{"id":2294,"date":"2010-09-10T17:01:14","date_gmt":"2010-09-10T16:01:14","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2294"},"modified":"2020-05-29T17:23:33","modified_gmt":"2020-05-29T16:23:33","slug":"subrogacion-en-arriendo-de-local-por-fallecimiento-o-jubilacion-de-su-titular","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/subrogacion-en-arriendo-de-local-por-fallecimiento-o-jubilacion-de-su-titular\/","title":{"rendered":"SUBROGACI\u00d3N en arriendo de local, por fallecimiento (o jubilaci\u00f3n) de su titular"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

I. INTRODUCCI\u00d3N<\/h2>\n\n\n\n

La Sentencia de la Sala 1.\u00aa del TS, de 13 de enero de 2010 (ponencia Excmo. Sr. Xiol R\u00edos), ha venido a incidir en la pol\u00e9mica surgida entorno al t\u00edtulo de este comentario.<\/p>\n\n\n\n

La coexistencia de variada y contradictoria normativa legal y su aplicaci\u00f3n a la figura de la subrogaci\u00f3n mortis causa (o jubilaci\u00f3n) en local de negocio, obliga a un estudio y desarrollo de la doctrina que emana de la Sentencia antes citada del TS y que es solo aplicable en el supuesto de la disposici\u00f3n transitoria tercera de la LAU de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Para los supuestos distintos al contemplado en la reiterada Sentencia, subsiste \u2014a criterio del autor de este estudio\u2014 la doctrina general, con los matices que expondremos.<\/p>\n\n\n\n

II. DOCTRINA GENERAL (ART. 60.1 EN RELACI\u00d3N CON EL ART. 31.1 DE LA LAU 1964)<\/h2>\n\n\n\n

El art\u00edculo 60 del Texto refundido de la LAU 1964 (como heredero del art. 73 de la LAU 1946, y del art. 60 de la LAU de 1956) establece que: \u201cPor el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida, vigente el contrato, aunque sea por pr\u00f3rroga legal, el heredero sustituir\u00e1 en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido.\u201d<\/em><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n

Observemos, que el legislador, emplea el t\u00e9rmino\u00a0heredero<\/strong>, en singular.<\/p>\n\n\n\n

Ello no obstante, la doctrina, a pesar de reconocer el car\u00e1cter especial y privilegiado de la legislaci\u00f3n arrendaticia y, por lo tanto, el deber de interpretarla, con car\u00e1cter restrictivo, vino aceptando un\u00e1nimemente que el t\u00e9rmino heredero pod\u00eda interpretarse en su m\u00e1s amplio sentido de comunidad hereditaria y, por lo tanto, formada por una pluralidad de titulares.

En este sentido, podemos citar, como doctrina consolidada y que podemos encontrar en cualquier manual que trate de materia arrendaticia, la que proclama que:
\u201cCuando se trata no de uno, sino de varios herederos, no es obligatorio que todos ellos contin\u00faen en la relaci\u00f3n arrendaticia, sino que los que no quieran hacerlo pueden renunciar a ella a favor de alguno, o algunos de los restantes, porque los derechos concedidos por las leyes son renunciables (SS. 29 Octubre 1958. Rep. Jurisprudencia 3420 y 9 de Octubre de 1963, Rep. Jurisprudencia 4078).<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00a0\u201dMientras la herencia no sea dividida, al conjunto de todos los herederos les corresponde la facultad de sustituir a su causante en el vinculo locativo (S. 14 febrero 1959, Rep. Jurisprudencia 1486).<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201dLa comunidad hereditaria que sustituy\u00f3 al arrendatario fallecido puede ceder sus derechos a favor de uno de los herederos, sin que tal renuncia envuelva una cesi\u00f3n constitutiva de traspaso, pero si no existe tal cesi\u00f3n y uno de los herederos instala en el local su propio negocio, que le pertenece exclusivamente, envuelve la introducci\u00f3n en el local de una persona extra\u00f1a al contrato, causa determinante de su resoluci\u00f3n (S. 1 Febrero 1961, Rep. Jurisprudencia 307).\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hay que aclarar sobre el particular que no debe incidirse en el error \u2014cuando de aplicar el art\u00edculo 60 de la LAU de 1964 se trate\u2014 de confundir las figuras distintas y contradictorias del heredero<\/strong> y del legatario<\/strong>, pues el legislador, al se\u00f1alar como beneficiario de los derechos arrendaticios del fallecido, eligi\u00f3 la persona del heredero, con tal condici\u00f3n de sucesor a t\u00edtulo universal, y no al legatario, como beneficiario de un derecho o acci\u00f3n concreta, particular, gen\u00e9rica o bien espec\u00edfica, seg\u00fan la tradici\u00f3n jur\u00eddica hereditaria. (En tal sentido, v\u00e9ase, entre otras muchas, la Sentencia del Alto Tribunal de 22-2-1971, Ref. Aranzadi 1344\/71).

