{"id":2122,"date":"2010-03-10T20:24:28","date_gmt":"2010-03-10T19:24:28","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2122"},"modified":"2020-05-28T20:27:06","modified_gmt":"2020-05-28T19:27:06","slug":"equiparacion-con-el-usufructo-del-contrato-de-local-con-clausula-de-duracion-indefinida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/equiparacion-con-el-usufructo-del-contrato-de-local-con-clausula-de-duracion-indefinida\/","title":{"rendered":"Equiparaci\u00f3n con el usufructo del contrato de local con cl\u00e1usula de duraci\u00f3n indefinida"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Publicaci\u00f3n: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es)<\/h4>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-9-2009 SP\/SENT\/478116<\/p>\n\n\n\n

Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habr\u00e1 de usar la cosa arrendada conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes \u2014lo que determina que la cl\u00e1usula que as\u00ed lo establece no puede desplegar sus \u00edntegros efectos en la forma convenida\u2014, tampoco puede aceptarse que eso deba equivaler a una absoluta falta de previsi\u00f3n contractual que pudiera reclamar la directa aplicaci\u00f3n de lo establecido en el art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil, y ni siquiera la consideraci\u00f3n de que el plazo de duraci\u00f3n ser\u00eda de un a\u00f1o, dejando entonces al arrendador la facultad de extinci\u00f3n a la finalizaci\u00f3n del primer a\u00f1o y posteriores. La soluci\u00f3n que, por v\u00eda jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cl\u00e1usula de la forma m\u00e1s adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relaci\u00f3n con arrendamientos sujetos al C\u00f3digo Civil y con base en argumentos que resultan tambi\u00e9n aqu\u00ed aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analog\u00eda del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que, cuando \u2014como aqu\u00ed sucede\u2014 el arrendatario es persona jur\u00eddica, la duraci\u00f3n m\u00e1xima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato m\u00e1s all\u00e1 del indicado tiempo, es la de treinta a\u00f1os que la ley establece como l\u00edmite temporal para el usufructo en el art\u00edculo 515 del C\u00f3digo Civil; soluci\u00f3n que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cl\u00e1usula establecida sobre duraci\u00f3n en cada uno de ellos por treinta a\u00f1os, esto es, hasta la misma fecha del a\u00f1o 2028, lo que resulta, adem\u00e1s, acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplaci\u00f3n de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas \u2014tal como estaba autorizado\u2014 para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hosteler\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

COMENTARIO<\/h2>\n\n\n\n

SP\/DOCT\/4262<\/p>\n\n\n\n

 La Sentencia que ahora se comenta marca una l\u00ednea que, de mantenerse, supone un enorme cambio en el tratamiento de los arrendamientos donde conste que el plazo ser\u00e1 \u201cindefinido\u201d o de \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, en ambos casos contrario a la temporalidad del arriendo que establece el art\u00edculo 1543 del C\u00f3digo Civil. Hasta ahora la jurisprudencia consideraba que tal expresi\u00f3n era nula y que, por lo tanto, hab\u00eda que buscar la verdadera intenci\u00f3n de las partes, a tenor de los art\u00edculos 1281 y 1282 del C\u00f3digo Civil, teniendo en cuenta el contenido del resto de cl\u00e1usulas contractuales y, en todo caso, aplicando al final el plazo que establece el art\u00edculo 1581 del mismo C\u00f3digo com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, sin ning\u00fan otro antecedente al respecto, el Tribunal Supremo entiende que no se puede aplicar el \u00faltimo precepto citado (duraci\u00f3n seg\u00fan se haya fijado el pago de la renta), pues ello permitir\u00eda al arrendador rescindir el contrato en el plazo de un a\u00f1o, como si ello fuera realmente (lo decimos nosotros) un fraude legal o algo contrario al ordenamiento jur\u00eddico. Y, en cambio, hace un giro inesperado, equiparando el arrendamiento al usufructo previsto en el art\u00edculo 515 CC, con una duraci\u00f3n de treinta a\u00f1os, pues la parte arrendataria es una sociedad.<\/p>\n\n\n\n

