{"id":2499,"date":"2012-12-10T12:39:55","date_gmt":"2012-12-10T11:39:55","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2499"},"modified":"2020-06-02T12:40:24","modified_gmt":"2020-06-02T11:40:24","slug":"jurisprudencia-registral-92","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-registral-92\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia Registral (92)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La agrupaci\u00f3n de elementos en sentido vertical, la \u201cinmatriculaci\u00f3n\u201d de un departamento y la anotaci\u00f3n de querella sin intervenci\u00f3n de todos los titulares de los departamentos son los temas recogidos en este n\u00famero.<\/p>\n\n\n\n

R. 19.06.2012<\/strong>
Propiedad horizontal: Puede hacerse agrupaci\u00f3n de elementos en sentido vertical si lo autorizan los estatutos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cSobre la base de considerar norma dispositiva el art. 8 LPH, han quedado consagradas las cl\u00e1usulas estatutarias que permiten la modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias integrantes en una propiedad horizontal sin necesidad de autorizaci\u00f3n de la junta de propietarios, por lo que el presente recurso se limita a dilucidar el alcance de tal consentimiento previo en relaci\u00f3n con dos supuestos distintos, a saber, la agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n en sentido vertical o con otra finca colindante no integrada en la misma propiedad horizontal\u201d. La soluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n es afirmativa en ambos casos: En cuanto a la agrupaci\u00f3n vertical, dice, con relaci\u00f3n a la estructura m\u00e1s compleja en la que se intercalan vigas, viguetas y bovedillas\u2026, a la que se refer\u00eda el registrador, que \u201cen la agrupaci\u00f3n horizontal tambi\u00e9n podr\u00edan verse afectados elementos estructurales esenciales; (\u2026) si la seguridad del edificio queda comprometida o no por las obras, en sentido vertical u horizontal, debe valorarlo un t\u00e9cnico y as\u00ed se hace en el proyecto que se somete a examen para la obtenci\u00f3n de licencia\u201d; la Ley de Propiedad Horizontal s\u00f3lo exige para la agrupaci\u00f3n que se trate de unidades privativas \u2018colindantes\u2019, lo que gramaticalmente significa \u2018contiguas\u2019, d\u00e1ndose dicha situaci\u00f3n tanto en el plano horizontal como en el vertical\u201d (ver R. 12.12.1986). \u201cEn relaci\u00f3n con el segundo defecto, sobre la agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n con un elemento colindante no integrado en la misma propiedad horizontal, de las R. 27.05.1983, R. 11.05.1987 y R. 27.02.2003 se desprende su viabilidad, quedando cada uno de los elementos agrupados sujeto a su propio r\u00e9gimen jur\u00eddico y conservando su cuota, cuando perteneciese a una propiedad horizontal, pues se permite la constituci\u00f3n de una nueva finca resultante, incluso, cuando alguno de los elementos privativos que se integran en ella estuviese sometido a otro r\u00e9gimen jur\u00eddico, dado que cabr\u00eda acudir al concepto de finca especial\u201d. Finalmente y en general, \u201cen todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 396 C.C.\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La novedad de esta resoluci\u00f3n est\u00e1 en la agrupaci\u00f3n de dos fincas colindantes horizontalmente; porque el otro problema, el de agrupaci\u00f3n de fincas de distintas propiedades horizontales, ya se resolvi\u00f3 en resoluciones antiguas como las citadas; aunque quiz\u00e1 haya que escribir \u201cagrupaci\u00f3n\u201d, entre comillas, porque en ella no desaparecen las fincas agrupadas para formar una nueva, sino que permanecen; siguiendo la R. 27.05.1983, conviene recordar que:<\/p>\n\n\n\n

  • La agrupaci\u00f3n ha de estar prevista en los estatutos de los locales agrupados. Si no lo est\u00e1, deber\u00e1 autorizarse por las juntas de propietarios respectivas; ver modelo siguiente.<\/li>
  • Los locales han de constituir una unidad org\u00e1nica o econ\u00f3mica, como es la de garaje.<\/li>