En cuanto a admitir la doctrina la posibilidad de la sucesi\u00f3n en la persona del titular arrendaticio fallecido a favor de la comunidad hereditaria<\/em> y, por lo tanto, de una pluralidad de coherederos y la posibilidad de esta de designar a un solo coheredero, sin que comporte tal designaci\u00f3n el agotamiento de una subrogaci\u00f3n y considerarla dentro de la misma sucesi\u00f3n hereditaria y locativa<\/em>, viene avalada dentro de las tradicionales legislaciones proteccionistas de losa\u00f1os 1946, 1956 y 1964, por la propia concordancia con el texto de las mismas, al contemplar la figura de la cesi\u00f3n, en sus respectivos art\u00edculos 55 (en la LAU de 1946) y en el mismo art\u00edculo 3l de los dos \u00faltimos textos legales, del tenor literal siguiente: \u201cMientras subsista, no se reputar\u00e1 traspaso la asociaci\u00f3n que exclusivamente entre s\u00ed realicen los hijos del titular arrendatario del local de negocio, que hubiere fallecido, aunque forme parte de ella el c\u00f3nyuge sobreviviente.\u201d

Con la aclaraci\u00f3n, dimanante de la doctrina antes transcrita, de que esta asociaci\u00f3n<\/strong> deber\u00e1 ser reconocida como subrogada, temporalmente, y por mientras subsista la indivisi\u00f3n de la herencia, pero recayendo la verdadera subrogaci\u00f3n a los efectos del art\u00edculo 60 en la persona del heredero o herederos que dicha comunidad hereditaria pueda y deba designar, pasando a ostentar la verdadera condici\u00f3n de heredero subrogado, como antes hemos indicado.
<\/p>\n\n\n\n

II. CONTRATOS DE LOCAL SUSCRITOS ANTES DEL 9 DE MAYO DE 1985 (D.T. 3.\u00aa LAU 1994).<\/h2>\n\n\n\n

No podemos, nunca, olvidar que con la aprobaci\u00f3n de la vigente LAU de 1994 el legislador, respetuoso con los derechos adquiridos pero obligado por la normativa europea comunitaria, tuvo que modificar la normativa arrendaticia, distinguiendo tres grupos de contratos de arriendo, en funci\u00f3n de la legislaci\u00f3n vigente en cada supuesto y que podemos concretar en los siguientes:

1.\u00ba<\/strong> Los contratos suscritos antes del 9 de mayo de 1985 (en cuya fecha entr\u00f3 en vigor el Real decreto ley 2\/1985, de 30 de abril, conocido como Decreto Boyer), que por imperativo legal estaban sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa y que las partes no pod\u00edan alterar, por imped\u00edrselo la propia norma de aplicaci\u00f3n.

Para estos contratos, si bien respet\u00e1ndolos, en un principio, el legislador regul\u00f3 en el nuevo texto legal (Ley 29\/1994, de 24 de noviembre), o sea en la vigente LAU, las disposiciones transitorias SEGUNDA, TERCERA y CUARTA, o sea para las viviendas, para los locales y para las viviendas y locales asimilados, sujetos \u2014repetimos\u2014 a la pr\u00f3rroga forzosa de la LAU de 1964, con las particularidades contempladas en dichas transitorias.

