{"id":2333,"date":"2010-09-10T21:42:40","date_gmt":"2010-09-10T20:42:40","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2333"},"modified":"2020-06-01T21:43:00","modified_gmt":"2020-06-01T20:43:00","slug":"la-utilizacion-por-el-administrador-de-fincas-del-libro-informatico-diario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-utilizacion-por-el-administrador-de-fincas-del-libro-informatico-diario\/","title":{"rendered":"La utilizaci\u00f3n por el administrador de fincas del libro inform\u00e1tico diario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Resulta de sumo inter\u00e9s recordar que en los tiempos en los que vivimos el administrador de fincas debe vigilar tener cubierta su capacidad probatoria ante cualquier acontecimiento que surja en la comunidad. Ello quiere decir que en su actuaci\u00f3n diaria los profesionales estamos acostumbrados a descuidar la probanza de aquellas actuaciones que llevamos a cabo respecto a las que en alg\u00fan momento se nos pueda exigir acreditar que algo se haya llevado a cabo. Es obvio se\u00f1alar que no siempre hay que acreditar todo lo que realizamos diariamente, pero s\u00ed aquellas cuestiones que tenemos obligaci\u00f3n legal de hacerlo y de la que se nos pudiera exigir en alg\u00fan momento responsabilidad civil o incluso penal.<\/p>\n\n\n\n

Por ejemplo, en materia de reparaciones en la comunidad, la obligaci\u00f3n que compete al administrador de fincas es la de comunicar a su presidente la necesidad de realizar las obras, salvo los casos en que la urgencia de las mismas le obligue a ejecutarlas, y luego dar cuenta inmediata de su realizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, una vez pre-constituida por el administrador la prueba de la comunicaci\u00f3n de la necesidad al presidente de la comunidad, toda la responsabilidad civil por los posibles da\u00f1os que se produzcan para comuneros (propietarios de locales o pisos) o terceros por da\u00f1os ocurridos, por ejemplo, por ca\u00edda de elementos en la calle o derrumbe de muros, ser\u00e1 de cuenta de la propia comunidad de propietarios, y ser\u00e1 esta la que deber\u00e1 responder ante los tribunales de justicia de la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n por los da\u00f1os y perjuicios sufridos por los particulares en sus personas y bienes ante la inexistencia de esas obras de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, debe significarse que el administrador debe vigilar tener cubierta su capacidad probatoria para evitar que en el futuro se le pueda exigir responsabilidad civil por da\u00f1os y perjuicios causados a terceros, ya que la inversi\u00f3n de la carga probatoria le obligar\u00e1 a tener que probar que adopt\u00f3 las medidas necesarias para evitar el da\u00f1o producido, tales como la daci\u00f3n de cuenta al presidente de la necesidad urgente de realizar determinadas obras de reparaci\u00f3n, de convocar una junta extraordinaria para plantear la necesidad de obras de conservaci\u00f3n o de requerimientos de la administraci\u00f3n competente para salvar los posibles da\u00f1os que se puedan causar por desperfectos de la fachada o muros de la finca, o de someter a la pr\u00f3xima junta ordinaria el plan previsible de obras de conservaci\u00f3n y entretenimiento de la finca para el curso pr\u00f3ximo.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, la utilizaci\u00f3n de un programa inform\u00e1tico de registro de actividades resolver\u00eda este problema, ya que es obvio que el administrador de fincas no puede estar todo el d\u00eda comunicando por fax o burofax al presidente lo que ha hecho diariamente<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n puede existir responsabilidad civil para ante la comunidad, por parte del administrador, si de su actuaci\u00f3n u omisi\u00f3n se causan perjuicios para la comunidad. Esta tendr\u00e1 que probar el perjuicio causado, aunque pudiendo el administrador probar su correcto proceder bien con la comunicaci\u00f3n al presidente de la comunidad de la necesidad de la realizaci\u00f3n de obras necesarias o de las adoptadas con car\u00e1cter urgente y la posterior daci\u00f3n de cuenta al presidente cuando no le fue posible darle traslado previo, como hemos desarrollado en la presente exposici\u00f3n. Lo importante para el administrador, por