{"id":2314,"date":"2010-09-10T18:48:48","date_gmt":"2010-09-10T17:48:48","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2314"},"modified":"2020-06-01T18:49:29","modified_gmt":"2020-06-01T17:49:29","slug":"el-real-decreto-ley-2-1985-y-la-prorroga-forzosa-sp-doct-4519","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-real-decreto-ley-2-1985-y-la-prorroga-forzosa-sp-doct-4519\/","title":{"rendered":"El Real Decreto-Ley 2\/1985 y la pr\u00f3rroga forzosa SP\/DOCT\/4519"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Publicaci\u00f3n: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es)<\/p>\n\n\n\n

COMENTARIO<\/h2>\n\n\n\n

Pocas personas y entidades han hablado e insistido tanto en las instancias ejecutivas y legislativas como el autor de este trabajo sobre la necesidad de dar una salida a los contratos de arrendamiento con pr\u00f3rroga forzosa firmados vigente el Real decreto ley 2\/1985 (conocido como Decreto Boyer), que seg\u00fan datos del propio Ministerio de la Vivienda superaron el 50%, a pesar de que dicha norma legal permit\u00eda la contrataci\u00f3n libre en cuanto al plazo, aparte de renta, repercusiones, etc.<\/p>\n\n\n\n

Por mi parte, consider\u00e9 desde un principio, ya en la tramitaci\u00f3n de la actual LAU, que no era de recibo que los arrendadores que, por error o de forma consciente con buena voluntad, firmaron pr\u00f3rroga forzosa, pudieran tener un tratamiento peor que aquellos que as\u00ed lo hicieron anteriormente por obligaci\u00f3n impuesta por el art\u00edculo 57 de Texto refundido de 1964. A estos contratos, los anteriores al 9 de mayo de 1985, se les ha dado una salida en las disposiciones transitorias segunda (viviendas) y tercera (locales), que puede ser discutible, pero que marca un final para los arrendamientos con pr\u00f3rroga forzosa de fecha precedente a la citada.<\/p>\n\n\n\n

Por el contrario, en los arrendamientos hechos a partir del 9 de mayo de 1985 y hasta la vigencia de la actual legislaci\u00f3n, la disposici\u00f3n transitoria primera de la LAU, aparte de marcar unas normas para los contratos con duraci\u00f3n determinada, deja sin soluci\u00f3n alguna aquellos en los que figura claramente la contrataci\u00f3n con \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d y tambi\u00e9n aquellos en los que del contenido documental se desprende la misma conclusi\u00f3n, ya sean viviendas o locales, con remisi\u00f3n al TR 64, lo que supone:<\/p>\n\n\n\n

a) Que en cuanto a \u201cviviendas\u201d existen las dos subrogaciones previstas en los art\u00edculos 58 y 59 de la antigua normativa, es decir, que en la primera podr\u00e1n subrogarse el c\u00f3nyuge (o pareja de hecho), descendientes, ascendientes y hermanos, hasta que estos fallezcan. Y en la segunda s\u00f3lo el c\u00f3nyuge (o pareja de hecho) y descendientes, tambi\u00e9n hasta el fallecimiento. Esto supone una duraci\u00f3n de varias generaciones, mucho m\u00e1s teniendo en cuenta que en el concepto de \u201cdescendientes\u201d entran igualmente los nietos.<\/p>\n\n\n\n

b) En relaci\u00f3n a \u201clocales\u201d, hay que aplicar el art\u00edculo 60 del mismo TR 64, de tal manera que tienen derecho a la subrogaci\u00f3n, cuando fallece el arrendatario, el heredero y, en su defecto, el socio. Este derecho se aplica tambi\u00e9n a dos subrogaciones.<\/p>\n\n\n\n

c) El problema mayor y especial es que, si el arrendatario es una persona jur\u00eddica, no hay fallecimiento, y que el contrato durar\u00e1 hasta que la sociedad desaparezca, lo que puede ocurrir, si sucede, en muchos a\u00f1os, incluso siglos.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, esta situaci\u00f3n es conocida por el poder ejecutivo y legislativo sin que hayan admitido nunca proposiciones bien fundadas jur\u00eddicamente (la \u00faltima oportunidad ha sido la reciente reforma contenida en la Ley 19\/2009) en orden a dar una soluci\u00f3n al problema. Tampoco ha podido contestar de forma positiva la jurisprudencia, toda vez que la disposici\u00f3n transitoria primera de la LAU no deja lugar a interpretaciones, y eso, me consta, que distintas audiencias y el mismo Tribunal Supremo han intentado encontrar una salida al injusto tratamiento legal dada a estos contratos, pues es como si la buena voluntad del arrendador que contrat\u00f3 despu\u00e9s del 9 de mayo de 1985 y hasta el 1 de enero de 1995 hubiera de ser castigada en relaci\u00f3n a los que firmaron con pr\u00f3rroga forzosa por imperativo legal, como hac\u00eda el citado art\u00edculo 57 del Texto refundido de 1964.<\/p>\n\n\n\n

