{"id":2132,"date":"2010-03-10T20:31:45","date_gmt":"2010-03-10T19:31:45","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2132"},"modified":"2020-05-28T20:32:20","modified_gmt":"2020-05-28T19:32:20","slug":"puede-un-administrador-de-fincas-utilizar-el-correo-electronico-como-sistema-de-comunicacion-con-los-comuneros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/puede-un-administrador-de-fincas-utilizar-el-correo-electronico-como-sistema-de-comunicacion-con-los-comuneros\/","title":{"rendered":"\u00bfPuede un administrador de fincas utilizar el correo electr\u00f3nico como sistema de comunicaci\u00f3n con los comuneros?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Una de las materias de mayor inter\u00e9s en las comunidades de propietarios para los administradores de fincas es la de los actos de comunicaci\u00f3n. Es decir, c\u00f3mo llevarlos a cabo correctamente sin que los comuneros planteen pegas o inconvenientes que puedan acabar en una impugnaci\u00f3n que rompa los acuerdos alcanzados, etc. Pero tambi\u00e9n es importante que las comunidades reduzcan costes, y m\u00e1s en estos tiempos de crisis econ\u00f3mica, con lo que es preciso buscar sistemas que, sin perder su fiabilidad y legalidad, consigna el efecto pretendido cual es el de la perfecta comunicaci\u00f3n entre administrador de fincas y comuneros. Y estos sistemas pasan por los tecnol\u00f3gicos que se utilizan por la inform\u00e1tica, como podr\u00eda ser el correo electr\u00f3nico.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de Catalu\u00f1a reguladora de esta materia, el art\u00edculo 553-21 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, no recoge en modo alguno los sistemas de comunicaci\u00f3n tecnol\u00f3gica que existen en las administraciones local, estatal y\/o auton\u00f3mica, ni tampoco en el art\u00edculo 16 de la LPH. Ahora bien, la ausencia de regulaci\u00f3n legal no debe impedir que este sistema se pueda utilizar bajo algunas premisas, a saber:<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, hay que partir de la base de trasladar a los propietarios de un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad horizontal la idea que, para la mejor administraci\u00f3n de los mismos y la vida en comunidad, la implantaci\u00f3n del correo electr\u00f3nico como veh\u00edculo de comunicaci\u00f3n entre el comunero y la administraci\u00f3n de fincas o el presidente facilita la forma tanto de enviar como de recibir comunicaci\u00f3n, sin que ello suponga una merma de garant\u00edas en la seguridad del env\u00edo y recepci\u00f3n. Como supuestos en los que se podr\u00eda utilizar, destacamos los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

1. Obligaci\u00f3n del comunero de dar cuenta al administrador de fincas de su domicilio a efectos de citaciones y comunicaciones (art. 553.21.2). No resulta descabellado entender que, si existiera un expreso reconocimiento y aceptaci\u00f3n de los comuneros en recibir las comunicaciones de la administraci\u00f3n de fincas y\/o presidencia por correo electr\u00f3nico, debiera ser esta direcci\u00f3n de correo previamente facilitada al administrador de fincas como el domicilio a que se refiere el art\u00edculo 553.21.2 en donde llevar a efecto las citaciones y notificaciones. El uso del correo electr\u00f3nico podr\u00eda ser tambi\u00e9n de sumo inter\u00e9s para los comuneros que residan en el extranjero. De todas maneras, si existe solicitud expresa del comunero extranjero del uso del correo electr\u00f3nico, no ser\u00eda necesaria la comunicaci\u00f3n en el domicilio en Espa\u00f1a siempre que constara el acepto de la recepci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2. Uso del correo electr\u00f3nico para la comunicaci\u00f3n del estado de deuda comunitaria por el administrador de fincas al propietario que pretenda transmitir el inmueble.<\/p>\n\n\n\n

3. Comunicaci\u00f3n del comunero del cambio de titularidad.<\/p>\n\n\n\n

4. Utilizaci\u00f3n del correo electr\u00f3nico para conceder la representaci\u00f3n para asistir a la junta de propietarios (art. 553- 22).<\/p>\n\n\n\n

