{"id":2435,"date":"2010-12-10T10:23:09","date_gmt":"2010-12-10T09:23:09","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2435"},"modified":"2020-06-02T10:25:15","modified_gmt":"2020-06-02T09:25:15","slug":"sobre-la-posibilidad-de-instar-el-desalojo-de-uno-de-los-comuneros-que-ocupa-una-finca-tenida-en-copropiedad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/sobre-la-posibilidad-de-instar-el-desalojo-de-uno-de-los-comuneros-que-ocupa-una-finca-tenida-en-copropiedad\/","title":{"rendered":"Sobre la posibilidad de instar el desalojo de uno de los comuneros que ocupa una finca tenida en copropiedad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Tanto el C\u00f3digo Civil (art. 394) como el Codi Civil de Catalunya (art. 552-6.1), establecen la posibilidad de que cada propietario haga uso del bien tenido en comunidad conforme a su uso. Por esto se plantea la cuesti\u00f3n, en el caso de los inmuebles tenidos en copropiedad, de si el resto de los comuneros pueden acordar e instar el desalojo del copropietario que est\u00e1 ocup\u00e1ndolo.<\/p>\n\n\n\n

Cuando la ocupaci\u00f3n por uno de los comuneros\u00a0 sea excluyente, parece claro que\u00a0 el resto de los copropietarios podr\u00e1n instar\u00a0 su desalojo porque su uso est\u00e1 impidiendo\u00a0 el de los dem\u00e1s. Y esto, por cuanto\u00a0 el art\u00edculo 552-6.1 del Codi Civil de\u00a0 Catalunya (al igual que antes el art. 394\u00a0 del C\u00f3digo Civil) establece que cada titular\u00a0 podr\u00e1 usar el bien objeto de comunidad\u00a0 de modo que no perjudique los intereses\u00a0 de la comunidad ni los de los dem\u00e1s\u00a0 cotitulares, a los cuales no pude impedir\u00a0 que hagan uso del mismo. <\/em>Obviamente,\u00a0 si uno de los copropietarios ocupa de forma\u00a0 exclusiva el inmueble objeto de copropiedad,\u00a0 impedir\u00e1 a los dem\u00e1s que puedan\u00a0 hacer uso del mismo, por lo que estos\u00a0 podr\u00e1n instar su desalojo ampar\u00e1ndose\u00a0 en el citado art\u00edculo 5526.1.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, adem\u00e1s hay que tener presente  que, por su propia naturaleza, el uso  de los bienes inmuebles, especialmente  cuando se trata de viviendas, a menudo  resulta de dif\u00edcil uso compartido. O, cuando  menos, este uso compartido puede ser  fuente de constantes conflictos.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, la Sentencia de la Secci\u00f3n  1.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona  de 23 de diciembre de 2009 (recurso  567\/2008), que estima la posibilidad  de proceder al desalojo del comunero  que ocupa la finca en copropiedad,  declara:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl art\u00edculo 552-6 del indicado texto reconoce  a los cond\u00f3minos el derecho de  usar el objeto de la comunidad de acuerdo  con su finalidad social y econ\u00f3mica  de manera que no perjudique los intereses  de la comunidad ni el de los otros  cotitulares a los que no puede privar de  que hagan igual uso de la cosa, no plante\u00e1ndose  problema alguno cuando la  cosa permita un uso indistinto sin interferencias  que desnaturalicen el propio  sentido del uso.<\/p>\n\n\n\n

Obviamente, esta dificultad del uso compartido no impide que los comuneros se pongan de acuerdo en el mismo y establezcan un r\u00e9gimen para llevarlo a cabo (mediante turnos o de la forma que estimen oportuna)<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El conflicto surge cuando el bien en condominio  no puede ser utilizado de esta  manera conjunta, supuesto respecto del  que la jurisprudencia del Tribunal Supremo,  en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 394 del  C\u00f3digo Civil, y extrapolable a la norma  contenida en el Codi Civil de Catalunya,  hab\u00eda indicado que \u00abSi bien el art\u00edculo  394 del C\u00f3digo Civil no condiciona el uso  de la cosa com\u00fan a cada condue\u00f1o nada  m\u00e1s que a que dicho uso no impida a los  copart\u00edcipes usarla seg\u00fan su derecho, lo  que, en principio, implica un uso solidario  y no en funci\u00f3n de la cuota indivisa da  cada uno, ello no puede entenderse de  modo absoluto y para todo supuesto, sino  que ser\u00e1 siempre que lo permita la naturaleza  de la cosa com\u00fan, lo que no ocurre  cuando, como en el caso a que se refiere  este recurso, se trate de una vivienda o  chalet, pues el uso indiscriminado y promiscuo  del mismo por todos los condue\u00f1os  (que adem\u00e1s est\u00e1n enemistados),  aunque sea con car\u00e1cter temporal hasta  que se lleva a efecto la disoluci\u00f3n de la  comunidad, supondr\u00eda la creaci\u00f3n de una  fuente previsible de conflictos y discordias,  que ninguna norma jur\u00eddica puede  propiciar o fomentar\u00bb (Sentencia de 23  de marzo de 1991).\u201d<\/p>\n\n\n\n

