{"id":2400,"date":"2010-12-10T09:45:53","date_gmt":"2010-12-10T08:45:53","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2400"},"modified":"2020-06-02T09:47:26","modified_gmt":"2020-06-02T08:47:26","slug":"retracto-arrendaticio-en-el-supuesto-de-venta-de-inmueble-unico-si-el-retrayente-lo-es-de-un-departamento-con-individualidad-y-funcionalidad-propia-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/retracto-arrendaticio-en-el-supuesto-de-venta-de-inmueble-unico-si-el-retrayente-lo-es-de-un-departamento-con-individualidad-y-funcionalidad-propia-1\/","title":{"rendered":"Retracto arrendaticio en el supuesto de venta de inmueble \u00fanico, si el retrayente lo es de un departamento con individualidad y funcionalidad propia (1)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

I. Introducci\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n

La Sentencia del TS de 24 de febrero de  2010 ha vuelto a poner de actualidad la  aparente contradicci\u00f3n de la norma emanada  de los art\u00edculos 47.1 en relaci\u00f3n con  el 48 de la LAU 1964 y el 25.7 de la  LAU 1994, cuando se vende un inmueble  que forma un todo y constituye una  unidad registral que excluye al arrendatario  de uno de los departamentos del  derecho de ejercitar el retracto, y el contradictorio  reconocimiento de la doctrina  tradicional al ejercicio de este derecho a  retraer cuando el departamento del que  el retrayente es titular arrendaticio constituye  una unidad con individualidad y  funcionalidad propia.<\/p>\n\n\n\n

Para no alargar este estudio, no vamos  a profundizar en la naturaleza y finalidad  teleol\u00f3gica de los citados art\u00edculos 47 y  48 de la LAU 1964 (con la modificaci\u00f3n  introducida en el apartado 3, p\u00e1rrafo segundo,  de la disposici\u00f3n transitoria segunda  de la LAU 1994) y el distinto tratamiento  que el art\u00edculo 25 de la LAU  1994 confiere a la figura del retracto,  sino a resaltar dos realidades:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00aa Por una parte, la regla general, de  aplicaci\u00f3n en ambos supuestos, en  el sentido de que no se reconoce  \u2014ni por la norma legal ni por la doctrina\u2014  el derecho de retracto al titular  de un contrato de arriendo cuyo  espacio arrendado constituye parte  de la unidad f\u00edsica y registral transmitida  a un tercero como un todo  (aunque el adquirente proceda a  continuaci\u00f3n \u2014y con vulneraci\u00f3n del  art. 52 LAU 1964\u2014 a la divisi\u00f3n de  la finca en r\u00e9gimen de propiedad  horizontal y a su transmisi\u00f3n por departamentos).<\/p>\n\n\n\n

2.\u00aa Por otra, la tradici\u00f3n jur\u00eddica de que,  aun vendi\u00e9ndose como unidad registral  un inmueble que anta\u00f1o se form\u00f3  por agrupaci\u00f3n de varias edificaciones,  o en el supuesto de venderse  como un todo una finca que forma  una unidad registral pero que est\u00e1  compuesta por diversas construcciones  individualizadas y con funcionalidad  propia (los antiguos pasajes  compuestos de \u201ccasitas\u201d de procedencia  de un complejo, generalmente,  fabril) o el supuesto m\u00e1s frecuente de  tener el departamento arrendado al  retrayente, un origen en un contrato de  arriendo independiente y con individualidad  y funcionalidad propia (como  ser\u00eda el de un local independiente y  con acceso directo a vial p\u00fablico, incluido  dentro de un complejo comercial  o centro de actividad mercantil);  en tales supuestos, al titular arrendaticio,  aunque lo vendido \u2014repetimos\u2014  forme parte de una unidad registral, se  le reconoce el derecho a retraer.<\/p>\n\n\n\n

II. Norma general de denegaci\u00f3n  del derecho de retracto al titular de  un contrato de arriendo cuyo habit\u00e1culo  forma parte de un total inmueble  de propiedad vertical  <\/h4>\n\n\n\n

Al estudiar la norma general de denegaci\u00f3n  del derecho a retraer a todo titular  de un derecho arrendaticio, no podemos  olvidar ni que se halla integrado dentro  de un total inmueble con car\u00e1cter unitario  y que como tal figura inscrito en el  Registro de la Propiedad, ni la evoluci\u00f3n  que han sufrido dentro del C\u00f3digo Civil  espa\u00f1ol los institutos independientes del  contrato de arriendo urbano y de la comunidad  de bienes.<\/p>\n\n\n\n

Efectivamente, no se considera la figura  del retracto legal en el C\u00f3digo Civil, al  contemplar la figura del contrato de arriendo de inmuebles, y tampoco en elc art\u00edculo 396, regulador por antonomasia del derecho comunitario, se prev\u00e9 en su origen la posibilidad de que un cond\u00f3mino pueda ostentar el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un piso o parte del mismo.<\/p>\n\n\n\n

En materia de arrendamientos urbanos, ser\u00e1 la Ley de bases sobre arrendamientos urbanos de 31 de diciembre de 1946 la que introducir\u00e1, en su art\u00edculo 63, el derecho del inquilino de vivienda o arrendatario de local de negocio a poder ejercitar el derecho de tanteo \u201cen los casos de ventas por pisos\u201d y, por supuesto,  \u201ccuando en la finca s\u00f3lo existiere una  vivienda o local de negocio.<\/p>\n\n\n\n

