{"id":2316,"date":"2010-09-10T18:49:51","date_gmt":"2010-09-10T17:49:51","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2316"},"modified":"2020-06-01T18:53:00","modified_gmt":"2020-06-01T17:53:00","slug":"la-jubilacion-del-arrendatario-como-causa-de-resolucion-del-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-jubilacion-del-arrendatario-como-causa-de-resolucion-del-arrendamiento\/","title":{"rendered":"La jubilaci\u00f3n del arrendatario como causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La LAU de 1994, en su disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa, establece que la jubilaci\u00f3n del arrendatario con posterioridad al 1-1- 1995, trat\u00e1ndose de arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga forzosa, produce la extinci\u00f3n del contrato, si bien se faculta al c\u00f3nyuge o a un descendiente para subrogarse; en tal supuesto el arrendador puede incrementar la renta en el 15% (arts. 42 y 60-4 del T.R. LAU).<\/p>\n\n\n\n

A qu\u00e9 clase de jubilaci\u00f3n se refiere la ley?<\/p>\n\n\n\n

En el campo doctrinal: La Secretaria General del MOPTMA, en respuesta (sin firma) a una consulta del Consejo Superior de C\u00e1maras de Comercio, Industria y Navegaci\u00f3n fechada el 13 de marzo de 1995, dice que la jubilaci\u00f3n posterior a la entrada en vigor de la ley no se dar\u00e1 por el cumplimiento de una edad determinada, sino por la percepci\u00f3n de una pensi\u00f3n p\u00fablica de la Seguridad Social. Tambi\u00e9n, que no existe edad obligatoria de jubilaci\u00f3n, salvo para los funcionarios p\u00fablicos, y as\u00ed lo declar\u00f3 el Tribunal Constitucional en la Sentencia 22\/1981, de 2 de julio (BOE n.\u00ba 172 del d\u00eda 20), seg\u00fan la cual es inconstitucional la incapacitaci\u00f3n para trabajar desde los 69 a\u00f1os que establec\u00eda la disposici\u00f3n adicional 5.\u00aa del Estatuto de los Trabajadores. Y que la normativa de la Seguridad Social permite el trabajo a partir de los 65 a\u00f1os (esta es solo la edad m\u00ednima fijada con car\u00e1cter general para recibir la correspondiente pensi\u00f3n). A este respecto, y en concreto en relaci\u00f3n con los trabajadores del R\u00e9gimen Especial de Aut\u00f3nomos, el art\u00edculo 93.2 de la Orden de 31.7.1976 establece la compatibilidad de la percepci\u00f3n de la pensi\u00f3n con continuar con la titularidad del negocio y el desempe\u00f1o de las funciones correspondientes al mismo, siempre que la intervenci\u00f3n del jubilado no re\u00fana las condiciones de trabajo habitual, personal y directo (v\u00e9ase la Sentencia del Tribunal Central de Trabajo de 6.6.1981).<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, Villalba Soriano (\u201cSubrogaci\u00f3n del local por invalidez\u201d, en la revista Consell) plantea el tema de si cabe a\u00f1adir a los t\u00e9rminos \u201cjubilaci\u00f3n\u201d y \u201cfallecimiento\u201d que se expresan en el texto legal el de \u201cinvalidez\u201d, teniendo en cuenta que esta debe ser, a los pretendidos efectos, invalidez permanente o incapacidad laboral, total o para la misma actividad a que ven\u00eda destinando el local contractualmente, de forma que si la incapacidad permanente lo fuera para una actividad distinta de la pactada, en tal supuesto no podr\u00eda en forma alguna hablarse de tal equiparaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Poniendo de manifiesto la existencia de dos posturas distintas y que los argumentos de una y otra son las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

Los partidarios de la postura de que no<\/span><\/span> deben ser equiparados se basan principalmente en la interpretaci\u00f3n literal del precepto, que atendido el esp\u00edritu y finalidad de la Ley (de limitar la duraci\u00f3n de los contratos y poner fin al proteccionismo que hab\u00eda venido imperando en las anteriores leyes arrendaticias), al no mencionarse en el precepto es que voluntariamente se quiso excluir, sin que sea permisible una interpretaci\u00f3n extensiva, que, por el contrario, debe ser restrictiva; la falta de menci\u00f3n expresa de la invalidez en un momento en que se ha introducido una nueva causa de subrogaci\u00f3n, cual es la jubilaci\u00f3n, no parece deberse a un mero olvido del legislador, sino al deseo deliberado de no ofrecer otras causas de subrogaci\u00f3n inter vivos que la mencionada jubilaci\u00f3n, lo que ya supone un favorecimiento a los arrendatarios con respecto a la legalidad precedente. De todo lo cual debe concluirse la no homologaci\u00f3n de la jubilaci\u00f3n con la declaraci\u00f3n de invalidez. Por otra parte, hay que considerar que tanto la jubilaci\u00f3n como el fallecimiento comportan causa de extinci\u00f3n del arriendo (de ah\u00ed la disposici\u00f3n de la subrogaci\u00f3n), pero la invalidez, no, y siendo situaciones distintas no cabe equiparaci\u00f3n legal entre ellas.<\/p>\n\n\n\n