Obviamente, esta dificultad del uso compartido  no impide que los comuneros se  pongan de acuerdo en el mismo y establezcan  un r\u00e9gimen para llevarlo a cabo (mediante turnos o de la forma que estimen oportuna).<\/p>\n\n\n\n

Pero esta misma dificultad legitima a los  copropietarios para acordar el desalojo  del que est\u00e1 ocupando la finca. Con lo  cual, la cuesti\u00f3n que se plantea entonces  es la de si basta el acuerdo de la mayor\u00eda  de los propietarios para acordar el desalojo  y si este acuerdo puede imponerse  contra la voluntad del comunero que est\u00e1  ocupando.<\/p>\n\n\n\n

Al respecto hay que tener presente que  el Codi Civil de Catalunya establece, en  su art\u00edculo 552-7, tres tipos de mayor\u00edas  para adoptar los acuerdos para el funcionamiento  de la copropiedad indivisa. Es  precisa la unanimidad de todos los cond\u00f3minos  para los actos de disposici\u00f3n; la  mayor\u00eda de cotitulares, seg\u00fan el valor de  su cuota, para los actos de administraci\u00f3n  ordinaria; y la mayor\u00eda de tres cuartas  partes de las cuotas para los actos  de administraci\u00f3n extraordinaria.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, la Sentencia de la Audiencia  Provincial de Barcelona de 23 de diciembre  de 2009, antes citada, declara  que la decisi\u00f3n sobre el desalojo del  inmueble para poder destinarlo al uso  que se estime m\u00e1s conveniente es un  acto de administraci\u00f3n ordinaria, por lo  que bastar\u00e1 con el acuerdo de la mayor\u00eda  de los propietarios (seg\u00fan el valor de  su cuota). Acuerdo que, seg\u00fan lo que  establece el propio art\u00edculo 552-7.1 del  Codi Civil de Catalunya, obliga a la minor\u00eda  disidente.<\/p>\n\n\n\n

Razon\u00e1ndolo del siguiente modo:<\/p>\n\n\n\n

\u201cA juicio de esta Sala, la pretensi\u00f3n de  los propietarios mayoritarios de tener el  bien libre de ocupantes a fin de poder  destinarlo al fin que mayoritariamente  determinen integra un acto de administraci\u00f3n  ordinaria. En primer lugar, porque  la alternativa al desalojo instado no  tiene que ser necesariamente la divisi\u00f3n  de la cosa com\u00fan, como parece argumentar  la demandada, pues los copropietarios  pueden no desear tal soluci\u00f3n,  y en segundo lugar, porque no puede  negarse a los comuneros mayoritarios  el derecho a beneficiarse tambi\u00e9n del  bien com\u00fan en la forma que estimen  procedente, sin que pueda ser obst\u00e1culo  para ello el que la finca est\u00e9 ocupada  por el demandado [\u2026].\u201d<\/p>\n\n\n\n

Pronunciamiento que ya hab\u00eda sido establecido  por parte de la jurisprudencia en  aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 394 y 398 del  C\u00f3digo Civil (equivalentes a los art\u00edculos  552-6 y 552-7 del CCCat), y que recoge  la propia Sentencia que hemos citado:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa Audiencia de Sevilla admiti\u00f3 el desalojo  de un copropietario en Sentencia  de 23 de julio de 2004, y por la Audiencia  de Le\u00f3n en Sentencia de 10 de  mayo de 2004 se concluy\u00f3 que \u00abPretender  que un comunero no puede ser  desalojado del uso de la casa com\u00fan,  habi\u00e9ndose acordado por mayor\u00eda comunal  tal desalojo, no deja de ser una  afirmaci\u00f3n il\u00f3gica y carente de sentido,  como proclama la Sentencia de esta  Sala de 18 de febrero de 1987, que dice  que la utilizaci\u00f3n de una finca por uno  solo de los part\u00edcipes de la comunidad  hereditaria excluyendo el goce de los  dem\u00e1s, infringe el art\u00edculo 394 del C\u00f3digo  Civil e impide la aplicaci\u00f3n de las  reglas contenidas en el art\u00edculo 398 del  mismo C\u00f3digo.\u201d<\/p>\n\n\n\n

De todo lo anterior debe concluirse que los  comuneros podr\u00e1n a acordar e instar el  desalojo del copropietario o copropietarios que est\u00e9n ocupando una finca tenida en  copropiedad. Y que para dicho acuerdo  bastar\u00e1 con la mayor\u00eda de los copropietarios, seg\u00fan el valor de su cuota.<\/p>\n\n\n\n

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