{"id":2178,"date":"2010-06-10T23:09:08","date_gmt":"2010-06-10T22:09:08","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2178"},"modified":"2020-05-28T23:10:26","modified_gmt":"2020-05-28T22:10:26","slug":"balcones-ventanas-y-terrazas-son-elementos-comunes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/balcones-ventanas-y-terrazas-son-elementos-comunes\/","title":{"rendered":"\u00bfBalcones, ventanas y terrazas son elementos comunes?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Nunca ha estado claro el concepto que merecen los balcones. Ventanas y terrazas aportan menos dificultades, aunque estas l\u00edneas se limitan a comentar exclusivamente la cuesti\u00f3n relativa a los primeros.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 396 del CC solo hace menci\u00f3n  de los balcones en la \u00faltima reforma  de su texto con motivo de la modificaci\u00f3n  de la vigente Ley de propiedad  horizontal (disposici\u00f3n adicional \u00fanica).  Ni en su redacci\u00f3n original, ni en las  modificaciones posteriores introducidas  en su texto por las leyes de 26 octubre  de 1939 y 21 de julio de 1960(1)<\/strong> se  citan los balcones. <\/p>\n\n\n\n

Dada la ausencia hasta la actual LPH de  la menci\u00f3n de los balcones y de su consideraci\u00f3n  sobre si es o no un elemento  com\u00fan, el problema ha sido discutido por  la doctrina, que mantiene un criterio mayoritario  como elemento com\u00fan, y la jurisprudencia,  con resoluciones dispares.<\/p>\n\n\n\n

A la vista de las modificaciones introducidas  en la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo  396, donde aparecen por primera vez los  balcones, ventanas y terrazas, parecer ser  que sigue habiendo graves dudas sobre  su condici\u00f3n de elementos comunes. <\/p>\n\n\n\n

El Proyecto de reforma de la Ley de propiedad  horizontal aprobado inicialmente  por la Comisi\u00f3n de Justicia e Interior, con  competencia legislativa plena, alud\u00eda entre  los elementos comunes a \u201cterrazas,  balcones y ventanas, incluyendo sus  revestimientos exteriores<\/strong>\u201d. Y en la  posterior tramitaci\u00f3n parlamentaria(2) <\/strong> se introdujo una enmienda, dejando esta  frase invertida: \u201clos revestimientos exteriores  de terrazas, balcones y ventanas<\/strong>\u201d,  enmienda que fue aceptada y as\u00ed  aparece en el texto de la Ley. <\/p>\n\n\n\n

La primera definici\u00f3n alude a la totalidad  de una obra arquitect\u00f3nica, aunque para  evitar dudas interpretativas, que ya conoce  el legislador, aclara que la condici\u00f3n  de cosa com\u00fan tambi\u00e9n se extiende  a sus \u201crevestimientos exteriores\u201d.  La definici\u00f3n del texto de la enmienda,  por el contrario, solo alude a los \u201crevestimientos  exteriores\u201d, que aqu\u00ed se constituyen  en el sujeto principal de la frase,  y las palabras \u201cbalcones, ventanas o terrazas\u201d,  son meros sustantivos de superficies  sobre los que se aplica exteriormente  un revestimiento, que es el que  adquiere concepto de elemento com\u00fan.  No habr\u00eda dudas interpretativas del sentido  propio de las palabras en la frase \u201cel  revestimiento que lleva Juan es bonito\u201d,  en donde est\u00e1 claro que nos estamos  refiriendo principalmente al revestimiento  y no a Juan. <\/p>\n\n\n\n

Es conveniente detenerse a considerar  los otros \u201celementos de cierre que las  conforman y sus revestimientos exteriores\u201d,  partes tambi\u00e9n de la fachada, en  donde no se ha variado la redacci\u00f3n inicial  y donde los elementos de cierre son el  sujeto principal de la oraci\u00f3n; otro argumento  para acreditar que hubo un cambio  de criterio respecto a los balcones. <\/p>\n\n\n\n

