{"id":2249,"date":"2012-09-10T12:44:37","date_gmt":"2012-09-10T11:44:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2249"},"modified":"2020-05-29T13:03:28","modified_gmt":"2020-05-29T12:03:28","slug":"el-anteproyecto-de-ley-de-medidas-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-anteproyecto-de-ley-de-medidas-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas\/","title":{"rendered":"El Anteproyecto de Ley de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Consejo de Ministros aprob\u00f3 este Anteproyecto de Ley el pasado 11 de mayo, dando v\u00eda libre para su tramitaci\u00f3n parlamentaria. Los objetivos que persigue son, como su nombre indica, la flexibilizaci\u00f3n del mercado del alquiler para hacerlo m\u00e1s din\u00e1mico, con un reforzamiento de la seguridad jur\u00eddica de las partes contratantes.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan datos que maneja el Ministerio de Fomento, hay m\u00e1s de 600.000 viviendas nuevas sin vender y desocupadas. Sin duda, el contenido del Anteproyecto va a experimentar algunas variaciones en su tramitaci\u00f3n parlamentaria, pero sus l\u00edneas esenciales, en lo que respecta a la modificaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24 de noviembre de 1994, afectan a las siguientes cuestiones:<\/p>\n\n\n\n

DURACI\u00d3N DEL CONTRATO<\/h4>\n\n\n\n

En la actualidad, el art\u00edculo 9 de la Ley establece un \u201cplazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n\u201d del contrato de cinco a\u00f1os, por cuanto si el arrendamiento se concierta por un plazo inferior el arrendatario tiene el derecho de prorrogarlo, con car\u00e1cter obligatorio para el arrendador, por sucesivos plazos anuales hasta el cumplimiento de esas cinco anualidades. Adem\u00e1s, transcurrido el plazo de duraci\u00f3n pactado si fuere superior a los cinco a\u00f1os indicados, el art\u00edculo 10 de la Ley concede al arrendatario una pr\u00f3rroga t\u00e1cita de tres a\u00f1os, de a\u00f1o en a\u00f1o, facultativa para \u00e9ste y obligatoria para el arrendador, si no existe preaviso en contra con al menos dos meses de antelaci\u00f3n por cualquiera de las partes.<\/p>\n\n\n\n

Por una parte, el Anteproyecto de Ley que comentamos reduce el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n o pr\u00f3rroga forzosa a tres a\u00f1os, en vez de los cinco actuales, y por otra, tambi\u00e9n reduce el plazo de pr\u00f3rroga t\u00e1cita a un a\u00f1o, en lugar de los tres actuales.<\/p>\n\n\n\n

DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO<\/h4>\n\n\n\n

La facultad de desistimiento del arrendatario viene siendo, en esta etapa de crisis econ\u00f3mica y bajada de alquileres, una cuesti\u00f3n altamente conflictiva. En la actual LAU (art. 11), la facultad legal de desistimiento unilateral solamente la tienen los inquilinos de vivienda en los contratos de duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os, siempre que hayan transcurrido al menos cinco a\u00f1os del plazo y previa notificaci\u00f3n efectuada con al menos un mes de antelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n que da al tema el Anteproyecto es mucho m\u00e1s flexible. Contempla que el arrendatario podr\u00e1 desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelaci\u00f3n. Est\u00e1 por ver el concreto texto legal que salga del Congreso para evaluar si el nuevo r\u00e9gimen jur\u00eddico podr\u00e1 ser derogado por pactos contractuales que establezcan un plazo m\u00ednimo de obligado cumplimiento e indemnizaciones o penalizaciones en caso de incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

Este Anteproyecto de Ley reduce el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n o pr\u00f3rroga forzosa a tres a\u00f1os, en vez de los cinco actuales<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En este punto, debemos recordar que para contratos de arrendamiento de vivienda, el art\u00edculo 6 de la vigente LAU establece que \u201cson nulas, y se tendr\u00e1n por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente T\u00edtulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Tal como sale el Anteproyecto del Consejo de Ministros, la propuesta de modificaci\u00f3n merece cr\u00edtica y puede producir un efecto contrario al pretendido de incrementar el parque de viviendas en alquiler, por falta de seguridad para el arrendador respecto del cumplimiento por el arrendatario de un plazo m\u00ednimo y de una m\u00ednima rentabilidad que compense los gastos y molestias que conlleva cada nuevo arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