Los que entienden que s\u00ed<\/span><\/span> alegan que, a la hora de interpretar la disposici\u00f3n transitoria tercera, apartado 3 de la vigente LAU, resulta posible acudir a la hermen\u00e9utica anal\u00f3gica que permite el art\u00edculo 4.\u00ba1 del C\u00f3digo Civil, pues existe la eadem ratio decidendi all\u00ed exigida al efecto, dado el parecido entre las situaciones de jubilaci\u00f3n y de invalidez (naturalmente si se trata de la incapacidad permanente absoluta para toda actividad), en tanto que ambas dan lugar a la cesaci\u00f3n de la actividad que se ven\u00eda desarrollando en el local de negocio. La invalidez y la incapacidad laboral entra\u00f1an jubilaci\u00f3n, son en realidad jubilaciones anticipadas y suponen un cese en la actividad equiparable a la del precepto, y en ning\u00fan caso voluntaria. Si concurren cualesquiera de estas circunstancias se produce un cese en la actividad laboral y poco importa la causa que la haya generado, siendo determinante el que se permita la subrogaci\u00f3n en estos casos cumpliendo el requisito de la continuidad en la misma actividad que se ven\u00eda desarrollando. Esta homologaci\u00f3n de jubilaci\u00f3n e invalidez permanente o incapacidad laboral total para el trabajo no se encuentra comprendida en un caso de analog\u00eda prohibida (pues no es un privilegio excepcional, sino precisamente todo lo contrario).<\/p>\n\n\n\n

n el \u00e1mbito de la jurisprudencia cabe citar:<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de 16 de marzo de 1998 de la Secci\u00f3n 11.\u00aa de la AP Madrid (SEPIN, marzo de 1999, p\u00e1g. 45), que declara que no cabe efectuar una distinci\u00f3n entre la jubilaci\u00f3n laboral y la jubilaci\u00f3n civil y real, pues solo hay una jubilaci\u00f3n, que es la laboral.<\/p>\n\n\n\n

La de 19 de mayo de 1998 de la AP Badajoz (SEPIN, marzo de 1999, p\u00e1g. 46) declara que no hay raz\u00f3n que impida la subrogaci\u00f3n intervivos producida en los esposos por causa de incapacidad del que fuera arrendatario del local, siendo esta asimilable a los supuestos legales de jubilaci\u00f3n o muerte por la sencilla raz\u00f3n de que las leyes han de ser integradas conforme a la realidad social del momento en el que han de surtir efecto, seg\u00fan dispone nuestro C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

La de 18 de septiembre de 1999 de la Secci\u00f3n 4.\u00aa de la AP Oviedo (SEPIN, enero de 2000, p\u00e1g. 35) declara que la expresi\u00f3n \u201cjubilaci\u00f3n\u201d que emplea la citada disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa, 3 de la LAU debe entenderse referida a toda situaci\u00f3n invalidante de car\u00e1cter permanente, ya tenga su origen en la edad o en una enfermedad que inhabilite al trabajador para el desempe\u00f1o de su profesi\u00f3n u oficio de una manera completa. No tendr\u00eda sentido una interpretaci\u00f3n del texto legal que excluyese la declaraci\u00f3n de invalidez permanente absoluta como causa de extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia, cuando las limitaciones que esta comporta pueden ser de superior entidad que las que entra\u00f1a la jubilaci\u00f3n por edad. La situaci\u00f3n del arrendatario demandado respecto de la posible explotaci\u00f3n del negocio es sustancialmente la misma que ten\u00eda como consecuencia de la invalidez por enfermedad, que le fue reconocida antes de la entrada en vigor de la nueva LAU. El cambio formal de denominaci\u00f3n introducido por la citada Ley 24\/1997 no supone modificaci\u00f3n real alguna de su situaci\u00f3n. Se trata, evidentemente, de situaciones de igual trascendencia y significaci\u00f3n, sometidas bajo la anterior Ley de arrendamientos urbanos a un mismo r\u00e9gimen legal, y tal paridad no debe entenderse modificada por la nueva regulaci\u00f3n. En consecuencia, la Sala llega a la misma conclusi\u00f3n que el juzgador a quo: el demandado hab\u00eda consolidado su situaci\u00f3n laboral antes de la entrada en vigor de la nueva LAU, lo que impide la aplicaci\u00f3n retroactiva de la causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento introducida por esta.<\/p>\n\n\n\n

