{"id":2507,"date":"2012-12-10T12:44:15","date_gmt":"2012-12-10T11:44:15","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2507"},"modified":"2020-06-02T12:44:44","modified_gmt":"2020-06-02T11:44:44","slug":"acuerdo-comunitario-que-disminuye-facultades-del-uso-y-goce-para-cualquier-propietario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/acuerdo-comunitario-que-disminuye-facultades-del-uso-y-goce-para-cualquier-propietario\/","title":{"rendered":"Acuerdo comunitario que disminuye facultades del uso y goce para cualquier propietario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En el presente art\u00edculo estableceremos una serie de consideraciones para la intepretaci\u00f3n del art. 253-25, 4 del C\u00f3digo Civil de Catalunya, en el caso de un propietario que afirma que la modificaci\u00f3n de los estatutos requiere el consentimiento expreso de todos los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

I. SUPUESTO DE HECHO<\/h4>\n\n\n\n

Una Comunidad de propietarios adopta, con el voto favorable de los 4\/5 de los propietarios y de las cuotas de participaci\u00f3n, el acuerdo de modificar los estatutos prohibiendo que los pisos se destinen a apartamentos tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

Uno de los propietarios sostiene que dicho acuerdo supone una disminuci\u00f3n de las facultades de uso y goce de los propietarios afectados (en este caso todos, dice) y que seg\u00fan el art. 553-25, 4 del C\u00f3digo Civil de Catalunya requiere el consentimiento expreso de los mismos.<\/p>\n\n\n\n

Este criterio es posible que pueda tener alguna base con arreglo a la literalidad de la norma, pero, en nuestra modesta opini\u00f3n, no responde en absoluto a la intenci\u00f3n del legislador ni a la finalidad perseguida por dicha disposici\u00f3n legal.<\/p>\n\n\n\n

No conocemos resoluci\u00f3n alguna de la Jurisprudencia sobre este particular concreto pero el tema nos ha parecido interesante y de actualidad y por ello, a\u00fan a riesgo de equivocarnos, expondremos a continuaci\u00f3n nuestro criterio, que no tiene m\u00e1s valor que el de una opini\u00f3n particular.<\/p>\n\n\n\n

II. LEGISLACI\u00d3N APLICABLE<\/h4>\n\n\n\n

El art. 553-25 de la Ley 5\/2006 de la Generalitat que regula el r\u00e9wgimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal en Catalunya dispone literalmente en su apartado 2 que: \u201cEs preciso el voto de las cuatro quintas partes de los propietarios que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n para adoptar acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los Estatutos, salvo que el t\u00edtulo establezca otra cosa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El propio art\u00edculo, en su apartado 4 establece: \u201cLos acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente\u201d.
El apartado 3 regula los acuerdos relativos a innovaciones f\u00edsicas del edificio si afectan a su estructura o configuraci\u00f3n exterior para la que exige el mismo qu\u00f3rum de 4\/5 de propietarios y cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

No puede considerarse que un acuerdo comunitario modificando los estatutos en el sentido de prohibir que los departamentos se destinen a \u201capartamento tur\u00edstico\u201d disminuya las facultades de uso y goce de los propietarios en el sentido de precisar para su validez su consentimiento expreso<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

III. INTERPRETACI\u00d3N DEL APARTADO 4<\/h4>\n\n\n\n

Para interpretar adecuadamente la intenci\u00f3n del legislador al referirse a acuerdos que \u201cdisminuyan la facultad de uso o goce de cualquier propietario\u201d debe tenerse en cuenta que, por su car\u00e1cter excepcional, esta norma debe interpretarse restrictivamente.<\/p>\n\n\n\n

Existe una contradicci\u00f3n, al menos aparente, entre el apartado 2, que establece de validez de los acuerdos comunitarios \u201cde modificaci\u00f3n del t\u00edtulo y de los Estatutos\u201d siempre que se cumplan los requisitos de qu\u00f3rum que en el mismo se establecen, y el apartado 4, que exige el consentimiento expreso del propietario que se vea afectado en sus facultades de uso y disfrute.
L\u00f3gicamente, deber\u00eda interpretarse que la aplicaci\u00f3n de esta norma excepcional del apartado 4 habr\u00eda de limitarse \u00fanicamente a los supuestos en que se prive o disminuya un uso o goce espec\u00edfico y concreto a uno o varios propietarios determinados. De otro modo, en la pr\u00e1ctica, carecer\u00eda de virtualidad y eficacia jur\u00eddica lo dispuesto en el apartado 2 del repetido art\u00edculo 553-25, 4 del C\u00f3digo Civil catal\u00e1n. Porque el apartado 2 del repetido art\u00edculo 553-25 dispone que para adoptar acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los Estatutos es necesario el voto favorable de un doble qu\u00f3rum de 4\/5 de propietarios y de cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, el legislador catal\u00e1n pretende facilitar la adopci\u00f3n de acuerdos de modificaci\u00f3n de de normas estatutarias, para los que la Ley espa\u00f1ola de Propiedad horizontal, en su art\u00edculo 17, 1\u00aa, exig\u00eda la unanimidad. Y reconoce en la asamblea de propietarios, como \u00f3rgano supremo que es de la Comunidad, la representaci\u00f3n de la voluntad comunitaria, que puede ser distinta de la individual de todos y cada uno de los propietarios que la integran, siempre que se respeten democr\u00e1ticamente las mayor\u00edas o votos a favor de 4\/5 de propietarios y de cuotas.<\/p>\n\n\n\n

