{"id":2513,"date":"2012-12-10T12:46:51","date_gmt":"2012-12-10T11:46:51","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2513"},"modified":"2020-06-02T12:47:15","modified_gmt":"2020-06-02T11:47:15","slug":"arrendamientos-y-registro-de-la-propiedad-en-el-proyecto-de-la-ley-de-medidas-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/arrendamientos-y-registro-de-la-propiedad-en-el-proyecto-de-la-ley-de-medidas-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas\/","title":{"rendered":"Arrendamientos y registro de la propiedad en el Proyecto de la Ley de Medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El pasado 7 de septiembre se present\u00f3 en el Congreso de los Diputados el Proyecto de ley de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modifica determinados elementos sustanciales de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. La reforma abarca diversos aspectos del arrendamiento de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Este Proyecto de Ley modifica la duraci\u00f3n m\u00ednima y pr\u00f3rrogas del contrato, reduciendo de cinco a tres a\u00f1os las pr\u00f3rrogas previstas en el art\u00edculo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de tres a uno las previstas en el art\u00edculo 10; generaliza la posibilidad de la resoluci\u00f3n por necesidad del arrendador; establece la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario; y prev\u00e9 la posibilidad de resoluci\u00f3n del contrato por falta de pago mediante requerimiento notarial.<\/p>\n\n\n\n

Pero adem\u00e1s contempla una serie de modificaciones que suponen un importante cambio en la relaci\u00f3n del arrendamiento de vivienda con el Registro de la Propiedad. Y es sobre este aspecto sobre el que nos queremos centrar, que por fuerza ha de ser provisional, y que podr\u00e1 variar en funci\u00f3n de las vicisitudes que sin duda sufrir\u00e1 el texto durante su tramitaci\u00f3n parlamentaria.<\/p>\n\n\n\n

UN IMPORTANTE GIRO<\/h4>\n\n\n\n

Hist\u00f3ricamente, y desde las primeras regulaciones espec\u00edficas de arrendamientos urbanos, el derecho espa\u00f1ol hab\u00eda establecido el criterio de subrogaci\u00f3n del adquirente de la finca arrendada en la posici\u00f3n de arrendador. Y esto sin necesidad de que el contrato estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, circunstancia que ven\u00eda motivada por la protecci\u00f3n que para el legislador merece la vivienda como bien de primera necesidad.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, el proyecto de ley que nos ocupa da un importante giro sobre este particular, estableciendo un r\u00e9gimen diferente para los contratos que figuren inscritos en el Registro de la Propiedad respecto de los que no lo est\u00e9n. Introduce un segundo apartado en el art\u00edculo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (referido a los arrendamientos de vivienda) en el que establece que para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad. Aunque la redacci\u00f3n es poco precisa, hay que entender que se refiere a que los contratos surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho sobre la finca arrendada.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfDebe entenderse que, seg\u00fan este precepto, el arrendamiento de vivienda no inscrito no tiene ning\u00fan efecto frente a terceros (fundamentalmente adquirentes) de forma absoluta y sin ninguna condici\u00f3n? No lo parece, pues si esto fuera as\u00ed, no tendr\u00eda sentido la regulaci\u00f3n detallada de los distintos supuestos que establece el propio proyecto en los art\u00edculos 10, 13 y 14, entre otros.<\/p>\n\n\n\n

DISTINCI\u00d3N DE TRANSMISIONES<\/h4>\n\n\n\n

Siguiendo el esquema de la propia Ley, el proyecto distingue entre las transmisiones que de alguna manera vienen impuestas al arrendador (retracto, sustituci\u00f3n fideicomisaria, ejecuci\u00f3n judicial o ejercicio de un derecho de opci\u00f3n), que regula el art\u00edculo 13, y el resto de supuestos de enajenaci\u00f3n que regula el art\u00edculo 14.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al primer grupo, se modifica el art\u00edculo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo que si durante la vigencia del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra, el arrendamiento quedar\u00e1 extinguido. Se except\u00faan los supuestos en que el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del derecho del arrendador, en cuyo caso el contrato subsistir\u00e1 por la duraci\u00f3n pactada.<\/p>\n\n\n\n

