{"id":2094,"date":"2010-03-10T19:38:08","date_gmt":"2010-03-10T18:38:08","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2094"},"modified":"2020-05-28T19:39:58","modified_gmt":"2020-05-28T18:39:58","slug":"sobre-los-contratos-de-arrendamiento-para-uso-distinto-del-de-vivienda-pactados-por-anos-con-prorroga-indefinida-a-voluntad-del-arrendatario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/sobre-los-contratos-de-arrendamiento-para-uso-distinto-del-de-vivienda-pactados-por-anos-con-prorroga-indefinida-a-voluntad-del-arrendatario\/","title":{"rendered":"Sobre los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda pactados por a\u00f1os con pr\u00f3rroga indefinida a voluntad del arrendatario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El apartado 3 del art\u00edculo 4 de la vigente  LAU de 1994, dispone que \u201cse rigen por  la voluntad de las partes, en su defecto  por lo dispuesto en el t\u00edtulo III de la misma  LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto  en el C\u00f3digo Civil. <\/p>\n\n\n\n

Y preguntamos \u00bfquiere ello decir que los\u00a0 contratos en que se pacte la duraci\u00f3n de\u00a0 un a\u00f1o prorrogable indefinidamente por\u00a0 la sola voluntad del arrendatario no tienen\u00a0 una duraci\u00f3n ilimitada? \u00bfPuede por\u00a0 tanto, esta duraci\u00f3n ser indefinida?\u00a0<\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de la Sala 1.\u00aa TS de 9-9-2009  dictada en el recurso de casaci\u00f3n por infracci\u00f3n  de Ley n.\u00ba 1071\/2005 se ocupa  del tema, llegando a la conclusi\u00f3n de que  es aplicable a dicha duraci\u00f3n por analog\u00eda  la duraci\u00f3n prevista para el usufructo, que  establece como l\u00edmite temporal el de treinta  a\u00f1os en el art\u00edculo 515 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n\n\n\n

