{"id":2251,"date":"2012-09-10T12:45:00","date_gmt":"2012-09-10T11:45:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2251"},"modified":"2020-05-29T13:03:46","modified_gmt":"2020-05-29T12:03:46","slug":"devolucion-de-la-fianza-arrendaticia-desperfectos-no-imputables-con-cargo-a-la-misma","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/devolucion-de-la-fianza-arrendaticia-desperfectos-no-imputables-con-cargo-a-la-misma\/","title":{"rendered":"Devoluci\u00f3n de la fianza arrendaticia: desperfectos no imputables con cargo a la misma"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 4 octubre de 2011, trata sobre la devoluci\u00f3n de la fianza al arrendatario, un tema que ha visto incrementada su litigiosidad en los \u00faltimos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

La fianza legal en los arrendamientos urbanos (una mensualidad de renta para las viviendas y dos para los locales de negocio) no ha tenido gran importancia pr\u00e1ctica durante muchos a\u00f1os, principalmente en raz\u00f3n a la baja cuant\u00eda de las rentas que serv\u00edan de base para fijar el importe de dichas fianzas.<\/p>\n\n\n\n

La existencia de la pr\u00f3rroga forzosa y las subrogaciones aplicables a los arrendamientos llevaron como consecuencia que la duraci\u00f3n de los arrendamientos se prolongase mucho tiempo, incluso durante generaciones. Pero la fianza se hab\u00eda convenido al formalizarse el contrato arrendaticio, en funci\u00f3n de la renta entonces pactada, y con el paso del tiempo, poca significaci\u00f3n ten\u00eda como garant\u00eda, no solo respecto a lo que pod\u00eda ser la renta de mercado sino incluso respecto al alquiler que, pese a la congelaci\u00f3n de rentas, el arrendatario fue abonando con el tiempo.<\/p>\n\n\n\n

Las Leyes de Arrendamientos Urbanos de 1956 y de 1964 se limitan a disponer que, al formalizarse el arrendamiento, ser\u00e1 obligatoria la exigencia de una fianza de un mes de renta para las viviendas y dos para los locales. S\u00f3lo la Ley de 1994 contempla la posibilidad de actualizaci\u00f3n de esta fianza legal y en el apartado 5 del art\u00edculo 36 autoriza a las partes a pactar cualquier tipo de garant\u00eda del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza. Con ello se sale al paso de dos cuestiones:<\/p>\n\n\n\n

  • Legitimidad para pactar cualquier tipo de garant\u00eda adicional a la fianza.<\/li>
  • Lo que se garantiza en la fianza es el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Ciertamente, durante muchos a\u00f1os se han planteado muy pocas cuestiones en relaci\u00f3n a la fianza y su devoluci\u00f3n al terminarse el arriendo. Porque independientemente de la escasa cuant\u00eda que la fianza representaba, el arrendatario obten\u00eda en muchas ocasiones una compensaci\u00f3n por su renuncia y entrega de posesi\u00f3n y el arrendador se sent\u00eda compensado con la posibilidad de disponer de la vivienda o local y poder alquilarla a precio de mercado.<\/p>\n\n\n\n

    Sin embargo, en la actualidad la situaci\u00f3n es radicalmente distinta. Las cuant\u00edas de los alquileres son importantes y tambi\u00e9n los importes de las fianzas, m\u00e1xime teniendo en cuenta la posibilidad legal de pactar cualquier garant\u00eda adicional. Y, como consecuencia de ello, se ha incrementado notoriamente la litigiosidad en relaci\u00f3n a la fianza y su devoluci\u00f3n al arrendatario. En tiempos existi\u00f3 una conciencia general de que la fianza \u201cserv\u00eda para cubrir las rentas pendientes de pago\u201d al resolverse el arrendamiento. Hoy muchos de los litigios se centran en los da\u00f1os o desperfectos del departamento que la fianza garantiza.<\/p>\n\n\n\n

    En la actualidad la situaci\u00f3n es radicalmente distinta: las cuant\u00edas de los alquileres son importantes y tambi\u00e9n los importes de las fianzas, m\u00e1xime teniendo en cuenta la posibilidad legal de pactar cualquier garant\u00eda adicional<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    CONSIDERACIONES GENERALES<\/h4>\n\n\n\n

    Admitido sin reservas que la fianza garantiza el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no es ni siquiera cuestionable que la fianza puede aplicarla, en su caso, el arrendador a hacer frente a las obligaciones econ\u00f3micas que el arrendatario hubiese incumplido (rentas vencidas y no satisfechas, incluidas repercusiones, etc.) cuyo importe podr\u00e1 retener y hacer propio con cargo a la fianza devolviendo al arrendatario s\u00f3lo el remanente, si lo hubiere.<\/p>\n\n\n\n