En materia de condominio, fue la Ley de  26 de octubre de 1939 la que modific\u00f3  la redacci\u00f3n del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo  Civil (y subsiguientemente el n\u00famero 3.\u00ba  del art. 8 y el art. 107 con la adici\u00f3n del  apartado 11 de la Ley hipotecaria) introduciendo  la posibilidad y el embri\u00f3n de  la futura Ley de propiedad horizontal de  poder existir dentro de la comunidad o  condominio una titularidad dominical privativa  con derecho \u201csingular y exclusivo  de propiedad sobre su piso o parte de \u00e9l,  y adem\u00e1s de un derecho conjunto de  copropiedad sobre los otros elementos  del edificio necesarios para su adecuado  uso y disfrute, tales como el suelo, fundaciones,  patios\u2026\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La legislaci\u00f3n arrendaticia posterior a la  LAU 1946 y en concreto el texto articulado  de la LAU 1956, y ante el avance  del fen\u00f3meno social de la venta de los  inmuebles por pisos (al amparo del citado  art. 396 reformado del C\u00f3digo Civil),  ampl\u00eda o complementa la cita de los supuestos  de \u201cventas por pisos\u201d a la de  \u201caunque se transmitan por plantas o  agrupados a otros\u201d y manteniendo el supuesto  de que \u201ccuando en la finca s\u00f3lo  existiere una vivienda o local de negocio,  su arrendatario tendr\u00e1 el mismo derecho\u201d  de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente, como dice el pre\u00e1mbulo  de la Ley reguladora de la propiedad horizontal  de 21 de julio de 1960:<\/p>\n\n\n\n

La propiedad horizontal hizo su irrupci\u00f3n  en los ordenamientos jur\u00eddicos  como una modalidad de la comunidad  de bienes. El progresivo desenvolvimiento  de la instituci\u00f3n ha tendido principalmente  a subrayar los perfiles que  la independizan de la comunidad. La  modificaci\u00f3n que introdujo la Ley del  C\u00f3digo Civil ya signific\u00f3 un avance en  ese sentido, toda vez que reconoci\u00f3 la  propiedad privativa o singular del piso o  local, quedando la comunidad, como  accesoria, circunscrita a lo que se ha  venido llamando elementos comunes.  La Ley \u2014que recoge el material preparado  con ponderaci\u00f3n y cuidado por la  Comisi\u00f3n de C\u00f3digos\u2014, dando un paso  m\u00e1s, pretende llevar al m\u00e1ximo posible  la individualizaci\u00f3n de la propiedad desde  el punto de vista del objeto.<\/p>\n\n\n\n

 La posterior modificaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n  arrendaticia, adaptando la legislaci\u00f3n  vigente a las necesidades socioecon\u00f3micas  de la Espa\u00f1a que hab\u00eda sufrido  evidentes avances con el impulso surgido  de las medidas de estabilizaci\u00f3n econ\u00f3mica,  incorpor\u00f3 el art\u00edculo 47 y siguientes  de la LAU 1956 al texto refundido  de la LAU 1964.<\/p>\n\n\n\n

Existe, por lo tanto, una sinton\u00eda en el legislador  al adaptar la normativa del C\u00f3digo  Civil a las necesidades socioecon\u00f3micas  que demanda la sociedad y una adaptaci\u00f3n  de aquella a la nueva sociedad, que  se traduce en la posibilidad dentro del  condominio de un inmueble urbano, de  poder ser titular de un derecho privativo  de una vivienda o local con el disfrute en  proporci\u00f3n a su coeficiente del resto de  los elementos comunes e inseparables,  as\u00ed como el reconocimiento por primera  vez y dentro del marco de la LAU 1946  del derecho de adquisici\u00f3n preferente a  favor del arrendatario, ya sea en el supuesto  de venta de su habit\u00e1culo o en el  de venta de aquellas fincas que cuenten  con una sola vivienda o local.<\/p>\n\n\n\n

A partir de esta normativa, que no deja  dudas en cuanto al alcance del derecho  de tanteo y retracto limitado al supuesto  del inquilino o arrendatario \u00fanico \u2014tanto  de piso o planta que se haya transmitido  del total inmueble, como de vivienda, torre  o chalet unifamiliar\u2014, se entiende  excluido del ejercicio de tales derechos  a aquel inquilino o arrendatario que forma  parte de una \u00fanica finca registral  pero plural en cuanto a departamentos  o habit\u00e1culos.<\/p>\n\n\n\n

Citamos, como ejemplo de esta doctrina  tan elemental y simple, la Sentencia del  Tribunal Supremo de 8 de octubre de  1998 (Ref. Aranzadi 7.853\/98. Sentencia  n.\u00ba 929\/98), del tenor literal siguiente:  Conviene decir de inmediato que la  desestimaci\u00f3n de la demanda lo fue  definitivamente porque la venta se  hab\u00eda efectuado de la totalidad del  inmueble, siendo el que recurre arrendatario  del local bajo. La finca estaba  compuesta de s\u00f3tano, planta baja,  tres pisos y uno m\u00e1s que act\u00faa como  buhardilla, por lo que, en aplicaci\u00f3n  del art\u00edculo 47 de la Ley de Arrendamientos  Urbanos, el retracto no resulta  eficaz y de procedencia, al no  concurrir los presupuestos exigidos  para la viabilidad de la acci\u00f3n, ya  que se trata de la venta de un edificio  en su conjunto arquitect\u00f3nico,  que conforma una sola unidad f\u00edsica  y jur\u00eddica, y as\u00ed lo ha declarado la  reiterada doctrina jurisprudencial de  esta Sala<\/em> (sentencias de 30 abril de 1985 [RJ 1985\\2004], 31 enero de  1992 [RJ 1992\\534], 9 de febrero,  25 de abril y 24 de junio de 1994 [RJ  1994\\839, RJ 1994\\3223 y RJ  1994\\5324] y 6 de abril de 1995 [RJ  1995\\3417]).<\/p>\n\n\n\n

