{"id":2104,"date":"2010-03-10T19:56:14","date_gmt":"2010-03-10T18:56:14","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2104"},"modified":"2020-05-28T19:57:01","modified_gmt":"2020-05-28T18:57:01","slug":"la-enervacion-de-la-accion-de-desahucio-por-falta-de-pago-de-la-renta-tras-las-reformas-procesales-introducidas-por-la-ley-19-2009-de-23-de-noviembre-de-medidas-de-fomento-y-agilizacion-procesal-del","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-enervacion-de-la-accion-de-desahucio-por-falta-de-pago-de-la-renta-tras-las-reformas-procesales-introducidas-por-la-ley-19-2009-de-23-de-noviembre-de-medidas-de-fomento-y-agilizacion-procesal-del\/","title":{"rendered":"La enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de la renta tras las reformas procesales introducidas por la ley 19\/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilizaci\u00f3n procesal del alquiler"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

A) Necesidad de que en la demanda  de desahucio se expresen las circunstancias  concurrentes que puedan  permitir o no la enervaci\u00f3n de la  acci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n

Sigue siendo aplicable el apartado 3 del  art\u00edculo 439 de la Ley de enjuiciamiento  civil, que establece que no se admitir\u00e1n  a tr\u00e1mite las demandas de desahucio de  finca urbana por falta de pago de las  rentas o cantidades debidas por el arrendatario  si el arrendador no indicare las  circunstancias concurrentes que puedan  permitir o no, en el caso concreto, la  enervaci\u00f3n del desahucio. Si, bien por  haberse modificado el apartado 4 del  art\u00edculo 22 de la misma Ley, se hace extensivo  el requisito a la misma clase de  demanda relativa a fincas r\u00fasticas. <\/p>\n\n\n\n

B) Procesos en los que se puede enervar  la acci\u00f3n <\/h2>\n\n\n\n

En los procesos de desahucio de finca  urbana o r\u00fastica por falta de pago de las  rentas o cantidades debidas por el arrendatario.  Hasta la reforma solo era posible  en los relativos a finca urbana. <\/p>\n\n\n\n

C) Efectos procesales de la enervaci\u00f3n <\/h2>\n\n\n\n

Se dictar\u00e1 resoluci\u00f3n dando por terminado  el proceso. <\/p>\n\n\n\n

Cuando entre en vigor la reforma operada  por la Ley 13\/2009, de 3 de noviembre,  de reforma de la legislaci\u00f3n procesal  para la implantaci\u00f3n de la nueva oficina  judicial, consistir\u00e1 en un decreto del secretario  judicial. Mientras tanto lo ser\u00e1  mediante auto dictado por el juez. <\/p>\n\n\n\n

Pero esto, solamente en el caso de que  no se celebre juicio porque el arrendador  no se oponga a la enervaci\u00f3n, o el arrendatario  no alegue que la falta de pago ha  sido provocada por el arrendador al no  querer cobrar. En estos casos se declarar\u00e1  la enervaci\u00f3n en sentencia. <\/p>\n\n\n\n

D) \u00bfCu\u00e1ndo y c\u00f3mo deber\u00e1 el arrendatario  ejercitar su derecho a la enervaci\u00f3n? <\/h2>\n\n\n\n

Deber\u00e1 efectuarse en todo caso antes  de la celebraci\u00f3n de la vista, y para que  se trate realmente de una enervaci\u00f3n,  tiene que haberse presentado la demanda  en el juzgado. Sin demanda no hay  enervaci\u00f3n, sino pago. <\/p>\n\n\n\n

El derecho a enervar se puede ejercitar  de dos formas. A saber: <\/p>\n\n\n\n

1.\u00aa Pago extrajudicial<\/em><\/p>\n\n\n\n

 El arrendatario paga al arrendador, y este  cobra las cantidades adeudadas, no solamente  las reclamadas en la demanda,  sino tambi\u00e9n las debidas en el momento  de ejercitar la enervaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

El pago se deber\u00e1 acreditar ante el tribunal.  No ser\u00e1 necesario escrito firmado  por abogado y procurador, pudiendo  efectuarse por comparecencia. <\/p>\n\n\n\n

2.\u00aa Consignaci\u00f3n judicial o notarial <\/em><\/p>\n\n\n\n

En este supuesto, el arrendatario pone a  disposici\u00f3n del arrendador, en pago, las  cantidades adeudadas en el momento de  la consignaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Bien sea mediante ingreso en la cuenta  de consignaciones del tribunal. O bien  mediante acta notarial.<\/p>\n\n\n\n

Sin condiciones. En pago. Basta el dep\u00f3sito  no siendo necesario que haya llegado  la notificaci\u00f3n del dep\u00f3sito al arrendador.  Pero se advierte que deber\u00e1 ser acreditado  fehacientemente mediante copia simple  al menos del acta notarial. <\/p>\n\n\n\n