RECUPERACI\u00d3N DE LA VIVIENDA<\/h4>\n\n\n\n

La posibilidad de recuperaci\u00f3n de la vivienda por el propietario en caso de necesidad est\u00e1 regulada actualmente en el art\u00edculo 9 de la vigente LAU de 1994. El cambio no va a afectar a los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n que se pretende es permitir la recuperaci\u00f3n de la vivienda por causa de necesidad de residencia habitual del arrendador, de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n, o del c\u00f3nyuge en caso de divorcio, sin necesidad de que est\u00e9 pactada o prevista en el contrato de arrendamiento, como ocurre en la actualidad. Tambi\u00e9n se acorta el plazo de preaviso: dos meses en lugar de tres.<\/p>\n\n\n\n

No queda claro en el texto del Anteproyecto si esta posibilidad de recuperaci\u00f3n quedar\u00e1 reducida a los arrendamientos que se encuentren en la pr\u00f3rroga forzosa, como ocurre en la actualidad en la que est\u00e1 prevista legalmente como \u201cdenegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga\u201d, o bien se extender\u00e1 a todos los arrendamientos que se hallen en plazo contractual, en la pr\u00f3rroga forzosa del art\u00edculo 9, o en la pr\u00f3rroga t\u00e1cita del art. 10.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n est\u00e1 por ver si a esta modificaci\u00f3n se le dar\u00e1 efecto retroactivo, afectando a los arrendamientos en vigencia a la entrada en vigor de la reforma. Al preverse la pr\u00f3rroga forzosa hasta tres a\u00f1os solamente, si no se extiende esta potestad de recuperaci\u00f3n de la vivienda por causa de necesidad a cualquier tipo de plazos, tendr\u00e1 escasa utilidad pr\u00e1ctica, pues no hay que olvidar que el ejercicio de este derecho requerir\u00e1 de notificaci\u00f3n previa con dos meses de antelaci\u00f3n, y en caso de oposici\u00f3n del inquilino al desalojo deber\u00e1 promoverse un procedimiento ordinario cuya duraci\u00f3n entre primera instancia, apelaci\u00f3n y fase de ejecuci\u00f3n superar\u00e1 probablemente los dos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

El Anteproyecto abre la posibilidad de pactar un sistema alternativo al incremento del \u00cdndice de Precios al Consumo (IPC) para la actualizaci\u00f3n de la renta<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n del plazo de pr\u00f3rroga forzosa (de cinco a\u00f1os a tres) ha de comportar, asimismo, que en caso de no ser ocupada la vivienda por la persona para quien se pidi\u00f3 el retorno del arrendatario, ser\u00e1 por un nuevo per\u00edodo de tres a\u00f1os (y no de cinco), y la indemnizaci\u00f3n con una cantidad igual al importe de la renta por los a\u00f1os que quedaren por transcurrir del contrato hasta completar tres (y no cinco).<\/p>\n\n\n\n

ACTUALIZACI\u00d3N DE LA RENTA<\/h4>\n\n\n\n

Una de las medidas para priorizar la voluntad de las partes en la negociaci\u00f3n del contrato es la posibilidad de pactar un sistema alternativo al incremento del \u00cdndice de Precios al Consumo (IPC) para la actualizaci\u00f3n de la renta. Habr\u00e1 que esperar al texto definitivo de la Ley, pues el Anteproyecto no contiene ning\u00fan detalle sobre esta cuesti\u00f3n. En la regulaci\u00f3n actualmente vigente (art. 18), durante los cinco primeros a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato la renta solamente puede ser actualizada anualmente, aplicando la variaci\u00f3n porcentual experimentada por el IPC.<\/p>\n\n\n\n

DERECHOS DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE<\/h4>\n\n\n\n

Con el mismo objetivo de primar la libertad contractual de las partes, podr\u00e1 pactarse en el contrato la renuncia del arrendatario al derecho de adquisici\u00f3n preferente (tanteo y retracto) para el caso de venta de la vivienda arrendada. Se modificar\u00e1 en consecuencia el art\u00edculo 25 de la Ley que en la actualidad contempla la validez del pacto de renuncia solamente para los contratos de duraci\u00f3n pactada superior a los cinco a\u00f1os. En ausencia de pacto el inquilino gozar\u00e1 del derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n\n\n\n

EXTINCI\u00d3N DEL ARRENDAMIENTO<\/h4>\n\n\n\n

La extinci\u00f3n del arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, en caso de venta de la vivienda arrendada, se justifica en el Anteproyecto por la necesidad de reforzar la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario. Afectar\u00eda a los actuales art\u00edculos 13, y especialmente al 14, de la Ley. Se prev\u00e9 que esta modificaci\u00f3n va ser muy pol\u00e9mica y se espera un fuerte debate en la tramitaci\u00f3n parlamentaria.<\/p>\n\n\n\n

