{"id":2501,"date":"2012-12-10T12:41:34","date_gmt":"2012-12-10T11:41:34","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2501"},"modified":"2020-06-02T13:02:22","modified_gmt":"2020-06-02T12:02:22","slug":"lestudi-del-cost-dels-conflictes-per-als-administradors-de-finques","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/lestudi-del-cost-dels-conflictes-per-als-administradors-de-finques\/","title":{"rendered":"L\u2019estudi del cost dels conflictes per als administradors de finques"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Eduard Carrera i Fossas, economista i conflict\u00f2leg, ha realitzat l\u2019estudi \u2018El cost dels conflictes pels administradors de finques: cap un model m\u00e9s econ\u00f2mic de resoluci\u00f3 de conflictes\u2019 i ens parla sobre aquest tema. \u201cEls conflictes costen a l\u2019administrador de finques i als propietaris 74.280,58 \u20ac a l\u2019any. Aix\u00f2 vol dir que \u00e9s temps per a nous models de gesti\u00f3 i de resoluci\u00f3 de conflictes basats en la reducci\u00f3 del cost econ\u00f2mic i emocional que aquests generen\u201d, sost\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Fa temps que predico la mediaci\u00f3 no sols com a t\u00e8cnica alternativa per se, sin\u00f3 tamb\u00e9, i sobretot, com una eina necess\u00e0ria per l\u2019Administrador de Finques.
La conflictivitat creixent a la nostra societat troba \u00f2bviament el seu reflex tamb\u00e9 a les nostres comunitats de propietaris, que lluny de ser-ne alienes, en reben una bona part dels seus efectes negatius. Aqu\u00ed \u00e9s on trobem l\u2019Administrador de Finques, que ha de fer front a un extra que li representa un sobreesfor\u00e7 tant en temps i dedicaci\u00f3 com, sobretot, en una disciplina no inclosa en la prestaci\u00f3 del servei pactat amb les comunitats, com \u00e9s la de fer de mediador\/conciliador\/negociador i, per si aix\u00f2 no fos prou, sense cap remuneraci\u00f3.
Tot i aix\u00ed l\u2019administrador ho fa, perqu\u00e8 la pau social i la pac\u00edfica conviv\u00e8ncia en l\u2019immoble que administra \u00e9s un objectiu que assumeix honorant la seva professi\u00f3. Per\u00f2, ens hem mai parat a valorar el cost que aquesta tasca extra que assumeix amb generositat, representa a la butxaca directa dels nostres despatxos? En s\u00f3n conscients els clients? T\u00e9 sentit que ho assumim? O tal vegada derivar el conflicte al professional especialitzat ha de ser la tend\u00e8ncia en qu\u00e8 ens hem d\u2019anar adre\u00e7ant?<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Eduard Carrera ha realitzat un estudi molt interessant, amb la col\u00b7laboraci\u00f3 del Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Girona, i ens planteja m\u00e9s d\u2019una reflexi\u00f3. L\u2019Eduard \u00e9s economista, conflict\u00f2leg, docent, investigador en resoluci\u00f3 de conflictes i coordinador del Postgrau en Resoluci\u00f3 de Conflictes P\u00fablics i Mediaci\u00f3 Comunit\u00e0ria de la Universitat de Girona (UdG).T\u00edmid, per\u00f2 alhora apassionat, tossut i extremadament treballador, ens deixa amb el seu estudi una valuos\u00edssima reflexi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed doncs, no pod\u00edem deixar de donar visibilitat a la seva tasca, i per aix\u00f2 ens hem adre\u00e7at directament a ell perqu\u00e8 ens introdueixi en la mat\u00e8ria.<\/p>\n\n\n\n

E. Carmenati: Parlem de l\u2019estudi \u201cEl cost dels conflictes pels administradors de finques: cap un model m\u00e9s econ\u00f2mic de resoluci\u00f3 de conflictes\u201d, elaborat en el marc del Diploma de Postgrau de Resoluci\u00f3 de Conflictes i Mediaci\u00f3 Comunit\u00e0ria de la UdG que dirigeix en Xavier Pastor. De qu\u00e8 tracta aquest estudi?<\/strong>
E. Carrera: L\u2019estudi \u00e9s un primer intent a Catalunya, i crec que l\u2019Estat espanyol i fins i tot a nivell europeu, de quantificar el cost dels conflictes. L\u2019estudi est\u00e0 aplicat al cost dels conflictes en l\u2019\u00e0mbit dels administradors de finques de la prov\u00edncia de Girona. L\u2019objectiu ha estat realitzar una aproximaci\u00f3 a la tipologia i quantificaci\u00f3 de costos que sovint ha d\u2019assumir un administrador de finques en gestionar problemes i\/o conflictes en la seva comunitat.<\/p>\n\n\n\n

