{"id":2143,"date":"2010-03-10T20:37:19","date_gmt":"2010-03-10T19:37:19","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2143"},"modified":"2020-05-28T20:42:46","modified_gmt":"2020-05-28T19:42:46","slug":"la-regulacion-del-mercado-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-regulacion-del-mercado-hipotecario\/","title":{"rendered":"La regulaci\u00f3n del mercado hipotecario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley 2\/1981, de 25 de marzo, se ocupa de regular el mercado hipotecario y normas del sistema hipotecario y financiero, de regulaci\u00f3n de las hipotecas inversas y del seguro de dependencia. Habiendo sido desarrollada en determinados aspectos por el RD 685\/1982, de 17 de marzo (hoy derogado por el RD 716\/2009).<\/p>\n\n\n\n

La Ley 2\/1994, de 30 de marzo, regula la subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\n

En 2007, se aprueba la Ley 41\/2007, que emprende la modernizaci\u00f3n y mejora de los mecanismos de refinanciaci\u00f3n de las entidades de cr\u00e9dito en el mercado hipotecario, introduciendo modificaciones en las leyes vigentes.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, el RD 716\/2009, de 24 de abril, culmina dicha modernizaci\u00f3n desarrollando tanto la Ley 2\/1981 como la 2\/1994 y estableciendo, en s\u00edntesis:<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cel mercado hipotecario tiene por objeto la negociaci\u00f3n de los t\u00edtulos emitidos por las entidades a que se refiere el art\u00edculo siguiente garantizados por los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios concedidos por las mismas, siempre que unos y otros re\u00fanan las condiciones establecidas en este real decreto\u201d. (Art. 1).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201clas entidades de cr\u00e9dito que pueden participar en el mercado hipotecario son:<\/p>\n\n\n\n

\u201da) Los bancos y, cuando as\u00ed lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n

\u201db) Las cajas de ahorros y la Confederaci\u00f3n Espa\u00f1ola de Cajas de Ahorros.<\/p>\n\n\n\n

\u201dc) Las cooperativas de cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n

\u201dd) Los establecimientos financieros de cr\u00e9dito\u201d.<\/p>\n\n\n\n

(Art. 2). Que \u201cSe considerar\u00e1n pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el c\u00e1lculo del l\u00edmite de emisi\u00f3n de las c\u00e9dulas hipotecarias, los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios concedidos por las entidades a que se refiere el art\u00edculo 2 que cumplan con los requisitos establecidos en este Cap\u00edtulo\u201d. (Art. 3).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201clos pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios habr\u00e1n de estar garantizados, en todo caso, con primera hipoteca sobre el pleno dominio\u201d. (Art. 4.1).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cEl pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado no podr\u00e1 exceder del 60% del valor de tasaci\u00f3n del bien hipotecado, salvo para la financiaci\u00f3n de la construcci\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n o adquisici\u00f3n de vivienda, en las que podr\u00e1 alcanzar el 80% de aquel valor, sin perjuicio de las excepciones previstas en el siguiente apartado\u201d. (Art. 5.1).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cLos pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos que est\u00e9n garantizados por inmuebles situados dentro de la Uni\u00f3n Europea podr\u00e1n ser considerados pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos elegibles para el c\u00e1lculo del l\u00edmite de emisi\u00f3n de las c\u00e9dulas hipotecarias y para servir de cobertura a la emisi\u00f3n de bonos hipotecarios siempre que, a juicio del Banco de Espa\u00f1a, dichas garant\u00edas sean de naturaleza y caracter\u00edsticas equivalentes a las previstas en este real decreto\u201d. (Art. 6.1).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201c1. Las hipotecas han de estar constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio y en su totalidad al hipotecante. Dicho pleno dominio no podr\u00e1 hallarse sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, plazos, sustituciones, reservas, cargas, grav\u00e1menes o limitaciones de cualquier clase, salvo que unos y otras no afecten a la hipoteca, se pospongan a ella o se cancelen previamente a la emisi\u00f3n de t\u00edtulos.<\/p>\n\n\n\n

\u201dNo se considerar\u00e1n carga, a estos efectos, las afectaciones por raz\u00f3n de impuestos devengados por el Estado, la Administraci\u00f3n Auton\u00f3mica o la Administraci\u00f3n Local, ni las responsabilidades derivadas del art\u00edculo 99 del Reglamento de Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial, aprobado por Decreto 2114\/1968, de 24 de julio.<\/p>\n\n\n\n

\u201d2. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, la finca hipotecada podr\u00e1 pertenecer a distintas personas en participaciones indivisas, o con titularidad sobre los derechos integrantes del dominio, siempre que la hipoteca se haya constituido sobre la totalidad de las participaciones o derechos como una sola, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 217 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.<\/p>\n\n\n\n

\u201d3. En los edificios constituidos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal:<\/p>\n\n\n\n

\u201da) Si la hipoteca recae sobre el edificio en su conjunto deber\u00e1 haberse constituido y estar inscrita en la forma que previene el art\u00edculo 218 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.<\/p>\n\n\n\n