todo ello, es hacer lo que en t\u00e9cnica procesal civil se denomina pre-constituci\u00f3n de la prueba<\/em>. Solo as\u00ed la inversi\u00f3n de la carga probatoria frente a terceros le permitir\u00e1 evitarse responsabilidades civiles extracontractuales y hasta contractuales si se demuestra la existencia de da\u00f1os ad intra<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Por esto, un sistema para tener acreditado al administrador que ha llevado a cabo sus actuaciones de gesti\u00f3n a favor de la comunidad es la llevanza de un libro diario inform\u00e1tico en donde consten, por ejemplo, las comunicaciones que se han hecho al presidente de la comunidad trasladando la necesidad de convocar una junta para llevar a cabo reparaciones no urgentes, o de haber llevado a cabo las urgentes, as\u00ed como reclamar a una empresa concreta que ejecute estas \u00faltimas. N\u00f3tese que si luego existe alg\u00fan tipo de da\u00f1o a terceros en materia obligacional que al administrador de fincas competa, ser\u00e1 de su obligaci\u00f3n el acreditar que hizo todo lo posible para evitar el da\u00f1o. Y ello es as\u00ed porque se le traslada civilmente a \u00e9l la exigencia de acreditar que emple\u00f3 toda la diligencia debida para evitar el da\u00f1o. Y lo mismo ocurrir\u00eda si las diligencias judiciales que se incoan son penales. Ello es as\u00ed, por cuanto el administrador es el que tiene en su mano acreditar que hizo bien su trabajo. Es el que tiene la posibilidad de probar y, en consecuencia, el que debe hacerlo.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, la utilizaci\u00f3n de un programa inform\u00e1tico de registro de actividades resolver\u00eda este problema, ya que es obvio que el administrador de fincas no puede estar todo el d\u00eda comunicando por fax o burofax al presidente lo que ha hecho diariamente. En este sentido, el registro inform\u00e1tico de actividades es una forma por la que se puede llevar a cabo estas anotaciones que tienen valor de prueba en tanto en cuanto estas anotaciones inform\u00e1ticas no pueden ser alteradas.<\/p>\n\n\n\n

Recordemos que en el mundo de los empresarios esta llevanza del libro diario es obligatoria para registrar las operaciones mercantiles. As\u00ed, el libro diario es aquel en el cual el comerciante asienta cronol\u00f3gicamente todas las operaciones, activas o pasivas, al contado o a cr\u00e9dito que diariamente realiza, vinculadas o no con su comercio. El C\u00f3digo de comercio, en su art\u00edculo 34, establece: \u201cEn el libro diario se asentar\u00e1n, d\u00eda por d\u00eda, las operaciones que haga el comerciante, de modo que cada partida exprese claramente qui\u00e9n es el  acreedor y qui\u00e9n el deudor, en la negociaci\u00f3n a que se refiere, o se resumir\u00e1n mensualmente, por lo menos, los totales de esas operaciones siempre que, en este caso, se conserven todos los documentos que permiten comprobar tales operaciones, d\u00eda por d\u00eda.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, en el \u00e1mbito de los profesionales que pueden incurrir en responsabilidades por su actuaci\u00f3n diaria en acciones u omisiones generadoras de culpa o negligencia, debe hacerse constar que, al ser la carga de la prueba de su obligaci\u00f3n, es preciso que se lleve este libro diario inform\u00e1tico para que en cualquier momento en que puedan exig\u00edrsele responsabilidades el administrador de fincas pueda tener cubierta la seguridad de acreditar que hizo lo que le exig\u00eda la ley con independencia de que el presidente no hubiera dado cumplimiento a lo que \u00e9l recomendaba, o que una empresa a la que se le encarg\u00f3 una actividad no la llegara a ejecutar y por ambas omisiones se derivara un da\u00f1o para tercero.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso de llegarse a un procedimiento judicial de derivaci\u00f3n de responsabilidades, el administrador aportar\u00eda por su letrado la prueba inform\u00e1tica de su libro diario, y la responsabilidad pasar\u00eda en todo caso al presidente de la comunidad, a la comunidad en s\u00ed por no haber llevado a cabo una reparaci\u00f3n, o a la empresa que recibi\u00f3 el encargo de ejecutar una obra urgente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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