    El incumplimiento de estas obligaciones pecuniarias no ofrece lugar a dudas ni suele ser motivo de discrepancias y conflictos o cuestiones. En cambio, son muy frecuentes en la actualidad las discrepancias respecto a la aplicaci\u00f3n de la fianza al incumplimiento de otras obligaciones del arrendatario, primordialmente referidas a desperfectos o da\u00f1os en el departamento que pudiesen ser imputables al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

    Con car\u00e1cter general, cabe significar que existe una doble presunci\u00f3n a favor del arrendador, entendi\u00e9ndose, salvo prueba en contrario:<\/p>\n\n\n\n

    • Que el departamento se entreg\u00f3 en buen estado para servir al uso a que se destina cuando se pact\u00f3 el arrendamiento.<\/li>
    • Que el arrendatario es culpable de los deterioros existentes al devolverlo.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      En tal sentido se pronuncia la Sentencia de 4 de octubre de 2011 de la Audiencia de Barcelona (Secci\u00f3n 4\u00aa), argumentando que \u201ccorrelativa a la obligaci\u00f3n del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir al uso a que ha sido destinada, es la obligaci\u00f3n esencial del arrendatario restituir dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo tal como la recibi\u00f3, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art\u00edculo 1561 del C\u00f3digo Civil), hall\u00e1ndose el arrendador protegido por la doble presunci\u00f3n iuris tantum de 1) recepci\u00f3n por el arrendatario en buen estado y de 2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro\u201d (SS. T.S. 20 febrero 1964, 10 marzo 1971, 25 junio 1985, 7 junio 1988, 9 noviembre 1993, 29 enero 1996, 13 junio 1998, 20 noviembre 1999). \u201cDebe devolverlos, pues, tal como los recibi\u00f3 expresi\u00f3n que debe entenderse \u2013salvo pacto en contrario\u2013 en el sentido de tal y como debe entregarlo (SS. 2 marzo 1963 y 30 septiembre 1965) atendidas las variaciones producidas por el tiempo o por causa inevitable (art. 1.105 CC y S.S. 24 septiembre 1983) pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilizaci\u00f3n) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto se recibi\u00f3 con inclusi\u00f3n de los accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento, incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir \u00e9ste\u201d (art\u00edculo 1097 CC y Sentencia 11 octubre 1929).<\/p>\n\n\n\n

      Consiguientemente, y de acuerdo con este criterio o norma general, es preciso un examen comparativo del estado de la vivienda o local con sus accesorios en el momento de su entrega por el arrendador y en el momento de la devoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Es una pr\u00e1ctica que se produce con cierta habitualidad: el arrendatario, al resolverse el arrendamiento, selimita a devolver las llaves del departamento de un modo m\u00e1s o menos impersonal que no implica aceptaci\u00f3n del arrendador<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Insiste la Sentencia que comentamos que, respecto a su estado en el momento de su entrega por el arrendador y a falta de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario lo recibi\u00f3 en buen estado para servir al uso convenido, presunci\u00f3n l\u00f3gica ya que legalmente estaba obligado a ello. Y, asimismo, se presume tambi\u00e9n iuris tantum que los deterioros existentes al concluir el arriendo se han producido por culpa del arrendatario, al cual, en su caso, corresponder\u00e1 a \u00e9ste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia en los desperfectos y\/o de los defectos o desperfectos que ya exist\u00edan en el departamento en el momento de cederse en arrendamiento; produci\u00e9ndose una inversi\u00f3n de la carga de la prueba reconocida en las Sentencias del T.S. de 10 octubre 1971, 24 septiembre 1983, 13 abril 1977, 24 septiembre 1983, 18 mayo 1984, 12 diciembre 1988 y otras.<\/p>\n\n\n\n

      RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO<\/h4>\n\n\n\n

      El arrendatario debe restituir la posesi\u00f3n de la vivienda o local \u201cal concluir el arriendo\u201d (art\u00edculo 1561 del C\u00f3digo Civil). La restituci\u00f3n de la posesi\u00f3n puede cumplirse con la entrega de llaves dejando el departamento a disposici\u00f3n del arrendador. Es una pr\u00e1ctica que de hecho se produce con cierta habitualidad: el arrendatario, al resolverse el arrendamiento, se limita a devolver las llaves del departamento envi\u00e1ndolas al arrendador, dej\u00e1ndolas en el buz\u00f3n o en la porter\u00eda o haci\u00e9ndoselas llegar de cualquier otro modo m\u00e1s o menos impersonal que no implica aceptaci\u00f3n del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

      La Sentencia de la Audiencia de 4 de octubre de 2011 deja bien claro que de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad el c\u00f3modo expediente de utilizar estos medios de devoluci\u00f3n, sino que en todo caso queda a salvo el derecho del arrendador a la comprobaci\u00f3n fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entreg\u00f3 sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable. A\u00f1ade la Sentencia que no s\u00f3lo no eludir\u00e1 su responsabilidad el arrendatario, sino que incluso su obligaci\u00f3n de devoluci\u00f3n podr\u00eda estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.<\/p>\n\n\n\n