5. La posibilidad del uso del correo electr\u00f3nico para llevar a cabo la convocatoria y citaci\u00f3n a la junta de propietarios (art. 553.21).<\/p>\n\n\n\n

En el derecho de sociedades, existe la posibilidad de que por correo electr\u00f3nico se pueda proceder a la convocatoria de una junta a los socios (arts. 46.1 LSRL y 97 TRLSA); pero, aplic\u00e1ndolo al derecho de la propiedad horizontal, vemos que, en primer lugar, es preciso que los comuneros trasladen de forma expresa al administrador de fincas su aceptaci\u00f3n a que se les convoque a junta por correo electr\u00f3nico, que esta aceptaci\u00f3n sea expresa, es decir, por escrito firmado por el comunero, y que conste siempre la perfecta  recepci\u00f3n por el comunero de la convocatoria a la junta. Claro est\u00e1 que esta constancia solo ser\u00e1 preciso acreditarla en caso de impugnaci\u00f3n de los acuerdos de la junta alegando el comunero la falta de su convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

Entendemos que la convocatoria a la junta debe venir acompa\u00f1ada en documento adjunto del texto completo de la convocatoria con su orden del d\u00eda, as\u00ed como aquellos documentos que puedan ofrecer informaci\u00f3n adicional al comunero de los temas que van a ser tratados, dada la facilidad de uso que supone la difusi\u00f3n de estos env\u00edos por correo electr\u00f3nico y el tremendo ahorro de coste que le supone a una comunidad, tanto de gastos de franqueo, de papel, como de esfuerzo personal a la hora de realizar las citaciones y comunicaciones de modo personal.<\/p>\n\n\n\n

6. Facultad de propietario de solicitar por correo electr\u00f3nico al presidente la inclusi\u00f3n de un punto en el orden del d\u00eda. Como estamos exponiendo, este sistema de uso de correo electr\u00f3nico se debe utilizar por aquellos comuneros que quieran disponer de esta herramienta para una mejor y m\u00e1s directa comunicaci\u00f3n con los \u00f3rganos rectores de la comunidad. As\u00ed, las posibles incomodidades que genera la necesidad de que el comunero pueda utilizar sistemas de env\u00edo de escritos que acrediten la recepci\u00f3n, tales como burofax o v\u00edas notariales, cartas con acuse de recibo, suponen un gasto extra que puede obviarse con el ahorro de costes y agilidad que supone el correo electr\u00f3nico.<\/p>\n\n\n\n

