{"id":2140,"date":"2010-06-10T20:35:00","date_gmt":"2010-06-10T19:35:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2140"},"modified":"2020-05-28T20:43:00","modified_gmt":"2020-05-28T19:43:00","slug":"nulidad-clausula-de-duracion-indefinida-y-extincion-del-arrendamiento-distinto-tratamiento-segun-la-fecha-del-contrato-con-especial-referencia-al-r-d-ley-2-85","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/nulidad-clausula-de-duracion-indefinida-y-extincion-del-arrendamiento-distinto-tratamiento-segun-la-fecha-del-contrato-con-especial-referencia-al-r-d-ley-2-85\/","title":{"rendered":"Nulidad cl\u00e1usula de duraci\u00f3n indefinida y extinci\u00f3n del arrendamiento Distinto tratamiento seg\u00fan la fecha del contrato, con especial referencia al R.D. Ley 2\/85"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Publicaci\u00f3n: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es)<\/h4>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-12-2009  SP\/SENT\/488471 <\/p>\n\n\n\n

\u201c… Esta Sala ha tenido ya ocasi\u00f3n de reiterar  (entre otras, en STS de 25 de noviembre  de 2008 y 10 de junio de 2009),  que la temporalidad es una caracter\u00edstica  esencial del contrato de arrendamiento,  por lo que la validez de este negocio jur\u00eddico  es incompatible con el establecimiento  de una duraci\u00f3n indefinida. <\/p>\n\n\n\n

Resulta, por tanto, plenamente rechazable  la argumentaci\u00f3n del recurrente, seg\u00fan  la cual, en el presente caso, la Sala  de instancia no ha interpretado el contrato  como un conjunto org\u00e1nico, sino  que ha concluido que el contrato no se  encontraba sujeto a pr\u00f3rroga forzosa  para lo que ha puesto s\u00f3lo en relaci\u00f3n el  pacto de duraci\u00f3n indefinida y el que la  renta se determinara anualmente, sin  embargo las partes pactaron otras cl\u00e1usulas  de las que se reproducen las que  para la finalidad del presente recurso se  consideran de inter\u00e9s: 1\u00aa, el local objeto  del contrato se destinar\u00e1 por el arrendatario  exclusivamente a la actividad de  Artes Gr\u00e1ficas (Fotocomposici\u00f3n); no  podr\u00e1 instalar elementos que no sean  destinados a tal fin; 3\u00aa, el arrendatario  declara percibir en perfectas condiciones  el piso, pero la propiedad le autoriza  a realizar, cuantas reformas considere  oportunas para el desempe\u00f1o de la actividad  a que se refiere el contrato, sin  modificar la estructura del edificio; 4\u00aa, la  renta establecida en el presente contrato,  se entiende por valor en el a\u00f1o 1986,  por ello de com\u00fan acuerdo cada a\u00f1o, se  fijar\u00e1 el nuevo importe con valor desde  el 1\u00ba de enero. (seg\u00fan el I.P.C. del I.N.E.);  y 6\u00aa, los gastos e impuestos, ser\u00e1n por  cuenta del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Las alegaciones reci\u00e9n expuestas no  alteran los razonamientos de la sentencia  de instancia.<\/p>\n\n\n\n

En los contratos de arrendamiento celebrados  bajo la vigencia del Real Decreto  Ley 2\/1985 , es necesario que el pacto  de pr\u00f3rroga forzosa conste con toda claridad  y sin ninguna duda; una de las novedades  m\u00e1s importantes introducidas por  el Real Decreto Ley 2\/1985 , respecto de  la legislaci\u00f3n arrendaticia anterior, fue precisamente  la supresi\u00f3n del r\u00e9gimen de  pr\u00f3rroga forzosa, para imperar desde su  entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985,  una plena libertad a la hora de determinar  la duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento  urbano, con la desaparici\u00f3n, por tanto, de  la renovaci\u00f3n temporal autom\u00e1tica, que,  por imperativo legal, regulaba el art\u00edculo  57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  de 1964 , lo que l\u00f3gicamente no impide  que en virtud del principio de libertad contractual,  consagrado en el art\u00edculo 1255  del C\u00f3digo Civil , las partes se sometan al  referido r\u00e9gimen. <\/p>\n\n\n\n

