{"id":2268,"date":"2012-09-10T12:55:11","date_gmt":"2012-09-10T11:55:11","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2268"},"modified":"2020-05-29T12:55:42","modified_gmt":"2020-05-29T11:55:42","slug":"jurisprudencia-registral-91","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-registral-91\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia Registral (91)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En este n\u00famero, analizamos casos que tratan sobre el libro de una subcomunidad de vecinos, la divisi\u00f3n como equivalencia de parcelaci\u00f3n, la segregaci\u00f3n de un local y la inscripci\u00f3n de una compraventa.<\/p>\n\n\n\n

R. 15.03.2012
Propiedad horizontal: Puede legalizarse el libro de una subcomunidad de usuarios dentro de la propiedad horizontal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se solicita en el Registro la \u201clegalizaci\u00f3n del libro de actas de una subcomunidad de propietarios constituida por aquellos propietarios de una comunidad en propiedad horizontal que han contribuido a la construcci\u00f3n de una piscina\u201d. En el acuerdo se dice que \u201cexisten unos part\u00edcipes concretos de la piscina y para desvincular la gesti\u00f3n de la piscina, se propone la constituci\u00f3n de una subcomunidad denominada\u2026\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Direcci\u00f3n considera posible la legalizaci\u00f3n, porque se trata de una comunidad de usuarios de una instalaci\u00f3n construida al amparo del art. 11 LPH (acuerdos de realizaci\u00f3n de innovaciones no exigibles y no vinculaci\u00f3n de los propietarios que no votaron a favor), y seg\u00fan el art. 2 LPH, la Ley es aplicable a las comunidades de hecho que re\u00fanan los requisitos establecidos en el art. 396 C.c. y no hayan otorgado el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal. Pero \u201cser\u00eda necesario que en la diligencia de legalizaci\u00f3n se expresara \u2013y no s\u00f3lo en la nota al margen del asiento de presentaci\u00f3n y en la nota al pie de la solicitud de legalizaci\u00f3n\u2013 que, por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constituci\u00f3n de la comunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la finca la legalizaci\u00f3n del presente libro y que la consignaci\u00f3n en el fichero auxiliar no implica ning\u00fan efecto propio de los asientos registrales ni calificaci\u00f3n sobre los requisitos de constituci\u00f3n de tal comunidad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En cambio, considera necesario que el solicitante de la legalizaci\u00f3n, conforme al art. 415.3 RH, afirme que act\u00faa por encargo del presidente de la comunidad; \u201cuna simple manifestaci\u00f3n del solicitante del diligenciado, que si no prueba nada \u2018per se\u2019, al menos compromete la responsabilidad del que la hace\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En Catalu\u00f1a, el uso de elementos comunes por s\u00f3lo alguno o algunos propietarios se prev\u00e9 tambi\u00e9n el art. art. 553-42 C.c.C.<\/p>\n\n\n\n

R. 03.04.2012
Propiedad horizontal: La divisi\u00f3n en propiedad horizontal con asignaci\u00f3n del uso de partes concretas equivale a parcelaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se trata de una \u201cpropiedad horizontal tumbada\u201d de una finca r\u00fastica con dos construcciones que se constituyen en elementos independientes, atribuyendo a uno el uso exclusivo de 15.000 metros y al otro el de 24.000, y dejando como elemento com\u00fan el terreno restante de la finca. El registrador, aunque inscribe el r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada, que no cuestiona, suspende la inscripci\u00f3n en cuanto a la asignaci\u00f3n de usos, \u201cal implicar una divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n del suelo, sin que se acredite la correspondiente licencia de segregaci\u00f3n o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Direcci\u00f3n, reiterando una vez m\u00e1s la doctrina de la R. 17.01.2012 y otras sobre la competencia de las normas auton\u00f3micas para se\u00f1alar los casos que necesitan licencia, y la de las normas estatales sobre los requisitos de su inscripci\u00f3n (\u201cla exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refieren los arts. 53 y 78 RD. 1093\/04.07.1997 no puede considerarse absoluta o gen\u00e9rica pues depender\u00e1 de la normativa sustantiva a que est\u00e9 sujeto el concreto acto jur\u00eddico\u201d), se\u00f1ala c\u00f3mo la legislaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma de las Islas Baleares no sujeta la divisi\u00f3n horizontal, como operaci\u00f3n espec\u00edfica, a licencia de forma expresa, pero el art. 2.16 L. 10\/23.101990, de disciplina urban\u00edstica de las Islas Baleares, s\u00ed la exige para los actos de parcelaci\u00f3n. Y \u201cdebe entenderse que entra dentro del concepto de \u2018divisi\u00f3n\u2019 el supuesto objeto del presente expediente, en el que se atribuyen derechos de uso exclusivo y privativo a favor de los respectivos propietarios de los elementos privativos resultantes de un divisi\u00f3n horizontal sobre sendas parcelas de terreno […] aquella atribuci\u00f3n implicar\u00e1 una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretenda encubrirse\u201d (cita la R. 12.02.2001 y la S.AP. Madrid 03.10.2008). En Catalu\u00f1a resulta aplicable la misma doctrina, seg\u00fan el art. 194 DLeg. 1\/03.08.2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo.<\/p>\n\n\n\n