E) Posible oposici\u00f3n del demandante <\/h2>\n\n\n\n

Si el demandante se opusiera a la enervaci\u00f3n  por no cumplirse los anteriores  requisitos, se citar\u00e1 a las partes a la vista  prevenida en el art\u00edculo 443 de esta  Ley, tras la cual el juez dictar\u00e1 sentencia por la que:<\/p>\n\n\n\n

a) Declarar\u00e1 enervada la acci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

b) O, en otro caso, estimar\u00e1 la demanda,  habiendo lugar al desahucio.  Es sentencia, no auto. <\/p>\n\n\n\n

F) Excepciones al derecho del arrendatario  a enervar <\/h2>\n\n\n\n

No tendr\u00e1 derecho el arrendatario a  enervar la acci\u00f3n: <\/p>\n\n\n\n

a) Cuando hubiere enervado el desahucio  en una ocasi\u00f3n anterior, salvo que el  cobro no hubiese tenido lugar por causas  imputables al arrendador<\/em>. Por lo tanto, se  permite que se discuta esta cuesti\u00f3n relativa  a las circunstancias de la enervaci\u00f3n  anterior. <\/p>\n\n\n\n

El texto legal no exige que se advierta al arrendatario de los efectos en caso de no atender el requerimiento<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

b) Cuando el arrendador hubiese requerido  de pago al arrendatario con arreglo  a los siguientes requisitos: <\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Por cualquier medio fehaciente  El concepto de fehaciencia abarca tanto  el contenido como la recepci\u00f3n efectiva  del requerimiento por el destinatario. <\/p>\n\n\n\n

b\u2019) Con, al menos, un mes de antelaci\u00f3n  a la presentaci\u00f3n de la demanda <\/p>\n\n\n\n

Desde la recepci\u00f3n por el arrendatario  del requerimiento. La modificaci\u00f3n introducida  acorta el plazo del requerimiento,  que ahora bastar\u00e1 efectuarlo con un mes  de antelaci\u00f3n, en lugar de los dos contemplados  en el texto legal anterior a la  reforma. <\/p>\n\n\n\n

c\u2019) Y el pago no se hubiese efectuado al  tiempo de dicha presentaci\u00f3n <\/p>\n\n\n\n

El momento que cuenta es el de la presentaci\u00f3n  de la demanda de desahucio,  no el de su admisi\u00f3n a tr\u00e1mite. El requerimiento  de pago, entendemos que deber\u00e1  expresar la cantidad concreta adeudada  por rentas y\/o otras cantidades a cargo  del arrendatario seg\u00fan ley o contrato. <\/p>\n\n\n\n

El arrendatario, para eludir la consecuencia  de la p\u00e9rdida de su derecho a enervar  la acci\u00f3n, bastar\u00e1 con que pague las cantidades  requeridas por el arrendador, no  siendo necesario que pague las devengadas  con posterioridad al requerimiento. <\/p>\n\n\n\n

En cuanto al contenido del requerimiento,  deber\u00e1 en todo caso consistir en una  intimaci\u00f3n al pago de cantidad l\u00edquida  procedente de los conceptos expresados  anteriormente. <\/p>\n\n\n\n

El texto legal no exige que se advierta al  arrendatario de los efectos en caso de  no atender el requerimiento. <\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, esta cuesti\u00f3n ha sido pol\u00e9mica  en los tribunales, existiendo  sentencias que aluden a la necesidad  de precisar el plazo en que debe pagarse  y expresar los efectos de no hacerlo. <\/p>\n\n\n\n

Se aconseja, por lo tanto, que el requerimiento  contenga estas menciones. <\/p>\n\n\n\n

G) Costas en caso de enervaci\u00f3n <\/h2>\n\n\n\n

a) Principio general <\/p>\n\n\n\n

La resoluci\u00f3n que declare enervada la  acci\u00f3n de desahucio condenar\u00e1 al  arrendatario al pago de las costas devengadas. <\/p>\n\n\n\n

Con la reforma se aclara de una vez por  todas la pol\u00e9mica al respecto de la condena  al pago de las costas en caso de  enervaci\u00f3n, ya que el texto vigente con  anterioridad no se refer\u00eda a esta cuesti\u00f3n.  La mayor\u00eda de los tribunales ya impon\u00edan  las costas al arrendatario. <\/p>\n\n\n\n

b) Excepci\u00f3n <\/p>\n\n\n\n

Salvo que las rentas y cantidades debidas  no se hubiesen cobrado por causas  imputables al arrendador. En este caso  podr\u00e1n imponerse a este. <\/em><\/p>\n\n\n\n

Esto permite discutir en el proceso sobre  la condena en costas, esto es, deber\u00e1  celebrarse el juicio y ya no ser\u00e1  imprescindible oponerse frontalmente  a la demanda por mora accipiendi o  falta de cobro. La sentencia que se  dicte al pronunciarse sobre esta cuesti\u00f3n  impedir\u00e1 que esta enervaci\u00f3n pueda  tener efectos obstativos de cara a  una futura.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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