Es importante el t\u00e9rmino \u201crevestimiento\u201d,  que seg\u00fan el Diccionario de la RAE  es la \u201ccapa o cubierta con que se resguarda  o adorna una superficie\u201d, de lo  que se deriva que el balc\u00f3n puede tener  las mismas prestaciones y servicios,  aunque no tuviera la capa de protecci\u00f3n  o de adorno. <\/p>\n\n\n\n

Es evidente que el legislador ha cambiado  radicalmente de criterio en la  consideraci\u00f3n del balc\u00f3n como elemento  com\u00fan en su totalidad, pues la  redacci\u00f3n definitiva en la Ley actual  no es una simple modificaci\u00f3n aclaratoria  o perfeccionista, sino un cambio  total de opini\u00f3n. Es evidente que, si no  fuera as\u00ed, no se habr\u00eda producido el  cambio. <\/p>\n\n\n\n

El definitivo argumento para no considerar  al balc\u00f3n como elemento com\u00fan es  la justificaci\u00f3n alegada para ser estimada  la enmienda, que literalmente dice: \u201cquitar  como elementos comunes las  terrazas, balcones y ventanas, que lo  normal es que sean elementos privativos;  de manera que solo sus revestimientos  tengan car\u00e1cter com\u00fan\u201d  (BOCG Senado de 8-1-1999). <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Que el balc\u00f3n pueda ser privado no  quiere decir que su due\u00f1o pueda modificarlo  o variarlo, por cuanto su imagen  y configuraci\u00f3n s\u00ed que tienen la  condici\u00f3n de elementos comunes. <\/p>\n\n\n\n

Si realmente solo los revestimientos  exteriores del balc\u00f3n son elementos  comunes, habr\u00e1 que entender que  toda la obra gruesa del balc\u00f3n, interior  o exterior, es privativa y, por tanto, a  cargo de su propietario. Seguramente  este criterio, que va contra la corriente  mayoritaria, producir\u00e1 abundantes  controversias y producci\u00f3n de juicios,  hasta que alguna vez la jurisprudencia  unifique la doctrina.<\/p>\n\n\n\n

(1) Textos del art\u00edculo 396:<\/span><\/h2>\n\n\n\n

 \u2014 Texto de la primera edici\u00f3n del art\u00edculo  396 (a\u00f1o 1889)<\/h4>\n\n\n\n


1.\u00ba Las paredes maestras y medianeras,  el tejado y las dem\u00e1s cosas de  uso com\u00fan, estar\u00e1n a cargo de todos  los propietarios en proporci\u00f3n al valor  de su piso.  2.\u00ba Cada propietario costear\u00e1 el suelo  de su piso. El pavimento del portal,  puerta de entrada, patio com\u00fan y  obras de polic\u00eda comunes a todos, se  costear\u00e1n a prorrata entre todos.  3.\u00ba La escalera que desde el portal  conduce al piso primero se costear\u00e1  entre todos, excepto el due\u00f1o del piso  bajo; la que desde el primer piso conduce  al segundo, se costear\u00e1 por todos,  excepto los due\u00f1os de los pisos  bajos y primero, y as\u00ed sucesivamente. <\/p>\n\n\n\n

\u2014 Texto de la Ley de 26 de octubre de  1939<\/h4>\n\n\n\n

[…] tendr\u00e1 un derecho singular y exclusivo  de propiedad sobre su piso o parte  de \u00e9l y, adem\u00e1s, un derecho conjunto  de copropiedad sobre los otros  elementos del edificio necesarios para  su adecuado uso y disfrute, tales  como el suelo, fundaciones y s\u00f3tanos,  muros, fosos, patios, pozos, escaleras,  ascensores, pasos, corredores, cubiertas,  canalizaciones, desag\u00fces, servidumbres,  etc. <\/p>\n\n\n\n

\u2014 Texto de la Ley 49\/1960 <\/h4>\n\n\n\n

[…] un derecho de copropiedad sobre  los dem\u00e1s elementos del edificio necesarios  para su adecuado uso y disfrute,  tales como el suelo, vuelo, cimentaciones,  pasos, muros, fosos, patios, pozos,  escaleras, porter\u00edas, ascensores, corredores,  cubiertas, canalizaciones y servidumbres. <\/p>\n\n\n\n