En molts casos hem trobat que els administradors de finques comencen a aplicar procediments de gesti\u00f3 alternativa de conflictes com la mediaci\u00f3<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Com sorgeix la idea d\u2019analitzar-ho?<\/strong>
La idea surt en el marc del projecte de final de Postgrau en Resoluci\u00f3 de Conflictes P\u00fablics i Mediaci\u00f3 Comunit\u00e0ria de la UdG que em va tutoritzar el mateix director, en Xavier Pastor. Vam detectar que era un \u00e0mbit a explorar, ja que en el m\u00f3n de la gesti\u00f3 de conflictes sempre es parlava del procediment a aplicar, per\u00f2 mai del cost que aquests generen en les persones i els professionals que els aborden. Hi vam trobar que hi havia pocs estudis, per\u00f2 en canvi que hi havia moltes dades per explotar i m\u00e9s tenint en compte els temps actuals que vivim.<\/p>\n\n\n\n

I com es fa un estudi d\u2019aquestes caracter\u00edstiques?<\/strong>
Es va optar per un estudi qualitatiu, a trav\u00e9s de la realitzaci\u00f3 d\u2019entrevistes a 17 administradors de la prov\u00edncia de Girona, gr\u00e0cies a la col\u00b7laboraci\u00f3 del Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de la Prov\u00edncia de Girona (CAFGI). Calia con\u00e8ixer primer la tipologia de conflictes i despr\u00e9s veure i analitzar a fons quines eren les principals despeses per despr\u00e9s extreure conclusions, una per una, d\u2019aquestes converses tan interessants. Un cop realitzades les entrevistes, hem pogut constatar que els administradors no acaben de ser del tot conscients de les despeses en la gesti\u00f3 de conflictes associades a la seva feina i que en aquests moments, m\u00e9s que administrar les finques, les acaben governant, amb els costos que comporta.<\/p>\n\n\n\n

I com has fet el c\u00e0lcul econ\u00f2mic?<\/strong>
El c\u00e0lcul econ\u00f2mic l\u2019he fet a partir de les transcripcions de les entrevistes i en base al que em responien els administradors entrevistats. Per tant, \u00e9s un cost que parteix de casos concrets i reals explicats des de l\u2019experi\u00e8ncia professional. Per fer-ho, vaig analitzar durant mesos cada tipus de conflicte en concret de cadascun dels administradors entrevistats i calculant el que costava en base a diferents variables que sorgien en les entrevistes com les hores, el preu hora, el temps de dedicaci\u00f3 i altres. Aix\u00f2 m\u2019ha perm\u00e8s calcular el cost de molts conflictes i fer una aproximaci\u00f3 al cas d\u2019un administrador t\u00edpic.<\/p>\n\n\n\n

Perqu\u00e8 als administradors de finques?<\/strong>
Les comunitats s\u00f3n el primer espai p\u00fablic i l\u2019administrador de finques \u00e9s el primer agent encarregat en la majoria dels casos de gestionar all\u00f2 que tenim m\u00e9s proper. Tothom viu en un pis, casa o urbanitzaci\u00f3. Per tant, consider\u00e0vem que \u00e9s un espai on es produeix molta interacci\u00f3 entre diferents persones i, com a conseq\u00fc\u00e8ncia, un lloc on els conflictes esdevenen part de la quotidianitat i d\u2019una col\u00b7lectivitat.<\/p>\n\n\n\n

I els administradors de finques gestionen conflictes?<\/strong>
Els administradors fan moltes feines, una d\u2019elles la de gestionar problemes i\/o conflictes. Tot i que moltes vegades no s\u00f3n del tot conscients que gestionen conflictes a diari, s\u00ed que pensen que fer-ho entra o est\u00e0 especificat en les seves funcions. S\u00f3n professionals que es troben en canvi permanent i amb diferents nivells i intensitat d\u2019intervenci\u00f3 en els problemes i els conflictes de les comunitats: administrar, gestionar i resoldre, en un proc\u00e9s que ha evolucionat i encara t\u00e9 molt a evolucionar.<\/p>\n\n\n\n