Por ello, se necesita examinar cu\u00e1l es la  intenci\u00f3n de las partes, a fin de determinar  si lo realmente querido por el arrendador  y el arrendatario es someterse, en  cuanto a su duraci\u00f3n, al mentado sistema  de pr\u00f3rroga forzosa y, en el caso que  nos ocupa, la cl\u00e1usula del contrato de  arrendamiento referente a su duraci\u00f3n,  tras calificar \u00e9sta como indefinida, no  hace ninguna referencia a una supuesta  pr\u00f3rroga forzosa, sin que sea lo mismo la  t\u00e1cita reconducci\u00f3n prevista en dicho  precepto que la pr\u00f3rroga forzosa de la  anterior Ley de Arrendamientos Urbanos.  …\u201d <\/p>\n\n\n\n

COMENTARIO\u00a0<\/span><\/h2>\n\n\n\n


SP\/DOCT\/4391\u00a0<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar indicar que aunque el  contrato pudiera tener su primer origen  en 1982, el documento que ahora se ha  discutido es sobre un arrendamiento de  fecha 27 de enero de 1986, es decir, en  plena vigencia del Real Decreto-Ley  2\/1985. <\/p>\n\n\n\n

Pues bien, la Sentencia que ahora se  comenta nos vuelve a los criterios ya conocidos  (entre otras, las Sentencias de  25 de noviembre de 2008 y de 10 de  junio de 2009), pues hace constar dos  cosas: uno, que la cl\u00e1usula de \u201cduraci\u00f3n  indefinida\u201d es nula por ser contraria a la  temporalidad que exige el art. 1.543 del  C\u00f3digo Civil, pero que hay que buscar la  intenci\u00f3n de las partes; dos, que si la  voluntad del arrendador y arrendatari hubiera sido la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, la misma  tendr\u00eda cabida teniendo en cuenta la  fecha del contrato, pues el Real Decreto-  Ley 2\/1985 permit\u00eda acogerse a esta  posibilidad, contemplada en el art. 57 del  Texto Refundido de 1964.<\/p>\n\n\n\n

Como se indica hasta aqu\u00ed el Tribunal  Supremo no ha hecho otra cosa que reiterar  la doctrina de la Sala Primera, a la  vez que nos permite ver las diferencias  con el tema tratado en la Sentencia de 9  de sept iembre de 2009 (SP\/  SENT\/478116), la cual ha dado lugar a  distintos comentarios, a favor y en contra  de la aplicaci\u00f3n general a todos los contratos,  con independencia de la fecha,  como se puede ver en los trabajos aparecidos  en el Cuaderno anterior (enerofebrero  2010).<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, siempre con la cautela debida,  SEPIN entiende, a la vista de ambas  resoluciones del Alto Tribunal, que la diferencia  sustancial a los efectos de duraci\u00f3n  es la fecha del arrendamiento, es  decir, que la \u201cduraci\u00f3n indefinida\u201d, con  posibilidad de que sea tratada como  \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d depende de si es un  contrato anterior o posterior a la actual  LAU 29\/1994.  Queremos decir que hasta la vigencia de  dicha normativa (1 de enero de 1995) la  contrataci\u00f3n con pr\u00f3rroga forzosa estaba  contemplada en la Ley, mientras que en  los contratos posteriores a dicha fecha  dicha no existe esta posibilidad. Vamos a  analizar las posibilidades de los tres tipos  de arrendamiento, seg\u00fan la fecha:<\/p>\n\n\n\n

1. Contratos anteriores al 9 de mayo\u00a0 de 1985<\/strong>. La \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d era\u00a0 obligada en virtud del art. 57 TR de\u00a0 1964, por lo que cualquier pacto al\u00a0 respecto era nulo y sin eficacia alguna.\u00a0 Y resultaba evidente que indicar\u00a0 \u201cduraci\u00f3n indefinida\u201d supon\u00eda igualmente\u00a0 la traducci\u00f3n por dicha pr\u00f3rroga\u00a0 obligatoria.<\/p>\n\n\n\n

Estos contratos han sido tratados en  las Disposiciones Transitorias Segunda  y Tercera de la LAU, ya fueran viviendas  o locales, a\u00f1adiendo que se  producen diferencias entre los arrendamientos  personas \u201cf\u00edsicas\u201d y las \u201cjur\u00eddicas\u201d,  pues en los primeros la pr\u00f3rroga  contin\u00faa hasta el fallecimiento  (viviendas) o cuando se produzca esta  circunstancia o la jubilaci\u00f3n (locales),  sin perjuicio en ambos casos de las  subrogaciones correspondientes. En  los segundos, cuando de persona \u201cjur\u00eddica\u201d  se trata, hay marcados unos  plazos seg\u00fan la condici\u00f3n del negocio  y el pago del antiguo IAE.<\/p>\n\n\n\n

Todos aquellos contratos a los que  pudiera aplicarse la Disposici\u00f3n Transitoria  Cuarta ya han vencido y su plazo  ha quedado extinguido en distintas  fechas, sean entidades p\u00fablicas o privadas,  personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas.<\/p>\n\n\n\n