Esta realidad material y jur\u00eddica parec\u00eda tener un comienzo de soluci\u00f3n con la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 (SP\/SENT\/478116), en la que en un contrato de local de negocio del a\u00f1o 1998 a favor de una persona \u201cjur\u00eddica\u201d (aunque en origen fuera del RD ley 2\/1985, que la Sala considera que fue totalmente anulado y que no se tiene en consideraci\u00f3n) en la que no hay plazo de terminaci\u00f3n, se aplica el art\u00edculo 515 del C\u00f3digo Civil, dando una duraci\u00f3n de treinta a\u00f1os, equiparando la figura con el \u201cusufructo\u201d. Esta Sentencia del Pleno ha sido discutida por varios autores, entre ellos el firmante, unos con salvas por querer ver una soluci\u00f3n parcial que se pod\u00eda aplicar a los contratos del Decreto Boyer y otros, entre los que me encuentro, indicando que las circunstancias de esta Sentencia no permit\u00edan esa aplicaci\u00f3n extensiva, aparte de que quedaban sin solucionar distintos aspectos como eran la situaci\u00f3n de los arrendatarios personas \u201cf\u00edsicas\u201d. Estos comentarios diferentes ya han aparecido en las publicaciones peri\u00f3dicas en soporte papel y digital de SEPIN.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, el criterio que sostuve, fruto de una convicci\u00f3n profesional y conocedor tambi\u00e9n, en cierto modo, de la postura de la Sala Primera del Tribunal Supremo, se ha confirmado; lo vamos a ver a continuaci\u00f3n, mucho m\u00e1s despu\u00e9s de las recientes sentencias dictadas los d\u00edas 10 y 18 de marzo de 2010.<\/p>\n\n\n\n

Esto supone que estamos ante id\u00e9ntica situaci\u00f3n anormal que antes, es decir, que los contratos hechos bajo el Decreto Boyer con pr\u00f3rroga forzosa mantienen este pacto con todas las consecuencias, tanto a nivel de duraci\u00f3n como de subrogaciones, en el sentido que al principio de este trabajo se indica<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Vamos a analizar estas y otras anteriores.<\/p>\n\n\n\n

Sentencia 582\/2009, de 9 de septiembre (SP\/SENT\/478116)<\/h4>\n\n\n\n

Este es el fallo que asimila la duraci\u00f3n indefinida en un contrato del a\u00f1o 1998, cuyo arrendatario es una persona jur\u00eddica, con el usufructo del art\u00edculo 515 del C\u00f3digo Civil, con t\u00e9rmino a los treinta a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Sentencia 820\/2009, de 18 de diciembre (SP\/SENT\/488741)<\/h4>\n\n\n\n

Estamos ante un contrato del RDL 1\/1985 y, si bien se determina que la \u201cduraci\u00f3n indefinida\u201d no es sin\u00f3nimo de pr\u00f3rroga forzosa, se indica que \u201cen los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del real Decreto Ley 2\/1985 es necesario que el pacto de pr\u00f3rroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda […] lo que l\u00f3gicamente no impide que, en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del C\u00f3digo Civil, las partes se sometan al referido r\u00e9gimen\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sentencia 841\/2009, de 29 de diciembre (SP\/SENT\/492808)<\/h4>\n\n\n\n

En la misma l\u00ednea que la anterior, declara que la duraci\u00f3n indefinida es contraria a la naturaleza del arrendamiento, pero que nada impide que, \u201csi las partes as\u00ed lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del C\u00f3digo Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del real Decreto Ley 2\/1985 puedan someterse al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa establecido en el art. 57 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1964\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sentencia 76\/2010, de 10 de marzo (SP\/SENT\/499735)<\/h4>\n\n\n\n

Seguimos ante contratos firmados con el RDL 2\/1985. En este caso, la intenci\u00f3n de las partes fue clara en la interpretaci\u00f3n de la Audiencia Provincial, que el Tribunal Supremo confirma: en definitiva, validez de la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

Sentencia 79\/2010, de 10 de marzo (SP\/SENT\/499736)<\/h4>\n\n\n\n

Dice el fallo: \u201c[…] esta Sala ya ha advertido en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del real Decreto- Ley 2\/1985 se produjo la supresi\u00f3n del r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa que para los arrendamientos urbanos impon\u00eda el art. 57 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1964. Sin embargo, nada impide que las partes, en uso de la libertad contractual, puedan establecer cl\u00e1usulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido r\u00e9gimen […].\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sentencia 80\/2010, de 10 de marzo (SP\/SENT\/499732)<\/h4>\n\n\n\n