  • Los locales agrupados no pierden su dependencia del edificio del que cada uno forma parte, ni, por consiguiente, su n\u00famero ni su cuota.<\/li>
  • Hecha esta agrupaci\u00f3n, puede ya actuarse con el local resultante como una unidad y dividirlo, por ejemplo en plazas de garaje, sin preocuparse de que estas puedan estar en uno u otro de los locales agrupados, o a caballo sobre ambos.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    En Catalu\u00f1a, el art. 553-10 Llei 5\/10.05.2006, del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales, dice que \u201cno es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n si la motivan los siguientes hechos: (\u2026) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos as\u00ed lo establecen\u201d; la cl\u00e1usula estatutaria en ese sentido se declara v\u00e1lida en el art\u00edculo siguiente. No distingue entre agrupaciones horizontales o verticales, y donde la ley no distingue no debe hacerse distinci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    R. 11.07.2012
    Propiedad horizontal: La \u201cinmatriculaci\u00f3n\u201d de un departamento es modificaci\u00f3n de la propiedad horizontal y requiere acuerdo un\u00e1nime<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u201cMediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se formaliza la compraventa de una finca descrita como departamento en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. En dicho t\u00edtulo se expresa que la finca objeto de compraventa no est\u00e1 inmatriculada aunque s\u00ed el edificio del que forma parte\u201d. El registrador considera que \u201ces necesario que los titulares del edificio rectifiquen la descripci\u00f3n de la obra nueva y propiedad horizontal para crear como elemento independiente el departamento vendido\u201d. La Direcci\u00f3n confirma esa calificaci\u00f3n, puesto que la necesaria inscripci\u00f3n previa de un nuevo departamento en el edificio \u201csupondr\u00eda una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal existente, por lo que debe adoptarse con todos los requisitos que para esta modificaci\u00f3n exige la Ley\u201d, ya que el art. 8 LH exige para la inscripci\u00f3n de los departamentos que conste previamente en la inscripci\u00f3n del inmueble la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen y que en esa constancia previa se describan los distintos pisos o locales; la modificaci\u00f3n requiere unanimidad (art. 17 LPH); y \u201cdebe ser la escritura p\u00fablica la forma adecuada para la modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal o, en su defecto, un procedimiento declarativo en el que se haya demandado a todos los afectados [arts. 20 y 40.d LH]\u201d (no pueden considerarse unas fotocopias sobre un pretendido acuerdo).<\/p>\n\n\n\n

    En Catalu\u00f1a, el r\u00e9gimen registral, uniforme para todo el Estado, es el del art. 8 LH. En cambio, el r\u00e9gimen civil de la propiedad horizontal es el del art. 553-25 Llei 5\/10.05.2006, del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales; pero este precepto conduce a la misma soluci\u00f3n de unanimidad, porque, aunque pudiera parecer a primera vista que bastara con el \u201cvoto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n\u201d, que es lo que exige el p\u00e1rrafo 2 para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y de los estatutos, salvo que el t\u00edtulo establezca otra cosa, lo cierto es que la aparici\u00f3n de un nuevo elemento privativo que antes no exist\u00eda jur\u00eddicamente, m\u00e1s bien entra en el caso del p\u00e1rrafo 4: \u201cLos acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que \u00e9ste los consienta expresamente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    R. 13.07.2012
