{"id":2106,"date":"2010-03-10T19:57:19","date_gmt":"2010-03-10T18:57:19","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2106"},"modified":"2020-05-28T20:05:28","modified_gmt":"2020-05-28T19:05:28","slug":"pacto-contractual-facultando-al-arrendador-para-visitar-la-vivienda-para-controlar-su-estado-y-pacto-resolucion-del-contrato-si-no-se-le-permite-hacerlo-son-nulos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/pacto-contractual-facultando-al-arrendador-para-visitar-la-vivienda-para-controlar-su-estado-y-pacto-resolucion-del-contrato-si-no-se-le-permite-hacerlo-son-nulos\/","title":{"rendered":"Pacto contractual facultando al arrendador para visitar la vivienda para controlar su estado, y pacto resoluci\u00f3n del contrato si no se le permite hacerlo, son nulos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

SENTENCIA de 3 febrero de 2009 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 4.\u00aa)<\/h2>\n\n\n\n

ANTECEDENTES DE LA SENTENCIA    <\/h4>\n\n\n\n

En contrato de arrendamiento de vivienda  de fecha 15 de marzo de 1967  se pact\u00f3 una cl\u00e1usula del tenor literal  siguiente: \u201cEl arrendatario faculta al  arrendador para que pueda, por s\u00ed o  por mandatario, visitar la vivienda tanto  para ver su estado como para comprobar  el exacto cumplimiento de este  contrato. Tambi\u00e9n se obliga el arrendatario  a permitir la entrada y estancia  en la vivienda de los operarios que debieran  efectuar las reparaciones u  obras en la finca.\u201d <\/p>\n\n\n\n

En el supuesto que contempla la Sentencia\u00a0 que comentamos, la arrendadora\u00a0solicita del Juzgado<\/strong> se condene a\u00a0 la arrendataria a conceder autorizaci\u00f3n\u00a0 a la propietaria o a quien esta\u00a0 designe para entrar en la vivienda\u00a0 arrendada y ver su estado<\/strong> de acuerdo\u00a0 con lo pactado y llegado el caso a\u00a0 los operarios que deban efectuar reparaciones\u00a0 u obras en la finca, apercibi\u00e9ndole\u00a0 que, caso de no efectuarlo,\u00a0 se proceder\u00e1 a la resoluci\u00f3n del\u00a0 contrato y posterior lanzamiento\u00a0 judicial.\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O CABE LA RESOLUCI\u00d3N DEL  CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO  DE ESTE PACTO <\/h4>\n\n\n\n

Como muy bien razona la Sentencia reca\u00edda  en este juicio y su subsiguiente  recurso de apelaci\u00f3n, entre las causas  de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento  del art\u00edculo 114 de la Ley de  arrendamientos urbanos de 1964 no se  contempla la posibilidad de resoluci\u00f3n  por impedir el arrendatario la entrada al  arrendador para comprobar el estado de  la vivienda o para comprobar el cumplimiento  del contrato. <\/p>\n\n\n\n

Es clara y reiterada la jurisprudencia  que establece que las causas de resoluci\u00f3n  del contrato a instancia del arrendador  que se relacionan en el art\u00edculo  114 constituyen un numerus clausus  que no cabe ampliar con otras aunque  se hubiesen convenido contractualmente. <\/p>\n\n\n\n

Por tanto, no hay otra posibilidad que  acudir al juicio ordinario (art. 249, 1)  para que el juez autorice la entrada. <\/p>\n\n\n\n

En caso de que se deniegue la entrada  y, por tal motivo, se produzcan da\u00f1os a  la finca o a un tercero, cabr\u00eda, en su  caso, reclamar su resarcimiento al  arrendatario. <\/p>\n\n\n\n

Este criterio es de aplicaci\u00f3n a los  arrendamientos que se rigen por la  Ley arrendaticia de 1964, respecto a  los cuales las causas de resoluci\u00f3n  del arrendamiento a instancia del  arrendador son estrictamente las que  se relacionan en el art\u00edculo 114 de dicha  Ley. <\/p>\n\n\n\n