Nuestro Alto Tribunal sienta esta doctrina  razonando: <\/p>\n\n\n\n

La Audiencia recurrida (fundamento  de derecho tercero) tuvo en cuenta  que la relaci\u00f3n arrendaticia no se estableci\u00f3  \u201cex novo\u201d en el a\u00f1o 1998,  sino que en tal a\u00f1o se procedi\u00f3 por  las partes a renovar los anteriores  contratos de 1991 y 1993, que estaban  sujetos a pr\u00f3rroga forzosa, considerando  que \u201cdel tenor literal de lo  convenido hay que concluir que refleja  en sus justos t\u00e9rminos la intenci\u00f3n  de las partes al contratar, cual  es que en orden a la duraci\u00f3n del  contrato los v\u00ednculos contractuales  fueran los mismos, a pesar de los  cambios legislativos, conforme a lo  dispuesto en los art\u00edculos 1281 y  1282, no puede la Sala m\u00e1s que concluir  que las partes quisieron, y as\u00ed lo  hicieron, someter la duraci\u00f3n del  contrato anual que suscrib\u00edan a pr\u00f3rroga  forzosa para el arrendador y  facultativa para el arrendatario, estipulando,  adem\u00e1s, la revisi\u00f3n anual de  la renta conforme al incremento experimentado  por el IPC, pr\u00f3rroga  obligatoria para el arrendador que,  adem\u00e1s, es coherente con la amplia  libertad que para la ejecuci\u00f3n de  obras se le concede al arrendatario  (\u201ccuantas considere oportunas y necesarias\u201d),  que alcanzan incluso a la  posibilidad de \u201cuni\u00f3n total o parcial  del local arrendado a sus colindantes\u201d,  obras que al fin del arriendo \u201cla  propietaria har\u00e1 suyas sin necesidad  de satisfacer indemnizaci\u00f3n\u201d, y ello  por cuanto los locales se ceden para  ejercer en ellos cualquier actividad  permitida por la legislaci\u00f3n vigente,  pudiendo ser explotada directamente  por la arrendataria o por mediaci\u00f3n  de tercero, facultades otorgadas que  ser\u00edan incompatibles con la pretendida  duraci\u00f3n del arriendo de un a\u00f1o y  sin sujeci\u00f3n a pr\u00f3rroga, m\u00e1xime  cuando ha dejado la arrendadora que  ocupara libremente los locales la demandada  desde el a\u00f1o 1994 sin poner  objeci\u00f3n alguna al plazo libremente  pactado\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Posteriormente, en el fundamento de  derecho cuarto, se plantea si la estipulaci\u00f3n  referida a la pr\u00f3rroga contractual  incorporada a los contratos celebrados  en el a\u00f1o 1998 vulnera preceptos imperativos  o prohibitivos que impliquen  su nulidad absoluta. En este sentido, se  afirma por la Sala provincial que \u201cno  nos hallamos [\u2026] ante un contrato de  duraci\u00f3n indefinida, sino que se halla  sometido a la duraci\u00f3n de un a\u00f1o, no  previ\u00e9ndose tampoco pr\u00f3rrogas de car\u00e1cter  indefinido, sino de determinada  duraci\u00f3n, que es la anual, en funci\u00f3n de  las cuales se revisar\u00e1, adem\u00e1s, la contraprestaci\u00f3n, cual es el importe de la  renta. Y no pudiendo calificarse el plazo  de la cesi\u00f3n del uso de los inmuebles  como indefinida, los contratos  suscritos no desvirt\u00faan la naturaleza  del contrato de arrendamiento, cual es  la cesi\u00f3n del goce o uso de una cosa  por tiempo determinado y precio cierto,  manteni\u00e9ndose la equivalencia de  prestaciones con la cl\u00e1usula estabilizadora  de la renta pactada\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Ineficacia de la cl\u00e1usula sobre \u201cduraci\u00f3n\u201d incorporada a los referidos contratos por cuanto supone dejar a voluntad del arrendatario de modo indefinido la duraci\u00f3n del contrato<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El recurso viene formulado al amparo  de lo previsto en el art\u00edculo 477.2.3.\u00ba  alegando, por un lado, la infracci\u00f3n de  los art\u00edculos 1543, 1255, 1256, 1281  y 6.2 del C\u00f3digo Civil; y, por otro, la  vulneraci\u00f3n de la jurisprudencia de  esta Sala reflejada en sentencias de  17 noviembre 1984, 15 octubre 1984,  17 septiembre 1987 y 27 junio 1989,  solicitando que sea casada la sentencia  dictada por la Audiencia Provincial  y confirmada la sentencia de primera  instancia por la cual se estima la demanda  deducida por Do\u00f1a Rita y la  mercantil Valombrosa S.L. contra la  entidad Fasnet S.L. y se declaren resueltos  por expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino los  contratos de arrendamiento suscritos  por las partes el 1 de diciembre de  1998 relativos a los locales ubicados  en la calle Vinalop\u00f3 n.\u00ba 3 bajo, Plaza  X\u00faquer n.\u00ba 6, bajo, calle Gorgos 29,  bajo, y calle Gorgos n.\u00ba 29, bajo derecha,  de Valencia declarando haber  lugar al desahucio de los mencionados  locales apercibiendo a la demandada  de que deber\u00e1 dejarlos libres y a  disposici\u00f3n de sus propietarios bajo  apercibimiento de lanzamiento; pretensi\u00f3n  que fundamenta la parte recurrente  en la ineficacia de la cl\u00e1usula  sobre \u201cduraci\u00f3n\u201d incorporada a los referidos  contratos por cuanto supone  dejar a voluntad del arrendatario de  modo indefinido la duraci\u00f3n del contrato,  lo que contraviene las normas y  jurisprudencia citadas\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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