2.\u00ba<\/strong> Los contratos suscritos entre el 9 de mayo de 1985 (entrada en vigor Decreto Boyer) y el 31 de diciembre de 1994 (entrada en vigor de la LAU 1994), que:
<\/p>\n\n\n\n

  • En cuanto a su normativa, se rigen por el texto articulado de la LAU 1964.<\/li>
  • Con la especificidad de que, al no ser de aplicaci\u00f3n, por imperativo legal, la prorroga forzosa y, por el contrario, solo tener que contemplarse esta en aquellos contratos en los que expresamente se hubiera pactado (aunque este extremo ha dado lugar a una amplia y contradictoria doctrina, que \u00faltimamente y gracias al acceso al recurso de casaci\u00f3n se ha ido unificando, con el criterio de la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 9 del RDL 2\/1985 en sus propios t\u00e9rminos), se concertaron contratos con la dualidad de modalidades, a saber.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    a) con sujeci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa; y

    b) con duraci\u00f3n a t\u00e9rmino.
    <\/p>\n\n\n\n

    • Siendo de aplicaci\u00f3n a dichos contratos la D.T. primera de la LAU 1994 y, por lo tanto, con total remisi\u00f3n al texto articulado de 24 diciembre de 1964 y, por lo tanto, con la aplicaci\u00f3n \u00edntegra de su normativa y sin las alteraciones introducidas por las otras disposiciones transitorias por lo que respecta a los contratos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      3.\u00ba Los contratos arrendaticios suscritos a partir del l de enero de 1995, que se rigen por la nueva legislaci\u00f3n o vigente LAU.
      <\/p>\n\n\n\n

      • En relaci\u00f3n a estos \u00faltimos contratos, resulta ociosa cualquier referencia a los textos legales anteriores, por no serles de aplicaci\u00f3n.<\/li>
      • Existe, por lo tanto, en el mercado arrendaticio la trilog\u00eda que hemos dejado expuesta y que a las personas no versadas en el mundo jur\u00eddico puede crearles confusi\u00f3n al coexistir contratos de distinta naturaleza y a los que es de aplicaci\u00f3n distinta legislaci\u00f3n.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Centrado el presente cap\u00edtulo, como indica su t\u00edtulo, en los \u201ccontratos de local anteriores al 9 de mayo\u201d, debemos remitirnos a la lectura de la D.T. TERCERA y en atenci\u00f3n a la limitaci\u00f3n de este trabajo y al comentario de la Sentencia de nuestro Alto Tribunal de 13 de enero de 2010, a lo que es la subrogaci\u00f3n mortis causa en contrato de arrendamiento de local de negocio, de personas f\u00edsicas <\/strong>(y, por lo tanto, con exclusi\u00f3n del tratamiento dado para los contratos de los que son titulares las personas jur\u00eddicas<\/strong>, en los que, por l\u00f3gica, no se da la subrogaci\u00f3n mortis causa o por jubilaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

        En su apartado 3 y a diferencia del art\u00edculo 60 de la LAU 1964, el legislador ha introducido varias modificaciones en la regulaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n mortis causa, como seguidamente exponemos:
        <\/p>\n\n\n\n

        • La extinci\u00f3n del arriendo no se circunscribe al supuesto del fallecimiento<\/em> del titular del arriendo, sino que amplia el supuesto de la obligada subrogaci\u00f3n al de la jubilaci\u00f3n<\/em> del citado titular.<\/li>
        • En cuanto a la persona con derecho a la subrogaci\u00f3n, lo identifica con la del \u201cc\u00f3nyuge<\/strong>\u201d, y en su defecto con la \u201cde un descendiente del arrendatario que contin\u00fae la actividad desarrollada en el local<\/strong>\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Por lo tanto, ya no se trata del heredero, como persona con derecho a suceder al titular fallecido.<\/p>\n\n\n\n

          Ciertamente, al contemplar al posible sucesor en la persona de un descendiente<\/em>, lo hace en singular y no en plural.<\/p>\n\n\n\n

          Por lo tanto, si nos atuvi\u00e9ramos a la tradici\u00f3n jur\u00eddica, y toda vez que la anterior norma y al designar como beneficiario de la subrogaci\u00f3n al heredero en singular y haberse aceptado por la doctrina que dentro de este beneficiario, deb\u00eda y pod\u00eda entenderse incluido el conjunto de herederos o comunidad hereditaria, siempre que en sus integrantes concurriera la condici\u00f3n deheredero, podr\u00edamos considerar que un descendiente podr\u00eda comprender una comunidad de descendientes.