    Propiedad horizontal: Anotaci\u00f3n de querella sin intervenci\u00f3n de todos los titulares de los departamentos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Se presenta en el Registro mandamiento de anotaci\u00f3n preventiva de querella, entre otros, contra el presidente de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal. Se expone que la propiedad horizontal se compone, adem\u00e1s de los elementos comunes normales, de unos terrenos que actualmente son edificables como consecuencia de una nueva normativa urban\u00edstica y que los querellados, aportando una certificaci\u00f3n falsa, en la que se hace constar haberse tomado acuerdo un\u00e1nime consintiendo en el hecho, han realizado edificaciones e incluso vendido algunas de ellas en dichas zonas que son comunes. El registrador deniega la anotaci\u00f3n por \u201cno dirigirse el procedimiento contra todos los titulares de la propiedad horizontal; carecer la demanda de trascendencia real, por no pedirse la nulidad de un t\u00edtulo o la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro; y porque, al ser los elementos comunes parte inseparable de los pisos, debe ordenarse la anotaci\u00f3n sobre todos ellos y no solo en los elementos comunes\u201d. La Direcci\u00f3n recuerda que \u201cha admitido la anotaci\u00f3n preventiva de querella siempre que, como consecuencia de tal querella pueda producirse una alteraci\u00f3n del contenido registral\u201d. Rechaza el primer defecto, porque, adem\u00e1s de que \u201cuna acci\u00f3n penal s\u00f3lo puede dirigirse contra aqu\u00e9l que se entiende ha incurrido en la infracci\u00f3n\u201d, el Tribunal Supremo ha entendido (por ejemplo, S. 05.10.1979) que cualquier comunero, \u201cpor s\u00ed solo, est\u00e1 legitimado para ejercitar acciones que defiendan a todos\u201d, y resultar\u00eda absurdo exigir un litisconsorcio pasivo necesario. En cuanto a la trascendencia real, la hay, seg\u00fan la Direcci\u00f3n, porque se trata de \u201cla inexistencia de unas facultades con cuyo ejercicio puede producirse tal alteraci\u00f3n registral\u201d. Y sobre la inseparabilidad de los elementos comunes, \u201cla doctrina ha distinguido entre los elementos comunes por naturaleza o esenciales (que siempre deben existir) y elementos comunes por destino o accidentales (que no tienen porqu\u00e9 serlo necesariamente); pues bien: unas superficies de terreno existentes dentro de la propiedad horizontal no son elementos comunes esenciales, y, por ello, no son necesariamente inseparables, por lo que pueden ser negociables con independencia; por ello, basta con que la anotaci\u00f3n solicitada se hiciera constar en la inscripci\u00f3n general, donde resultan descritos tales elementos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Hay afirmaciones diversas en esta resoluci\u00f3n. No cabe duda, y es doctrina muy consolidada, que puede anotarse en el Registro una querella que puede tener consecuencia registrales, o sea, m\u00e1s que la querella, se anota la acci\u00f3n civil de car\u00e1cter real \u00ednsita en la querella. Y tambi\u00e9n es evidente la posibilidad de enajenar separadamente elementos comunes no esenciales como son en este caso unos terrenos anejos edificables; y si son enajenables, es evidente que pueden ser objeto de embargo separado o de anotaci\u00f3n preventiva de demanda separada. M\u00e1s discutible resulta en cambio que se pueda practicar la anotaci\u00f3n sin consentimiento ni conocimiento de todos los propietarios de la finca, sea en r\u00e9gimen de comunidad romana o de propiedad horizontal; sin duda, cuando la Direcci\u00f3n afirma que cualquier comunero, \u201cpor s\u00ed solo, est\u00e1 legitimado para ejercitar acciones que defiendan a todos\u201d, no piensa en que cualquier comunero tenga que darse por representado en la actuaci\u00f3n singular de cualquier otro, y que eso evite por s\u00ed la indefensi\u00f3n, sino que considera que la acci\u00f3n entablada contra el presidente es en beneficio de la comunidad y trata de reintegrar a ella elementos que salieron indebidamente. Pero lo que resulta inexplicable, quiz\u00e1 por falta de datos, es que pueda practicarse la anotaci\u00f3n sin intervenci\u00f3n de esas terceras personas que al parecer hab\u00edan comprado algunas edificaciones en las zonas comunes en cuesti\u00f3n (art. 20 LH).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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