{"id":2290,"date":"2010-09-10T16:50:03","date_gmt":"2010-09-10T15:50:03","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2290"},"modified":"2020-05-29T16:50:41","modified_gmt":"2020-05-29T15:50:41","slug":"extincion-arrendamientos-local-de-negocio-a-favor-de-persona-fisica-sujetos-a-prorroga-forzosa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/extincion-arrendamientos-local-de-negocio-a-favor-de-persona-fisica-sujetos-a-prorroga-forzosa\/","title":{"rendered":"Extinci\u00f3n arrendamientos local de negocio a favor de persona f\u00edsica sujetos a pr\u00f3rroga forzosa"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Consideraci\u00f3n especial en caso de traspaso<\/p>\n\n\n\n

Breve resumen de la duraci\u00f3n de  los arrendamientos urbanos con  arreglo a la ley<\/h2>\n\n\n\n

Los contratos de arrendamiento urbano,  tanto de vivienda como de local de negocio,  vinieron gozando del beneficio de  pr\u00f3rroga forzosa para el arrendador sea  cual fuere la fecha el plazo de duraci\u00f3n  pactado. El art\u00edculo 57 de la Ley de  arrendamientos urbanos de 1964 recogi\u00f3  esta especial protecci\u00f3n al arrendatario  al disponer que cualquiera que sea  la fecha de la ocupaci\u00f3n de viviendas o  locales de negocio, \u201cllegado el d\u00eda de su  vencimiento \u00e9ste se prorrogar\u00e1 obligatoriamente  para el arrendador y potestativamente  para el inquilino o arrendatario  aun cuando un tercero suceda al arrendador  en sus derechos y obligaciones\u201d.  Los siguientes art\u00edculos de la propia Ley  regulaban la continuidad del arrendamiento,  por subrogaci\u00f3n, en el supuesto  de fallecimiento del titular. <\/p>\n\n\n\n

Esta especial protecci\u00f3n al arrendatario  venia motivada por razones de orden social  ante el problema de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

 Ya esta Ley arrendaticia de 1964 suaviz\u00f3  la dr\u00e1stica protecci\u00f3n al arrendatario  en cuanto a la renta puesto que permiti\u00f3,  por una parte, pactar libremente  su importe en los arrendamientos que  en adelante se formalizasen y, por otra,  regul\u00f3 una llamadas \u201cregularizaciones  de renta\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta tendencia liberalizadora dio un importante  paso adelante con el Real decreto  ley 2\/1985, de 30 abril, conocido  por Decreto Boyer, que estableci\u00f3 que  los contratos de arrendamiento urbano  que se celebren a partir de su entrada en  vigor tendr\u00e1n la duraci\u00f3n que libremente  estipulen las partes<\/em>, sin que les sea de  aplicaci\u00f3n la pr\u00f3rroga forzosa prevista en  el art\u00edculo 57 de la Ley arrendaticia de  1964. <\/p>\n\n\n\n

No obstante, todav\u00eda quedaban sujetos  a aquella pr\u00f3rroga indefinida los arrendamientos  anteriores al 9 de mayo de  1985. Y la vigente Ley de arrendamientos  urbanos de 1994 regul\u00f3 en sus disposiciones  transitorias el plazo de duraci\u00f3n  de los distintos supuestos de contrato  arrendaticio estableciendo su respectiva  fecha de extinci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Extinci\u00f3n arrendamiento local negocio  a favor persona f\u00edsica otorgado  antes del 9 de mayo de 1985 <\/h2>\n\n\n\n

La disposici\u00f3n transitoria tercera de la  vigente Ley de arrendamientos de 1994  establece que los arrendamientos de  local de negocio cuyo arrendatario sea  persona f\u00edsica, en situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga  legal a la entrada en vigor de la Ley (1  de enero de 1995) se extinguir\u00e1n por  jubilaci\u00f3n o defunci\u00f3n del titular salvo  que el c\u00f3nyuge se subrogue y contin\u00fae  el negocio. En defecto del c\u00f3nyuge o en  caso de haberse subrogado \u00e9ste, a su  jubilaci\u00f3n o fallecimiento podr\u00e1 subrogarse  un descendiente del arrendatario  que contin\u00fae la actividad desarrollada  en el local. En este caso, el arrendamiento  durar\u00e1 hasta cumplirse veinte  a\u00f1os a contar desde la entrada en vigor  de la Ley (o sea, hasta el 31 de  diciembre de 2014).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Con arreglo a esta es la norma general,  el arrendamiento terminar\u00eda y se extinguir\u00eda  el 31 de diciembre de 2014.<\/p>\n\n\n\n

