{"id":2082,"date":"2010-03-10T19:10:36","date_gmt":"2010-03-10T18:10:36","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2082"},"modified":"2020-05-28T19:13:03","modified_gmt":"2020-05-28T18:13:03","slug":"realizacion-de-obras-necesarias-y-arrendamiento-urbano-con-renta-exigua-sin-ser-actualizada-por-aplicacion-de-la-actual-ley-de-arrendamiento-de-1994-solucion-posible-con-respeto-al-principio-de-la-e","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/realizacion-de-obras-necesarias-y-arrendamiento-urbano-con-renta-exigua-sin-ser-actualizada-por-aplicacion-de-la-actual-ley-de-arrendamiento-de-1994-solucion-posible-con-respeto-al-principio-de-la-e\/","title":{"rendered":"Realizacion de obras necesarias y arrendamiento urbano con renta exigua, sin ser actualizada por aplicaci\u00f3n de la actual Ley de Arrendamiento de 1994. Soluci\u00f3n posible con respeto al principio de la equivalencia de las obligaciones"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El art\u00edculo 107 de la LAU\/64, establece que ser\u00e1n de cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, entendiendo por tales aquellas necesarias para mantener el objeto arrendado en condiciones de uso excluyendo las reparaciones de poco alcance, que no afectan al uso del bien, o de aquellas que provengan de un uso inmoderado o culposo por parte del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, para dar una soluci\u00f3n al presente asunto debe partirse de la aplicabilidad evidente al caso de los preceptos, en esencia el art\u00edculo 107 de la LAU, de 1964, que impone al arrendador la obligaci\u00f3n de efectuar las reparaciones necesarias para conservar en condiciones la vivienda a fin de servir al uso pactado y el art\u00edculo 1544.2 del C\u00f3digo Civil, que le impone igual obligaci\u00f3n como l\u00f3gica contraprestaci\u00f3n al cumplimiento de las propias por el arrendatario, como es fundamentalmente el pago de la renta. Pues bien, sentado lo anterior, parte de la doctrina considera que a la hora de determinar si las obras son de cargo del arrendador no cabe realizar una aplicaci\u00f3n meramente autom\u00e1tica de los citados preceptos; ha de imperar la equidad y la buena fe, manteniendo la proscripci\u00f3n de situaciones en las que se detecte abuso del derecho, de manera que no se produzca una ruptura de la equivalencia entre las prestaciones de ambas partes. En casos como el que nos ocupa, en que las obras son de un coste muy elevado, y la renta antigua, de baja cuant\u00eda, el arrendador se ver\u00eda obligado a recibir una desajustada contraprestaci\u00f3n, sin posibilidad alguna de concluir la contrata, al tratarse de arrendamientos en situaci\u00f3n de prorroga legal.<\/p>\n\n\n\n

Es totalmente contraria a la equidad la imposici\u00f3n de un desembolso patrimonial importante, sin expectativa sinalagm\u00e1tica por parte del arrendatario, que continuar\u00eda pagando una renta \u00ednfima. No se trata, sin embargo, de exonerar en cualquier caso al arrendador de la obligaci\u00f3n de reparar, sino de aplicar al caso concreto, y de forma ponderada, el art\u00edculo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n\n\n\n

Este criterio ha sido mantenido por diferentes audiencias, como la Audiencia Provincial de Orense en sentencias de 6-10-1997 y 9-11-1998, o la SAP de Pontevedra de 20 de febrero de 1996, as\u00ed como por la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 noviembre de 1993. A modo de ejemplo, expondremos algunas de las sentencias dictadas por audiencias provinciales en las que expresamente se recoge el criterio jurisprudencial que este Juzgado tambi\u00e9n mantiene. As\u00ed, la SAP de Madrid de fecha 9-3-2001 ha declarado que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se remonta a 1958 y que la renta no consta de forma expresa pero en todo caso cabe calificarle de baja o muy baja en relaci\u00f3n con el mercado inmobiliario, y es evidente que esas obras no afectan solo al piso alquilado a D. Carlos, sino a todo el edificio. En caso muy similar, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 18 de