{"id":2384,"date":"2010-12-10T09:13:00","date_gmt":"2010-12-10T08:13:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2384"},"modified":"2020-06-02T09:16:56","modified_gmt":"2020-06-02T08:16:56","slug":"duracion-minima-de-cinco-anos-forzosos-para-el-arrendador-y-su-prorroga-tacita-de-hasta-tres-periodos-anuales-si-al-vencimiento-de-aquellos-cinco-ninguna-de-la-partes-notificacon-un-mes-de-antelacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/duracion-minima-de-cinco-anos-forzosos-para-el-arrendador-y-su-prorroga-tacita-de-hasta-tres-periodos-anuales-si-al-vencimiento-de-aquellos-cinco-ninguna-de-la-partes-notificacon-un-mes-de-antelacion\/","title":{"rendered":"Duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os forzosos para el arrendador y su pr\u00f3rroga t\u00e1cita de hasta tres per\u00edodos anuales si al vencimiento de aquellos cinco ninguna de la partes notificacon un mes de antelaci\u00f3n su voluntad de no prorrogarlo"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

SENTENCIA de 22 de enero de 2010 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 13.\u00aa)<\/p>\n\n\n\n

I. Duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento de vivienda<\/h4>\n\n\n\n

Para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995, la Ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994 pone en evidencia el principio de autonom\u00eda de la voluntad que la informa estableciendo en su art\u00edculo 9 que \u201cla duraci\u00f3n del arrendamiento ser\u00e1 libremente pactada por las partes\u201d (igual, inferior o superior a cinco a\u00f1os). Pero, \u201csi fuera inferior a cinco a\u00f1os, llegado el d\u00eda del vencimiento del contrato \u00e9ste se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato o cualquiera de las pr\u00f3rrogas, su voluntad de no renovarlo\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se desprende de ello la intenci\u00f3n del legislador de garantizar al arrendatario de vivienda una estabilidad m\u00ednima de cinco a\u00f1os, aunque la duraci\u00f3n pactada contractualmente fuese inferior.<\/p>\n\n\n\n

Importa tener en cuenta que exclusivamente el inquilino tiene la facultad de resolver el arrendamiento al vencimiento de cualquiera de los per\u00edodos anuales de la pr\u00f3rroga mediante notificaci\u00f3n al arrendador, con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo, de ser \u00e9sta su voluntad.<\/p>\n\n\n\n

No existe la obligaci\u00f3n de pactar un plazo m\u00ednimo de cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n en los arrendamientos de vivienda que se otorguen a partir de la entrada en vigor de la Ley arrendaticia de 1994. La duraci\u00f3n puede pactarse por un plazo igual, inferior o superior a los cinco a\u00f1os. Pero si el plazo pactado fuese inferior, \u201cse prorrogar\u00e1\u201d obligatoriamente por per\u00edodos anuales<\/em> hasta que alcance una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

No se trata, por lo tanto, de un plazo m\u00ednimo contractual, sino de una pr\u00f3rroga impuesta por la Ley que se produce \u201cporper\u00edodos anuales\u201d desde el vencimiento pactado en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Deja claro la Ley que estas pr\u00f3rrogas anuales hasta que se cumplan los cinco a\u00f1os son obligatorias para el arrendador, pero facultativas para el arrendatario, que podr\u00e1 rescindir el contrato a la fecha pactada para su terminaci\u00f3n o al vencimiento de cualquiera de los per\u00edodos anuales de pr\u00f3rroga manifestando al arrendador, con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n, su voluntad de no renovarlo.<\/p>\n\n\n\n

Aunque la Ley no exige una forma especial para esta comunicaci\u00f3n, es aconsejable que se formule por escrito y mediante instrumento que permita acreditar su existencia y fecha de recibo por el arrendador (acta notarial, burofax, acuse de recibo del original en la copia de la comunicaci\u00f3n), pero lo que s\u00ed que determina la Ley es que la notificaci\u00f3n habr\u00e1 de efectuarse con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo a la fecha del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas.<\/p>\n\n\n\n

Consiguientemente, en defecto de esta notificaci\u00f3n efectuada dentro del plazo provisto legalmente, subsistir\u00e1 la vigencia del arrendamiento con su obligaci\u00f3n de pago de la renta y dem\u00e1s derechos y obligaciones de las partes.<\/p>\n\n\n\n