Por lo dicho hasta ahora, es evidente que la Sentencia marca un nuevo camino originando, una vez m\u00e1s, dos situaciones diferentes en los arrendamientos que tengan una cl\u00e1usula similar, por lo menos todos aquellos posteriores al 9 de mayo de 1985, incluidos los actuales, donde se haya pactado pr\u00f3rroga forzosa o indefinida. Por un lado, los que han obtenido Sentencia de juzgados o audiencias provinciales, ya \u201ccosa juzgada\u201d, donde han marcado otra l\u00ednea y que ahora no pueden modificar. Y, de otra parte, los que estando en las mismas circunstancias pueden ahora acogerse a la l\u00ednea marcada por el Tribunal Supremo e iniciar un procedimiento para conseguir una resoluci\u00f3n similar.<\/p>\n\n\n\n

Aparte de lo dicho, quedan dos asuntos cruciales a tener en cuenta:<\/p>\n\n\n\n

1) \u00bfQu\u00e9 pasa cuando el arrendatario es persona f\u00edsica?<\/strong> Partiendo de la base que no cabe la aplicaci\u00f3n del usufructo previsto en el art\u00edculo 515 del C\u00f3digo Civil, toda vez que este precepto solo hace referencia a \u201cpueblo\u201d, \u201ccorporaci\u00f3n\u201d o \u201csociedad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Es una pregunta muy pertinente y que ahora no tiene contestaci\u00f3n, salvo una que ir\u00eda contra los argumentos de la Sentencia, en el sentido de que en supuestos de la pr\u00f3rroga forzosa es oportuna la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil, que marca un plazo para cuando no se haya previsto nada en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en nuestra opini\u00f3n, partiendo de la premisa \u2014que la Sentencia comparte\u2014 que no cabe dar validez a las cl\u00e1usulas de pr\u00f3rroga forzosa o duraci\u00f3n indefinida, no habr\u00e1 otro camino que aplicar el repetido art\u00edculo 1581, pues en el art\u00edculo 515 no cabe incluir a las personas \u201cf\u00edsicas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2) \u00bfEs aplicable esta doctrina a los contratos de local firmados durante la vigencia del Real decreto ley 2\/1985 con pr\u00f3rroga forzosa o duraci\u00f3n ilimitada?<\/strong> Por nuestra parte mostramos reservas, toda vez que, si bien los arrendamientos contemplados en la Sentencia fueron en principio anteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la actual LAU, lo cierto es que luego dichos contratos fueron sustituidos por otros del a\u00f1o 1998 y, realmente, el Tribunal Supremo siempre hace referencia a estos \u00faltimos, sin que en ning\u00fan momento haga menci\u00f3n a la grave situaci\u00f3n en que est\u00e1n los arrendamientos de locales hechos bajo el llamado \u201cDecreto Boyer\u201d (RDL 2\/1985), denunciada por muchos autores, entre ellos la editorial SEPIN y, especialmente, su presidente Daniel Loscertales, pues la disposici\u00f3n transitoria primera.2 LAU no ofrece soluci\u00f3n a todos los contratos que se hicieron desde el 9 de mayo de 1985 hasta el 1 de enero de 1995 con pr\u00f3rroga forzosa o duraci\u00f3n indefinida, cuesti\u00f3n que s\u00ed tiene respuesta en las disposiciones transitorias tercera y cuarta para viviendas y locales arrendados antes del 9 de mayo de 1995.<\/p>\n\n\n\n

Por lo visto, en algunos comentarios a la Sentencia objeto de esta cr\u00edtica, la contestaci\u00f3n es afirmativa en favor de la aplicaci\u00f3n a los contratos del Real decreto ley 2\/1985, conclusi\u00f3n que, dicho con todo respeto y cautela, SEPIN no comparte en plenitud, no solamente porque en el caso concreto se discuten unos contratos nuevos del a\u00f1o 1998, sino tambi\u00e9n porque tendr\u00edamos dos respuestas a la pregunta al principio formulada, es decir, diferencia tremenda en los arrendamientos de persona f\u00edsica y de persona jur\u00eddica, ya que la Sentencia comentada no ofrece la menor respuesta concreta para este asunto.<\/p>\n\n\n\n

Esta reserva t\u00e9cnica no empece el deseo de que la Sentencia se aplique de forma general, pero para ello necesitamos otra nueva resoluci\u00f3n que aclare el alcance en los argumentos en contra de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d o \u201cduraci\u00f3n indefinida\u201d, especialmente en cuanto se refiere a los contratos del Real decreto ley 2\/1985 y a las personas f\u00edsicas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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