{"id":2253,"date":"2012-09-10T12:47:45","date_gmt":"2012-09-10T11:47:45","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2253"},"modified":"2020-05-29T13:04:02","modified_gmt":"2020-05-29T12:04:02","slug":"impugnacion-por-comuneros-de-nombramiento-de-administrador-de-fincas-sin-cualificacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/impugnacion-por-comuneros-de-nombramiento-de-administrador-de-fincas-sin-cualificacion\/","title":{"rendered":"Impugnaci\u00f3n por comuneros de nombramiento de administrador de fincas sin cualificaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

No es posible que se abandone desde ning\u00fan sector profesional la pretensi\u00f3n de seguir manteniendo la tesis de que las comunidades de vecinos tienen que ser administradas por profesionales cualificados y que \u00e9stos son los administradores de fincas colegiados. Y no puede pretenderse que hoy en d\u00eda se den situaciones de comunidades gestionadas por personas sin la debida cualificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La gesti\u00f3n de comunidades por parte de personas sin la cualificaci\u00f3n necesaria provoca m\u00e1s conflictividad y m\u00e1s reclamaciones judiciales por las consecuencias contractuales derivadas de una mala gesti\u00f3n por aquellos que solo ofertan precio pero no dan un servicio adecuado a cambio.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n pasaba antes por alertar a las comunidades de propietarios de la necesidad de contar con un profesional cualificado que est\u00e9 inscrito en su debido colegio profesional y le d\u00e9 un respaldo de garant\u00eda y seriedad, por la propia solvencia de pertenecer a la instituci\u00f3n colegial que est\u00e1 detr\u00e1s de cada administrador colegiado que gestiona comunidades de propietarios. Pero en la actualidad, tambi\u00e9n pueden los comuneros proceder a impugnar nombramientos de aquellos que no les merezcan la confianza de que van a asumir correctamente la gesti\u00f3n de sus inmuebles.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, en aquellos supuestos en los que se produzca un nombramiento de un administrador de fincas en una junta de propietarios, \u00e9stos tienen la capacidad de oponerse aunque este nombramiento se haya verificado con la adopci\u00f3n de la mayor\u00eda simple exigida para este caso. Y pueden hacerlo porque los comuneros deben velar por que la comunidad de propietarios sea administrada por quien tiene la capacidad profesional para llevar a cabo la gesti\u00f3n y administraci\u00f3n de sus inmuebles en comunidad.<\/p>\n\n\n\n

ACCI\u00d3N DE IMPUGNACI\u00d3N<\/h4>\n\n\n\n

Para el caso de que por cualquier circunstancia llegue el momento de la renovaci\u00f3n anual de cargos en la junta ordinaria y la junta decida, por ejemplo, sustituir al administrador de fincas colegiado por otro que no lo sea y que, en su caso, no re\u00fana la habilitaci\u00f3n necesaria para ejercer el cargo, cualquier propietario puede ejercitar la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n que le permite el art. 553.31 Ley 5\/2006, alegando que el designado no re\u00fane la cualificaci\u00f3n precisa para ejercer el cargo en relaci\u00f3n con el art. 553.15.5 que se\u00f1ala que \u201cla secretar\u00eda y administraci\u00f3n de la comunidad pueden recaer en una \u00fanica persona externa a la comunidad con la cualificaci\u00f3n profesional adecuada\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Cuando se trata de elegir a alguien externo a la comunidad, la Ley ha impuesto la exigencia de cualificaci\u00f3n profesional adecuada, en aras a proteger los intereses de los comuneros<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En estos casos, la impugnaci\u00f3n del administrador de fincas cesado tiene alg\u00fan problema en cuanto el contrato ha vencido y la no renovaci\u00f3n es un acto de la comunidad que puede y est\u00e1 habilitada para hacerlo. Sin embargo, no para llevar a cabo el acto de contrataci\u00f3n con cualquier persona, sino con aquellas que re\u00fanan las condiciones precisas para ejercer el cargo, tal y como prev\u00e9 el art. 553.15.5, que es una condici\u00f3n que vincula a la comunidad a la hora de contratar.<\/p>\n\n\n\n