I aix\u00f2?<\/strong>
Per a molts administradors de finques, ells gestionen problem\u00e0tiques, de tot tipus. Per\u00f2 molts d\u2019ells no tan sols gestionen problemes, sin\u00f3 tamb\u00e9 conflictes. De fet, la difer\u00e8ncia \u00e9s molt petita, ja que parlem de conflicte quan el problema acaba afectant a dues parts com a m\u00ednim. Per exemple, problema \u00e9s quan hi ha una fuita d\u2019aigua en un edifici. Conflicte ho seria si aquest problema es converteix en conflicte entre dos ve\u00efns. \u00c9s a dir, el ve\u00ed de baix es queixa perqu\u00e8 el ve\u00ed de dalt t\u00e9 problemes d\u2019aigua i no vol arreglar-ho. I en aquest punt l\u2019administrador de finques sol passar a ser part implicada indirectament en el conflicte.<\/p>\n\n\n\n

Quines s\u00f3n aquestes funcions que comentaves dels administradors de finques? Com \u00e9s que han canviat?<\/strong>
Existeixen tres funcions clau que defineixen a l\u2019administrador: servir, gestionar i governar. En un principi, fa temps, els administradors tenien la funci\u00f3 de servir als propietaris i gestionar els seus b\u00e9ns immobles. Per\u00f2 en l\u2019actualitat, els propietaris ja no nom\u00e9s volen que el seu administrador faci aquestes funcions, sin\u00f3 que sovint li exigeixen que governi les comunitats i que ho facin b\u00e9, i ho fan degut a un canvi en els incentius que persegueix cadasc\u00fa.<\/p>\n\n\n\n

Com \u00e9s que han acabat governant les comunitats de propietaris? A qu\u00e8 es deu aquest canvi?<\/strong>
Com comentava, es deu principalment al canvi en els incentius dels actors principals de la comunitat de propietaris. Quan una persona compra un pis no \u00e9s conscient de la responsabilitat que comporta, ja que sota el seu punt de vista nom\u00e9s est\u00e0 adquirint la seva propietat. En canvi, la llei de la propietat horitzontal regula que els espais comunitaris tamb\u00e9 s\u00f3n seus. Espais que exigeixen comunicaci\u00f3, interacci\u00f3, negociar, arribar a acords, interessos amb prioritats diferents, etc.<\/p>\n\n\n\n

Quins s\u00f3n els actors i quin paper juguen dins la comunitat?<\/strong>
Els actors principals en una comunitat de propietaris s\u00f3n els propietaris, l\u2019administrador de finques i els llogaters. Aquests tenen diferents incentius i aix\u00f2 vol dir que la gent pret\u00e9n aconseguir el que vol (tenir una comunitat m\u00e9s neta, amb menys problemes amb els ve\u00efns, sense problemes estructurals\u2026) i que s\u2019atenguin les seves necessitats (que l\u2019administrador estigui al seu servei, tenir un bon servei de neteja\u2026). Mentrestant, l\u2019administrador espera obtenir el m\u00e0xim benefici possible i maximitzar la satisfacci\u00f3 dels seus clients. Tot aix\u00f2 fa probable que un dia o altre sorgeixin conflictes, amb el conseq\u00fcent cost que genera.<\/p>\n\n\n\n

Hem estat parlant molt per\u00f2 encara no ho hem fet dels tipus de conflictes que es donen en les comunitats de propietaris.
Hem detectat dos tipus principals de conflictes, els \u201cconvivencials\u201d i els \u201cresidencials\u201d. Els primers es produeixen en comunitats de primera resid\u00e8ncia pels propietaris i per tant els conflictes que s\u2019hi generen s\u00f3n a causa de la interacci\u00f3 de les persones i la conviv\u00e8ncia. En canvi, en els segons, on les comunitats estan formades per gent de segona resid\u00e8ncia, la majoria de conflictes estan relacionats amb els llogaters.<\/p>\n\n\n\n

Quin seria el r\u00e0nquing principal de conflictes o quins s\u00f3n m\u00e9s importants?<\/strong>
Els m\u00e9s importants s\u00f3n els de relaci\u00f3 entre ve\u00efns o propietaris, la morositat, els sorolls, la gesti\u00f3 o manteniment dels espais comuns, els generats pels promotors, el reconeixement professional i els generats per llogaters. Per\u00f2 el m\u00e9s preocupant \u00e9s el bloquing, ja que comporta un alt cost econ\u00f2mic per\u00f2 tamb\u00e9 emocional per a les persones que el pateixen.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLes comunitats s\u00f3n el primer espai p\u00fablic i l\u2019administrador de finques \u00e9s el primer agent encarregat en la majoria dels casos de gestionar all\u00f2 que tenim m\u00e9s proper\u201d<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

