{"id":2119,"date":"2010-03-10T20:22:29","date_gmt":"2010-03-10T19:22:29","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2119"},"modified":"2020-05-28T20:23:04","modified_gmt":"2020-05-28T19:23:04","slug":"los-actos-de-comunicacion-en-los-juicios-verbales-arrendaticios-tras-la-ley-de-medidas-de-fomento-y-agilizacion-procesal-del-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-actos-de-comunicacion-en-los-juicios-verbales-arrendaticios-tras-la-ley-de-medidas-de-fomento-y-agilizacion-procesal-del-alquiler\/","title":{"rendered":"Los actos de comunicaci\u00f3n en los juicios verbales arrendaticios tras la ley de medidas de fomento y agilizaci\u00f3n procesal del alquiler"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Uno de los aspectos m\u00e1s relevantes de la reforma operada en la Ley de enjuiciamiento civil en materia de juicios verbales arrendaticios (de desahucio por falta de pago o expiraci\u00f3n de plazo y de reclamaci\u00f3n de rentas) es, sin duda, el relativo a los actos de comunicaci\u00f3n con el demandado, y muy especialmente su citaci\u00f3n a juicio.<\/p>\n\n\n\n

Tras la modificaci\u00f3n operada por la Ley  19\/2009, de 23 de noviembre, en el  apartado 3 del art\u00edculo 155 (\u201cActos de  comunicaci\u00f3n con las partes a\u00fan no personadas  o no representadas por procurador.  Domicilio\u201d) de la Ley de enjuiciamiento  civil se ha introducido un nuevo  p\u00e1rrafo en los siguientes t\u00e9rminos: <\/p>\n\n\n\n

Cuando en la demanda se ejercite una  acci\u00f3n de aquellas a las que se refiere el  n\u00famero 1.\u00ba del apartado 1 del art. 250,  se entender\u00e1 que si las partes no han  acordado se\u00f1alar en el contrato de  arrendamiento un domicilio en el que se  llevar\u00e1n a cabo los actos de comunicaci\u00f3n,  \u00e9ste ser\u00e1, a todos los efectos, el de  la vivienda o local arrendado. <\/p>\n\n\n\n

Y la nueva redacci\u00f3n dada por la misma  Ley al art\u00edculo 164 (\u201cComunicaci\u00f3n edictal\u201d)  de la Ley de enjuiciamiento civil ha  introducido un nuevo p\u00e1rrafo cuarto en  los siguientes t\u00e9rminos: <\/p>\n\n\n\n

En los procesos de desahucio de finca  urbana o r\u00fastica por falta de pago de  rentas o cantidades debidas o por expiraci\u00f3n  legal o contractual del plazo y  en los procesos de reclamaci\u00f3n de estas  rentas o cantidades debidas, cuando  no pudiere hall\u00e1rsele ni efectuarle la  comunicaci\u00f3n al arrendatario en los domicilios  designados en el segundo p\u00e1rrafo  del n\u00famero 3 del art. 155, ni hubiese  comunicado de forma fehaciente  con posterioridad al contrato un nuevo  domicilio al arrendador al que \u00e9ste no  se hubiese opuesto, se proceder\u00e1, sin  m\u00e1s tr\u00e1mites, a fijar la c\u00e9dula de citaci\u00f3n  en el tabl\u00f3n de anuncios de la Oficina  Judicial. <\/p>\n\n\n\n

Los procedimientos a los que se refiere  el art\u00edculo 250.1, n\u00famero 1.\u00ba son (en la  nueva redacci\u00f3n dada por la misma Ley)  los juicios verbales sobre reclamaci\u00f3n de  cantidades por impago de rentas y los  desahucios por falta de pago, por expiraci\u00f3n  de plazo fijado contractual o legalmente  y por precario. <\/p>\n\n\n\n

En definitiva, este nuevo r\u00e9gimen de notificaciones  es aplicable a lo que, tras la  reforma, se ha dado en llamar los juicios  verbales arrendaticios (es decir, los desahucios  por expiraci\u00f3n de plazo y por falta  de pago, con o sin reclamaci\u00f3n de rentas,  y los juicios verbales de reclamaci\u00f3n de  rentas). Resulta tambi\u00e9n aplicable a los  juicios verbales de desahucio por precario. <\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con la nueva regulaci\u00f3n, caben  dos supuestos: <\/p>\n\n\n\n