Esta norma, que tiene su base en el propio  texto legal de las sucesivas leyes de  arrendamientos urbanos y que es compartido  por la doctrina cient\u00edfica y la jurisprudencial,  tiene su plasmaci\u00f3n en la  doctrina del Tribunal Supremo, en el sentido  de la no procedencia del retracto  cuando lo enajenado no coincide con el  objeto del arrendamiento, seg\u00fan resulta  de la transcripci\u00f3n parcial, pero bastante,  de la Sentencia de 15 de Junio de 1.974  (Ref. Aranzadi 3.256\/74): <\/p>\n\n\n\n

CDO. Que, efectivamente, la jurisprudencia  que dicha recurrente invoca es  constante proclamando: a) Que seg\u00fan  tiene reiteradamente declarado este  Tribunal, no cabe el retracto \u201ccuando  formando el objeto arrendado, parte  integrante de una unidad superior originaria,  no creada por agrupaci\u00f3n de  otras unidades perfectamente independientes  y diferenciadas, se ha  transmitido todo como una sola finca,  que ning\u00fan precepto legal obliga a segregar,  si voluntariamente el arrendador  no tuvo ese prop\u00f3sito\u201d \u2014S. de 9  diciembre de 1970 (R. 5465)\u2014; b) que  \u201csi la finca urbana vendida forma dos  cuerpos en figura de escuadra [\u2026] y  constituye una unidad antigua y muy  anterior al arrendamiento, es claro que  no se trata de dos fincas urbanas aut\u00f3nomas  e independientes, sino de una  sola formada por dos edificaciones  unidas singularmente con terrenos  anexos, dentro de un recinto [\u2026] constituyendo  una unidad perteneciente a  un mismo propietario y arrendador, unidad  que no resulta ser fruto de una  confabulaci\u00f3n dolosa o de una maquinaci\u00f3n  urdida para burlar el derecho de  retracto\u201d, es evidente que no puede  darse lugar a \u00e9ste \u2014S. de 8 de mayo  de 1971 (R. 2007)\u2014; [\u2026] d) que aunque  dentro del terreno o finca registral  \u00fanica existen tres edificios o pabellones  que forman parte de una unidad  f\u00edsica registral, no constituyendo por s\u00ed  mismos fincas aisladas o independientes,  no puede prosperar el retracto  ejercitado, aunque aquellos pabellones  que se intentan retraer tengan n\u00famero  distinto en el registro de edificios \u2014S.  de 7 de marzo de 1970 (R. 1436).<\/p>\n\n\n\n

CDO. Que, por lo tanto, si la Sentencia  recurrida admite que el objeto arrendado  a la demandante formaba parte  de una unidad superior originada, inscrita  en el Registro con el [\u2026.] No  existiendo coincidencia entre lo mayor  vendido y lo menor arrendado, es claro  que dicha demandante no ten\u00eda el  derecho de retracto que ejercitaba, y  que, como atinadamente sostiene la  parte recurrente, al conced\u00e9rselo la  Audiencia, infringe, por no aplicaci\u00f3n,  la doctrina que queda se\u00f1alada, y que  oportunamente fue invocada por la  parte demandada, en sus dos contestaciones,  y ahora, en el recurso.<\/p>\n\n\n\n

En igual sentido, podemos citar las sentencias  31-1-1992 (Ref. Aranzadi  534\/92), 24-6-1994 (Ref. Aranzadi  5324\/94); 9-12-1970 (Ref. Aranzadi  5465\/70).<\/p>\n\n\n\n

A modo de resumen y conclusi\u00f3n<\/strong><\/em>, podemos  afirmar que los principios que rigen  como regla general, en materia de tanteo  y retracto arrendaticio, son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

1. Las normas relativas al ejercicio del  derecho de retracto deben interpretarse  restrictivamente<\/em>. Y en tal sentido  citamos las sentencias del TS 9-7-  1958, 17-12-1958, 3-7-1959, 12-4-  1989, 6-2-1991 y 31-1-1992. <\/p>\n\n\n\n

2. En sentido contrario<\/em>, la Sentencia del  TS 25-4-1994, que a su vez cita el  inquilino-arrendatario retrayente, que,  \u201cpara que prospere su derecho, debe  ser titular de toda la finca transmitida\u201d,  seg\u00fan las sentencias 23-3-1990, 12-  3-1991 y 22-6-1993.<\/p>\n\n\n\n

3. Si se transmite mayor porci\u00f3n de lo  arrendado y ocupado por el retrayente  inquilino, no existe derecho de  tanteo y retracto,<\/em> a tenor de las sentencias  del TS 29-1-1966, 9-10-1966,  24-5-1982, 27-3-1989 y 9-2-1994.<\/p>\n\n\n\n

4. Si no existe identidad entre lo enajenado  y lo arrendado, tampoco existe  derecho a retraer, <\/em>seg\u00fan las sentencias  del TS 9-7-1958, 17-12-1958,  3-7-1959, 12-12-1959, 12-4-1989,  6-2-1991 y 31-1-1992.   <\/p>\n\n\n\n

III. Excepci\u00f3n a la analizada norma  general cuando se trata de la transmisi\u00f3n  de un total inmueble, pero  del que son parte aquellas unidades  que gozan de individualidad y  funcionalidad propia <\/h4>\n\n\n\n