7. Viabilidad del env\u00edo del acta de la junta por correo electr\u00f3nico.<\/p>\n\n\n\n

La parquedad que consta en el art\u00edculo 553.27 en cuanto a la forma del env\u00edo del acta nos permite que esta se remita por los conductos habituales de comunicaci\u00f3n (por carta, entrega por el conserje, etc.). Sabemos que la jurisprudencia viene a se\u00f1alar, respecto a la prueba de la entrega del acta, que basta con que el contenido del acuerdo pueda llegar a ser conocido por su destinatario, y que este se encuentre en situaci\u00f3n de alcanzar de modo normal ese conocimiento, cualquiera que sea el medio de comunicaci\u00f3n (SSTS 13-5, 7-6 y 9-12-1997). La fehaciencia o formalidad de la notificaci\u00f3n no es, pues, un requisito constitutivo que afecte a su validez, sino a la prueba de su existencia y del conocimiento efectivo del acuerdo por el destinatario, que incumbe a la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, es evidente que el uso del correo electr\u00f3nico ser\u00eda admitido como mecanismo de env\u00edo del acta a los comuneros, siempre que los que lo reciban por este conducto hayan expresado por escrito firmado y dirigido al administrador de fincas la conformidad que se les env\u00ede todas las comunicaciones a la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico que designen, por lo que, al exigir el administrador de fincas el acepto, una vez env\u00ede como documento adjunto el acta de la junta de propietarios, tendr\u00eda garantizada la recepci\u00f3n de la misma. Es decir, que, por un lado, no se puede pretender que cuando se ha interesado el uso del correo electr\u00f3nico para recibir comunicaciones, como lo es el acta de la junta, se impugne este uso o se cuestione su recepci\u00f3n, pero, por otro, este es el sistema m\u00e1s habitual que existe de comunicaci\u00f3n entre los particulares, por lo que es la realidad social la que establece las pautas de conducta a seguir en las relaciones entre particulares, tal y como apunta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante Secci\u00f3n 5.\u00aa, de 18-9-2006, Recurso 22\/2006.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, es evidente que el uso del correo electr\u00f3nico ser\u00eda admitido como mecanismo de env\u00edo del acta a los comuneros, siempre que los que lo reciban por este conducto hayan expresado por escrito firmado y dirigido al administrador de fincas la conformidad que se les env\u00ede todas las comunicaciones a la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico que designen<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Cabe se\u00f1alar, por \u00faltimo que no es preciso acuerdo alguno para que se lleve a cabo la implantaci\u00f3n del uso del correo electr\u00f3nico en las relaciones entre los propietarios y la administraci\u00f3n de fincas y\/o presidencia, y esto por cuanto, aunque no es descartable que se adopte un acuerdo \u2014que ser\u00eda v\u00e1lido en su contenido\u2014 para introducir las tecnolog\u00edas de la comunicaci\u00f3n e informaci\u00f3n en las comunidades de propietarios, su no adopci\u00f3n no invalida el uso del mismo. Se trata de una mejora en el servicio que se da por parte de la administraci\u00f3n de fincas a la comunidad en virtud del contrato suscrito con la misma y renovable en principio cada a\u00f1o en la junta. En consecuencia, someter a un acuerdo de la junta la introducci\u00f3n de las tecnolog\u00edas de la comunicaci\u00f3n e informaci\u00f3n en la comunidad de propietarios supondr\u00eda trasladar a la decisi\u00f3n de terceros la utilizaci\u00f3n de t\u00e9cnicas que mejoran la comunicaci\u00f3n y que de forma voluntaria y particular desea que se utilicen con ellos determinados propietarios, lo que no quiere decir que se obligue al resto de comuneros a que las comunicaciones con ellos se lleven a cabo por el mismo conducto. Por lo expuesto anteriormente, no puede imponerse la obligaci\u00f3n a todos los comuneros para que utilicen las tecnolog\u00edas de la informaci\u00f3n, ya que, en todo caso, con independencia de que esto no estar\u00eda avalado por norma alguna que as\u00ed lo permita, conlleva la realizaci\u00f3n de desembolsos econ\u00f3micos por propietarios que no est\u00e1n obligados a realizarlo si no desean utilizar internet para recibir o enviar informaci\u00f3n. En consecuencia, a diferencia de lo antes se\u00f1alado, no podr\u00eda una junta de propietarios adoptar un acuerdo en virtud del cual se impusiera el correo electr\u00f3nico en las comunicaciones entre la administraci\u00f3n de fincas y los comuneros a los efectos de cualquier comunicaci\u00f3n que marca la Ley. Una cosa es que la apuesta personal por las tecnolog\u00edas de los ciudadanos suponga a sus usuarios una mejora en sus condiciones de adquirir y enviar informaci\u00f3n, y otra, que esto se imponga de forma obligatoria. Sin embargo, de cara al uso por el administrador y el traslado de obligaciones para \u00e9l, podr\u00eda adoptarse un acuerdo de la junta de propietarios en relaci\u00f3n a que el administrador de fincas estuviera obligado a utilizar correo electr\u00f3nico en sus relaciones con la comunidad para facilitar el acceso al administrador por los comuneros, aunque sin dejar de hacer las comunicaciones por la forma tradicional.<\/p>\n\n\n\n

Las conclusiones las podemos centrar, pues, en las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

El uso del correo electr\u00f3nico supone un recurso que optimiza las relaciones entre el comunero y la comunidad de propietarios. Para ello ser\u00e1 preciso que el comunero y el administrador de fincas dispongan de una direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico que previamente haya sido comunicada a la administraci\u00f3n de fincas y\/o al presidente de la comunidad. Pero los presupuestos para su utilizaci\u00f3n ser\u00e1n los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

