{"id":2114,"date":"2010-06-10T20:13:00","date_gmt":"2010-06-10T19:13:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2114"},"modified":"2020-05-28T20:18:26","modified_gmt":"2020-05-28T19:18:26","slug":"no-cabe-el-retracto-arrendaticio-en-el-supuesto-de-adjudicacion-de-una-finca-a-un-socio-al-disolverse-la-sociedad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/no-cabe-el-retracto-arrendaticio-en-el-supuesto-de-adjudicacion-de-una-finca-a-un-socio-al-disolverse-la-sociedad\/","title":{"rendered":"No cabe el retracto arrendaticio en el supuesto de adjudicaci\u00f3n de una finca a un socio al disolverse la sociedad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sentencia de 2 junio de 2009 de la Audiencia Provincial de Barcelona<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Actualmente, y desde hace ya tiempo, tenemos asumido y admitido el criterio de que los supuestos de adjudicaci\u00f3n de una finca a un socio en la disoluci\u00f3n (o reducci\u00f3n de capital) de una sociedad no generan a favor del arrendatario de la finca el derecho a ejercitar la acci\u00f3n de tanteo o retracto.Este criterio no constituye, creemos, ninguna novedad para los profesionales inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n

Pero la reciente Sentencia de 2 de junio de 2009 de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona pone en evidencia que a\u00fan en la actualidad se siguen promoviendo litigios para defender la existencia de un derecho de retracto (o tanteo) a favor del inquilino o arrendatario en los casos de adjudicaci\u00f3n de un inmueble por parte de la sociedad propietaria a alguno de sus socios en los supuestos de disoluci\u00f3n de la compa\u00f1\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de 2 de junio de 2009, que comentamos, reitera el criterio de que no cabe el retracto arrendaticio en estos casos y, en consecuencia, desestima la acci\u00f3n de retracto ejercitada por el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Y, en justificaci\u00f3n de este fallo, hace un profundo estudio de la cuesti\u00f3n en base a los argumentos que, en s\u00edntesis, se recogen a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Hace constar, en primer lugar, que, ciertamente, hab\u00eda sido doctrina com\u00fanmente aceptada (STS 25-4-1963) que la finalidad perseguida por el legislador al regular el tanteo y retracto no era otra que la de facilitar a los arrendatarios el acceso a la propiedad y que (STS 26-3- 1960) las normas que regulan el derecho de retracto \u201cdeben interpretarse y aplicarse con criterio extensivo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Pero este criterio que preconizaba la interpretaci\u00f3n extensiva a favor del inquilino o arrendatario ha cambiado radicalmente con el tiempo respecto a la mayor\u00eda de las cuestiones reguladas por la Ley de arrendamientos urbanos y concretamente en relaci\u00f3n a los supuestos en que procede el tanteo o retracto. Es doctrina com\u00fanmente admitida (Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 5-7-1991) que:<\/p>\n\n\n\n

\u201ca) El criterio restrictivo<\/em><\/strong> que ha de presidir las limitaciones al derecho de propiedad, de cuya naturaleza participan inequ\u00edvocamente el tanteo y retracto arrendaticios.<\/p>\n\n\n\n

\u201db) La concreci\u00f3n del art\u00edculo 47 de la LAU a las hip\u00f3tesis de venta, cesi\u00f3n solutoria y adjudicaci\u00f3n por divisi\u00f3n de cosa com\u00fan.<\/em><\/strong>

 \u201dc) La reiterada jurisprudencia que rechaza todo intento de hacer entrar por asimilaci\u00f3n otros actos de transmisi\u00f3n<\/em><\/strong> que no se basen precisamente en una compraventa o la adjudicaci\u00f3n en pago de deudas (SSTS 16-5-1960, 23-5-1960, 9-12- 1964 y 2-4-1985).\u201d<\/p>\n\n\n\n