 Posibilidad de traspaso y sus consecuencias <\/h2>\n\n\n\n

La propia disposici\u00f3n transitoria establece,  a continuaci\u00f3n, que \u201cel arrendatario  actual y su c\u00f3nyuge si se hubiese subrogado,  podr\u00e1n traspasar el local\u201d en los  t\u00e9rminos del art\u00edculo 32 del Texto refundido  de la Ley de arrendamientos urbanos.  Notificaci\u00f3n al arrendador, compromiso  de permanencia un a\u00f1o, precio  cierto, derecho de tanteo y retracto para  el propietario o participaci\u00f3n en el precio  del traspaso (25% seg\u00fan transitoria D, 9  del Texto refundido), incremento de la  renta en un 15%, etc. <\/p>\n\n\n\n

Persona que puede efectuar este  traspaso<\/h2>\n\n\n\n

Dice la norma que es \u201cel arrendatario  actual y su c\u00f3nyuge si se hubiese subrogado\u201d,  pero nos preguntamos qu\u00e9 se  entiende por \u201carrendatario actual\u201d. \u00bfEs el  titular contractual? \u00bfEs quien en el momento del traspaso ostenta la titularidad por subrogaci\u00f3n?<\/p>\n\n\n\n

Entendemos que la frase \u201cel arrendatario actual\u201d s\u00f3lo puede interpretarse en el sentido de que la Ley de refiere a quien fuera el arrendatario al promulgarse la Ley, que era, en aquel momento el actual arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Si el legislador se hubiese querido referir al titular contractual, lo habr\u00eda hecho constar as\u00ed. Si hubiese querido referirse al titular o continuador en el momento de formalizarse el traspaso, carecer\u00eda de sentido la frase \u201cy su c\u00f3nyuge si se hubiese subrogado\u201d porque si se hubiese subrogado ya ser\u00eda la titular actual. Por tanto, la \u00fanica interpretaci\u00f3n coherente es que \u201carrendatario actual\u201d es quien lo fuera en aquel momento puntual de promulgarse la Ley que para el legislador era el momento actual.<\/p>\n\n\n\n

Duraci\u00f3n del arrendamiento en caso de traspaso<\/h2>\n\n\n\n

Transcribimos literalmente el p\u00e1rrafo de la repetida transitoria tercera de la LAU que regula esta cuesti\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cEste traspaso permitir\u00e1 la continuaci\u00f3n del arrendamiento por un m\u00ednimo<\/span><\/span> de diez a\u00f1os a contar de su realizaci\u00f3n<\/em> o por el n\u00famero de a\u00f1os que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte a\u00f1os a contar desde la aprobaci\u00f3n de la Ley\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, la interpretaci\u00f3n de esta norma no es f\u00e1cil y nos sumerge en un mar de dudas.<\/p>\n\n\n\n

Si no existiese la palabra \u201cm\u00ednimo\u201d al hablar del plazo de diez a\u00f1os desde la formalizaci\u00f3n del traspaso la interpretaci\u00f3n, tanto gramatical como derivada de la presumible intenci\u00f3n del legislador, implicar\u00eda que el traspaso permite al adquirente como arrendatario continuar el arriendo durante diez a\u00f1os, pero que este plazo quedar\u00eda reducido y finalizar\u00eda a los veinte a\u00f1os de la entrada en vigor de la Ley (31 de diciembre de 2014) aunque aquellos diez a\u00f1os no se hubiesen cumplido. Se tratar\u00eda de una alternativa, como se desprende de la conjunci\u00f3n \u201co\u201d: la duraci\u00f3n del arrendamiento ser\u00e1 de diez a\u00f1os desde el traspaso o veinte a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n de la Ley. Sin lugar a dudas, debe interpretarse que el arrendamiento se extinguir\u00e1 al cumplirse cualquiera de estos dos vencimientos, o sea, al producirse el primero de los dos.<\/p>\n\n\n\n

Esta interpretaci\u00f3n parece la m\u00e1s l\u00f3gica y acorde con el fondo de la cuesti\u00f3n y la intenci\u00f3n del legislador.<\/p>\n\n\n\n

Porque si, como norma general, el arrendamiento termina, para el arrendatario, a los veinte a\u00f1os de la entrada en vigor de la Ley, no tiene sentido que al traspasar se transmitan al adquirente m\u00e1s derechos que los que ostentaba el arrendatario<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Porque si, como norma general, el arrendamiento termina, para el arrendatario, a los veinte a\u00f1os de la entrada en vigor de la Ley, no tiene sentido que al traspasar se transmitan al adquirente m\u00e1s derechos que los que ostentaba el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Porque la regulaci\u00f3n de esta duraci\u00f3n en caso de traspaso es de car\u00e1cter excepcional y, por ende, debe interpretarse restrictivamente.<\/p>\n\n\n\n