  • Solicitud expresa del comunero: El comunero debe dirigirse a la administraci\u00f3n de fincas o presidente de la comunidad presentando escrito firmado en el que solicita que las comunicaciones y notificaciones de todo tipo que con \u00e9l se realicen se lleven a cabo en la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico designada en el documento presentado.<\/li>
  • No se precisa acuerdo de la junta: Por tratarse de una decisi\u00f3n que afecta de forma individual al sistema de comunicaciones que el propio comunero solicita se tenga con \u00e9l, no se requiere el acuerdo de la junta, ya que es como si esta tuviera que aprobar en un acuerdo el r\u00e9gimen de actos de comunicaci\u00f3n que debe utilizar el administrador de fincas para dar cumplimiento a las diferentes comunicaciones, citaciones y notificaciones a las que antes hemos hecho referencia. Adem\u00e1s, llegado el caso de que se planteara el sometimiento a la decisi\u00f3n de esta junta, no ser\u00eda admisible que la voluntad de la junta de propietarios impida a un comunero que pueda recibir en su direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico las convocatorias de las juntas, el env\u00edo de las actas, informaci\u00f3n que se precise, etc.<\/li>
  • Constancia de la recepci\u00f3n del env\u00edo por el administrador de fincas al comunero: No se precisa la fehaciencia de la recepci\u00f3n de las comunicaciones, pero de alguna manera lo importante no es que se env\u00ede la documentaci\u00f3n por el administrador de fincas, sino que el comunero la reciba. Para ello puede utilizarse la opci\u00f3n del acepto que existe en el uso del correo electr\u00f3nico ante la petici\u00f3n del que lo env\u00eda de la justificaci\u00f3n de su recepci\u00f3n por el destinatario. N\u00f3tese que, al exigir el sistema la absoluta correcci\u00f3n en la definici\u00f3n de las letras que conforman la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico, un simple error de una letra o un signo conlleva la no recepci\u00f3n del correo electr\u00f3nico.<\/li>
  • Este sistema ahorra costes a la comunidad y agiliza el env\u00edo de comunicaciones. Uno de los aspectos que genera m\u00e1s costes a la comunidad es, precisamente, el env\u00edo de comunicaciones, sobre todo en comunidades con muchos propietarios. Pero, adem\u00e1s, el correo electr\u00f3nico permite que, al ser los destinatarios los comuneros que hayan aceptado esta v\u00eda, se puede usar una lista con todas las direcciones, separadas por comas o punto y coma, para con un solo env\u00edo remitir la informaci\u00f3n a todos los comuneros que hayan aceptado expresamente relacionarse por esta v\u00eda con la comunidad de propietarios.<\/li>
  • Uso generalizado en actividades profesionales. Hoy en d\u00eda la mayor\u00eda de los profesionales utilizan la tecnolog\u00eda del correo electr\u00f3nico como medio de comunicarse con sus clientes, por lo que en el derecho de la propiedad horizontal es preciso incrementar la presencia de esta v\u00eda de comunicaci\u00f3n.<\/li>
  • La firma electr\u00f3nica: Refuerza la autenticidad de los sujetos que intervienen en la comunicaci\u00f3n: propietario y presidente de la comunidad o administrador de fincas, la confidencialidad y la integridad de la comunicaci\u00f3n. Ahora bien, no es elemento esencial, por ahora, en las comunicaciones a realizar en la comunidad. Quiz\u00e1s, s\u00ed que ser\u00eda elemento a exigir en las representaciones otorgadas por correo electr\u00f3nico para la asistencia a las juntas de propietarios para garantizar la autenticidad del que otorga la representaci\u00f3n a otra persona y tambi\u00e9n en la expedici\u00f3n por correo electr\u00f3nico del certificado de deuda comunitaria, que contar\u00eda con firma electr\u00f3nica del secretario y el presidente de la comunidad.<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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