La de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la AP de Madrid de 18 de marzo de 1999 (RGD, 1999, p\u00e1g. 13601), declara que ciertamente la jubilaci\u00f3n es una instituci\u00f3n del derecho del trabajo y de la Seguridad Social que se define legalmente (art. 153 de la Ley general de la Seguridad Social) como el \u201ccese en el trabajo por cuenta ajena a causa de la edad\u201d. Pero esa misma instituci\u00f3n se ha ampliado, desde el r\u00e9gimen general de la Seguridad Social, a otros reg\u00edmenes especiales, entre ellos el de trabajadores aut\u00f3nomos o por cuenta propia. Pero con la particularidad de que en los trabajadores por cuenta ajena la jubilaci\u00f3n se puede convertir en un deber (forzosa) cuando el Gobierno se\u00f1ala una edad m\u00e1xima para la entrada o permanencia en el mercado de trabajo, mientras que en los trabajadores aut\u00f3nomos o por cuenta propia la jubilaci\u00f3n tendr\u00e1 un car\u00e1cter voluntario, al depender de su voluntad el acogerse o no al l\u00edmite de la edad, pudiendo continuar su actividad una vez rebasado aquel l\u00edmite.<\/p>\n\n\n\n

En base a ello, se ha se\u00f1alado por la doctrina \u2014al comentar la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa de la nueva Ley de arrendamientos urbanos\u2014 que \u201cen cuanto a la jubilaci\u00f3n hay que entender que el arrendatario cesa totalmente en la actividad que ven\u00eda desarrollando\u201d y que \u201csi los arrendatarios que explotan un local de negocio se encuentran afiliados al r\u00e9gimen especial de trabajadores aut\u00f3nomos y por lo tanto no existe una edad forzosa de jubilaci\u00f3n, son \u00e9stos los que deciden cu\u00e1ndo se van a apartar de su actividad y con ello cesar en la actividad comercial o industrial que ven\u00edan desarrollando\u201d. Lo que comporta que \u201chasta el momento en que el arrendatario no ejercite su derecho a jubilarse, el contrato no se extinguir\u00e1, sin importar que en dicho momento se haya traspasado la edad de jubilaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La de 4 de diciembre de 2001 de la Secci\u00f3n 2.\u00aa AP Badajoz, reca\u00edda en el recurso de apelaci\u00f3n 247\/2001 (AC marzo de 2002, p\u00e1g. 1183), puntualiza que el hecho de que la pensi\u00f3n de jubilaci\u00f3n se encuentre suspendida no implica que el arrendatario no est\u00e9 jubilado administrativamente.<\/p>\n\n\n\n

La de 14-1-2005 de la Secci\u00f3n 25.\u00aa AP Madrid (SEPIN, junio de 2005), declara que, al contrario de la jubilaci\u00f3n, contemplada expresamente en la disposici\u00f3n transitoria tercera LAU 1994 como causa de extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento sometido a pr\u00f3rroga forzosa, y cuyo acaecimiento puede dar a entender que produce de manera autom\u00e1tica la terminaci\u00f3n del contrato, la declaraci\u00f3n de incapacidad laboral, aunque sea permanente y absoluta, no lleva aparejado necesariamente el mismo automatismo en el cese de cualquier tipo de actividad, pues las limitaciones que al arrendatario puedan causarle sus padecimientos f\u00edsicos en el desarrollo de ciertas actividades no impide ejecutarlas mediante la contrataci\u00f3n de otras personas que le auxilien, siempre que contin\u00fae ejerciendo la esencial labor de direcci\u00f3n y gesti\u00f3n del negocio, operaci\u00f3n que solo terminan con la jubilaci\u00f3n o el fallecimiento.<\/p>\n\n\n\n

La de 15-12-2003 Secci\u00f3n 4.\u00aa AP Barcelona (RJC 2004, II, p\u00e1g. 374) al declarar que la jubilaci\u00f3n debe entenderse en el sentido de jubilaci\u00f3n legal o laboral, no de la llamada real, y debe producirse con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido la de 11-3-2005 de la Secci\u00f3n 5.\u00aa AP Zaragoza (SEPIN, septiembre de 2005).<\/p>\n\n\n\n