La Sentencia del TS de 24 de febrero de  2010, que nos ha movido a desarrollar el  presente estudio, ha vuelto a poner de  manifiesto el problema que el art\u00edculo 63  de la LAU 1946 puso de relieve y que ha  continuado hasta nuestros d\u00edas, al ejercitarse  el derecho de retracto por aquel  titular arrendaticio de habit\u00e1culo que, si  bien formando parte de una unidad registral,  por confusi\u00f3n de derechos y  agrupaci\u00f3n de distintas propiedades, ha  venido la propiedad a alterar la situaci\u00f3n  arrendaticia en el momento en que fuera  concertada como inquilino \u00fanico y disfrutando  de una edificaci\u00f3n dotada de  individualidad y funcionalidad propia,  desnaturaliz\u00e1ndose aquella condici\u00f3n de  arrendatario \u00fanico por actos posteriores.  <\/p>\n\n\n\n

Como explicita la Sentencia que comentamos,  \u201clo que se transmite en el caso no  es un inmueble en su totalidad, sino cada  uno de los departamentos que componen  el edificio, por cuanto los mismos tienen  individualidad y funcionalidad propia, de  tal forma que existe plena identidad y coincidencia  entre lo que realmente se vendi\u00f3  por los arrendadores y lo que llevan en  arriendo los retrayentes; raz\u00f3n por la cual  es posible el derecho de adquisici\u00f3n preferente  por v\u00eda de retracto [\u2026]\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En igual sentido, dicha Sentencia ha  vuelto a actualizar aquellos casos que se  trataron por el Tribunal Supremo y en  concreto en el supuesto de que aquellos  pasajes particulares dentro de las poblaciones  o ciudades y nacidos por el impulso  de un \u00fanico titular dominical a fin de  dotar a sus empleados de una vivienda  cercana al complejo industrial y cuyas  \u201ccasitas\u201d, si bien agrupadas en pasaje o  colmena por el origen del terreno, ten\u00edan  plena independencia funcional, sin existencia  de servidumbres legales o impuestas,  al contar con servicios y evacuaci\u00f3n  de aguas propios.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, y por el auge de los  complejos comerciales en que se dan los  supuestos de locales incorporados dentro  de un mismo edificio, pero con total  independencia por lo que respecta a su  acceso y servicios, se vuelve a contemplar  aquella situaci\u00f3n f\u00e1tica y arquitect\u00f3nica  generadora del derecho a retraer.<\/p>\n\n\n\n

En tales casos, aun en el supuesto, repetimos,  de tratarse de un \u00fanico inmueble,  con \u00fanica inscripci\u00f3n registral y, por lo  tanto, en r\u00e9gimen de propiedad vertical y  ajeno totalmente a la norma de la propiedad  horizontal, al producirse la transmisi\u00f3n  de dicha unidad, se ha revelado el  derecho de aquel titular arrendaticio que  ampar\u00e1ndose en su contrato pretende  ejercitar y ejercita su derecho de retracto.<\/p>\n\n\n\n

Acci\u00f3n de retracto, con visos de \u00e9xito y  admitida por la doctrina jurisprudencial,  que recoge, cita y transcribe, en parte, la  Sentencia de 24 de febrero de 2010, en  un profundo repaso a la doctrina jurisprudencial  hist\u00f3rica, que cita y nos permitimos  trasladar, parcialmente, como  complemento y compendio de la misma:<\/p>\n\n\n\n

1. La invocada Sentencia de 6 de marzo  de 1965 (Ref. Aranzadi 1.294\/65), del  tenor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

[\u2026] y no puede por menos de estimarse  siguiendo el reiterado criterio  de la Sala, manifestando en sentencias,  entre otras, de 27 de noviembre  de 1947 (Rep. 1948, 622), 12 de diciembre  de 1954, 14 y 23 de noviembre  de 1956 (Rep. 3817 y 3822), y 17  de junio de 1958 (Rep. 2157), que la  unidad registral carece de eficacia,  para impedir el ejercicio de los derechos  de tanteo y retracto, si se acredita  que la finca, que en el Registro  aparece como una sola, en la realidad  est\u00e1 formada por varias, ya que dar  valor decisivo a la inscripci\u00f3n equivaldr\u00eda  en muchos casos a hacer ilusorios  los derechos de tanteo y retracto,  dada la voluntariedad de aquella y la  posibilidad de las agrupaciones, por lo  que reconocido y apreciado en el  caso de autos, que la finca se arrend\u00f3  como independiente y as\u00ed aparec\u00eda en  el Registro y que, vigente el contrato,  se agreg\u00f3 a otras y que ello no alter\u00f3  su realidad f\u00edsica, ni su independencia  a estos efectos [\u2026].<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, y por el auge de los complejos comerciales en que se dan los supuestos de locales incorporados dentro de un mismo edificio, pero con total independencia por lo que respecta a su acceso y servicios, se vuelve a contemplar aquella situaci\u00f3n f\u00e1tica y arquitect\u00f3nica generadora del derecho a retraer<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

2. De la tambi\u00e9n citada y en parte transcrita  Sentencia de 15 de octubre de  2008 (Ref. Aranzadi 6915\/08), que reafirma  y ampl\u00eda la antes citada doctrina  en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