Esta resoluci\u00f3n dice: \u201c[…] lo cierto es que la Sentencia recurrida pone de manifiesto la reiterada jurisprudencia de esta Sala respecto a que la entrada en vigor del rDL 2\/1985 implic\u00f3 la no aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica del r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa […] sin perjuicio de que las partes, en uso de su libertad contractual, pudieran someterse a tal r\u00e9gimen, lo que exige un pacto inequ\u00edvoco sobre tal extremo. Para ello es necesario examinar cu\u00e1l es la intenci\u00f3n de las partes y, de este modo, llegar a determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario es someterse al referido r\u00e9gimen. en el caso que nos ocupa, la cl\u00e1usula del contrato de arrendamiento relativa a su duraci\u00f3n \u00fanicamente se refiere a que ser\u00e1 indefinida […]. La audiencia ha analizado las estipulaciones contenidas en el anexo al contrato, as\u00ed como los actos coet\u00e1neos y posteriores al mismo, para concluir que no cabe deducir que existiese el citado pacto de manera expresa.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sentencia 189\/2010, de 18 de marzo (SP\/SENT\/501142)<\/h4>\n\n\n\n

Se hace constar: \u201c[…] en la cl\u00e1usula del contrato posterior al rDL 2\/1985 no se hace ninguna referencia a la posibilidad de la pr\u00f3rroga forzosa, por lo que no cabe su aplicaci\u00f3n.\u201d<\/em> A sensu contrario y como indica tambi\u00e9n la Sentencia, las partes bien pudieron pactar dicha pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, con todo lo anterior, creemos que queda claro lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

PRIMERO<\/strong>.Que solo cabe aplicar el supuesto equivalente al \u201cusufructo\u201d cuando el arrendamiento de local tiene como arrendatario a una persona \u201cjur\u00eddica\u201d, el contrato es posterior a la LAU vigente y no hay fecha de terminaci\u00f3n, doctrina que podr\u00e1 seguir siendo aplicada, habida cuenta de que fue dictada por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, aunque se ha creado la duda de si la respuesta ser\u00e1 la misma cuando el arrendatario sea persona \u201cf\u00edsica\u201d, toda vez que el usufructo del art\u00edculo 515 del C\u00f3digo Civil solo contempla, como figuras, el \u201cpueblo\u201d, la \u201cCorporaci\u00f3n\u201d y las \u201cSociedades\u201d. En todo caso, resulta evidente que el problema suscitado en este proceso no tiene nada que ver con el Real decreto ley 2\/1985.<\/p>\n\n\n\n

SEGUNDO<\/strong>. Que la cl\u00e1usula de duraci\u00f3n \u201cindefinida\u201d es contraria a la temporalidad del arrendamiento y hay que buscar la verdadera intenci\u00f3n de las partes, as\u00ed como actos coet\u00e1neos y posteriores, conforme a los art\u00edculos 1281 y 1282 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

TERCERO<\/strong>. Lo que m\u00e1s importa para este comentario. Que es completamente v\u00e1lido el pacto de \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d en los contratos firmados vigente el repetido Real decreto ley 2\/1985 si as\u00ed consta de forma expresa en el oportuno documento o se desprende del contenido del mismo.<\/p>\n\n\n\n

Esto supone (y lo digo con tristeza) que estamos ante id\u00e9ntica situaci\u00f3n anormal que antes, es decir, que los contratos hechos bajo el Decreto Boyer con pr\u00f3rroga forzosa mantienen este pacto con todas las consecuencias, tanto a nivel de duraci\u00f3n como de subrogaciones, en el sentido que al principio de este trabajo se indica.<\/p>\n\n\n\n

Y lo peor de todo es que no hay visos de cambio legislativo, pues en la reciente reforma contenida en la Ley 19\/2009 por varios conductos, incluido mi personal intervenci\u00f3n en la Ponencia del Congreso, se pidi\u00f3 una soluci\u00f3n a este problema, lo que dio lugar a algunas enmiendas en tal sentido, pero finalmente se perdi\u00f3 la ocasi\u00f3n y no se resolvi\u00f3 nada al respecto, de tal manera que la jurisprudencia seguir\u00e1 sin tener base legal alguna para no aplicar en su integridad literal la disposici\u00f3n transitoria primera de la LAU, con la consiguiente pr\u00f3rroga forzosa, pues es claro que dicha norma nos remite a lo dispuesto en el Texto refundido de 1964, naturalmente dejando fuera los arrendamientos donde se pact\u00f3 un plazo de duraci\u00f3n concreto y espec\u00edfico.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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