2. Contratos firmados vigente el\u00a0 Real Decreto-Ley 2\/1985.<\/strong> En estos\u00a0 casos, concretamente desde el 9 de\u00a0 mayo de 1985, como dice la Sentencia\u00a0 que hoy comentamos (pues se\u00a0 refiere a un arrendamiento del a\u00f1o\u00a0 1986) y que reitera la Sentencia de\u00a0 29 de diciembre de 2009 cuya referencia\u00a0 consta al final de estas notas,\u00a0 si las partes hubieran querido pod\u00edan\u00a0 haber firmado con \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d,\u00a0 ya que cab\u00eda esa posibilidad aplicando\u00a0 el citado art. 57 del TR de 1964;\u00a0 y cuando se indica \u201cduraci\u00f3n indefinida\u201d\u00a0 hay que acudir a la verdadera\u00a0 voluntad de las partes, que podr\u00eda\u00a0 dar lugar a la t\u00e1cita recondici\u00f3n de\u00a0 los arts. 1.566 y 1.581 del C\u00f3digo\u00a0 Civil, como se resuelve en este caso\u00a0 concreto.<\/p>\n\n\n\n

Estos arrendamientos son contemplados  en la Disposici\u00f3n Transitoria Primera  de la LAU, con distinto tratamiento  a los que tienen fecha de extinci\u00f3n  y aquellos otros donde de una  forma u otra se llega a la conclusi\u00f3n  de que hay \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, a cuyo  fin hay una remisi\u00f3n al Texto Refundido  de 1964, lo que supone que los  contratos estar\u00e1n a lo dispuesto en los  arts. 58, 59 y 60 a estos efectos exclusivos  de duraci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Es obvio, aunque criticable y que toda  la doctrina ha pedido un cambio al respecto  que no tiene sentido que los  contratos firmados bajo el Real Decreto-  Ley 2\/1985 tengan un tratamiento  singular y sin soluci\u00f3n cuando se han  firmado voluntariamente con \u201cpr\u00f3rroga  forzosa\u201d, quedando en mucha peor situaci\u00f3n  que los otros firmados con anterioridad  a la entrada en vigor de dicha  norma legal, sin que de forma expresa  ninguna jurisprudencia haya podido dar  soluci\u00f3n al problema existente, toda vez  que SEPIN considera que la Sentencia  dictada por el Tribunal Supremo de 9  de septiembre de 2009 (SP\/  SENT\/478116) no cabe su aplicaci\u00f3n  a los arrendamientos realizados bajo el  Real Decreto-Ley 2\/1985.<\/p>\n\n\n\n

3. Contratos posteriores al 1 de enero\u00a0 de 1995.<\/strong> Vigente ya la actual LAU,\u00a0 no hay ninguna posibilidad de \u201cduraci\u00f3n\u00a0 indefinida\u201d, que lleve consigo la\u00a0 \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, lo que motiv\u00f3 al\u00a0 Tribunal Supremo, en la repetida Sentencia\u00a0 del 9 de septiembre de 2009,\u00a0 a calificar como \u201cusufructo\u201d este tipo\u00a0 de contratos de personas jur\u00eddicas,\u00a0 aplicando la duraci\u00f3n de 30 a\u00f1os del\u00a0 art. 515 del C\u00f3digo Civil.\u00a0 Queda pendiente de aclarar si cuando\u00a0 el arrendatario sea una persona f\u00edsica\u00a0 se har\u00e1 anal\u00f3gicamente la misma aplicaci\u00f3n,\u00a0 cuesti\u00f3n discutida habida\u00a0 cuenta de que dicho precepto s\u00f3lo\u00a0 hace referencia a \u201csociedades\u201d y que\u00a0 ahora mismo queda sin respuesta jurisprudencial.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSI\u00f3N<\/span><\/h2>\n\n\n\n

En definitiva, reconociendo que estas \u00faltimas\u00a0 resoluciones del Tribunal Supremo\u00a0 han producido cierta confusi\u00f3n, queremos\u00a0 desde SEPIN hacer estas aclaraciones,\u00a0 fruto de un estudio propio, sin perjuicio de\u00a0 otras posturas doctrinales, igualmente respetables,\u00a0 esperando que las pr\u00f3ximas\u00a0 sentencias del Alto Tribunal vengan a clarificar\u00a0 m\u00e1s la situaci\u00f3n en los t\u00e9rminos\u00a0 m\u00e1s ajustados en derecho, especialmente\u00a0 en cuanto al Real Decreto-Ley 2\/85.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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