TERCERO. Adem\u00e1s de lo ya se\u00f1alado,  cabe la cita de otras sentencias dictadas  por esta Sala de las que, en  supuestos m\u00e1s ajustados al ahora debatido,  se extrae la soluci\u00f3n contraria  a la propugnada por la parte recurrente  y que, en definitiva, conducen a la  estimaci\u00f3n del derecho de retracto.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed la de 25 abril 1994 ( RJ 1994,  3223) se expresa en los siguientes  t\u00e9rminos: \u201cAnalizando la doctrina jurisprudencial  aplicable al caso y que se  infringe en la Sentencia recurrida, resulta:  a) Las normas que regulan el derecho  de retracto deben interpretarse y  aplicarse con un criterio extensivo; as\u00ed  lo determina, entre otras, la Sentencia  de 26 marzo de 1960 (RJ 1960, 1656);  b) El argumento de la sentencia respecto  a que la finca transmitida constituye  una unidad superior al objeto del arrendamiento  y, por ello, no procede el retracto,  es contrario a la doctrina jurisprudencial  contenida en las sentencias  de 21 marzo 1962 (RJ 1962, 1451), 27  de enero de 1968, 4 de noviembre de  1955 (RJ 1955, 3099), 29 de marzo  de 1958 (RJ 1958, 1463), 12 de noviembre  de 1957 y 22 de abril de 1969;  y c) El otro argumento de que se trata  de una unidad registral originaria, no  sobrevenida con posterioridad, nada  tiene que ver con el criterio que se viene  manteniendo, y la jurisprudencia es  muy reiterada en el sentido de que no  obstar\u00e1 al retracto el hecho de que las  fincas formen por voluntaria agrupaci\u00f3n  una unidad registral, si en realidad son  independientes f\u00edsicamente, pronunci\u00e1ndose  as\u00ed las sentencias de 18 de  diciembre de 1954 (RJ 1954, 3181), 23  de noviembre de 1956 (RJ 1956,  3832), 17 de junio de 1958 (RJ 1958,  2157), 7 de mayo de 1962 (RJ 1962, 2306), 6 de marzo de 1965 y 31 de  marzo de 1967, siendo de resaltar la de  6 de marzo de 1965 (RJ 1965, 1294),  al condensar la doctrina jurisprudencial  sobre el tema, estableciendo que \u201cla  unidad registral carece de eficacia para  impedir el ejercicio de los derechos de  tanteo y retracto\u201d, si se acredita que la  finca que en el Registro aparece como  una sola, en la realidad est\u00e1 formada  por varias, ya que dar valor decisivo a la  inscripci\u00f3n equivaldr\u00eda en muchos casos  a hacer ilusorios los derechos de  tanteo y retracto, dada la voluntariedad  de aqu\u00e9lla y la posibilidad de las agrupaciones.<\/p>\n\n\n\n

En similar sentido, la de 8 de abril de 2000  (RJ 2000, 2474) se pronuncia del siguiente  modo: \u201cEl tema central que plantea es  la inaplicaci\u00f3n del retracto legal del arrendatario  cuando lo enajenado por el arrendador  es un complejo comercial compuesto  por m\u00faltiples dependencias como un  todo, dentro del cual se ubican los tres locales  arrendados al retrayente. El motivo  es desestimable. Basta leer la inscripci\u00f3n  registral que caus\u00f3 la venta y la escritura  p\u00fablica en que se formaliz\u00f3 para apercibirse  de que los locales arrendados fueron  objeto de venta agrupados a otros. Dice la  primera al referirse a cada local arrendado:  \u00abla venta en uni\u00f3n de ciento tres fincas  (registrales) m\u00e1s\u00bb. En la segunda se describen  todas y cada una de las que se trasmit\u00edan.  No puede aceptarse que por haberse  realizado una venta en globo, por un  \u00fanico precio, se burlen los derechos del  arrendatario.\u201d<\/p>\n\n\n\n

3. La Sentencia de 31 de marzo de 1967  (Ref. Aranzadi 1747\/67), que, transcribiendo  lo recogido en la Sentencia de 26  de marzo de 1960, declara:  <\/p>\n\n\n\n

[\u2026] la individualidad e independencia  del objeto arrendado hay que deducirla  de sus condiciones f\u00edsicas, de su naturaleza,  de sus l\u00edmites y destino que puedan  revelar una realidad discordante de  la inscripci\u00f3n registral [\u2026].<\/p>\n\n\n\n

4. La Sentencia de 17 de junio de 1958  (Ref. Aranzadi 2.156\/58), que, recogiendo  la misma doctrina expuesta en la de  23 de noviembre de 1956, proclama:  <\/p>\n\n\n\n

[\u2026] Que, aunque en principio la unidad  registral carece de eficacia para  impedir el ejercicio de los derechos de  tanteo y retracto si se acredita que la  finca que en el Registro aparece  como una sola, en la realidad est\u00e1  formada por varias [\u2026].<\/p>\n\n\n\n

5. Para terminar, concluyendo, la Sentencia  de 24 de febrero de 2010, que \u2014repetimos\u2014  cita las que dejamos transcritas y  otras, en los siguientes t\u00e9rminos: <\/p>\n\n\n\n

[\u2026] la jurisprudencia es muy reiterada  en el sentido de que no obstar\u00e1 al retracto  el hecho de que las fincas formen  por voluntaria agrupaci\u00f3n una  unidad registral, si en realidad son independientes  f\u00edsicamente [\u2026] al condensar  la doctrina jurisprudencial  sobre el tema, estableciendo que la  unidad registral carece de eficacia  para impedir el ejercicio de los derechos  de tanteo y retracto si se acredita  que la finca que en el Registro  aparece como una sola, en la realidad  est\u00e1 formada por varias, ya que dar  valor decisivo a la inscripci\u00f3n equivaldr\u00eda  en muchos casos a hacer ilusorios  los derechos de tanteo y retracto,  dada la voluntariedad de aquella y la  posibilidad de las agrupaciones.<\/p>\n\n\n\n