noviembre de 1999 declar\u00f3 que, trat\u00e1ndose de reparaciones necesarias, la obligaci\u00f3n del arrendador de realizarlas con el fin de conservar la vivienda o local en el estado de servir para el uso convenido debe ser atenuada de forma que no se quiebre uno de los principios que rigen las relaciones contractuales cual es el de la equivalencia de las prestaciones, debiendo tenerse en cuenta la proporci\u00f3n entre la renta que abona el inquilino y el coste de las obras a realizar, citando en el mismo sentido la Sentencia de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de Madrid de 20-7-1993, la de la Secci\u00f3n 4.\u00aa de La Coru\u00f1a de 27-1-1995, la de la Secci\u00f3n 8.\u00aa de Madrid de 13-2-1997 y la de la Audiencia Provincial de Valencia de 12- 12-1995, a\u00f1adiendo un \u00faltimo argumento consistente en que, entendi\u00e9ndolo de otra manera, resultar\u00eda imposible hallar arrendador de pisos de cierta antig\u00fcedadal pender en todo momento sobre su propietario la obligaci\u00f3n posible de efectuar muy costosas reparaciones. En la misma l\u00ednea, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 13-12-1999, que cita una antigua jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de 3-7- 957 y 27-11-1958), se refiere a la necesidad de tener en cuenta todas las reparaciones del edificio en su conjunto porque son los elementos comunes los que permiten usar pac\u00edficamente el local concreto objeto de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Atendidos los valores \u00e9ticos imperantes en la conciencia jur\u00eddica actual, no resulta admisible que un arrendador que pr\u00e1cticamente no recibe ninguna utilidad del contrato de arrendamiento que le vincula forzosamente al inquilino, tenga que sufragar los gastos cuantiosos de unas reparaciones que le exige el inquilino que satisface una renta \u00ednfima en el momento actual<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La SAP de Vizcaya de fecha 7-7-2000 nos dice que en los contratos llamados a regir las relaciones de los contratantes durante un largo lapso de tiempo no ha de desaparecer la equivalencia de las prestaciones propias de todo contrato oneroso del tipo conmutativo (cambio de precio cierto por uso determinado y temporal de una cosa, conforme a los arts. 1543 y 1274 del CC), a consecuencia de vigencia de la prorroga legal o forzosa (art. 57 de la LAU) y del sistema de congelaci\u00f3n o de limitaci\u00f3n de rentas que deriva de la legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos y que hace que alcance especial relevancia el principio de la buena fe, expresamente contemplado en art\u00edculo 7.1 del CC y espec\u00edficamente en el art\u00edculo 9 de la LAU. No resulta admisible que un arrendador que recibe muy poca utilidad del contrato de arrendamiento que le vincula forzosamente al inquilino, tenga que sufragar gastos cuantiosos de unas reparaciones que le exige este, quien satisface una renta \u00ednfima en el momento actual. Hemos de seguir un criterio interpretativo que m\u00e1s se adecua al elemento \u201csociol\u00f3gico\u201d que ha de tenerse en cuenta en la interpretaci\u00f3n de las normas jur\u00eddicas, cuando el art\u00edculo 3.1 del CC establece que las normas se interpretar\u00e1n atendiendo a \u201cla realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas\u201d, y trata, mediante una interpretaci\u00f3n correctora de los art\u00edculos 1554.2 del CC y 107 de la LAU\/64, de mantener en lo posible la equivalencia de las prestaciones o el mayor equilibrio o \u201creciprocidad de intereses\u201d (art. 1289 del CC) entre las partes contratantes, propia del esquema o tipo contractual (causa del contrato) del arrendamiento, que, recu\u00e9rdese, tiene una naturaleza onerosa y conmutativa.<\/p>\n\n\n\n