Si la comunicaci\u00f3n del inquilino expresando su voluntad resolutoria se efect\u00faa fuera del plazo legal, es decir con menos de treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n al vencimiento del per\u00edodo contractual o cualquiera de sus pr\u00f3rrogas anuales, carece de virtualidad obligatoria y el propietario podr\u00e1 mantener la vigencia del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Respecto a la notificaci\u00f3n fuera de plazo, parece indudable que carece de virtualidad resolutoria respecto al vencimiento (del contrato o pr\u00f3rroga anual) vigente, pero \u00bfpodr\u00eda interpretarse eficaz para el vencimiento de la siguiente pr\u00f3rroga anual? En principio consideramos que s\u00ed porque la antelaci\u00f3n que fija la Ley es de treinta d\u00edas como m\u00ednimo. Sin embargo, deber\u00e1 estudiarse en cada caso la redacci\u00f3n y contenido de la notificaci\u00f3n resolutoria. Si se comunica la voluntad de no renovar el contrato referida a un vencimiento concreto (el pr\u00f3ximo, y con mayor motivo si se concreta la fecha) ser\u00eda, al menos, discutible que tal comunicaci\u00f3n, al no ser eficaz para el mismo por defecto del plazo de preaviso, pudiera considerarse aplicable a la siguiente anualidad.<\/p>\n\n\n\n

El plazo comenzar\u00e1 a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposici\u00f3n del arrendatario si fuese posterior.<\/p>\n\n\n\n

Por disposici\u00f3n del propio art\u00edculo 9,2 de la LAU, se entender\u00e1n celebrados por un a\u00f1o los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duraci\u00f3n o este sea indeterminado, sin perjuicio de los derechos de pr\u00f3rroga para el arrendatarioque antes se han comentado.<\/p>\n\n\n\n

II. Excepci\u00f3n a favor del arrendador en el supuesto de que necesite ocupar la vivienda<\/h4>\n\n\n\n

Conforme al apartado 3 del propio art\u00edculo 9 de la Ley arrendaticia, no proceder\u00e1 esta pr\u00f3rroga obligatoria cuando al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato se haga constar en el mismo en forma expresa<\/em> la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco a\u00f1os para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed. Debe entenderse que en tal caso el plazo de duraci\u00f3n del arriendo ser\u00e1 el pactado en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Si transcurridos tres meses de la extinci\u00f3n del contrato el arrendador no hubiese ocupado la vivienda, deber\u00e1, a elecci\u00f3n del arrendatario, o reponerle en la posesi\u00f3n de la vivienda por un nuevo per\u00edodo de cinco a\u00f1os con indemnizaci\u00f3n de los gastos de desalojo o indemnizarle con una cantidad equivalente al importe de la renta por los a\u00f1os que quedaren hasta completar cinco.<\/p>\n\n\n\n

III. Pr\u00f3rroga del contrato a su vencimiento una vez transcurridos cinco a\u00f1os<\/h4>\n\n\n\n

Establece el art\u00edculo 10 de la LAU que, \u201csi llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como m\u00ednimo cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n, ninguna de la partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelaci\u00f3n a aquella fecha su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales, hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n de cualquiera de las anualidades<\/em>, su voluntad de no renovar el contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Es importante tener en cuenta que, pese a haberse pactado un plazo de duraci\u00f3n y\/o haber transcurrido la pr\u00f3rroga explicada que garantiza al arrendatario una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os, para la efectividad de estos vencimientos ES REQUISITO INDISPENSABLE NOTIFICAR A LA OTRA PARTE CON UN MES DE ANTELACI\u00d3N SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO. De no producirse esta notificaci\u00f3n, el contrato quedar\u00e1 PRORROGADO POR TRES A\u00d1OS, FORZOSOS PARA EL ARRENDADOR y facultativos para el arrendatario, que podr\u00e1 rescindirlo cada anualidad.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Es IMPORTANT\u00cdSIMO<\/em>, por lo tanto, para el arrendador, tener en cuenta la conveniencia de notificar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato<\/em> con un mes de antelaci\u00f3n al vencimiento del plazo pactado (si es de cinco a\u00f1os o superior) o, en su caso, al vencimiento delos cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n m\u00ednima queestablece el art\u00edculo 9 de la Ley arrendaticiasi el plazo convenido fuese inferior.<\/p>\n\n\n\n

T\u00e9ngase en cuenta que, de no efectuarse tal notificaci\u00f3n o efectuarse fuera de plazo, el arrendamiento quedar\u00e1 autom\u00e1ticamente prorrogado por TRES A\u00d1OS m\u00e1s.<\/em><\/p>\n\n\n\n