En cambio, el art\u00edculo 27 de la Ley de\u00a0 arrendamientos urbanos de 1994 dispone\u00a0 que el incumplimiento de las\u00a0 obligaciones resultantes del contrato\u00a0 dar\u00e1 derecho a la parte que hubiera\u00a0 cumplido las suyas a exigir el cumplimiento\u00a0 de la obligaci\u00f3n o a promover\u00a0 la resoluci\u00f3n del contrato<\/strong> de acuerdo\u00a0 con lo dispuesto en el art\u00edculo 1124\u00a0 del C\u00f3digo Civil.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

AUTORIZACION DE ENTRADA A LA  VIVIENDA PARA COMPROBAR SU  ESTADO <\/h4>\n\n\n\n

Es importante estudiar cu\u00e1l es la interpretaci\u00f3n  y el alcance legal de la cl\u00e1usula  contractual facultando al arrendador  para entrar en la vivienda arrendada  y que este pacto es actualmente muy  usual y corriente en los contratos arrendaticios. <\/p>\n\n\n\n

En cada caso habr\u00e1 de tenerse en cuenta  el redactado concreto de la cl\u00e1usula  contractual, pero, para su interpretaci\u00f3n,  pueden ser de gran utilidad las consideraciones  que se contienen en la Sentencia  de la Audiencia Provincial de Barcelona  de fecha 3 de febrero de 2009 que  comentamos. <\/p>\n\n\n\n

No debe olvidarse \u2014dice la Sentencia\u2014  que el art\u00edculo 18, 2 de la Constituci\u00f3n  declara la inviolabilidad del domicilio. <\/p>\n\n\n\n

La cl\u00e1usula controvertida debe entenderse\u00a0 en el sentido de que el arrendatario\u00a0 ha de permitir la entrada a la vivienda\u00a0 cuando sea necesario para hacer\u00a0 obras o reparaciones en la finca.\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cUna interpretaci\u00f3n literal convierte en  nula dicha cl\u00e1usula por cuanto estar\u00eda  permitiendo una intromisi\u00f3n ileg\u00edtima en  el derecho a la intimidad del arrendatario  contraria al esp\u00edritu constitucional y en  absoluto justificada, y es que resulta a  todas luces inviable conceder una autorizaci\u00f3n  de car\u00e1cter tan gen\u00e9rico y para  fines tan amplios (tanto para ver su estado,  cuanto para comprobar el exacto  cumplimiento de este contrato) que no  supone sino otorgar a la arrendadora un  mandamiento de entrada y registro, lo  que choca frontalmente con el car\u00e1cter  restrictivo de la cl\u00e1usula en cuesti\u00f3n,  m\u00e1xime cuando no existe principio de  prueba de que se est\u00e9n o se vayan a  realizar obras o exista la necesidad de su  ejecuci\u00f3n.\u201d <\/p>\n\n\n\n

Por ello se desestima el recurso y la petici\u00f3n  de la actora de que se conceda al  propietario, por s\u00ed o por quien designe,  autorizaci\u00f3n para entrar a inspeccionar  la vivienda arrendada. <\/p>\n\n\n\n