Y esta disposici\u00f3n carecer\u00eda de toda virtualidad y eficacia jur\u00eddica si interpret\u00e1semos el apartado 4 en el sentido tan amplio y gen\u00e9rico que defiende la tesis que discutimos. Porque es evidente que, en la pr\u00e1ctica, cualquier modificaci\u00f3n estatutaria tiene su reflejo y afecta a los derechos de los co-propietarios. Y, consiguientemente, la exigencia de su consentimiento expreso desvirt\u00faa la efectividad del acuerdo legalmente adoptado por las 4\/5 partes de propietarios y coeficientes.<\/p>\n\n\n\n

Los supuestos que, a nuestro criterio, quiere regular el apartado 4 se dan cuando el acuerdo o innovaci\u00f3n f\u00edsica afecta la propiedad privativa de alg\u00fan propietario concreto como suceder\u00eda, por ejemplo la ocupaci\u00f3n de un espacio privativo aunque sea en aras de un inter\u00e9s general de la Comunidad; la privaci\u00f3n del uso y disfrute de determinados elementos comunes que tenia reconocido como podr\u00edan ser terrados del edificio, tendederos, patios o jardines, o similares.<\/p>\n\n\n\n

Conviene tener en cuenta al respecto que el art. 3\u00ba, 1 del C\u00f3digo Civil establece que \u201clas normas se interpretar\u00e1n seg\u00fan el sentido propio de sus palabras en relaci\u00f3n con el contexto, los antecedentes hist\u00f3ricos o legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al esp\u00edritu y finalidad de aquellas\u201d, y la reiterada jurisprudencia declara que \u201cla interpretaci\u00f3n de los preceptos positivos debe ser obtenida no solo de la letra estricta del texto legal, sino teniendo en cuenta su sentido l\u00f3gico y su ponderaci\u00f3n sistem\u00e1tica que obliga a considerar el ordenamiento jur\u00eddico como un todo org\u00e1nico (SS. 24-I-1970, 27-6-1941, 5-6-1945) y \u201csi la justicia ha de administrarse recta y cumplidamente no ha de atenderse tanto a la observancia estricta y literal del texto legal sino a su indudable esp\u00edritu, recto sentido y verdadera finalidad\u201d (SS26-11-1929 y 15-3-1983).<\/p>\n\n\n\n

La Ley espa\u00f1ola de Propiedad Horizontal (art. 7) proh\u00edbe realizar en el local o en el resto del inmueble actividades prohibidas por los Estatutos, da\u00f1osas para la finca o que contravengan los disposiciones sobre actividades molestas, insalubres o peligrosas; y ello seg\u00fan aclara la Sentencia de la Audiencia de Provincial de Barcelona de 12 de julio de 2011 \u201ccomo l\u00f3gica consecuencia de la necesidad de regular la vida de la Comunidad de Propietarios en aras de asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio ajeno ni menoscabo del conjunto, para as\u00ed dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pac\u00edfica\u201d.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, en la actualidad el art. 553-40.1 del CC catal\u00e1n regula la cuesti\u00f3n de forma m\u00e1s amplia que el art. 7 de la LPH estatal al prever que \u201clos propietarios y ocupantes de elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la Comunidad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Respecto al acuerdo concreto que constituye el supuesto de hecho de este comentario, o sea, la prohibici\u00f3n de destinar los departamentos a \u201capartamentos tur\u00edsticos\u201d, es muy ilustrativa la Sentencia de la Audiencia de Provincial de Barcelona de 12 de julio de 2011, que entiende que aunque no exista prohibici\u00f3n estatutaria no es leg\u00edtima la instalaci\u00f3n de un apartamento tur\u00edstico en un piso de la finca sin autorizaci\u00f3n expresa de la Comunidad porque es incompatible con la mera denominaci\u00f3n de \u201cvivienda\u201d o piso que consta en la descripci\u00f3n de la escritura de divisi\u00f3n y puede resultar molesta o poco acorde con la pac\u00edfica convivencia de los propietarios de los dem\u00e1s departamentos.<\/p>\n\n\n\n

Es por estas razones que, a nuestro criterio, no puede considerarse que un acuerdo comunitario modificando los estatutos en el sentido de prohibir que los departamentos se destinen a \u201capartamento tur\u00edstico\u201d disminuya las facultades de uso y goce de los propietarios en el sentido de precisar para su validez su consentimiento expreso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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