{"id":2257,"date":"2012-09-10T12:50:00","date_gmt":"2012-09-10T11:50:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2257"},"modified":"2020-05-29T12:50:33","modified_gmt":"2020-05-29T11:50:33","slug":"el-administrador-de-fincas-en-la-reforma-del-articulo-553-del-codi-civil-de-catalunya","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-administrador-de-fincas-en-la-reforma-del-articulo-553-del-codi-civil-de-catalunya\/","title":{"rendered":"El Administrador de Fincas en la Reforma del Art\u00edculo 553 del Codi Civil de Catalunya"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Emprendido al fin el tr\u00e1mite de la reforma legislativa del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal de Catalu\u00f1a, este \u00faltimo cuatrimestre tomar\u00e1 cuerpo el proyecto de ley que los Administradores de Fincas de Catalu\u00f1a y en definitiva los profesionales del sector hemos venido solicitando desde el mismo instante en que entr\u00f3 en vigor el Libro 5\u00ba del Codi Civil en julio de 2006, y que apoy\u00f3 el propio Parlament de Catalunya.<\/p>\n\n\n\n

Entre las m\u00faltiples reivindicaciones t\u00e9cnicas y jur\u00eddicas que hemos articulado y presentado a la Comisi\u00f3n codificadora, recogiendo las conclusiones del F\u00f3rum de Jueces-Administradores de Fincas celebrado en Sitges en marzo de 2011 y que en su caso defenderemos en el tr\u00e1mite parlamentario, considero oportuno referirme en esta ocasi\u00f3n sobre una cuesti\u00f3n en particular que entiendo es actualmente de especial relevancia, como se puso de manifiesto en el \u00faltimo Congreso Estatal de Administradores de Fincas de Valencia.<\/p>\n\n\n\n

EL ART\u00cdCULO 553-15.1 CCCAT<\/h4>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n actual de la norma es la siguiente: \u201cLa secretar\u00eda y la administraci\u00f3n de la comunidad puede recaer en una \u00fanica persona externa a la comunidad con la cualificaci\u00f3n profesional adecuada\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Dichos t\u00e9rmimos, absolutamente amb\u00edguos y gen\u00e9ricos, no se corresponden con las complejidades t\u00e9cnicas, jur\u00eddicas y econ\u00f3micas que comporta la gesti\u00f3n y administraci\u00f3n del inmueble, ni con las responsabilidades que implica en la actualidad esta actividad profesional, alej\u00e1ndose de los requerimientos y exigencias que el propio legislador de Catalu\u00f1a e incluso del Estado tiene establecidos para el desempe\u00f1o de esta actividad en aras a la protecci\u00f3n y para la garant\u00eda del bien m\u00e1s preciado por las familias, los ciudadanos y los consumidores en general, como ha sido reconocido por reiterada doctrina.<\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n que se propone es la siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa Secretar\u00cda y la Administraci\u00f3n de la comunidad puede recaer en una \u00fanica persona externa a la comunidad, en cuyo caso deber\u00e1 tener la capacitaci\u00f3n profesional requerida y cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles, en el bien entendido de que la pertenencia al colegio profesional correspondiente los habilita para ejercer la profesi\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La referencia a la cualificaci\u00f3n suficiente y legalmente reconocida descarta aquellas que ni son oficiales ni est\u00e1n legalmente reconocidas, lo que proporciona una exigencia de preparaci\u00f3n y de responsabilidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