COMENTARIOS Y CONSIDERACIONES  SOBRE EL TEMA <\/h4>\n\n\n\n

La imposibilidad de basar una acci\u00f3n\u00a0 de resoluci\u00f3n del contrato en el incumplimiento\u00a0 del pacto<\/strong> que faculta\u00a0 al arrendador a entrar en la vivienda no\u00a0 precisa mayor comentario. Est\u00e1 plenamente\u00a0 reconocido y admitido que la\u00a0 resoluci\u00f3n de los arrendamientos urbanos\u00a0 regidos por la Ley de 1964 a instancia\u00a0 del arrendador, \u00fanica y exclusivamente\u00a0 procede al amparo de alguna\u00a0 de las causas previstas en el art\u00edculo\u00a0 114 de dicha Ley.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Respecto a la inviolabilidad del domicilio<\/strong>\u00a0 establecida por el art\u00edculo 18, 2 de\u00a0 la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola cabe significar\u00a0 que dicha norma, tras establecer que el\u00a0 domicilio es inviolable, dispone textualmente\u00a0 que \u201cninguna entrada o registro\u00a0 podr\u00e1 hacerse en \u00e9l sin consentimiento\u00a0 del titular<\/em> o resoluci\u00f3n judicial, salvo\u00a0 caso de flagrante delito\u201d.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Cabr\u00eda quiz\u00e1 interpretar que la cl\u00e1usula  contractual otorgando al arrendador el  derecho de acceder a la vivienda arrendada  implica un \u201cconsentimiento del  titular\u201d. <\/p>\n\n\n\n

No obstante, esta autorizaci\u00f3n gen\u00e9rica  para un futuro y sin necesidad de ni tan  siquiera alegar un motivo que justifique  la necesidad o conveniencia de acceder  a la vivienda entendemos que efectivamente  es contraria a la intenci\u00f3n del  legislador. <\/p>\n\n\n\n

No queremos decir, con ello, que la cl\u00e1usula  contractual carezca por completo  de valor, porque no deja de poner de  manifiesto una intenci\u00f3n de las partes  que, aunque no sea aplicable en su literalidad,  (siempre que quiera el arrendador  y cuantas veces quiera sin tener que  alegar la raz\u00f3n o motivo para entrar), en  cambio, cuando exista una motivaci\u00f3n  concreta, como podr\u00eda ser la realizaci\u00f3n  o obras en la finca, la existencia del pacto  siempre ser\u00e1 un argumento m\u00e1s a  favor de la entrada a la vivienda.  Siempre ser\u00e1 necesario justificar o, por  lo menos, alegar la raz\u00f3n o motivo que  tenga el propietario para entrar a la vivienda. <\/p>\n\n\n\n

Si el motivo es grave o importante,  como ser\u00eda, entre otros, la necesidad  de realizar obras o reparaciones en la  finca o local, entendemos que la autorizaci\u00f3n  judicial de entrada podr\u00eda conseguirse  sin necesidad de la existencia  del pacto. <\/p>\n\n\n\n

Pero, pese a todo lo que se ha dicho,  aconsejar\u00edamos seguir manteniendo  en los contratos arrendaticios una  cl\u00e1usula de este tipo porque no todas  las cuestiones tienen que resolverse  judicialmente, y en la mayor\u00eda de los  casos existe en las partes un respeto  hacia lo que hab\u00edan convenido voluntariamente. <\/p>\n\n\n\n

Y no solo defendemos la conveniencia  del pacto en los contratos arrendaticios,  sino que puede ser muy \u00fatil \u2014y creemos  que legalmente v\u00e1lida\u2014 en otros supuestos  concretos, como ser\u00eda al concederse  permiso al arrendatario para  efectuar obras en cuyo documento de  autorizaci\u00f3n se podr\u00eda tambi\u00e9n consignar  el consentimiento expreso del arrendatario  para que el arrendador pueda  acceder a la vivienda para comprobar su  realizaci\u00f3n y que las obras efectuadas  se ajustan al permiso concedido.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF SENTENCIA de 3 febrero de 2009 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 4.\u00aa) ANTECEDENTES DE LA SENTENCIA     En contrato de arrendamiento de vivienda  de fecha 15 de marzo de 1967  se pact\u00f3 una cl\u00e1usula del tenor literal  siguiente: \u201cEl arrendatario faculta al  arrendador para que pueda, por s\u00ed o  por mandatario, visitar […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2106\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2106"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2106\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2109,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2106\/revisions\/2109\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2106"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2106"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2106"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}