{"id":2511,"date":"2012-12-10T12:45:59","date_gmt":"2012-12-10T11:45:59","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2511"},"modified":"2020-06-02T12:46:26","modified_gmt":"2020-06-02T11:46:26","slug":"alcance-de-las-limitaciones-para-llevar-a-cabo-modificaciones-en-fachadas-locales-frente-a-comunidades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/alcance-de-las-limitaciones-para-llevar-a-cabo-modificaciones-en-fachadas-locales-frente-a-comunidades\/","title":{"rendered":"Alcance de las limitaciones para llevar a cabo modificaciones en fachadas: locales frente a comunidades"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La crisis econ\u00f3mica ha propiciado que los titulares de los locales de negocio est\u00e9n haciendo readaptaciones de los mismos tanto en su aspecto interior como en el exterior. No solo en su aspecto interior existen limitaciones, sino tambi\u00e9n, y con mayor motivo, en su aspecto exterior, ya que pueden afectar no a elementos privativos, sino a los comunes.<\/p>\n\n\n\n

En el interior del local, rigen las propias limitaciones que le traslada la LAU en cuanto a obras llevadas a cabo sin autorizaci\u00f3n del arrendador en los supuestos de locales arrendados, y tambi\u00e9n las propias de la comunidad, ya que no olvidemos que en el art. 553.36.1 Ley 5\/2006 para Catalu\u00f1a se establece una clara limitaci\u00f3n del alcance de estas obras de reforma en sus elementos privativos \u201csiempre que no perjudiquen a los dem\u00e1s propietarios y\/o a la comunidad y tambi\u00e9n que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composici\u00f3n o el aspecto exterior del conjunto\u201d. Es decir, que las limitaciones se introducen ex lege y a ellas debe sujetarse el titular del local de negocio. Por ello, no solo en su aspecto interior existen limitaciones, sino tambi\u00e9n, y con mayor motivo, en su aspecto exterior, ya que pueden afectar no a elementos privativos, sino a los comunes.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, es continua la lucha que existe entre locales comerciales y comunidades de propietarios a la hora de defender cada uno sus intereses, ya que mientras que los titulares de los pisos solo tienen un objetivo de vivienda, los de los locales tienen unos objetivos radicalmente distintos al constituir su profesi\u00f3n. Por ello, deben hacer atractivo y llamativo su local para los clientes y futuros clientes. Pero este objetivo choca a veces con los propios intereses de la comunidad, hasta el punto de que puede constituir un ataque a la forma y aspecto de la fachada.<\/p>\n\n\n\n

CAMBIOS EXTERIORES<\/h4>\n\n\n\n

Para conseguir este objetivo de atraer clientes, algunos locales comerciales de plantas bajas de un edificio pueden cambiar de color su fachada y pintarla de acuerdo con sus colores corporativos, y ello en muchas ocasiones no es aceptado por la comunidad, por entender que atenta contra su aspecto exterior. Por ello, esta inicial modificaci\u00f3n del aspecto exterior de la fachada se ir\u00eda sobre la idea de que los titulares de los locales deben siempre pedir autorizaci\u00f3n a la comunidad para todo aquello que afecte a la alteraci\u00f3n de la fachada o su aspecto exterior, y si no lo hacen, estar\u00e1n cometiendo una obra no consentida que permitir\u00e1 a la comunidad llevar a cabo un requerimiento previo al titular del local para que reponga la fachada a su aspecto primitivo, bajo el apercibimiento de ejercitar acciones legales por obra no consentida sobre ellos.<\/p>\n\n\n\n

En otro caso, sin embargo, es cierto que el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 15 de octubre de 2009, y con motivo de un caso de instalaci\u00f3n de letreros por el titular de un local en la entrada superior del mismo, abri\u00f3 un poco la puerta a quitar este rigorismo de las comunidades que sistem\u00e1ticamente le niegan siempre a los titulares de locales todas las peticiones que efect\u00faan. Asimismo, recoge que aunque en principio las comunidades tienen que dar autorizaci\u00f3n a los titulares de locales para llevar a cabo obras en la fachada que puedan afectar a la comunidad, hay que observar que si la modificaci\u00f3n no afea o perjudica notablemente la fachada, debe autorizarse.<\/p>\n\n\n\n

El hecho de que el t\u00edtulo o la escritura les autorice a hacerlo ello no lleva consigo que lo hagan \u201ca cualquier precio\u201d, es decir, que puedan alterar notablemente la fachada o su aspecto exterior \u201cexcediendo de l\u00edmites razonables<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