          Ahora bien, la Sentencia del TS que venimos citando ha venido a resolver las contradicciones que hab\u00edan surgido dentro de las distintas audiencias provinciales y, en recurso para la unificaci\u00f3n de doctrina, ha declarado que la subrogaci\u00f3n lo es a favor de un \u00fanico descendiente, rompiendo, por lo tanto, con la antigua tradici\u00f3n de la posibilidad de m\u00faltiples coherederos y en base a que el nuevo texto legal habla de \u201cun descendiente<\/strong>\u201d.

          Los t\u00e9rminos de la Sentencia son lo suficientemente claros, seg\u00fan resulta de su literalidad:

          \u201cLa DT TerCera LaU dispone, como una de las modificaciones aplicables a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de su entrada en vigor la consistente en que \u00ab[l]os arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona f\u00edsica se extinguir\u00e1n por su jubilaci\u00f3n o fallecimiento, salvo que se subrogue su c\u00f3nyuge y contin\u00fae la misma actividad desarrollada en el local. en defecto de c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite que contin\u00fae la actividad o en caso de haberse subrogado \u00e9ste, a su jubilaci\u00f3n o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte a\u00f1os a contar desde la aprobaci\u00f3n de la ley, podr\u00e1 subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que contin\u00fae la actividad desarrollada en el local. en este caso, el contrato durar\u00e1 por el n\u00famero de a\u00f1os suficiente hasta completar veinte a\u00f1os a contar desde la entrada en vigor de la ley.<\/em><\/p>\n\n\n\n

          \u201dComo pone de manifiesto la parte recurrente, las audiencias Provinciales se han mostrado en desacuerdo al interpretar la citada DT TerCera, 3 LaU 1994, pues, mientras algunas sentencias mantienen que aunque la citada disposici\u00f3n hable de un solo descendiente del arrendatario fallecido, en singular, podr\u00e1n subrogarse en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (como el que nos ocupa) varios descendientes si no se ponen de acuerdo (SSaP Barcelona, Secci\u00f3n 13.\u00aa, 28 de abril de 2000 (JUr 2000, 209654) , ra n.\u00ba 960\/98, Navarra, Secci\u00f3n 2.\u00aa, 3 de mayo de 2000 (JUr 2000, 201313), ra n.\u00ba 244\/99, Navarra, Secci\u00f3n 1.\u00aa, 18 de marzo de 2003 (JUr 2003, 117649), ra n.\u00ba 44\/03, Bizkaia, Secci\u00f3n 5.\u00aa, 24 de marzo de 1998, ra 581\/98), otras audiencias Provinciales interpretan literalmente la citada disposici\u00f3n y se\u00f1alan que solo podr\u00e1 subrogarse un \u00fanico descendiente del arrendatario fallecido y no varios (SSaP Barcelona, Secci\u00f3n 4.\u00aa 21 de julio de 1999, ra 441\/98, Barcelona, Secci\u00f3n 13.\u00aa, 3 de mayo de 2000, ra n.\u00ba 320\/98, asturias, Secci\u00f3n 1\u00aa, 20 de enero de 2005 (JUr 2005, 37780), ra 450\/04).<\/em><\/p>\n\n\n\n

          \u201dEsta Sala considera que debe fijarse doctrina que la DT tercera, 3 LaU debe interpretarse en el sentido de que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, s\u00f3lo podr\u00e1 subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un \u00fanico descendiente del arrendatario fallecido, siempre que \u00e9ste contin\u00fae la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la subrogaci\u00f3n se opere en favor de varios descendientes conjuntamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario de local de negocio.<\/em><\/p>\n\n\n\n

