{"id":2397,"date":"2010-12-10T09:31:11","date_gmt":"2010-12-10T08:31:11","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2397"},"modified":"2020-06-02T09:32:23","modified_gmt":"2020-06-02T08:32:23","slug":"las-diversas-clases-de-prorroga-de-los-contratos-de-arrendamiento-en-la-lau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/las-diversas-clases-de-prorroga-de-los-contratos-de-arrendamiento-en-la-lau\/","title":{"rendered":"Las diversas clases de \u201cpr\u00f3rroga\u201d de los contratos de arrendamiento en la LAU"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Sentencia de 26 de enero de 2010 de la secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona que puede verse en la Revista Jur\u00eddica de Catalu\u00f1a <\/em>de 2010 se ocupa del asunto en el desahucio por expiraci\u00f3n del plazo contractual de una vivienda en el que se hab\u00eda pactado en fecha 1 de junio de 2001 una duraci\u00f3n de cinco a\u00f1os habi\u00e9ndose probado que el arrendador remiti\u00f3 a la arrendataria un burofax en fecha 8 de mayo de 2006 comunic\u00e1ndole su intenci\u00f3n de dar por terminado el contrato a la finalizaci\u00f3n del plazo. Al no efectuar el preaviso exigido por el art\u00edculo 10 de la LAU, el contrato se prorroga de acuerdo con este precepto.<\/p>\n\n\n\n

Se plantea el problema jur\u00eddico de si dicho art\u00edculo 10 establece una pr\u00f3rroga por anualidades de manera que la manifestaci\u00f3n del arrendador comporta la extinci\u00f3n del contrato al finalizar la pr\u00f3rroga anual, o si dicho precepto establece una pr\u00f3rroga de tres a\u00f1os obligatorios para el arrendador de manera que al tiempo de presentarse la demanda el contrato se encontraba en vigor.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia llega a la conclusi\u00f3n de que el periodo de tres a\u00f1os, obligatorios para el arrendador, se descompone en tres periodos anuales, al t\u00e9rmino de cada uno de los cuales el arrendatario disfruta de la facultad de no renovar el contrato mediante el preaviso correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

Para llegar a esta conclusi\u00f3n, dicha Sentencia razona:<\/p>\n\n\n\n

\u201cA diferencia de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, la \u00abpr\u00f3rroga\u00bb implica la continuaci\u00f3n del anterior contrato; no es un nuevo contrato, sino el mismo, por lo que no se altera su clausulado y las garant\u00edas prestadas por terceros se mantienen, as\u00ed como los pactos celebrados entre las partes durante la vigencia del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Para los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995, la nueva legislaci\u00f3n est\u00e1 informada por el principio de la libre autonom\u00eda de las partes (igual, superior o inferior a cinco a\u00f1os)<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u201dLa pr\u00f3rroga puede tener diversas acepciones en la legislaci\u00f3n arrendaticia, seg\u00fan los supuestos que contemple y en m\u00e9rito de las mismas implicar\u00e1n plazos diversos: a) Pr\u00f3rroga voluntaria, libremente pactada por las partes (p. ej., que a la finalizaci\u00f3n del contrato este se prorrogar\u00e1 por un plazo determinado si ninguna de las partes denuncia la finalizaci\u00f3n del contrato) sin limitaci\u00f3n respecto de este pacto; b) Pr\u00f3rroga forzosa o legal, contemplada en el art\u00edculo 57 TRLAU 64, sin posibilidad de renuncia ex art\u00edculo 6: llegado el vencimiento, \u00e9ste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y ello aun cuando un tercero sucediese al arrendador en sus derechos y obligaciones (precepto totalmente contrario al art\u00edculo 1571 del CC), que se mantiene a favor de determinadas personas que cumplen determinadas condiciones de plazo y convivencia (arts. 58 y 59 TRLAU 64), lo cual no significa que sea \u00abindefinido\u00bb; c) Pr\u00f3rroga obligatoria, contemplada en el art\u00edculo 9 de la LAU 94, si el plazo es menor de cinco a\u00f1os; d) Pr\u00f3rroga t\u00e1cita del art\u00edculo 10 de la LAU 94, en m\u00e9rito de la cual, si llegado el vencimiento del plazo contractual y una vez transcurrido como m\u00ednimo 5 a\u00f1os, ninguna de las partes, arrendador o arrendatario, notifica a la otra su voluntad de no prorrogarlo [\u00abno renovarlo\u00bb dice incorrectamente la Ley, pues el siguiente p\u00e1rrafo comienza diciendo \u00abal contrato prorrogado\u00bb], el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de la terminaci\u00f3n de cualquiera de lasanualidades, su voluntad de no prorrogar el contrato.<\/p>\n\n\n\n