Este caso fue planteado en la Audiencia Provincial de Cantabria, que por Sentencia de 6 de octubre de 2010 anul\u00f3 el nombramiento de un administrador de fincas por no reunir los requisitos para el ejercicio del cargo, ya que, en efecto, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley 5\/2006 dan plena libertad a la Junta para designar administrador cuando \u00e9ste es elegido de entre los propios comuneros; pero cuando se trata de elegir a alguien externo a la comunidad, la Ley ha impuesto la exigencia de cualificaci\u00f3n profesional adecuada, en aras a proteger los intereses de todos los comuneros.<\/p>\n\n\n\n

CUALIFICACI\u00d3N PROFESIONAL<\/h4>\n\n\n\n

Ya hemos expuesto antes que el art. 553.15.5 exige que el administrador no propietario cuente con una cualificaci\u00f3n profesional adecuada. Y la Audiencia Provincial es sumamente clara y di\u00e1fana a la hora de interpretar en este caso el art. 13.6 LPH tan controvertido, sin embargo, por no haber recogido lo que era necesario, como es la exigencia de la necesaria colegiaci\u00f3n para ejercer un cargo que precisa de unos conocimientos heterog\u00e9neos y multidisciplinares, pero que, sin embargo, los t\u00e9rminos legales de este precepto vienen acompa\u00f1ados de la precisi\u00f3n de que debe estar legalmente reconocida.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia viene a reconocer que los requisitos quedan claramente cumplidos por los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, regulados esencialmente por el Decreto 693\/1968 de 1 de abril; aunque ciertamente no quedan excluidos otros profesionales cuya titulaci\u00f3n legalmente reconocida pueda considerarse suficiente para acreditar su cualificaci\u00f3n profesional.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, cuando en la sentencia se comienza a analizar la impugnaci\u00f3n que hizo el propietario que estaba legitimado para defender los intereses de su comunidad, ciertamente la Audiencia viene a reconocer que el administrador nombrado en el acuerdo impugnado no ostentaba m\u00e1s titulo de cualificaci\u00f3n profesional que un curso de gesti\u00f3n de fincas impartido en un centro.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, en este caso quedaba a la carga de la prueba del administrador de fincas demandado acreditar que reun\u00eda los requisitos de capacitaci\u00f3n precisos, y no lo hizo. No era el propietario que estaba defendiendo los intereses, no solo los propios, sino los de toda la comunidad, para evitar que su inmueble y su comunidad fuera administrada por persona sin cualificaci\u00f3n, el que deb\u00eda probar que el nombramiento era nulo o anulable, sino que \u00e9l alegaba que no reun\u00eda el designado los requisitos del art. 13.6 LPH, siendo este administrador el que deb\u00eda acreditar que s\u00ed los reun\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Cualquier propietario puede ejercitar la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n que le permite el art. 553.31 Ley 5\/2006 si el administrador de fincas no re\u00fane la habilitaci\u00f3n necesaria para el cargo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

DEFENSA DE INTERESES<\/h4>\n\n\n\n

En estos casos, la legitimaci\u00f3n activa le viene concedida a los propietarios, pero no a los administradores cesados, ya que al haber concluido el contrato y estar en la junta el \u00faltimo d\u00eda del contrato carece de legitimaci\u00f3n para ejercitar la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de un contrato nuevo con tercero. La tendr\u00eda, y podr\u00eda ejercitar la acci\u00f3n de anulaci\u00f3n si \u00e9l hubiera sido removido del cargo anticipadamente y solicitara que se le repusiera en su cargo y anulara el nuevo por falta de los requisitos legales, pero no puede, con la Ley en la mano, impugnar actos que afectan a terceros.<\/p>\n\n\n\n

Con todo, la atribuci\u00f3n a los propietarios de esta v\u00eda de impugnaci\u00f3n permitir\u00e1 trasladar a los comuneros de un inmueble que apelen al sentido com\u00fan de no aceptar que sus inmuebles sean administrados por quienes no re\u00fanen las condiciones legales para hacerlo, e indudablemente, ejercitar las impugnaciones de esos nombramientos cuando el riesgo de que se causen graves perjuicios existen; perjuicios que, indudablemente, vendr\u00e1n originados por haber apostado por una err\u00f3nea rebaja del precio en la mayor\u00eda de los casos y por una deficiente prestaci\u00f3n del servicio, a lo que muchos comuneros pueden y deben oponerse en la defensa de sus inmuebles y los intereses, en definitiva, de su propia comunidad.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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