          \u201dEn efecto, la norma menciona literalmente al \u00abdescendiente\u00bb en singular, de donde se sigue que impone la concurrencia de uno de los descendientes sobre los dem\u00e1s con la consiguiente carga, cuyo cumplimiento es necesario para el ejercicio de la subrogaci\u00f3n, de ponerse de acuerdo entre ellos cuando varios o todos ellos participen en la actividad desarrollada en el local de negocio arrendado. La LaU considera el caso en que el titular del negocio desarrollado en el local es una persona f\u00edsica y no prev\u00e9 la existencia de una pluralidad de part\u00edcipes en la actividad desarrollada. La LaU, de este modo, introduce limitaciones a la subrogaci\u00f3n frente al r\u00e9gimen de la LaU 1964. estas limitaciones, consistentes en que solamente se admite la subrogaci\u00f3n en favor del c\u00f3nyuge o, en su defecto, de \u00abun descendiente\u00bb del arrendatario que contin\u00fae la actividad desarrollada en el local, obedecen a un prop\u00f3sito restrictivo (puesto de manifiesto en la exposici\u00f3n de motivos de la LaU). este prop\u00f3sito se concreta no s\u00f3lo en excluir de la subrogaci\u00f3n al c\u00edrculo m\u00e1s amplio de personas que se hallaban comprendidas en el art\u00edculo 60 LaU 1964 (se contemplaba al heredero, aun cuando no fuera descendiente, y tambi\u00e9n al socio), sino tambi\u00e9n en impedir que varios herederos puedan continuar la actividad mediante su participaci\u00f3n en comunidad o sociedad. en el art\u00edculo 60 LaU 1964 se utilizaba la expresi\u00f3n \u00abel heredero\u00bb y la jurisprudencia hab\u00eda admitido bajo su vigencia que la subrogaci\u00f3n pod\u00eda producirse en favor de varios herederos, pues entend\u00eda que impedir la participaci\u00f3n de varios herederos podr\u00eda comportar un obst\u00e1culo injustificado a la continuaci\u00f3n del negocio por los inmediatos sucesores del primitivo titular por una raz\u00f3n ajena a la \u00f3rbita del contrato arrendaticio cuando la divisi\u00f3n del caudal hereditario, dada su composici\u00f3n y caracter\u00edsticas, hiciera imposible la continuaci\u00f3n de la actividad por uno solo de los herederos. estos razonamientos, sin embargo, no son aplicables a la regulaci\u00f3n de la LaU, toda vez que ya no se llama a quienes resultan ser titulares del derecho hereditario, sino, de manera expresamente limitada, a uno de los descendientes del arrendador.\u201d
          <\/em>
          La nitidez de la exposici\u00f3n de la transcrita Sentencia evita cualquier otro comentario, salvo el de tener que insistir que:<\/p>\n\n\n\n

          • En el supuesto de ser el \u201cc\u00f3nyuge\u201d quien se subrogue, la duraci\u00f3n lo ser\u00e1 sin limitaci\u00f3n del tiempo, salvo que acaezca su fallecimiento o su jubilaci\u00f3n.<\/li>
          • Mientras que, en defecto del c\u00f3nyuge, si quien se subroga es un \u201cdescendiente\u201d, la vigencia de la relaci\u00f3n, con independencia de su fallecimiento o jubilaci\u00f3n, lo ser\u00e1 como m\u00e1ximo hasta el 31 de diciembre de 2014.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

            IV. CONTRATOS DE LOCAL, SUSCRITOS DURANTE LA VIGENCIA DEL DECRETO BOYER<\/h2>\n\n\n\n

            Hemos citado que los contratos suscritos durante la vigencia del RDL 2\/1985, de 30 de abril, lo fueron dentro del per\u00edodo comprendido entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, y que durante dicho lapso de tiempo los arriendos pudieron ser convenidos mediante someterse las partes a la prorroga forzosa o establecerse la duraci\u00f3n del arriendo, por un periodo determinado (conforme a la naturaleza del arriendo, seg\u00fan el art. 1543 del C. Civil).

            Seg\u00fan el apartado 2 de la disposici\u00f3n transitoria PRIMERA de la vigente LAU, los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados durante la vigencia del Decreto Boyer \u201ccontinuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en el art\u00edculo 9 del Real Decreto Ley 2\/1985, de 30 de Abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964<\/strong> [\u2026]\u201d. O sea, la intenci\u00f3n del legislador no puede ser m\u00e1s clara:

