-para-uso-diferente-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/efectos-de-la-ejecucion-hipotecaria-sobre-un-arrendamiento-concertado-para-uso-diferente-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Efectos de la ejecuci\u00f3n hipotecaria sobre un arrendamiento concertado para uso diferente de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Dentro del texto de la LAU de 24 de noviembre de 1994, el r\u00e9gimen jur\u00eddico de los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a un uso diferente de vivienda habitual est\u00e1 expl\u00edcitamente contemplado en su art\u00edculo 4.<\/p>\n\n\n\n

Estos arrendamientos se regulan de forma imperativa a lo dispuesto en los t\u00edtulos I y IV de esa ley, y, respetando lo anterior, por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el t\u00edtulo III de la misma ley, y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil. La normativa legal contenida en los t\u00edtulos I y IV no contiene previsi\u00f3n al respecto. El t\u00edtulo III s\u00ed que contiene una norma legal aplicable al caso.<\/p>\n\n\n\n

REGULACI\u00d3N EXISTENTE<\/h4>\n\n\n\n

El art\u00edculo 29 establece que el adquirente de la finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Debemos destacar que la misma LAU, dentro de su t\u00edtulo II regulador de los arrendamientos concertados para uso de vivienda, s\u00ed que regula las consecuencias para el arrendamiento de una ejecuci\u00f3n hipotecaria. Es el apartado 1 del art\u00edculo 13, que establece que la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria extinguir\u00e1 el contrato de arrendamiento de vivienda una vez transcurridos sus cinco primeros a\u00f1os de duraci\u00f3n, a no ser que el contrato haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripci\u00f3n de la hipoteca. Pero esta norma no parece aplicable a los arrendamientos que no sean de vivienda, por cuanto el legislador, cuando ha querido que una norma de las relativas a las viviendas sea aplicable a los contratos de arrendamiento para un uso diferente, ha efectuado en el mismo texto legal la remisi\u00f3n correspondiente, lo que no es el caso.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente respecto de contratos de arrendamiento urbano regidos por la normativa anterior a la actual Ley de 24 de noviembre de 1994, en el sentido de que la ejecuci\u00f3n hipotecaria no extingue por s\u00ed misma el contrato de arrendamiento aunque \u00e9ste fuere de fecha posterior a la constituci\u00f3n de la hipoteca, salvo que el contrato aparezca simulado o concertado en condiciones tales que haya que presumir que su finalidad sea la disminuci\u00f3n de valor del inmueble hipotecado.<\/p>\n\n\n\n

JURISPRUDENCIA AL RESPECTO<\/h4>\n\n\n\n

La sentencia de 9 de mayo de 1996 resume el criterio de la Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo: \u201cLa Sala viene manteniendo en esta \u00faltima jurisprudencia lo siguiente: que partiendo de un arrendamiento v\u00e1lidamente constituido, y de la compatibilidad del derecho real dominical con el derecho personal arrendaticio sobre una misma cosa, no puede declararse extinguido el segundo, cuando la finca se ha transmitido mediante adjudicaci\u00f3n hipotecaria, por las siguientes razones: a) porque la atribuci\u00f3n dominical que del inmueble se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art\u00edculo 134 de la LH, afecta \u00fanicamente, seg\u00fan dicha norma, a las inscripciones o anotaciones posteriores a la inscripci\u00f3n de la hipoteca que se ha realizado; pero de ah\u00ed no se deriva que haya de afectar tambi\u00e9n a los derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho del arrendamiento litigioso (…) Esta doctrina quiebra: a) cuando se ha declarado la inexistencia por simulaci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia; b) cuando se pruebe que ha mediado fraude, dolo o confabulaci\u00f3n entre el arrendador y el arrendatario, y c) cuando con el arrendamiento se haya causado un grave perjuicio econ\u00f3mico al acreedor hipotecario, disminuyendo el valor de garant\u00eda o de subasta de la finca hipotecada, para lo cual puede servir como pauta, salvo prueba en contrario, las disposiciones del art. 219.2\u00ba del Reglamento Hipotecario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido, encontramos la del mismo alto tribunal de 14 de junio de 1997: \u201cLos arrendamientos de inmuebles llevados a cabo con posterioridad a la constituci\u00f3n de hipoteca, son v\u00e1lidos seg\u00fan doctrina consolidad de esta Sala. Ahora bien, esta doctrina quiebra en los supuestos de inexistencia por simulaci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia, que es el caso de autos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente respecto de contratos de arrendamiento urbano regidos por la normativa anterior a la actual Ley de 24 de noviembre de 1994<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

No hay jurisprudencia, que conozcamos, del mismo tribunal enjuiciando un contrato de arrendamiento ya de la nueva LAU. Pero s\u00ed de alguna Audiencia Provincial, como la de 9 de abril de 2001 de la Secci\u00f3n 6\u00aa de la AP Oviedo, que se hace eco de la pol\u00e9mica doctrinal y judicial suscitada sobre este tema de la subsistencia o no de los arrendamientos tras la resoluci\u00f3n del derecho del arrendador por la enajenaci\u00f3n forzosa de la finca arrendada en un procedimiento de apremio o de ejecuci\u00f3n hipotecaria, y del hecho de que aparezca previsto tal efecto para los contratos de arrendamiento de vivienda y no para los concertados para un uso diferente. Concluye ese Tribunal decant\u00e1ndose por la postura de la subsistencia, por las siguientes razones, que compartimos: \u201c(\u2026) en primer lugar, porque es el m\u00e1s acorde con el propio tenor literal de la Ley, desde el momento en que no cabe duda alguna que entre los adquirentes est\u00e1n los que lo sean por cualquier t\u00edtulo traslativo de la propiedad, entre los que se encuentra la enajenaci\u00f3n forzosa en v\u00eda de apremio. En segundo lugar, porque la tesis que propugna la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art. 13 de la LAU quiebra el sistema de fuentes aplicable a los arrendamientos para uso distinto a vivienda, como es el caso, seg\u00fan lo dispuesto en el art. 4.3 de la propia LAU, que rechaza la aplicaci\u00f3n supletoria a los mismos de lo dispuesto en el art. 4.3 relativo a las viviendas, y en tercer lugar porque la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica (art. 4.1 del C\u00f3digo Civil) exige como presupuesto la existencia de una laguna legal que aqu\u00ed no concurre desde el momento en que la amplitud de los t\u00e9rminos en que aparece redactado el art. 29 de la LAU, en sede de arrendamientos para uso distinto a vivienda, permite incluir en el mismo el invocado por el actor de adquisici\u00f3n de la misma en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria (\u2026) A todo ello se a\u00f1ade el hecho de que soluci\u00f3n an\u00e1loga a esta \u00faltima es la adoptada por el TS en su sentencia de fecha 21 de julio de 1998, estimando que el art. 29 de la LAU dispone que el adquirente, por cualquier t\u00edtulo, de una finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, excepto si concurren en aqu\u00e9l los requisitos del art. 34 de la LH\u201d.<\/p>\n\n\n\n

A la vista de todo lo anterior, debemos concluir:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

 1.<\/strong> El contrato de arrendamiento concertado para uso diferente de vivienda no se ha de extinguir, aunque fuere posterior a la hipoteca, por la ejecuci\u00f3n hipotecaria en s\u00ed misma.<\/p>\n\n\n\n

 2.<\/strong> El adquirente en la enajenaci\u00f3n forzosa quedar\u00e1 subrogado como arrendador en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, si conoc\u00eda la existencia del arrendamiento en el momento de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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