{"id":2099,"date":"2010-06-10T19:42:00","date_gmt":"2010-06-10T18:42:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2099"},"modified":"2020-05-28T19:55:11","modified_gmt":"2020-05-28T18:55:11","slug":"el-tribunal-supremo-fija-doctrina-sobre-la-resolucion-del-contrato-de-arrendamiento-por-domiciliacion-de-una-sociedad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-tribunal-supremo-fija-doctrina-sobre-la-resolucion-del-contrato-de-arrendamiento-por-domiciliacion-de-una-sociedad\/","title":{"rendered":"El Tribunal Supremo fija doctrina sobre la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por domiciliaci\u00f3n de una sociedad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Durante mucho tiempo ha sido objeto de controversia si la mera domiciliaci\u00f3n de una sociedad en el local o vivienda arrendado supon\u00eda por s\u00ed sola la introducci\u00f3n de un tercero (la propia sociedad) en el arriendo y, por tanto, si constitu\u00eda causa de resoluci\u00f3n de arrendamiento por cesi\u00f3n o subarriendo inconsentidos.<\/p>\n\n\n\n

Obviamente, si la fijaci\u00f3n del domicilio social en el local o vivienda arrendado ven\u00eda acompa\u00f1ado de una ocupaci\u00f3n o aprovechamiento material del mismo en la forma que fuera (recepci\u00f3n de correspondencia, existencia de una l\u00ednea telef\u00f3nica titularidad de la sociedad, etc.), no exist\u00eda duda sobre la concurrencia de la causa resolutoria.<\/p>\n\n\n\n

La discrepancia surg\u00eda cuando se produc\u00eda \u00fanicamente la domiciliaci\u00f3n de una sociedad en la vivienda o local arrendado, pero sin que esta desarrollara su actividad en el mismo ni hubiera un aprovechamiento material del mismo.<\/p>\n\n\n\n

En esta situaci\u00f3n, unas sentencias se pronunciaban en el sentido de considerar que concurre la causa resolutoria porque existe un aprovechamiento aunque sea solo jur\u00eddico, mientras que otras estiman que no concurre la causa resolutoria por no existir una ocupaci\u00f3n o aprovechamiento efectivo del inmueble arrendado.<\/p>\n\n\n\n

Recientemente el Tribunal Supremo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse sobre esta cuesti\u00f3n en su Sentencia de 16 de octubre de 2009 (Recurso n.\u00ba 203\/2005) resolviendo un recurso de casaci\u00f3n por inter\u00e9s casacional y fijando de manera expresa la doctrina jurisprudencial al respecto en el sentido de que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesi\u00f3n de una vivienda la mera designaci\u00f3n en la vivienda de un domicilio social, sin ocupaci\u00f3n o aprovechamiento real.<\/span><\/em><\/p>\n\n\n\n

Dicha Sentencia, en primer lugar, recoge la existencia de jurisprudencia contradictoria del propio Tribunal Supremo, sintetizando los motivos en que se fundan las sentencias en uno y otro sentido.<\/p>\n\n\n\n

Respecto de aquellas que consideran que basta con la domiciliaci\u00f3n de la sociedad sin que sea necesaria la ocupaci\u00f3n efectiva:<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo finalmente se inclina por la segunda de las dos posiciones planteadas, es decir por considerar que la sola fijaci\u00f3n del domicilio de una sociedad, sin aprovechamiento real, no supone por s\u00ed mismo causa resolutoria del contrato de arrendamiento<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u201cLa cesi\u00f3n, se dice, es independiente de la ocupaci\u00f3n material del inmueble, de tal forma que basta con la domiciliaci\u00f3n de una persona jur\u00eddica distinta de la arrendataria en el inmueble arrendado, sin necesidad de uso efectivo u ocupaci\u00f3n de la vivienda, para apreciar la causa de resoluci\u00f3n por cuanto se trata de una figura que se caracteriza por el goce o uso del objeto arrendado en cualquiera de las formas que sea susceptible. El hecho, por tanto, de establecer una sociedad en la escritura constitutiva su domicilio social en el local arrendado, con su correspondiente inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, se considera suficiente para entender que ello supone, ineludiblemente, la utilizaci\u00f3n en propio beneficio del local en cuesti\u00f3n, con independencia de su efectiva y material ocupaci\u00f3n por parte de la persona jur\u00eddica, por cuanto el domicilio afecta a las condiciones de ejercicio de los derechos y el domicilio de la persona jur\u00eddica es el social.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