La SAP de Madrid de fecha 28-1-1997 establece que el criterio sobre la interpretaci\u00f3n sociol\u00f3gica que contempla art\u00edculo 3.1 del CC en los contratos llamados a regir las relaciones de los contratantes durante un largo lapso de tiempo, e incluso del propio Tribunal Constitucional, el cual en auto 22 septiembre 1995, emitido en relaci\u00f3n a la exigencia de realizaci\u00f3n de obras necesarias por el arrendatario al propietario-arrendador, despu\u00e9s de argumentar en torno a la desaparici\u00f3n de la equivalencia de las prestaciones propias de todo contrato oneroso del tipo conmutativo y que constituy\u00f3 la causa del contrato de arrendamiento, concluye en el sentido de que, \u201catendidos los valores \u00e9ticos imperantes en la conciencia jur\u00eddica actual, no resulta admisible que un arrendador que pr\u00e1cticamente no recibe ninguna utilidad del contrato de arrendamiento que le vincula forzosamente al inquilino, tenga que sufragar gastos cuantiosos de unas reparaciones que le exige el inquilino que satisface una renta \u00ednfima en el momento actual\u201d.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed planteado el problema, no se trata tanto de que este criterio y la doctrina emanada de las distintas audiencias provinciales hayan \u201cderogado\u201d o no aplicado la ley \u2014los art\u00edculos 1554.2 del CC y 107 de la LAU\/64\u2014 al caso concreto enjuiciado, en una suerte de \u201cinsumisi\u00f3n judicial\u201d, que estar\u00eda prohibida por el art\u00edculo 117.1 CE, que somete a los jueces y magistrados al imperio de la ley, ni de que haya dejado de aplicar la ley ordinaria por ser contraria a alg\u00fan principio constitucional sin haber planteado previamente la cuesti\u00f3n de inconstitucionalidad (art. 163 CE). Simplemente se ha acudido a un concepto \u201cv\u00e1lvula\u201d, o concepto jur\u00eddico indeterminado, como es el principio general de la buena fe, expresamente contemplado en el art\u00edculo 7.1 CC y, espec\u00edficamente en el art\u00edculo 9 LAU (recu\u00e9rdese, en este sentido, que la \u201cbuena fe\u201d se introduce en el plano legislativo en nuestro derecho positivo por primera vez en el \u00e1mbito de los arrendamientos urbanos), para considerar que en el caso concreto enjuiciado la pretensi\u00f3n de la inquilina no pod\u00eda ser estimada por ser inciviliter o contrario a las exigencias de la buena fe. O, en otras palabras, porque, atendidos los valores \u00e9ticos imperantes en la conciencia jur\u00eddica actual, no resulta admisible que un arrendador que pr\u00e1cticamente no recibe ninguna utilidad del contrato de arrendamiento que le vincula forzosamente al inquilino, tenga que sufragar los gastos cuantiosos de unas reparaciones que le exige el inquilino que satisface una renta \u00ednfima en el momento actual.<\/p>\n\n\n\n

El criterio seguido se adecua, adem\u00e1s, al elemento \u201csociol\u00f3gico\u201d, que ha de tenerse en cuenta en la interpretaci\u00f3n de las normas jur\u00eddicas, cuando el art\u00edculo 3.1 CC establece que las normas se interpretar\u00e1n atendiendo a \u201cla realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas\u201d y trata, mediante una interpretaci\u00f3n correctora de los art\u00edculos 1554.2 y 107 LAU, de mantener en lo posible la equivalencia de las prestaciones o el mayor equilibrio o \u201creciprocidad de intereses\u201d (art. 1289 CC) entre las partes contratantes, propio del esquema o tipo contractual (causa del contrato) del arrendamiento que, recu\u00e9rdese, es un contrato oneroso conmutativo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF El art\u00edculo 107 de la LAU\/64, establece que ser\u00e1n de cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, entendiendo por tales aquellas necesarias para mantener el objeto arrendado en condiciones de uso excluyendo las reparaciones de poco […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2082\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2082"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2082\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2083,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2082\/revisions\/2083\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2082"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2082"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2082"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}