La de 23-6-2004 de la Secci\u00f3n 3.\u00aa AP Cantabria (SEPIN, noviembre de 2004) declara: \u201c[…] no es oponible la continuaci\u00f3n, tras la jubilaci\u00f3n, de la actividad desarrollada en el local arrendado por quien ya ha sido declarado en situaci\u00f3n de jubilaci\u00f3n legal y percibe por ello una pensi\u00f3n, pues, acaecida la jubilaci\u00f3n legal, laboral o administrativa, esto es, la declaraci\u00f3n que al respecto establece el \u00f3rgano administrativo competente, la extinci\u00f3n del contrato se produce ope legis, a no ser que concurra un supuesto de subrogaci\u00f3n, que, como se ha visto, no concurre en el caso que nos ocupa, y la simple menci\u00f3n que se hace en el escrito de oposici\u00f3n al recurso de que el hijo del demandado est\u00e1 adscrito al R\u00e9gimen Especial de Trabajadores Aut\u00f3nomos como colaborador familiar del demandado no significa que \u00e9ste haya sido subrogado, pues no se han acreditado los requisitos formales legalmente previstos para esa subrogaci\u00f3n […]\u00bb<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido la de 23-5-2005 de la Secci\u00f3n 6.\u00aa AP Asturias, dictada en el Recurso 198\/2005.<\/p>\n\n\n\n

La de 4-3-2004 de la Secci\u00f3n 1.\u00aa AP Palencia (SEPIN, julio-agosto de 2004) declarar que el t\u00e9rmino \u201cjubilaci\u00f3n\u201d es, por esencia y naturaleza, propio gen\u00e9ricamente del \u00e1mbito laboral y, espec\u00edficamente, del \u00e1mbito de la Seguridad Social, por lo que al no haber efectuado el legislador precisi\u00f3n alguna, pudiendo hacerlo en la dicci\u00f3n literal de lo preceptuado en la DT. Tercera de LAU de 1994, al introducirlo como causa resolutoria del contrato habr\u00e1 de ser interpretado conforme a la misma, de forma que siendo declarado el arrendatario, como persona f\u00edsica, en tal situaci\u00f3n por parte del \u00f3rgano administrativo correspondiente, lo que sucede siempre a expresa VOLUNTAD del arrendatario en tanto en el r\u00e9gimen de \u201caut\u00f3nomos\u201d la jubilaci\u00f3n es voluntaria, ha de estimarse, por ello, concurrente la causa resolutoria citada por depender de la propia voluntad del arrendatario, a remedo de \u201cacto propio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y preguntamos: \u00bfhabr\u00e1 que entender que sigue subsistente la doctrina jurisprudencial dictada a prop\u00f3sito de la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 114 causa 5 de la LAU 1964, que admite la compatibilidad de esa jubilaci\u00f3n con la continuaci\u00f3n en el negocio si sigue el arrendatario estando al frente del negocio por s\u00ed o por mandatario?
<\/span><\/span>
La Sentencia de 22-6-2009 de la Secci\u00f3n 4.\u00aa AP Barcelona (Llei de 21-1- 2010), partiendo de que en 29-11-1967 el padre del demandado arrend\u00f3 el local para ser dedicado a bar; y que dicho arrendatario se jubil\u00f3 en 26-7-1991; que no obstante continu\u00f3 ostentando la direcci\u00f3n de dicho bar hasta su muerte, sin que en aquel momento se produjese la subrogaci\u00f3n a favor de su hijo, declara:<\/p>\n\n\n\n

  • Que extinguido el contrato, razonando que la causa de extinci\u00f3n por jubilaci\u00f3n contemplada para estos contratos en la disposici\u00f3n transitoria tercera de la LAU de 1994, se refiere a la jubilaci\u00f3n laboral, aun cuando se contin\u00fae de facto al frente del negocio, por lo que producida la jubilaci\u00f3n sin que haya existido ninguna subrogaci\u00f3n de las que contempla la Ley, el arrendamiento se ha extinguido.<\/li>
  • Que no cabe, por lo tanto, hacer distinciones sobre la jubilaci\u00f3n en una u otra actividad, debiendo considerarse que la jubilaci\u00f3n es una situaci\u00f3n un\u00edvoca a todos los efectos.<\/li>
  • Y que, por lo tanto, acaecida la jubilaci\u00f3n que al respecto establece el \u00f3rgano administrativo competente, se produce ope legis la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento, salvo que se produzca la subrogaci\u00f3n, la cual exige el cese del negocio por parte del arrendatario jubilado y su continuaci\u00f3n por el c\u00f3nyuge o por un descendiente.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

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    PDF La LAU de 1994, en su disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa, establece que la jubilaci\u00f3n del arrendatario con posterioridad al 1-1- 1995, trat\u00e1ndose de arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga forzosa, produce la extinci\u00f3n del contrato, si bien se faculta al c\u00f3nyuge o a un […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2316\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2316"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2316\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2317,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2316\/revisions\/2317\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2316"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2316"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2316"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}