Por el contrario, en apoyo de aquellas sentencias que consideran que no basta con la mera domiciliaci\u00f3n de la sociedad sino que es necesaria la ocupaci\u00f3n efectiva de la vivienda o local para que concurra la causa resolutoria, expone los siguientes fundamentos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSe dice, y se reitera en las numerosas resoluciones que se citan, lo siguiente: a) lo que determina la resoluci\u00f3n del arrendamiento es la sustituci\u00f3n real y efectiva del locatorio por un tercero, en el goce y uso de la arrendada; b) no basta con que una sociedad se\u00f1ale un domicilio en su escritura constitucional y esta se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resoluci\u00f3n del contrato, porque lo que determina tal resoluci\u00f3n es la sustituci\u00f3n real y efectiva del locatario por un tercero en el goce o uso de la casa arrendada, cualquiera que sea la forma contractual de la sustituci\u00f3n, y por ello cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente en el localarrendado, ni ejercido ninguna de susactividades dentro de \u00e9l, tal resoluci\u00f3n no es posible, y c) el hecho de que en la escritura fundacional se designe como domicilio social el del inmueble litigioso no es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable que la susodicha entidad se hubiera establecido materialmente en aquel por lo que solo se ha entendido que ha existido cesi\u00f3n o traspaso inconsentido cuando la domiciliaci\u00f3n no era meramente formal sino que de hecho el inmueble constitu\u00eda realmente el domicilio de la compa\u00f1\u00eda y en el local radicaba la sede donde se realizaba la vida jur\u00eddica de la compa\u00f1\u00eda.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

Como se desprende de la doctrina jurisprudencial que declara en el fallo de la Sentencia que nos ocupa, el Tribunal Supremo finalmente se inclina por la segunda de las dos posiciones planteadas, es decir por considerar que la sola fijaci\u00f3n del domicilio de una sociedad, sin aprovechamiento real, no supone por s\u00ed mismo causa resolutoria del contrato de arrendamiento. Y ello, en base al siguiente razonamiento, que expone en su fundamento de derecho segundo:<\/p>\n\n\n\n

\u00a0\u201cLa cesi\u00f3n del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusi\u00f3n del cedente en la relaci\u00f3n arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableci\u00e9ndose una relaci\u00f3n de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el art. 1543 del C\u00f3digo Civil al describir la obligaci\u00f3n del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resoluci\u00f3n del contrato es esa transmisi\u00f3n real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jur\u00eddica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el esp\u00edritu del art\u00edculo 114 causas 2.\u00aa y 5.\u00aa por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de lanorma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posici\u00f3n a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es lo que se proh\u00edbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relaci\u00f3n con el arrendatario se mantiene de la misma forma.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y, con base en dichos razonamientos, la citada Sentencia de 16-10-2009 establece en el apartado 2.\u00ba de su fallo:<\/p>\n\n\n\n

\u201c2.\u00ba La declaraci\u00f3n como doctrina jurisprudencial la de que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesi\u00f3n de una vivienda la mera designaci\u00f3n en la vivienda de un domicilio social, sin ocupaci\u00f3n o aprovechamiento real.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

Queda, no obstante, en el aire una cuesti\u00f3n dudosa relativa a la carga probatoria. Si es el actor que debe probar que adem\u00e1s de la domiciliaci\u00f3n de la sociedad se ha producido la ocupaci\u00f3n o el aprovechamiento real por parte de la sociedad o si, por el contrario, la domiciliaci\u00f3n constituye una presunci\u00f3n de ocupaci\u00f3n que debe ser destruida por el arrendatario acreditando que no existe ocupaci\u00f3n ni aprovechamiento real por parte de la sociedad (lo que por otra parte puede constituir una prueba de extrema dificultad).<\/p>\n\n\n\n

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