No habr\u00eda dudas interpretativas del sentido propio de las palabras en la frase \u201cel revestimiento que lleva Juan es bonito\u201d, en donde ,est\u00e1 claro que nos estamos refiriendo principalmente al revestimiento y no a Juan<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u2014 Texto de la Ley 8\/1999 <\/h4>\n\n\n\n

[…] un derecho de copropiedad sobre  los elementos comunes del edificio,  que son todos los necesarios para su  adecuado uso y disfrute, tales como  el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas,  elementos estructurales y entre  ellos los pilares, vigas, forjados y muros  de carga; las fachadas, con los  revestimientos exteriores de terrazas,  balcones y ventanas, incluyendo  su imagen y configuraci\u00f3n, los elementos  de cierre que las conforman  y sus revestimientos exteriores; el  portal, las escaleras, porter\u00edas, corredores,  pasos, muros, fosos, patios,  pozos y los recintos destinados a ascensores,  dep\u00f3sitos, contadores, telefon\u00eda  u otros servicios e instalaciones  comunes, incluso aquellos que  fuesen de uso privativo; los ascensores  y las instalaciones, conducciones  y canalizaciones para el desag\u00fce y  para el suministro de agua, gas y electricidad,  incluso las de aprovechamiento  de energ\u00eda solar; las de agua caliente  sanitaria, calefacci\u00f3n, aire acondicionado,  ventilaci\u00f3n o evacuaci\u00f3n de  humos; las de detecci\u00f3n y prevenci\u00f3n  de incendios; las de portero electr\u00f3nico  y otras de seguridad del edificio; as\u00ed  como las de antenas colectivas y dem\u00e1s  instalaciones para los servicios  audiovisuales o de telecomunicaci\u00f3n,  todas ellas hasta la entrada al espacio  privativo; las servidumbres y cualesquiera  otros elementos materiales o  jur\u00eddicos que por su naturaleza o destino  resulten indivisibles.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

(2) Tramitaci\u00f3n parlamentaria de la  disposici\u00f3n adicional de la LPH (art.  396 CC): <\/span><\/h2>\n\n\n\n

\u2014 Texto del proyecto del art\u00edculo 396 CC,  aprobado por la Comisi\u00f3n de Justicia e  Interior, con competencia legislativa plena  (BOCG de 3 diciembre de 1998):  \u201c<\/em>fachadas, los elementos de cierre  que las conforman<\/strong>; terrazas, balcones  y ventanas, incluyendo sus revestimientos  exteriores\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u2014 Enmiendas del Senado al proyecto del  Congreso: El Grupo Parlamentario Popular,  entre otras, formul\u00f3 la siguiente enmienda  a la disposici\u00f3n adicional \u00fanica (Reforma  del art. 396 del CC): \u201cLos diferentes pisos  o locales [\u2026] fachadas, los elementos  de cierre que las conforman,  los revestimientos exteriores de terrazas,  balcones y ventanas, pasos [\u2026]\u201d.<\/strong>

\u2014 Disposici\u00f3n adicional (art. 396 CC): \u201cEn  la redacci\u00f3n que da la Proposici\u00f3n de  ley al art. 396 del CC se han introducido  diversas modificaciones que pretenden  que la enumeraci\u00f3n y descripci\u00f3n  de los elementos comunes sean  m\u00e1s acorde con la realidad actual de  la Propiedad Horizontal.\u201d<\/strong> (Pleno del  Congreso de los Diputados del d\u00eda 18 de  marzo de 1999). <\/p>\n\n\n\n

\u2014 Texto del proyecto definitivo aprobado  por el Senado (BOCG Senado de 22  marzo de 1999): \u201c[\u2026] fachadas, con  los revestimientos exteriores de terrazas,  balcones y ventanas<\/em>\u201d.<\/strong>

 \u2014 Texto definitivo aprobado por el Congreso:  Con la enmienda presentada por  el Senado: \u201c[…] las fachadas, con  los revestimientos exteriores de terrazas,  balcones y ventanas.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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