JUSTIFICACI\u00d3N DEL CAMBIO<\/h4>\n\n\n\n
  1. Por coherencia con la regulaci\u00f3n catalana vigente, incluso despu\u00e9s de su reciente reforma aprobada por el Parlament de Catalunya (Llei 9\/2011, \u00d3mnibus, de 29 de diciembre), del Art\u00ba 54.2 de la Llei 18\/2007 del dret a l\u2019habitatge, referido a la actividad del Administrador de fincas.
    <\/li>
  2. La simple referencia a la exigencia de \u201cla cualificaci\u00f3n profesional adecuada\u201d, es ambigua y manifiestamente menos precisa que la contenida en la actual redacci\u00f3n del art\u00ba 13.6 LPH, introducida a partir de la reforma de 1999:\u201c…6.
    Los cargos de secretario y administrador podr\u00e1n acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podr\u00e1 ser ejercido por cualquier propietario, as\u00ed como por personas f\u00edsicas con cualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tambi\u00e9n podr\u00e1 recaer en corporaciones y otras personas jur\u00eddicas en los t\u00e9rminos establecidos en el ordenamiento jur\u00eddico.\u201d
    La referencia a la cualificaci\u00f3n suficiente y legalmente reconocida permite descartar pseudocualificaciones que ni son oficiales ni est\u00e1n legalmente reconocidas, lo que proporciona sin duda una exigencia de preparaci\u00f3n y de responsabilidad en inter\u00e9s de la garant\u00eda y seguridad de los administrados. La no exigencia de una capacitaci\u00f3n legal y suficiente, no solo desprotege a a los ciudadanos y consumidores, sino que traslada al Juzgador la interpretaci\u00f3n de cu\u00e1l deba ser la preparaci\u00f3n \u201cadecuada\u201d, cuesti\u00f3n que el legislado pretendi\u00f3 objetivizar precisamente (aunque con discutible \u00e9xito) con la reforma de la LPH de 1999, con la exigencia de la legalidad de dicha capacitaci\u00f3n, no solo por la profesionalidad de esta actividad (reconocida por el Decreto 693\/1968 y las disposiciones que la desarrollan), sino especialmente como garant\u00eda y para seguridad para los comunitarios.
    En este sentido, y como bot\u00f3n de muestra de la problem\u00e1tica que se suscita y que la redacci\u00f3n actual del precepto del anteproyecto propicia incluso m\u00e1s, resulta muy clarificadora la interpretaci\u00f3n del problema y la soluci\u00f3n adoptada ante el nombramiento de un administrador sin cualificaci\u00f3n suficiente, por la reciente Sentencia de la AP Cantabria de 6\/10\/2010, entre otras: \u201cEn el presente caso, sin embargo, el administrador nombrado en el acuerdo impugnado no ostenta m\u00e1s titulo de cualificaci\u00f3n profesional que un curso de gesti\u00f3n de fincas impartido por el Instituto Superior de Estudios como centro colaborador de la Universidad de Vic, cuyo certificado de aprovechamiento expedido el 11 de junio de 2007 expresamente indica que se trata de un t\u00edtulo expedido al amparo del entonces vigente art. 34,3 de la Ley Org\u00e1nica 6\/2001 de Universidades, que autorizaba a \u00e9stas la expedici\u00f3n de diplomas y t\u00edtulos propios, pero careciendo de los efectos que las disposiciones legales otorgan a los t\u00edtulos de car\u00e1cter oficial; y aunque acredita la pertenencia a una asociaci\u00f3n de gestores, es claro que ello no supone conferir reconocimiento legal alguno a aquella titulaci\u00f3n. En definitiva, asiste la raz\u00f3n a la parte actora, pues el nombramiento efectuado por la Junta recae en persona que no re\u00fane las condiciones legales, y en este sentido el acuerdo infringe la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el recurso debe ser estimado en este punto, sin que sea \u00f3bice a ello que el mismo administrador hubiera sido nombrado anteriormente\u201d.
    <\/li>
  3. Es muy trascendente conocer el criterio de la Judicatura al respecto. En este sentido, una reciente encuesta publicada por Sep\u00edn (PH Catalu\u00f1a 1er. T 2012) y realizada entre Magistrados y Presidentes de las Audiencias de Barcelona, Tarragona, L\u00e9rida y Gerona, han coincidido un\u00e1nimemente en se\u00f1alar que, de acuerdo con la regulaci\u00f3n vigente en Catalu\u00f1a, resultan anulables los acuerdos en los que se nombra como administrador a quien no tiene la cualificaci\u00f3n legal necesaria, porque la exigencia de la misma no solo est\u00e1 plenamente justificada sino que es imprescindible para la validez del acuerdo, acudiendo a una interpretaci\u00f3n hermen\u00e9utica de la norma en relaci\u00f3n con el Art\u00ba 54 de la Llei 18\/2007. Incluso alguno de los Magistrados encuestados sostiene la opini\u00f3n de la nulidad plena y radical del acuerdo, por ser contrario a la Ley, asimilando la situaci\u00f3n al supuesto de nombramiento como Presidente de quien no es propietario.
    <\/li>
  4. Debe quedar claro que, coincidiendo con las opiniones contenidas en la STC de 14-3-1994, ciertamente, la regulaci\u00f3n de la Propiedad Horizontal debe ser interpretada en el contexto legal que le es propio, sin darle mayor alcance ni hacerle invadir otros campos de competencia, como es el de la regulaci\u00f3n de una actividad profesional, en los que el legislador civil no quiso entrar por esta v\u00eda ni antes ni despu\u00e9s con la reforma de la LPH de 1999. Por lo tanto, el \u00e1mbito de actuaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n debe quedar limitado a la propiedad horizontal (STSJ Madrid 14\/7\/2004), por lo que resulta explicable la inexistencia de referencia alguna que admita o rechace una reserva de actividad profesional respecto a la profesi\u00f3n del Administrador de Fincas, y ello aunque en la actualidad la \u00fanica actividad regulada profesionalmente en el Estado espa\u00f1ol para la administraci\u00f3n de inmuebles, no solo en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, es la del Administrador de Fincas, definida en el Art\u00ba 2 del Decreto 693\/1968.
    La garant\u00eda profesional que constituye para el consumidor y para los ciudadanos en general que los servicios que recibe sean prestados por quien ostenta la cualificaci\u00f3n legal y la capacitaci\u00f3n que requiere el ejercicio de una determinada actividad profesional, no son efectivamente una patente de corso que impida o evite en todos los casos actuaciones inapropiadas, incorrectas o incluso penalmente punibles (ninguna profesi\u00f3n las tiene), pero sin duda el legislador debe avanzar en una exigencia clara y concreta enderezada a proporcionar garant\u00edas, sin afectar por ello a la libre competencia, y a evitar que una actividad que gestiona recursos econ\u00f3micos por m\u00e1s de 40 millones de euros anuales de las familias espa\u00f1olas y catalanas para una finalidad tan esencial como es la conservaci\u00f3n y mantenimiento del patrimonio inmobiliario, se pueda poner en manos de irresponsables o aprovechados atra\u00eddos por aquellos recursos y la actual coyuntura econ\u00f3mica. Y esto \u00faltimo lo estamos pudiendo comprobar desgraciadamente a menudo.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Otras Sentencias relevantes respecto a esta materia son:<\/p>\n\n\n\n

    • STC 14-3-1994<\/li>
    • Sentencia de la Sala 3\u00aa, Secci\u00f3n 6\u00aa, del TS de 1\/12\/1998<\/li>
    • Sentencia de la Sala 3\u00aa, Secci\u00f3n 3\u00aa, del TS de 9\/2\/2004<\/li>
    • Sentencia Secci\u00f3n 8\u00aa TSJ Madrid de 14 julio de 2004<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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