IV. La excepci\u00f3n contemplada en el  apartado anterior no puede servir  de excusa para intentar ejercitar el  derecho de retracto, en el supuesto  de la norma general, invocando la  doctrina del abuso de derecho o  fraude de ley<\/h4>\n\n\n\n

No podemos silenciar que en una interpretaci\u00f3n  torticera y maximalista de la doctrina  que hemos citado por la que se desacredita  la \u201c\u00fanica inscripci\u00f3n registral de  una finca\u201d cuando el inmueble en realidad  se halla constituido f\u00edsica y arquitect\u00f3nicamente  por varias individualidades (haciendo  bueno el principio de que el registro de  la propiedad \u00fanicamente da fe de la titularidad  e inscripci\u00f3n de los derechos reales,  pero que no tiene transcendencia ni autoridad  en orden a los elementos descriptivos  y sus lindes), no puede extrapolarse al  extremo de desacreditar toda inscripci\u00f3n  registral en defensa de un derecho de retracto  inexistente.<\/p>\n\n\n\n

Nos referimos a la tesis \u2014err\u00f3nea y abocada  al fracaso\u2014 del ejercicio del derecho  de retracto por el mero hecho de  que, habi\u00e9ndose transmitido como una  unidad un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad  vertical, por parte del adquirente  se procede, en acto simult\u00e1neo o discontinuo,  a constituir la finca, reci\u00e9n adquirida,  en r\u00e9gimen de propiedad horizontal  y a su transmisi\u00f3n a terceros, accionando  de retracto los distintos arrendatarios e  invocando fraude de ley y abuso de derecho  por parte del nuevo adquirente,  reivindicando el derecho al retracto de  sus pisos individuales, habida cuenta la  posibilidad de los mismos de ser individuales  funcional y legalmente por el  principio de la normativa de la propia ley  de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

El ejercicio de tal acci\u00f3n es incidir en la  teor\u00eda de la confusi\u00f3n.  Efectivamente, cuando se transmite, en  bloque, un inmueble constituido desde  su origen por diversas entidades, aunque  sea susceptible de constituirse, en acto posterior, en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no puede confundirse con la excepci\u00f3n  o excepciones analizadas en el  cap\u00edtulo precedente de haber constituido  anteriormente fincas independientes que  se agruparon posteriormente para constituir  en los asientos del registro de la  propiedad una finca nueva y \u00fanica o el  supuesto tambi\u00e9n anunciado de las distintas  construcciones que formando un  pasaje o conglomerado de habit\u00e1culos,  con servicios individualizados y accesos  independientes a la v\u00eda p\u00fablica, constituyen  una \u00fanica finca registral, y al proceder  a su venta, genera el derecho al retracto  por haberse caracterizado desde  siempre por esta individualidad y funcionalidad  propia.<\/p>\n\n\n\n

Resulta un ejercicio arriesgado y que  conduce al fracaso el pretender retraer  en base a una invocaci\u00f3n de fraude de  ley o abuso de derecho, puesto que, seg\u00fan  la doctrina:<\/p>\n\n\n\n

La figura del fraude de ley, que tipifica el  apartado 4 del art\u00edculo 6 del C\u00f3digo Civil,  viene configurada por la concurrencia  o presencia de dos normas: la llamada  de \u201ccobertura\u201d, que es a la que se acoge  quien intenta el fraude, y la que a trav\u00e9s  de \u00e9sta y en forma fraudulenta se pretende  eludir (sentencias de esta Sala de  30 de marzo de 1988 y 3 de noviembre  de 1992, entre otras), exigiendo dicha  figura la concurrencia de una serie de  actos que, pese a su apariencia de legalidad,  violen el contenido \u00e9tico de los  preceptos o normas legales en que se  amparan (sentencias de 6 de febrero de  1957, 1 de abril de 1965, 20 de junio de  1991, entre otras) (S. 5 de abril de 1994,  AC 829\/1994; en el mismo sentido, S. 4  de noviembre de 1994, AC 127\/1995).<\/p>\n\n\n\n

V. La aparente contradicci\u00f3n entre  la regla general y la excepci\u00f3n, que  hemos analizado, surge de la literalidad  del art\u00edculo 47 de la LAU  1964, pero que la doctrina ha superado  ampliamente <\/h4>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n del apartado 1 del art\u00edculo  47 de la LAU 1964, al conceder al inquilino  o arrendatario ejercitar el derecho de  tanteo o en su defecto el de retracto, \u201cEn  los casos de ventas por pisos, aunque se  transmitan por plantas o agrupados a  otros [\u2026]\u201d, fue \u2014hasta que la doctrina  clarific\u00f3 la intenci\u00f3n del legislador\u2014 el  origen de una supuesta jurisprudencia  contradictoria.<\/p>\n\n\n\n

Efectivamente:<\/p>\n\n\n\n

1.La redacci\u00f3n un tanto ambigua del  citado art\u00edculo 47 (reproducci\u00f3n literal  del texto de la LAU 1956) cre\u00f3 confusi\u00f3n,  al principio, en la doctrina de nuestro  Tribunal Supremo, que, sucumbiendo  al texto literal del mismo, lleg\u00f3 a interpretar  que primaba en el ejercicio de la acci\u00f3n  de retracto, la posible independizaci\u00f3n  del habit\u00e1culo en relaci\u00f3n al conjunto  en el que se hallaba adscrito estructural  y registralmente (de forma que  entend\u00eda pod\u00eda tratarse de vivienda o local  objeto de retracto si contaba con  elementos constructivos que le daban un  car\u00e1cter independiente del conjunto en  el que estaba ubicado), para terminar  finalmente la doctrina del Tribunal Supremo  por ceder en la interpretaci\u00f3n racional  de la imposibilidad de retracto si la  entidad a retraer formaba parte de aquel  conjunto arquitect\u00f3nico y registral.<\/p>\n\n\n\n