I quin \u00e9s el cost dels conflictes per als administradors de finques?<\/strong>
S\u2019ha de dir que el cost calculat \u00e9s una aproximaci\u00f3 en base a unes variables tan sols econ\u00f2miques, i que segurament ser\u00e0 variable en funci\u00f3 de l\u2019administrador de finques. Dit aix\u00f2, es pot afirmar que el cost dels conflictes pels administradors de finques ascendeix aproximadament a 74.280,58 \u20ac anuals. En alguns casos m\u00e9s, en altres menys, per\u00f2 cal dir que la part m\u00e9s important de despesa econ\u00f2mica \u00e9s la que fa refer\u00e8ncia a la gesti\u00f3 i\/o dedicaci\u00f3. \u00c9s a dir, al proc\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta \u00e9s una xifra bastant alta, a qu\u00e8 es deu?
<\/strong>Segurament aquesta xifra t\u00e9 una explicaci\u00f3 en base a l\u2019estructura i al proc\u00e9s que engeguen els administradors de finques quan es troben davant d\u2019un problema i\/o conflicte. El que \u00e9s segur \u00e9s que respon a una s\u00e8rie de s\u00edmptomes que s\u2019han detectat en l\u2019estudi i que es generen perqu\u00e8, fins fa ben poc, un administrador no es plantejava que la introducci\u00f3 d\u2019eines de resoluci\u00f3 de conflictes li poguessin ser \u00fatils.<\/p>\n\n\n\n

Quins s\u00f3n els processos actuals que aplica un administrador de finques?<\/strong>
Actualment, els administradors de finques, en general, apliquen el m\u00e8tode tradicional de l\u2019acci\u00f3-reacci\u00f3. \u00c9s a dir, quan es troben un problema i\/o conflicte actuen en conseq\u00fc\u00e8ncia buscant la millor alternativa. Tot i aix\u00ed, en molts casos hem trobat que els administradors de finques comencen a aplicar procediments de gesti\u00f3 alternativa de conflictes com la mediaci\u00f3. I la veritat \u00e9s que ho fan molt b\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

T\u00e9 alternatives m\u00e9s econ\u00f2miques?<\/strong>
Sempre s\u2019han de trobar alternatives m\u00e9s econ\u00f2miques i l\u2019estudi t\u00e9 aquesta finalitat. La q\u00fcesti\u00f3 est\u00e0 en on poses la mirada, i volem aportar un nou paradigma en el m\u00f3n de la conflictologia. Sempre ens hem fixat en el procediment o eina per resoldre el conflicte i no hem parat mai atenci\u00f3 al que costa el conflicte. Doncs nosaltres ho hem comen\u00e7at a fer, perqu\u00e8 creiem que les persones responem a uns incentius i busquem sempre la m\u00e0xima satisfacci\u00f3. I \u00e9s que vost\u00e8 coneix alg\u00fa que vulgui viure en un conflicte permanent? Si troba alg\u00fa, li pot dir el que li costa i potser s\u2019ho repensa.<\/p>\n\n\n\n

Vost\u00e8 est\u00e0 parlant d\u2019incloure procediments com la mediaci\u00f3 per estalviar?
<\/strong>Seria una alternativa m\u00e9s, per\u00f2 vaig m\u00e9s enll\u00e0. Calen processos que impliquin als ve\u00efns, de generaci\u00f3 de consens, per exemple, a trav\u00e9s de l\u2019elaboraci\u00f3 de plans en les comunitats de propietaris que responguin a les necessitats que sorgeixen i puguin sorgir, i que tinguin com a base l\u2019assoliment d\u2019acords, de la satisfacci\u00f3 de les persones i la viabilitat econ\u00f2mica.<\/p>\n\n\n\n

Moltes gr\u00e0cies Eduard, crec que ens has mostrat una realitat que perceb\u00edem i de la que segurament valdr\u00e0 la pena procedir a una profunda reflexi\u00f3, tan cadasc\u00fa particularment en els nostres respectius despatxos, com a nivell col\u00b7lectiu. Esperem amb \u00e0nsia el teu pr\u00f2xim treball.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Eduard Carrera i Fossas, economista i conflict\u00f2leg, ha realitzat l\u2019estudi \u2018El cost dels conflictes pels administradors de finques: cap un model m\u00e9s econ\u00f2mic de resoluci\u00f3 de conflictes\u2019 i ens parla sobre aquest tema. \u201cEls conflictes costen a l\u2019administrador de finques i als propietaris 74.280,58 \u20ac a l\u2019any. Aix\u00f2 vol dir que \u00e9s temps per […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":8},"categories":[68],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2501\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2501"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2501\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2502,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2501\/revisions\/2502\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2501"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2501"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2501"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}