  1. Que en el contrato se haya designado  un domicilio a efectos de notificaciones.  Del texto legal se desprende que  las notificaciones judiciales se llevar\u00e1n  a cabo en el mismo. <\/li>
  2. Que en el contrato no se haya designado  domicilio a efecto de notificaciones.  En tal caso, de acuerdo con la nueva  redacci\u00f3n del art\u00edculo 155.3, el domicilio  para llevar a cabo las notificaciones judiciales  ser\u00e1 \u201ca todos los efectos\u201d el de  la vivienda o local arrendados. <\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Y en ambos supuestos la modificaci\u00f3n  del art\u00edculo 164 establece que, cuando  el demandado no pueda ser hallado en  el domicilio que se\u00f1ala el art\u00edculo 155.3  (es decir, en el se\u00f1alado en el contrato a  efecto de notificaciones o, en caso de no  haberse designado ninguno, en la vivienda  o local arrendado), se proceder\u00e1 a la  citaci\u00f3n por edictos \u201csin m\u00e1s tr\u00e1mites\u201d. <\/p>\n\n\n\n

    Que en el contrato se haya designado un domicilio a efectos de notificaciones. Del texto legal se desprende que las notificaciones judiciales se llevar\u00e1n a cabo en el mismo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Es decir, que proceder\u00e1 la notificaci\u00f3n  por edictos sin necesidad de acudir previamente  a las diligencia de averiguaci\u00f3n  de domicilio del art\u00edculo 156 de la Ley de  Enjuiciamiento Civil. <\/p>\n\n\n\n

    De hecho, de la expresi\u00f3n \u201csin m\u00e1s tr\u00e1mites\u201d  parece desprenderse que no ser\u00e1  necesaria ni siquiera la solicitud del actor  de acudir a los edictos. <\/p>\n\n\n\n

    Con ello se agiliza mucho el procedimiento,  por cuanto se evitan las a menudo  infructuosas diligencias de averiguaci\u00f3n  de domicilio, que los dilataban extraordinariamente. <\/p>\n\n\n\n

    Esto supone un cambio de gran trascendencia,  especialmente si se tiene en  cuenta que en el juicio de desahucio, tal  como ha quedado tras la reforma, la citaci\u00f3n  a juicio resulta esencial dado que en  la misma se contiene el apercibimiento no  s\u00f3lo de que en caso de no asistir el demandado  a la vista se estimar\u00e1 el desahucio  (esto ya era as\u00ed antes de la reforma),  sino que adem\u00e1s se le cita ya para la notificaci\u00f3n  de la sentencia en el juzgado a  los seis d\u00edas de la vista y se le indica la  fecha se\u00f1alada para el lanzamiento, advirti\u00e9ndole  que, en caso de que la sentencia  sea condenatoria y no se recurra, se  proceder\u00e1 al lanzamiento sin necesidad  de notificaci\u00f3n posterior (art. 440.3 LEC). <\/p>\n\n\n\n

    Esta nueva regulaci\u00f3n sobre los actos de  comunicaci\u00f3n plantea, no obstante, algunos  problemas e interrogantes, entre  ellos los siguientes: <\/p>\n\n\n\n

    • Existe una cierta falta de rigor, o quiz\u00e1  de orden l\u00f3gico en lo establecido por los  preceptos citados. As\u00ed, el art\u00edculo 155.3  hace referencia a los procedimientos a  los que se refiere el art\u00edculo 250.1.1.\u00ba de  la LEC, que incluye el juicio verbal en  reclamaci\u00f3n de rentas y desahucio por  falta de pago o expiraci\u00f3n de plazo de  arrendamientos de fincas r\u00fasticas y urbanas  y de desahucio por precario. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Pero hace referencia a la designaci\u00f3n  o no de domicilio para notificaciones  en el contrato. Lo que tiene poco sentido  en relaci\u00f3n con el precario en el  que, por su propia naturaleza, normalmente  no existe contrato. <\/p>\n\n\n\n