La precedente afirmaci\u00f3n la encontramos  reflejada en la Resoluci\u00f3n de la D. Gral.  de los R. y Notariado del 26 de marzo de  1991, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

CUARTO. Si se observa de otro lado la  jurisprudencia del Tribunal Supremo,  aparece que en un principio, se manifestaba  igualmente por el amplio criterio  antes indicado que, conforme a las sentencias  de 17 de junio de 1958 (RJ  1958\\2157), 26 de marzo de 1960 (RJ  1960\\1656) y 7 de mayo de 1962 (RJ  1962\\2306), inclu\u00eda dentro de los casos  que originan la concesi\u00f3n del derecho  de retracto aquellos en que, aun  siendo una sola la unidad registral del  inmueble, en realidad comprend\u00eda dos o  m\u00e1s fincas f\u00edsicamente independientes,  pero esta doctrina aparece m\u00e1s matizada  por sentencias posteriores \u2014v\u00e9anse  entre otras las de 9 de diciembre de  1970 (RJ 1970\\5465), 6 de marzo de  1971 (RJ 1971\\1225) y 15 de junio de  1974 (RJ 1974\\3256) \u2014en las que se  negaba todo derecho en los supuestos  en que \u201cel objeto arrendado, parte integrante  de una unidad superior originaria,  no creada por agrupaci\u00f3n de otras  unidades perfectamente independientes  y diferenciadas, se transmit\u00eda todo  como una sola finca\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Para consolidarse finalmente la doctrina  \u00faltimamente proclamada, seg\u00fan la resoluci\u00f3n  de la D. Gral. de los R. y Notariados  de 16 de octubre de 1999, en los  siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

\u201c[\u2026] pues, como ha declarado el Tribunal  Supremo y este centro directivo, no  proceden los derechos de tanteo y retracto  arrendaticio en los supuestos en  que el objeto arrendado es parte integrante  de una unidad superior originaria  (no creada por agrupaci\u00f3n de otras  unidades perfectamente independientes  y diferenciadas) que se transmite  como una sola finca (cfr. sentencias de  9 de diciembre de 1970, 6 de marzo de  1971 y 15 de junio de 1974 y resoluciones  de 26 de marzo de 1991 y 24  de julio de 1995), doctrina que viene  justificada por la necesidad de evitar  los evidentes perjuicios que para el  eventual adquirente, y consiguientemente,  en el caso debatido, para el  acreedor hipotecario, supondr\u00eda el verse  privado de una parte de la finca adquirida,  teniendo que retener el resto  cuando se enajen\u00f3 aqu\u00e9lla como una  unidad plenamente justificada [\u2026].<\/p>\n\n\n\n

Es el supuesto que contempla la Sentencia  de la Sala 1.\u00aa del TS de 25 de abril de  1963, al afirmar que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c [\u2026] cuando el propietario realice la  agrupaci\u00f3n de dos o m\u00e1s pisos y los  venda, conjuntamente, por un precio  global, en cuyo supuesto se impone la  necesidad de reconocer a los inquilinos  la facultad de instar los indicados derechos,  pero referidos exclusivamente al  que cada uno ocupe [\u2026]\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Reiterar lo que consideramos resume la  doctrina del Tribunal Supremo en orden  al retracto y que resulta de la ya citada  Sentencia del Tribunal Supremo de 15  de junio de 1974:<\/p>\n\n\n\n

CONSIDERANDO. Que efectivamente  [\u2026] a) que, seg\u00fan tiene reiteradamente  declarado este Tribunal, no cabe el retracto  \u201ccuando formando el objeto  arrendado, parte integrante de una unidad  superior originaria, no creada por  agrupaci\u00f3n de otras unidades perfectamente  independientes y diferenciadas,  se ha transmitido todo como una sola  finca que ning\u00fan precepto legal obliga  a segregar, si voluntariamente el arrendador  no tuvo ese prop\u00f3sito\u201d \u2014S. 9 de  diciembre de 1979 (R. 5465)\u2014; b) que  \u201csi la finca urbana vendida forma dos  cuerpos en figura de escuadra [\u2026] y  constituye una unidad antigua y muy  anterior al arrendamiento, es claro que  no se trata de dos fincas urbanas aut\u00f3nomas  e independientes, sino de una  sola formada por dos edificaciones unidas  singularmente con terrenos anexos,  dentro de un recinto [\u2026] constituyendo  una unidad perteneciente a un mismo  propietario y arrendador, unidad que no  resulta ser fruto de una confabulaci\u00f3n  dolosa o de una maquinaci\u00f3n urdida  para burlar el derecho de retracto\u201d, es  evidente que no puede darse lugar a  \u00e9ste \u2014S. 8 de mayo de 1971 (R.  2007)\u2014; c) que, si se proclama que lo  vendido es una sola finca, aun teniendo  abiertamente una distribuci\u00f3n y aspecto  f\u00e1cilmente inclinable a estimar cada  vivienda como finca independiente, aunque  existan accesos independientes,  ello no comporta la realidad de tantas  fincas como unidades de viviendas puedan  all\u00ed existir, y no se puede dar lugar  al retracto de una de ellas \u2014S. 8 de  marzo de 1971 (R. 1225)\u2014, d) que aunque  dentro del terreno o finca registral  \u00fanica existen tres edificios o pabellones  que forman parte de una unidad f\u00edsica  registral, no constituyendo por s\u00ed mismos  fincas aisladas o independientes,  no puede prosperar el retracto ejercitado,  aunque aquellos pabellones que se  intentan retraer tengan n\u00famero distinto  en el registro de edificios \u2014S. 7 de marzo  de 1970 (R. 1.436).<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, invocamos la Sentencia de  la propia Sala 1.\u00aa del TS del 31 de enero  de 1992, que dice:<\/p>\n\n\n\n