Porque la propia exposici\u00f3n de motivos de la Ley arrendaticia de 1994 explica que \u201cen el caso de arrendamientos de local de negocio se ha optado por establecer un calendario de resoluci\u00f3n temporal de estos contratos aunque distinguiendo los casos en que el arrendatario sea persona f\u00edsica de aquellos en que sea persona jur\u00eddica\u201d, y \u201cpor ello se mantienen derechos de subrogaci\u00f3n mortis causa en el primer supuesto garantiz\u00e1ndose al grupo familiar vinculado a la actividad un plazo m\u00ednimo de veinte a\u00f1os, que podr\u00e1 superarse mientras al arrendatario y su c\u00f3nyuge vivan y contin\u00faen el ejercicio de la actividad.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Debe considerarse, no obstante, la existencia de la palabra \u201cm\u00ednimo\u201d que se contiene en la norma cuando dice que el traspaso permitir\u00e1 la continuaci\u00f3n del arrendamiento por un m\u00ednimo de diez a\u00f1os o por el n\u00famero de a\u00f1os que quedaran hasta cumplirse los veinte desde la aprobaci\u00f3n de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Bajo una interpretaci\u00f3n literal y formalista parece que deber\u00eda considerarse que al adquirente en traspaso se le garantizan al menos diez a\u00f1os pero que, si venciesen antes de los veinte de la promulgaci\u00f3n de la Ley, se prolongar\u00edan hasta esta fecha.<\/p>\n\n\n\n

Queda determinada la fecha en que se cumplen veinte a\u00f1os de la aprobaci\u00f3n de la Ley de arrendamientos: el 31 de diciembre de 2014. Si el traspaso se formalizase antes de diciembre de 2004, al vencer el plazo de diez a\u00f1os el contrato sigue vigente hasta el 31 de diciembre de 2014.<\/p>\n\n\n\n

Pero si el traspaso se formaliza actualmente, en 2010, \u00bfdebemos interpretar que aunque el contrato habr\u00eda de extinguirse con arreglo a la Ley el 31 diciembre de 2014, queda prorrogado para el adquirente por traspaso hasta los diez a\u00f1os de la fecha del traspaso, o sea, hasta el a\u00f1o 2020? Bajo una interpretaci\u00f3n estrictamente literal llegar\u00edamos a la conclusi\u00f3n de que s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

Pero profundizando en el fondo de la cuesti\u00f3n no solo no es tan claro, sino que nos inclinar\u00edamos por considerar que el arrendamiento debe extinguirse en todo caso el 31 de diciembre de 2014 aunque no haya vencido en esa fecha el plazo de diez a\u00f1os desde el traspaso. <\/p>\n\n\n\n

No se comprende esta an\u00f3mala protecci\u00f3n al adquirente por traspaso, que a la vez implica un especial trato de favor al arrendatario que traspasa, por las propias razones expuestas antes. Entendemos que carece de sentido esta excepcional ampliaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n del arrendamiento que podr\u00eda permitir al arrendatario conseguir, con evidente abuso del derecho, prolongar por diez a\u00f1os m\u00e1s el arrendamiento mediante un traspaso formalizado en 2014 justo antes de la fecha de extinci\u00f3n del contrato conforme a la Ley. No se nos alcanza la ratio legis o motivo que pueda justificar por qu\u00e9 raz\u00f3n proclam\u00f3 el legislador esta disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto que la misma disposici\u00f3n transitoria tercera, en su apartado B, 4, 2.\u00aa refiri\u00e9ndose a supuestos de arrendatario persona jur\u00eddica, dispone que \u201ccuando en los diez a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiese producido el traspaso del negocio, los plazos de extinci\u00f3n de los contratos se incrementar\u00e1n en cinco a\u00f1os\u201d, pero aqu\u00ed se defiende o compensa al adquirente por traspaso formalizado en los diez a\u00f1os anteriores a la Ley cuando dicho adquirente no conoc\u00eda los plazos de extinci\u00f3n del arrendamiento que la Ley estableci\u00f3. A diferencia del supuesto que comentamos respecto a arrendamientos a personas f\u00edsicas no depende de la voluntad de los interesados la ampliaci\u00f3n del plazo, ya que no puede el arrendatario formalizar un traspaso para conseguir una mayor duraci\u00f3n del arrendamiento, sino que se compensa de alguna manera una situaci\u00f3n ya existente derivada de un traspaso efectuado con anterioridad.<\/p>\n\n\n\n

No conozco jurisprudencia al respecto. Probablemente porque hasta ahora no han surgido conflictos sobre este particular atendida la previsi\u00f3n de que los contratos no se extingan hasta 2014. Y pienso que es dif\u00edcil prejuzgar cu\u00e1l ser\u00e1 la interpretaci\u00f3n de los tribunales.<\/p>\n\n\n\n

En todo caso, parece arriesgado adquirir un local en traspaso sin previo acuerdo con el arrendador y confiando en estos \u201cdiez a\u00f1os\u201d, m\u00e1xime si la propiedad tiene oportunidad de notificar su interpretaci\u00f3n de que el arrendamiento se extingue el 31 de diciembre de 2014 y su prop\u00f3sito de mantener este criterio ante la autoridad judicial.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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