IV. Sentencia de 26 de enero de 2010 de la audiencia provincial debarcelona (secci\u00f3n 13.\u00aa)<\/h4>\n\n\n\n

El supuesto de hecho que resuelve dicha Sentencia es el siguiente: Se trata de un arrendamiento de vivienda de fecha 1 de junio de 2001 por cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n, por lo que el plazo pactado expiraba el 1 de junio de 2006. El arrendador envi\u00f3 a la arrendataria un burofax en fecha 8 de mayo de 2006 comunic\u00e1ndole su intenci\u00f3n de dar por terminado el contrato a la finalizaci\u00f3n del plazo.<\/p>\n\n\n\n

Como sea que el preaviso se efectu\u00f3 fuera de plazo, el contrato se prorrog\u00f3 a tenorde lo dispuesto en el art\u00edculo 10. Y el arrendador remiti\u00f3 un nuevo burofax en fecha 17 de abril de 2007 comunicando que el contrato no se renovar\u00eda, extingui\u00e9ndose en fecha 1 de junio de 2007 y requiriendo al arrendatario para que en dicha fecha entregase la posesi\u00f3n y llaves.<\/p>\n\n\n\n

Constituye el n\u00facleo del debate una cuesti\u00f3n jur\u00eddica centrada, seg\u00fan la Sentencia, en saber si el art\u00edculo 10 establece una pr\u00f3rroga por anualidades de manera que la manifestaci\u00f3n del arrendador comporta la extinci\u00f3n del contrato al finalizar la pr\u00f3rroga anual como sostiene el actor, o si dicho precepto establece una pr\u00f3rroga de tres a\u00f1os obligatoria para el arrendador de manera que al presentarse la demanda el contrato estaba en vigor, como mantiene la arrendataria apelante.<\/p>\n\n\n\n

Considera la Sentencia que, a diferencia de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, la \u201cpr\u00f3rroga\u201d implica la continuaci\u00f3n del anterior contrato; y estudia las diversas acepciones que puede tener en la legislaci\u00f3n arrendaticia, a saber:<\/p>\n\n\n\n

a) Pr\u00f3rroga voluntaria libremente pactada por las partes que se rige por sus propias cl\u00e1usulas.<\/p>\n\n\n\n

b) Pr\u00f3rroga forzosa del art\u00edculo 57 de la LAU de 1964, sin posibilidad de renuncia.Llegado el vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Transcurridos los tres a\u00f1os, si el arrendatario se mantiene en el uso de la cosa sin que ninguna de las partes denuncie el contrato, operar\u00e1 la t\u00e1cita reconducci\u00f3n en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

c) Pr\u00f3rroga obligatoria del art\u00edculo 9 de la LAU de 1994 si el plazo es menor de cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

d) Pr\u00f3rroga t\u00e1cita del art\u00edculo 10 de la LAU de 1994 por la que, si llegado el vencimiento del contrato y transcurridos como m\u00ednimo cinco a\u00f1os ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de antelaci\u00f3n su voluntad de no prorrogarlo (no renovarlo dice incorrectamente la Ley), el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s, salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n de cualquiera de las anualidades su voluntad de no prorrogarlo.<\/p>\n\n\n\n

Concluye la Sentencia que el per\u00edodo de tres a\u00f1os del art\u00edculo 10 obligatorio para el arrendador se descompone en tres per\u00edodos anuales, al t\u00e9rmino de cada uno de los cuales el arrendatario disfruta de la facultad de no renovar el contrato mediante el correspondiente preaviso, conforme a la doctrina que este Tribunal ha mantenido en numerosas sentencias (24-4-2008, 18-7-2007, 14-12-2006 y 29-5-2005). Y desestima la demanda por cuanto iniciada la primera anualidad de la pr\u00f3rroga prevista en el art\u00edculo 10, la comunicaci\u00f3n del arrendador manifestando su intenci\u00f3n de no renovar el contrato a la finalizaci\u00f3n de dicha anualidad carece de virtualidad para impedir una nueva pr\u00f3rroga.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado tempestivamente su voluntad contraria a la pr\u00f3rroga y el contrato entra en su primera pr\u00f3rroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres pr\u00f3rrogas anuales que le reconoce el art\u00edculo 10, de manera que el silencio del arrendatario a la finalizaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga anual es interpretado como voluntad de prorrogar, pues solo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privar\u00e1 a las pr\u00f3rrogas de car\u00e1cter autom\u00e1tico.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Transcurridos los tres a\u00f1os, si el arrendatario se mantiene en el uso de la cosa sin que ninguna de las partes denuncie el contrato, operar\u00e1 la t\u00e1cita reconducci\u00f3n en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

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