\u201dPara los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995, la nueva legislaci\u00f3n est\u00e1 informada por el principio de la libre autonom\u00eda de las partes (igual, superior o inferior a cinco a\u00f1os), y a falta de pacto o pactada una duraci\u00f3n indeterminada, se entender\u00e1n celebrados por un a\u00f1o, pero inmediatamente el precepto establece para los arrendamientos de vivienda una duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os (duraci\u00f3n de m\u00e1xima protecci\u00f3n), per\u00edodo voluntario para el arrendatario y obligatorio para el arrendador de forma que, si se ha pactado por un tiempo inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador por per\u00edodos anuales, al final de cada uno de los cuales el arrendatario puede, respetando el t\u00e9rmino de preaviso de 30 d\u00edas dar por finalizado, el contrato.\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u201dEsta duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os est\u00e1 asegurada hasta en los casos de resoluci\u00f3n del derecho del arrendador previstos en el art. 13, enajenaci\u00f3n de la finca del art. 14 y muerte del arrendatario art. 16.4 (se prev\u00e9 la subrogaci\u00f3n en caso de muerte del arrendatario, si bien el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda s\u00f3lose mantiene hasta la finalizaci\u00f3n del per\u00edodo contractual).<\/p>\n\n\n\n

\u201dEn la l\u00ednea de dotar de estabilidad al arrendamiento de vivienda destinada a residencia familiar, el art. 10 establece un sistema de pr\u00f3rrogas (pr\u00f3rroga t\u00e1cita) que operan despu\u00e9s del vencimiento del t\u00e9rmino contractual o una vez transcurridos los cinco a\u00f1os garantizados por la ley, si ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo su voluntad de no renovarlo; en tal caso el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por periodos anuales, hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s, manteniendo la facultad de no renovaci\u00f3n del arrendatario, trat\u00e1ndose de un sistema de pr\u00f3rrogas no operando la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, lo que se deduce del \u00faltimo p\u00e1rrafo (al contrato prorrogado le seguir\u00e1 siendo de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen legal y convencional al que estaba sometido). Transcurridos los tres a\u00f1os, si el arrendatario se mantiene en el uso de la cosa sin que ninguna de las partes denuncie el contrato, operar\u00e1 la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, si se dan los presupuestos, en los t\u00e9rminos del art. 1851 del C\u00f3digo Civil. As\u00ed, en la pr\u00f3rroga establecida en el art\u00edculo 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuraci\u00f3n, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de pr\u00f3rroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duraci\u00f3n de las pr\u00f3rrogas, anual, como el posible n\u00famero de ellas hasta un m\u00e1ximo de tres.\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF La Sentencia de 26 de enero de 2010 de la secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona que puede verse en la Revista Jur\u00eddica de Catalu\u00f1a de 2010 se ocupa del asunto en el desahucio por expiraci\u00f3n del plazo contractual de una vivienda en el que se hab\u00eda pactado en fecha 1 de […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":4},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2397\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2397"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2397\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2399,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2397\/revisions\/2399\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2397"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2397"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2397"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}