DERECHO DEL TITULAR DEL LOCAL<\/h4>\n\n\n\n

Si la comunidad se niega, el titular del local podr\u00e1 acudir al juez a que le permita esta obra o adaptaci\u00f3n, ya que los requisitos que establece el TS en estas obras son los de que no causen perjuicios a terceros y que guarden un cierto l\u00edmite en su ejecuci\u00f3n. En estos casos, el hecho de pintar la parte de fachada de su local con sus colores corporativos tendr\u00e1 el l\u00edmite de comprobar c\u00f3mo quedar\u00eda en un proyecto de ejecuci\u00f3n presentado a la comunidad, a fin de que no cause perjuicio serio y notorio al aspecto exterior de la finca y no cause por ello perjuicio al aspecto exterior. Por ello, habr\u00e1 que ir analizando caso por caso para comprobar el alcance de estas modificaciones en su aspecto exterior, ya que por s\u00ed mismos, los titulares de los locales no tienen un derecho reconocido a esa modificaci\u00f3n de la fachada con los colores corporativos, aunque cabe puntualizar que se ha apostado por flexibilizar este tema y por exigir sobre todo la autorizaci\u00f3n a la comunidad y luego comprobar el grado de afectaci\u00f3n a la fachada.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, en otros casos el problema est\u00e1 surgiendo en cuanto en algunas comunidades, en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos est\u00e1 reconocido el derecho de los titulares de locales de llevar a cabo obras de adaptaci\u00f3n o incluso que afectan a la fachada \u201csin tener que solicitar autorizaci\u00f3n alguna a la comunidad\u201d. Aqu\u00ed es donde empieza el problema, ya que la cuesti\u00f3n a dilucidar en este punto radica en la pregunta de si este reconocimiento en el t\u00edtulo o en los estatutos a los locales supone una \u201chabilitaci\u00f3n plena\u201d para que puedan hacer lo que ellos quieran o entiendan en sus locales.<\/p>\n\n\n\n

AUTORIZACI\u00d3N CON L\u00cdMITES<\/h4>\n\n\n\n

Por ello, lo importante es poner de manifiesto que el hecho de que el t\u00edtulo o la escritura les autorice a hacerlo no implica que lo hagan \u201ca cualquier precio\u201d, es decir, que puedan alterar notablemente la fachada o su aspecto exterior \u201cexcediendo de l\u00edmites razonables\u201d. Aqu\u00ed est\u00e1 la clave de la respuesta al problema, ya que la autorizaci\u00f3n general en el t\u00edtulo o estatutos no les exime de guardar las formas y de evitar causar perjuicios a la comunidad en la medida de lo posible, por lo que aunque conste en la escritura, t\u00edtulo o estatutos, si el perjuicio (tanto a comuneros como a la comunidad) es notorio y existe y se constata, ello no le libera de pedir autorizaci\u00f3n a la comunidad y que esta eval\u00fae la obra. La comunidad podr\u00eda oponerse, pero no por ausencia de autorizaci\u00f3n, sino m\u00e1s bien por causar perjuicio a la comunidad y\/o por aplicaci\u00f3n del art. 7.1 y 12 LPH y art. 553.36 Ley 5\/2006. Hay que concluir pues que la autorizaci\u00f3n en el t\u00edtulo constitutivo o estatutos no supone una especie de \u201csalvoconducto\u201d para que el titular de un local pueda llevar a cabo cualquier obra de adaptaci\u00f3n o reforma que estime por conveniente \u201csin l\u00edmite alguno\u201d, ya que el l\u00edmite sigue siendo la ley si se excede en esa modificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En los supuestos en los que no existe esa \u201chabilitaci\u00f3n estatutaria o en el t\u00edtulo\u201d se tratar\u00eda de obras no consentidas que conllevar\u00edan la demanda sencilla bajo la falta de la preceptiva autorizaci\u00f3n, pero en este caso ser\u00eda por clara vulneraci\u00f3n del art. 553.36 Ley 5\/2006 que, de todos modos, exigir\u00eda la prueba de la afectaci\u00f3n, perjuicio o exceso m\u00e1s all\u00e1 de las condiciones normales entendiendo aplicable tambi\u00e9n la doctrina antes citada del TSD, pero debiendo ponderarse los intereses en juego, tanto de la comunidad como de los titulares de locales de negocio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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