      En la pr\u00e1ctica interesa que, en todo caso, quede constancia de la voluntad resolutoria del inquilino y de que la entrega de llaves implica la resoluci\u00f3n del arriendo y la entrega de posesi\u00f3n al arrendador, que al aceptarla podr\u00e1 disponer del apartamento. Es muy conveniente, por tanto, para el propietario, que quede una constancia de esta entrega de llaves y posesi\u00f3n que le permite aceptarla y poder disponer del departamento \u2013y reclamar, en su caso las responsabilidades por deudas o desperfectos compens\u00e1ndolos si es posible con la fianza\u2013 o no aceptar la resoluci\u00f3n del arrendamiento hasta que el arrendatario haga frente a sus responsabilidades.<\/p>\n\n\n\n

      Esta f\u00f3rmula de \u201centrega de llaves\u201d para resolver el arrendamiento puede ser conflictiva y adoptar distintas f\u00f3rmulas. Pueden ir acompa\u00f1adas de carta o escrito del arrendatario en que m\u00e1s o menos expl\u00edcitamente se contenga la renuncia; o manifestaciones del arrendatario a un tercero (portero, vecino) en igual sentido o depositar por ejemplo en el buz\u00f3n simplemente las llaves sin manifestaci\u00f3n alguna.<\/p>\n\n\n\n

      Son muy frecuentes las discrepancias respecto a la aplicaci\u00f3n de la fianza al incumplimiento de otras obligaciones del arrendatario, primordialmente referidas a da\u00f1os en el departamento que pudiesen ser imputables al arrendatario<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      Es preciso, por tanto, estudiar cada caso concreto, pero insistimos que siempre ser\u00e1 conveniente dejar constancia de la renuncia y su aceptaci\u00f3n por el propietario para disponer libremente del piso o local. Por ello, pensamos, que en estos supuestos, y adapt\u00e1ndolo en cada caso a sus circunstancias, interesa, por lo menos, que se notifique lo m\u00e1s fehacientemente posible al arrendatario, el acuse de recibo de las llaves y la aceptaci\u00f3n que implica la resoluci\u00f3n del arrendamiento por concorde voluntad de las partes, a\u00f1adi\u00e9ndose, si se considera conveniente la existencia de las deudas o desperfectos existentes para ser compensados con la fianza o solicitando su pago al arrendatario con reserva de formular la pertinente reclamaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      No ignoramos la dificultad de efectuar la notificaci\u00f3n al arrendatario cuyo domicilio es desconocido desde que ha desalojado el departamento arrendado. Pero este problema no es exclusivo de este tema y se da en muchos casos, por lo que el estudio de su soluci\u00f3n debe buscarse en cada supuesto concreto.<\/p>\n\n\n\n

      DETERIOROS NO IMPUTABLES<\/h4>\n\n\n\n

      En los considerandos de la repetida Sentencia de la Audiencia de Barcelona se comentan diversos supuestos concretos que, salvo pacto, no pueden ser objeto de reclamaci\u00f3n al arrendatario:<\/p>\n\n\n\n

      cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exig\u00edrsele que lo deje pintado (Sentencia 19 mayo 2010 Audiencia de Barcelona).<\/p>\n\n\n\n

      Tampoco puede oblig\u00e1rsele a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, y seg\u00fan Sentencia de la A.P de Barcelona de 27 enero 2010, \u201cel tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el repaso de la vivienda tras varios a\u00f1os de ocupaci\u00f3n por el inquilino. Y, como tales, no son exigibles al arrendatario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      APRECIACI\u00d3N JUDICIAL<\/h4>\n\n\n\n

      La apreciaci\u00f3n de la responsabilidad del arrendatario corresponde en cada caso concreto al Juzgador, quien podr\u00e1 tener en cuenta m\u00faltiples circunstancias. No cabe, por tanto, una relaci\u00f3n objetiva y pormenorizada de los distintos supuestos concretos cuya subsanaci\u00f3n es responsabilidad y debe correr de cargo del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

      Por v\u00eda de ejemplo y refiri\u00e9ndonos al supuesto de repintado del departamento que, en principio y como se ha dicho, no es responsabilidad del arrendatario, pensamos que la resoluci\u00f3n judicial podr\u00eda ser distinta si el arrendamiento llevaba a\u00f1os de existencia que si se trataba de un arriendo formalizado y con la posesi\u00f3n entregada el mes anterior. Y ser\u00e1 el Juez, en cada caso, y a la vista de las circunstancias del mismo, quien habr\u00e1 de decidir y pronunciarse al respecto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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