El cambio consiste en que el comprador de una vivienda arrendada s\u00f3lo estar\u00e1 obligado a mantener al inquilino en aquellos casos en que el contrato de arrendamiento est\u00e9 inscrito en el Registro de la Propiedad. Es decir, se consagra el principio \u201cventa quita renta\u201d en su modalidad m\u00e1s pura, volvi\u00e9ndose al sistema del art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil (\u201cEl comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria\u201d), en contra de toda la tradicional regulaci\u00f3n contenida en las Leyes especiales arrendaticias que han mantenido la subrogaci\u00f3n del comprador en el arrendamiento, bien sea por toda la vigencia del contrato (LAU 1964 y anteriores) o hasta cinco a\u00f1os (LAU 1994), aunque el arrendamiento no estuviere inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, para el caso de enajenaci\u00f3n voluntaria de la vivienda arrendada, el principio general es que el adquirente quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, por la totalidad de la duraci\u00f3n pactada, salvo que concurran los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, esto es, que el arrendamiento no est\u00e9 inscrito en el Registro de la Propiedad y el comprador ignore su existencia. En este supuesto, el adquirente s\u00f3lo habr\u00e1 de respetar el arrendamiento hasta que se cumplan cinco a\u00f1os del mismo, pudiendo ponerle fin en otro caso, con derecho correlativo del inquilino a percibir una indemnizaci\u00f3n del vendedor consistente en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o del contrato que excediendo de cinco a\u00f1os queda por cumplir.<\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n que se pretende aprobar por Ley no recoge previsi\u00f3n respecto de indemnizaci\u00f3n al inquilino afectado, y se contempla como \u00fanica excepci\u00f3n al derecho del comprador de poner fin al arrendamiento el hecho de que el arrendamiento est\u00e9 inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta modificaci\u00f3n puede producir efectos indeseables en el mercado de alquiler si no va acompa\u00f1ada de otras reformas legales encaminadas precisamente a simplificar y abaratar la inscripci\u00f3n de los arrendamientos de vivienda en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n

En la regulaci\u00f3n actual, para inscribir el arrendamiento es necesario el otorgamiento de escritura notarial que lo eleve a p\u00fablico ante notario, estando gravado con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Actos Jur\u00eddicos Documentados. Desde el punto de vista del arrendador tiene tambi\u00e9n complicaciones y costes, en cuanto habr\u00e1 de acudir a la notar\u00eda para firmar (u otorgar poder notarial para ello), y en caso de que el contrato de arrendamiento se resuelva, por la causa que sea, para cancelar la inscripci\u00f3n registral del arrendamiento que seguir\u00e1 pesando sobre la finca.<\/p>\n\n\n\n

Est\u00e1 por ver si a la modificaci\u00f3n en la recuperaci\u00f3n de la vivienda por el usuario se le dar\u00e1 efecto retroactivo, afectando a los arrendamientos en vigencia a la entrada en vigor de la reforma<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Confiemos en que estos problemas puedan quedar resueltos en la tramitaci\u00f3n parlamentaria de la Ley, modificando las Leyes necesarias, especialmente la Ley y Reglamento Hipotecario, para establecer un sistema \u00e1gil, simple y barato para la inscripci\u00f3n y cancelaci\u00f3n registral del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO<\/h4>\n\n\n\n

El Anteproyecto de Ley anuncia tres medidas destinadas a agilizar la tramitaci\u00f3n de los procedimientos judiciales de desahucio:<\/p>\n\n\n\n

  • Se establece un plazo de 10 d\u00edas para que el arrendatario pague la deuda pendiente.<\/li>
  • Se simplificar\u00e1 la composici\u00f3n de la Comisi\u00f3n Judicial encargada del lanzamiento.<\/li>
  • Se duplicar\u00e1 la capacidad operativa de los Juzgados.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    La primera medida (requerimiento judicial de pago por diez d\u00edas) ya ha sido implantada por la Ley 37\/2011 de 10 de octubre, de medidas de agilizaci\u00f3n procesal, por lo que en la actualidad si el arrendatario no paga o desaloja la vivienda en el plazo de los 10 d\u00edas h\u00e1biles al requerimiento judicial, queda abierta la v\u00eda para el desalojo forzoso en ejecuci\u00f3n del Decreto dictado por el Secretario del Juzgado y para la reclamaci\u00f3n de las rentas adeudadas a trav\u00e9s de los tr\u00e1mites de ejecuci\u00f3n dineraria.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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