            Dichos contratos, tanto los que se pactaron con sujeci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa como los que lo fueron a t\u00e9rmino y habida cuenta la supresi\u00f3n \u2014que no derogaci\u00f3n\u2014 de la pr\u00f3rroga legal por imperativo legal, contemplada en el art\u00edculo 9 del Real decreto ley de constante referencia y dejada su vigencia o no a la voluntad de las partes, no precisaba la tutela gubernamental, como era el caso de los contratos suscritos antes del 9 de mayo de 1985, en que por imperio de la ley se hallaban sujetos a aquella pr\u00f3rroga, y, por lo tanto, al haber tenido los contratantes libertad de criterio para someterse o no a aquella imposici\u00f3n, consider\u00f3 el legislador que los nuevos contratos nacidos despu\u00e9s de la vigencia del Decreto Boyer no precisaban el amparo para limitar la duraci\u00f3n impuesta, por v\u00eda de subrogaci\u00f3n por la normativa arrendaticia proteccionista.

            Por ello \u2014repetimos\u2014, en su DT PRIMERA, la nueva LAU regul\u00f3 que tales contratos se regir\u00edan por la norma vigente hasta aquel momento, y no le son de aplicaci\u00f3n las limitaciones surgidas de las DT SEGUNDA (para las viviendas), TERCERA (para los locales de negocio) y CUARTA (para los contratos asimilados) y, por lo tanto:<\/p>\n\n\n\n

            • A los contratos celebrados con pacto de especial sujeci\u00f3n a la pr\u00f3rroga legal (y a aquellos que la doctrina considera que por voluntad de las partes las mismas se sometieron a dicha sumisi\u00f3n), aparte del resto de normas del texto refundido de la LAU de 1964, les es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 60 de la misma, con la doctrina general que hemos desarrollado en el apartado II del presente estudio; <\/li>
            • Por lo que se refiere a los contratos suscritos a t\u00e9rmino y durante la vigencia del mismo, sus incidencias se rigen igualmente por el texto de la LAU de 1964, con la reiteraci\u00f3n de lo que hemos analizado en el apartado II del presente estudio por lo que se refiere a la subrogaci\u00f3n mortis causa.<\/li><\/ul>\n\n\n\n


              En ning\u00fan supuesto ser\u00eda de aplicaci\u00f3n a estos contratos la normativa de la DT TERCERA de la LAU de 1994, y por lo tanto en ellos no se contempla como causa de extinci\u00f3n del arriendo la situaci\u00f3n de \u201cjubilaci\u00f3n\u201d de su titular, que no se contempla en el art\u00edculo 60 de la LAU de 1964 y que el legislador ha introducido en dicha DT para los contratos de local suscritos antes del 9 de mayo de 1985.<\/p>\n\n\n\n

              V. CONTRATOS DE LOCAL, NACIDOS AL AMPARO DE LA VIGENTE LAU (ART. 33)<\/h2>\n\n\n\n

              Para los contratos contemplados en el t\u00edtulo del presente apartado, es evidente que no podemos hablar de la normativa anterior y s\u00ed referirnos al precepto concreto de la vigente LAU, que no es otro que su art\u00edculo 33, cuya literalidad es di\u00e1fana, seg\u00fan transcribimos: \u201cMuerte del arrendatario. En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que contin\u00fae el ejercicio de la actividad podr\u00e1 subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinci\u00f3n del contrato.<\/strong><\/em>\u201d

              Sin embargo, la lectura de la norma nos plantea las siguientes cuestiones, en relaci\u00f3n con la tradici\u00f3n legal y doctrinal:

              1.\u00aa Amplitud del concepto tradicional de la persona que se puede subrogar.

              Efectivamente, el legislador no se ha limitado a considerar con derecho a la subrogaci\u00f3n al heredero<\/em>, sino que ha incluido la posibilidad de que lo tenga el legatario<\/em>.

              Entendemos que no puede existir una colisi\u00f3n de derechos en la circunstancia de que puedan concurrir los dos a la vez, puesto que una instituci\u00f3n testamentaria de legado excluye al heredero de la titularidad de dicha cosa espec\u00edfica asignada al legatario; y por otra parte es evidente que, a falta de legatario o prelegatario (esta \u00faltima, la figura del legado a favor del heredero), recae en la persona del heredero el derecho a poder subrogarse en la titularidad arrendaticia.