R. 17.04.2012
Propiedad horizontal: La segregaci\u00f3n de un local requiere autorizaci\u00f3n de toda la comunidad, no solo de la subcomunidad del portal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El propietario de un local en propiedad horizontal segrega una parte. Dice la Direcci\u00f3n que \u201cla regla general es que para llevar a cabo una segregaci\u00f3n de los pisos o locales y sus anejos se requiere el acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por unanimidad, en cuanto afecta al t\u00edtulo constitutivo (arts. 8 y 17 LPH). S\u00f3lo excepcionalmente ha admitido este Centro Directivo la segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n material de elementos independientes o sus anejos sin necesidad de autorizaci\u00f3n de la junta, cuando la facultad de segregar y dividir se ha atribuido anticipadamente mediante previsi\u00f3n al efecto en los estatutos\u201d. En la escritura se hac\u00eda constar que la segregaci\u00f3n se practicaba con autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios, pero en realidad se trataba de la subcomunidad del portal, y no de la comunidad entera. Ver, en el mismo sentido que las disposiciones citadas, el art. 553-10 C.c.C. (con la excepci\u00f3n de las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos as\u00ed lo establecen), y art. 553-25 C.c.C. (en el que basta con cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para adoptar acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos, salvo que el t\u00edtulo establezca otra cosa).<\/p>\n\n\n\n

R. 25.04.2012
Compraventa: La falta de declaraci\u00f3n en la compraventa sobre cuota de gastos de comunidad no impide la inscripci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se debate \u201csi es inscribible una escritura compraventa en la que se declara desconocer por la parte vendedora el estado de las deudas con la comunidad de propietarios, si bien la compradora lo acepta y, adem\u00e1s, exonera a la vendedora de la aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n acreditativa\u201d; o sea, \u201csi el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 9.1.e. LPH, se refiere a dos reglas absolutamente independientes, de manera que deban cumplirse separada y copulativamente\u201d (declaraci\u00f3n sobre la situaci\u00f3n en el pago de los gastos generales de la comunidad y aportaci\u00f3n de certificaci\u00f3n del secretario, con el visto bueno del presidente).<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa raz\u00f3n y motivaciones del esp\u00edritu informador de esta disposici\u00f3n responden a la necesidad de la protecci\u00f3n del tercer adquirente […], pero al igual que la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad es voluntaria, de la misma forma esta garant\u00eda del art. 9.1 LPH lo es tambi\u00e9n, sin que pueda convertirse la declaraci\u00f3n de estar al corriente de gastos, en un tr\u00e1mite imperativo o prohibitivo para la autorizaci\u00f3n; por esto se regula la posible exoneraci\u00f3n, como exponente del principio de autonom\u00eda de la voluntad, anunciando que la exigencia del conocimiento del estado de gastos con la comunidad de propietarios es una garant\u00eda voluntaria para el adquirente y no una imposici\u00f3n\u201d. Por otra parte, \u201cs\u00f3lo la falta de aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n o de la exoneraci\u00f3n, impide al notario la autorizaci\u00f3n de la escritura y por lo tanto ser\u00eda defecto para la inscripci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En el art. 553-5 C.c.C., la certificaci\u00f3n relativa al estado de deudas con la comunidad es requisito de la escritura, salvo renuncia (sin esta manifestaci\u00f3n y esta aportaci\u00f3n no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas); pero, con renuncia o sin ella, tampoco es requisito de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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