El derecho de retracto legal que se integra  en la categor\u00eda de los derechos reales  de adquisici\u00f3n preferencial (art. 37-  3.\u00ba de la Ley hipotecaria (RCL 1946,  342, 886 y NDL 18732) pretende generalmente  consolidar en situaciones de  propiedad las que son meramente posesorias.  En el \u00e1mbito de los arrendamientos  urbanos opera, entre otros supuestos,  cuando en la finca s\u00f3lo exista una  vivienda o local de negocio y en los casos  de venta por pisos, aunque los mismos  se transmitan por plantas o agrupados  a otros, lo que no sucede cuando el  objeto del convenio de compraventa es  la totalidad del edificio, como es el supuesto  de autos. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n

Esta Sala ha mantenido una doctrina  constante y reiterada en supuestos an\u00e1logos  al que se enjuicia a efectos de que  la instituci\u00f3n del retracto, no obstante  reconocer el fin social que representa,  no se convierta en abusiva, si se acogiera  lo que suponga rebasar los l\u00edmites,  requisitos y supuestos establecidos por  las normas legales que la disciplinan (SS.  12-11-1990 [RJ 1960, 3475], 23-11-  1962 [RJ 1962, 4680], 29-2001 y 19-  10-1966 [RJ 1966, 228 y 4588], 5-1-  1981 [RJ 1981, 110], 24-5-1982 [RJ  1982, 2591] , 30-4-1985 [RJ 1985,  2004] y 26-5-1988 [RJ 1988, 4341]).<\/p>\n\n\n\n

2. Por otra parte, es criterio un\u00e1nime  que el supuesto de \u201cpor plantas o agrupados  en otros\u201d al que se refiere el art\u00edculo  47 de la Ley de arrendamientos  urbanos de 1964, que se encuentra encaminado  a evitar el fraude legal, no  puede apreciarse cuando la enajenaci\u00f3n  abarca la totalidad de una finca  que constituye una unidad patrimonial  (SS. TS 20-2-1970, 9-10-1976, 8-5-  1978, 22-4-1979 i 5-1-1981). No hay  precepto que imponga al arrendador o  propietario \u00fanico la obligaci\u00f3n de segregar  porque el objeto arrendado forme  parte de una unidad superior originaria  que se transmite como un todo. La doctrina  ha ido matizando la expresi\u00f3n legal  \u201cpor plantas o agrupados en otros\u201d en el  sentido de que esta no se extiende al  caso en que la enajenaci\u00f3n abarque la  totalidad de una finca que constituye  una unidad patrimonial\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y en tal sentido ha venido a pronunciarse  el legislador con la redacci\u00f3n del art\u00edculo  25 (\u201cDerecho de adquisici\u00f3n preferente\u201d)  de la nueva LAU 1994, al excluir  el derecho a retraer \u2014siguiendo la  tradici\u00f3n jur\u00eddica\u2014 concediendo preferencia  al condue\u00f1o o en el supuesto de  retracto convencional inscrito en el Registro  de la Propiedad al tiempo de celebrarse  el contrato de arriendo y establecer  con car\u00e1cter definitivo su apartado 7,  seg\u00fan el cual:<\/p>\n\n\n\n

7. No habr\u00e1 lugar a los derechos de tanteo  o retracto cuando la vivienda arrendada  se venda conjuntamente con las  restantes viviendas o locales propiedad  del arrendador que formen parte de un  mismo inmueble, ni tampoco cuando se  vendan de forma conjunta por distintos  propietarios a un mismo comprador la  totalidad de los pisos y locales del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Si en el inmueble s\u00f3lo existiera una vivienda,  el arrendatario tendr\u00e1 los derechos  de tanteo y retracto previstos en  este art\u00edculo. <\/p>\n\n\n\n

——————————————————————————————————<\/p>\n\n\n\n

1. Comentarios a la doctrina sustentada por laSentencia TS 24-2-2010 y apoyada en largatradici\u00f3n de la doctrina jurisprudencial.<\/p>\n\n\n\n

2. Derechos de tanteo y retracto que m\u00e1s adelantela Ley de 15 de julio de 1952 (de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos a los inquilinos parahacer uso de los derechos de tanteo y retracto), en su pre\u00e1mbulo justificar\u00eda en los siguientest\u00e9rminos: \u201cLa Ley de ArrendamientosUrbanos de 31 de Diciembre de 1.946 para cumplir el precepto del Fuero de los Espa\u00f1oles, que proclama el acceso a la propiedad como una de las directrices fundamentales del R\u00e9gimen, otorg\u00f3 a los inquilinos los derechos de tanteo y retracto en determinados supuestos de transmisi\u00f3n\u2026\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF I. Introducci\u00f3n La Sentencia del TS de 24 de febrero de  2010 ha vuelto a poner de actualidad la  aparente contradicci\u00f3n de la norma emanada  de los art\u00edculos 47.1 en relaci\u00f3n con  el 48 de la LAU 1964 y el 25.7 de la  LAU 1994, cuando se vende un inmueble  que forma un todo […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2400\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2400"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2400\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2407,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2400\/revisions\/2407\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2400"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2400"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2400"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}