              2.\u00aa Subsiste, a consecuencia de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero del corriente a\u00f1o, la duda de si la consideraci\u00f3n de heredero o legatario con derecho a la subrogaci\u00f3n debe entenderse referida a una persona en singular o bien a una pluralidad de sujetos.<\/p>\n\n\n\n

              Si tuvi\u00e9ramos que interpretarlo a la luz de la doctrina emanada del art\u00edculo 60 de la LAU de 1964, no existir\u00eda duda y ser\u00eda aplicable a la pluralidad de cotitulares, ya sean herederos o legatarios. Pero no es menos cierto que, como hemos dejado claro, no es de aplicaci\u00f3n dicha norma y s\u00ed la nueva LAU de 1994.

              El Tribunal Supremo acaba de proclamar (aunque una sola Sentencia no forma cuerpo doctrinal de invocaci\u00f3n) que la nueva LAU habla (en el supuesto de la DT TERCERA) en singular, y, al tratarse de una ley especial y por aplicaci\u00f3n del principio de \u201cdonde la ley no distingue no podemos distinguir\u201d, debe interpretarse en sus propios t\u00e9rminos y alcance. Por lo tanto, una interpretaci\u00f3n acorde con la nueva orientaci\u00f3n del Tribunal Supremo nos hace inclinarnos por entender que con la nueva Ley la subrogaci\u00f3n es en el \u00e1mbito singular y no plural, como se ven\u00eda aplicando con la antigua legislaci\u00f3n.

              3.\u00aa Notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n

              El apartado segundo del art\u00edculo 33 dice: \u201cLa subrogaci\u00f3n deber\u00e1 notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.\u201d<\/em><\/strong> El autor del presente estudio quiere interpretar que el nuevo legislador ha seguido la tradici\u00f3n hist\u00f3rica, resucitando un formulismo desfasado y que los tribunales se resisten a aplicar y encuentran argumentos para evitar tener que declarar la resoluci\u00f3n del contrato de inquilinato por falta de notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n.

              Lo cierto es que este formulismo y rigorismo se aplican para los contratos de vivienda (v\u00e9ase el art. 16 de la propia Ley) y nos hablan de que el contrato \u201cse extinguir\u00e1\u201d a falta de la notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n.

              No es as\u00ed en el caso de local de negocio, en el que, seg\u00fan el texto transcrito, no se habla de dicha \u201cextinci\u00f3n\u201d. Y en el mismo sentido se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo en la Sentencia del 29 de enero de 2009 (v\u00e9ase el estudio del autor del presente, publicado en SEPIN – arrendamientos Urbanos<\/em> n.\u00ba 300\/2009) y la tambi\u00e9n reciente Sentencia del TS objeto de este estudio, de 13 de enero de 2010, con antecedentes en las SS, de 5-10-1963 y 12-5-1971 y, de forma indirecta, en las de 9-12-1964 y 5-11-1991).

              Por lo tanto, la obligaci\u00f3n de la citada notificaci\u00f3n se nos antoja muy pr\u00e1ctica para la propiedad para obtener en todo momento conocimiento de qui\u00e9n sea la persona ocupante de su local, pero sin dejar de considerar que es objeto en algunos supuestos de malos entendidos y de litigios in\u00fatiles, por no poder entenderse que la falta de notificaci\u00f3n sea, como en el caso de \u201cvivienda\u201d, causa de extinci\u00f3n del arriendo.

              Reforzamos nuestra tesis en el hecho de que en el art\u00edculo 33 no se contiene remisi\u00f3n alguna al art\u00edculo 16 (referido a la subrogaci\u00f3n en el caso de vivienda), ni a ning\u00fan otro precepto relativo a la resoluci\u00f3n del arriendo por incumplimiento de la subrogaci\u00f3n, como s\u00ed hace el legislador en los art\u00edculos 30, 31 y 35 remiti\u00e9ndose a normativa de obligada aplicaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              PDF I. INTRODUCCI\u00d3N La Sentencia de la Sala 1.\u00aa del TS, de 13 de enero de 2010 (ponencia Excmo. Sr. Xiol R\u00edos), ha venido a incidir en la pol\u00e9mica surgida entorno al t\u00edtulo de este comentario. La coexistencia de variada y contradictoria normativa legal y su aplicaci\u00f3n a la figura de la subrogaci\u00f3n mortis causa […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2294\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2294"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2294\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2302,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2294\/revisions\/2302\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2294"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2294"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2294"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}