La transmisi\u00f3n opera el efecto de la extinci\u00f3n de las participaciones sociales, pero nada tiene que ver con el valor de la finca, sino que es totalmente independiente de la tasaci\u00f3n o valor de mercado del inmueble<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En este mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 mayo del 2000 excluye la equiparaci\u00f3n de la compraventa a la aportaci\u00f3n de un inmueble a una sociedad aplicando para el retracto un criterio restrictivo y la Sentencia del TS de 9 de diciembre de 1964 a\u00f1ade que para el ejercicio de tal derecho es fundamental, conforme al art\u00edculo 47 de la LAU, que exista venta o daci\u00f3n en pago, y la propia enunciaci\u00f3n tan concreta de la Ley lleva en s\u00ed un criterio limitativo.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la Sentencia del TS de 12 de junio de 1964 puntualiza que la aportaci\u00f3n de un inmueble a una sociedad no es una venta porque lo entregado por la sociedad no es dinero, sino acciones de la misma, y el retrayente no podr\u00e1 hacer frente a esta entrega por no estar tales acciones en su patrimonio.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, es criterio uniforme de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona que, entre los negocios jur\u00eddicos que comporten la transmisi\u00f3n de la propiedad del arrendador y puedan dar lugar al nacimiento del derecho de retracto a favor del arrendatario, ha de tenerse en cuenta: a) que el retracto, como el tanteo, se configuran como una limitaci\u00f3n al derecho de propiedad referido al poder de disposici\u00f3n; b) que el negocio tipo que posibilite la subrogaci\u00f3n del arrendatario ha de ser traslativo mediante precio consistiendo la contraprestaci\u00f3n en una cantidad dineraria; c) que el art\u00edculo 47 de la LAU limita los supuestos de retracto a la venta, cesi\u00f3n solutoria y divisi\u00f3n de cosa com\u00fan sin que pueda extenderse su \u00e1mbito con interpretaciones amplias o anal\u00f3gicas de otros supuestos, por lo que, por ejemplo, no se dar\u00e1 en los casos de permuta<\/em><\/strong>(STS 19-12-1956 y 19-12-1992), ni de donaci\u00f3n, aunque sea remuneratoria, ni en negocios de mera liberalidad, ni aportaciones a sociedad, ni transmisiones a cambio de renta vitalicia<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Pone adem\u00e1s de manifiesto la Sentencia que comentamos que, en el supuesto de autos, se adjudic\u00f3 a las demandadas la vivienda litigiosa a consecuencia de la disoluci\u00f3n de la sociedad y en pago de sus participaciones sociales, por lo que la transmisi\u00f3n \u201cno se produce mediante precio, sino a cambio de la extinci\u00f3n de las participaciones sociales, por el valor contable de las mismas, as\u00ed como por el valor contable de los inmuebles adjudicados en pago<\/strong>\u201d. La transmisi\u00f3n opera el efecto de la extinci\u00f3n de las participaciones sociales, pero nada tiene que ver con el valor de la finca, sino que es totalmente independiente de la tasaci\u00f3n o valor de mercado del inmueble. Y si no guarda analog\u00eda con la compraventa, tampoco se asemeja a la daci\u00f3n en pago porque en esta se presume un equilibrio en las rec\u00edprocas prestaciones, equilibrio que se ha de trasladar a una paridad entre el valor de la finca y el importe de la deuda que se ha de cancelar.

La Sentencia comentada, siguiendo el criterio sustentado por la m\u00e1s reciente jurisprudencia, deja establecido el criterio de que no cabe el retracto arrendaticio a favor del inquilino o arrendatario en los supuestos de aportaci\u00f3n de una finca a una sociedad ni de adjudicaci\u00f3n de finca a un socio a cambio de sus participaciones sociales en la disoluci\u00f3n o reducci\u00f3n de capital social; ni en los casos de permuta, ni de donaci\u00f3n, ni en negocios de mera liberalidad, ni en la cesi\u00f3n de inmueble a cambio de una renta vitalicia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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