      Aunque la trascendencia pr\u00e1ctica de  esta contradicci\u00f3n es menor por cuanto  el nuevo p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo  164 de la LEC solo prev\u00e9 la posibilidad  de acudir directamente a la citaci\u00f3n por  edicto cuando no sea posible en el domicilio  indicado en los desahucios por  falta de pago o expiraci\u00f3n de plazo y en  los juicios verbales de reclamaci\u00f3n de  rentas. De lo que parece desprenderse  que en los juicios verbales de desahucio  por precario habr\u00e1 que seguir acudiendo  a las diligencias de averiguaci\u00f3n  de domicilio del art\u00edculo 156 de la LEC. <\/p>\n\n\n\n

      • Qu\u00e9 sucede con los contratos de arrendamiento  de fincas urbanas o r\u00fasticas  que no sean de vivienda o local cuando  el contrato no ha designado domicilio  para comunicaciones. Es decir, arrendamientos  de solares o de fincas r\u00fasticas. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

        \u00bfC\u00f3mo hay que interpretar y aplicar el  nuevo apartado 3 del art\u00edculo 155 de  la LEC? <\/p>\n\n\n\n

        Su redacci\u00f3n es en este aspecto contradictoria  o por lo menos confusa,  pues por una parte hace menci\u00f3n a  las acciones previstas en el art  250.1.1,\u00ba de la LEC, que incluye a las  acciones de desahucio y reclamaci\u00f3n  de rentas en arrendamientos de fincas  urbanas y r\u00fasticas sin excepci\u00f3n, pero  a la vez habla de que, a falta de domicilio  designado en el contrato para  notificaciones, a todos los efectos  este ser\u00e1 el de la vivienda o local. <\/p>\n\n\n\n

        Parece que el legislador olvida los  arrendamientos r\u00fasticos (a los que  nuevamente menciona en el p\u00e1rrafo  cuarto del art. 164) y que no todos los  arrendamientos de fincas urbanas son  de vivienda o local (prescindiendo de  que la vigente LAU la distinci\u00f3n la  hace entre arrendamientos de vivienda  y arrendamientos para uso distinto  de vivienda). <\/p>\n\n\n\n

        • Qu\u00e9 pasa con los arrendamientos de  vivienda por temporada o como segunda  residencia y con los arrendamientos  de locales que abren solo por temporadas  (muy habituales en zonas tur\u00edsticas),  en los que, seg\u00fan el periodo en que se  lleve a cabo la comunicaci\u00f3n, puede resultar  imposible que esta llegue a conocimiento  del arrendatario. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

          En nuestra opini\u00f3n habr\u00e1 que acudir al an\u00e1lisis  de cada situaci\u00f3n caso por caso, pues  evidentemente no es lo mismo que un  arrendamiento de finca r\u00fastica incluya o no  vivienda para el arrendatario. O en los casos  de temporada en que esta sea m\u00e1s o menos  larga o la \u00e9poca en que se lleve a cabo  la citaci\u00f3n, etc.  De lo anterior se desprenden tres conclusiones: <\/p>\n\n\n\n

          • En principio, cabe hacer una valoraci\u00f3n  positiva de la nueva redacci\u00f3n,  por la agilizaci\u00f3n que supone de los  procedimientos de desahucio por falta  de pago y expiraci\u00f3n de plazo y reclamaci\u00f3n  de rentas. <\/li>
          • No obstante, probablemente dar\u00e1 lugar  a una mayor conflictividad y problem\u00e1tica,  sobre todo en aquellas situaciones  que queden fuera del est\u00e1ndar  de vivienda o local, como las  que, de modo no exhaustivo, se han  planteado en este comentario. <\/li>
          • Por \u00faltimo, para evitar futuros conflictos,  no cabe duda de que en los contratos  que se otorguen en adelante  resulta del todo conveniente designar  un domicilio del arrendatario para comunicaciones  tanto judiciales como  extrajudiciales. Y esto, en inter\u00e9s no  solo de la propiedad, sino incluso del  propio arrendatario.<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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