\u201db) Si la hipoteca recae sobre los pisos o locales, \u00e9stos deber\u00e1n constar inscritos en folios separados\u201d. (Art. 7.1.2.3).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cLos bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deber\u00e1n haber sido tasados con anterioridad a la emisi\u00f3n de t\u00edtulos por los servicios de tasaci\u00f3n de la entidad financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este real decreto. Dicha tasaci\u00f3n tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garant\u00eda \u00faltima de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado\u201d. (Art. 8.1).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cSi por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasaci\u00f3n inicial en m\u00e1s de un 20%, y con ello se superasen, en funci\u00f3n del principal pendiente de amortizar, los l\u00edmites a que se refiere el art\u00edculo 5.1, la entidad acreedora, previa tasaci\u00f3n realizada por una sociedad homologada independiente, podr\u00e1 exigir del deudor la ampliaci\u00f3n de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relaci\u00f3n exigible entre el valor del bien y el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito que garantiza.<\/p>\n\n\n\n

\u201dEn el caso de que el deudor sea una persona f\u00edsica, el desmerecimiento al que se refiere el p\u00e1rrafo anterior deber\u00e1 haberse mantenido durante el plazo de un a\u00f1o, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el art\u00edculo 21 el citado desmerecimiento.<\/p>\n\n\n\n

\u201dEl deudor, despu\u00e9s de requerido para efectuar la ampliaci\u00f3n, podr\u00e1 optar por la devoluci\u00f3n de la totalidad del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito o de la parte de \u00e9ste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasaci\u00f3n actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuant\u00eda del mismo.<\/p>\n\n\n\n

Que los bienes sobre los que se constituya la garant\u00eda hipotecaria debr\u00e1n contar con un seguro contra da\u00f1os adecuado a la naturaleza de los mismos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u201dSi dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliaci\u00f3n, el deudor no la realiza ni devuelve la parte de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior, se entender\u00e1 que ha optado por la devoluci\u00f3n de la totalidad del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, la que le ser\u00e1 inmediatamente exigible por la entidad acreedora\u201d. (Art. 9).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cLos bienes sobre los que se constituya la garant\u00eda hipotecaria debr\u00e1n contar con un seguro contra da\u00f1os adecuado a la naturaleza de los mismos. Los riesgos cubiertos deber\u00e1n ser, al menos, los incluidos en los ramos de seguro 8 y 9 del art\u00edculo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6\/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenaci\u00f3n y supervisi\u00f3n de los seguros privados, con excepci\u00f3n del robo. La suma asegurada deber\u00e1 coincidir con el valor de tasaci\u00f3n del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el suelo\u201d. (Art. 10.1).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cLos bienes que no pueden ser admitidos en garant\u00eda para pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el art\u00edculo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

\u201da) El derecho de usufructo.<\/p>\n\n\n\n

\u201db) Las concesiones administrativas.<\/p>\n\n\n\n

\u201dc) Los derechos de superficie cuya duraci\u00f3n, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecarios, no alcance los 20 a\u00f1os, los derechos de pastos, aguas, le\u00f1as y semejantes.<\/p>\n\n\n\n

\u201dd) Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenaci\u00f3n urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de car\u00e1cter provisional, en los t\u00e9rminos fijados para uno u otro supuesto en la legislaci\u00f3n sobre el suelo o urban\u00edstica aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente\u201d. (Art. 11.1).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201c1. Los t\u00edtulos que se emitan para el mercado hipotecario pueden ser de tres clases: c\u00e9dulas hipotecarias, bonos hipotecarios y participaciones hipotecarias. Estas denominaciones son exclusivas y quedan reservadas para dichos t\u00edtulos.<\/p>\n\n\n\n

\u201d2. Los t\u00edtulos hipotecarios podr\u00e1n ser emitidos por todas las entidades a que se refiere el art\u00edculo 2, siempre que se cumplan las condiciones y requisitos que se exigen en este real decreto\u201d. (Art. 13.1.2.).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cLos actos de emisi\u00f3n, transmisi\u00f3n, reembolso y cancelaci\u00f3n de las c\u00e9dulas, bonos y participaciones hipotecarias gozar\u00e1n de la exenci\u00f3n establecida en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados\u201d. (Art. 35).<\/p>\n\n\n\n

Que \u201cLos t\u00edtulos hipotecarios ser\u00e1n transmisibles por cualquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervenci\u00f3n de fedatario p\u00fablico ni notificaci\u00f3n al deudor. Cuando sean nominativos podr\u00e1n transmitirse por declaraci\u00f3n escrita en el mismo t\u00edtulo\u201d. (Art. 37).<\/p>\n\n\n\n

Va acompa\u00f1ada de un ANEXO I\u00a0<\/strong>sobre:<\/p>\n\n\n\n

Modelo de registro contable especial de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios<\/p>\n\n\n\n

ANEXO II<\/strong>\u00a0sobre:<\/p>\n\n\n\n

Modelo de registro contable especial de activos de sustituci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

ANEXO III<\/strong>\u00a0sobre:<\/p>\n\n\n\n

Modelo de registro contable especial de instrumentos financieros derivados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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