Actualmente, de acuerdo con la redacci\u00f3n vigente de este art\u00edculo, en el caso de resoluci\u00f3n del derecho del arrendador por las causas indicadas, el contrato subsiste hasta que se cumpla el plazo de cinco a\u00f1os con independencia de que el contrato est\u00e9 o no inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Esta modificaci\u00f3n tiene una especial importancia teniendo en cuenta que, dadas las circunstancias econ\u00f3micas actuales, la p\u00e9rdida de la propiedad por el arrendador en virtud de ejecuci\u00f3n hipotecaria (o de ejecuci\u00f3n judicial en general) es una posibilidad nada desde\u00f1able y supondr\u00e1 la extinci\u00f3n autom\u00e1tica del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, el proyecto modifica tambi\u00e9n el art\u00edculo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que como hemos dicho regula la enajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada.<\/p>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n actual de este art\u00edculo establece que el adquirente de una vivienda arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros a\u00f1os del contrato, aunque concurran en \u00e9l los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. Incluso en el supuesto de que en el contrato se haya pactado que la enajenaci\u00f3n de la vivienda extinguir\u00e1 el arrendamiento, el adquirente deber\u00e1 soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para cumplir el plazo de cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

La nueva redacci\u00f3n que resulta del proyecto en tr\u00e1mite establece que el adquirente de la vivienda arrendada, que cumpla los requisitos del art\u00edculo 34 de Ley Hipotecaria, s\u00f3lo quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisi\u00f3n de la finca. Por tanto, en caso de no hallarse inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad y cumplir el adquirente los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, el contrato quedar\u00eda extinguido.<\/p>\n\n\n\n

Se prev\u00e9 la posibilidad de adaptaci\u00f3n voluntaria de los arrendamientos preexistentes al nuevo r\u00e9gimen legal cuando as\u00ed lo acuerden las partes, pero resulta poco probable que se produzcan muchas adaptaciones<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Los requisitos que establece el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria para la protecci\u00f3n del tercer adquirente son tres:<\/p>\n\n\n\n

  • Haber adquirido a t\u00edtulo oneroso.<\/li>
  • Haber adquirido de quien seg\u00fan el Registro pod\u00eda transmitir.<\/li>
  • Y haber procedido de buena fe.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Por tanto, en caso de enajenaci\u00f3n gratuita, el arrendamiento no deber\u00eda verse afectado.<\/p>\n\n\n\n

    En cuanto al requisito de que el adquirente sea de buena fe, a los efectos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, la buena fe consiste en el desconocimiento de la discordancia entre el Registro y la realidad. Y ese desconocimiento no debe obedecer a falta de diligencia del adquirente, pues para ser considerado tercero de buena fe no le basta con la mera indagaci\u00f3n formalista que se deriva de consultar los libros registrales (p.e. Sentencia de 5-7-1985). De manera que cuando una m\u00ednima diligencia le habr\u00eda permitido conocer la realidad, falta la buena fe que exige el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

    Parece razonable considerar que con una actuaci\u00f3n m\u00ednimamente diligente, el adquirente ha de poder conocer el estado de ocupaci\u00f3n de la vivienda que adquiere, y que estando ocupada, podr\u00e1 y deber\u00e1 efectuar las averiguaciones oportunas sobre la titulaci\u00f3n de quien ocupa. Por tanto, parece dif\u00edcil que pueda consider\u00e1rsele como tercero de buena fe en el sentido del art\u00edculo 34 de la ley Hipotecaria en relaci\u00f3n con el arrendamiento. Probablemente, este precepto y su interpretaci\u00f3n ser\u00e1n causa de numerosos conflictos precisamente en torno a la existencia o no de buena fe del adquirente.<\/p>\n\n\n\n

    FINCAS NO INSCRITAS<\/h4>\n\n\n\n

    El proyecto establece tambi\u00e9n (art\u00edculo 14.2) que si la finca no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicar\u00e1 lo previsto en el art\u00edculo 1571 del C\u00f3digo Civil, de acuerdo con el cual el adquirente tiene derecho a que termine el arrendamiento, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. De lo que resulta una situaci\u00f3n un tanto parad\u00f3jica, pues parece que el pacto de que la enajenaci\u00f3n no extinguir\u00e1 el contrato s\u00f3lo tendr\u00e1 eficacia si la finca no est\u00e1 inscrita en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n

    Asimismo, de acuerdo con el proyecto, una vez inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad, las pr\u00f3rrogas que prev\u00e9n los art\u00edculos 9 y 10 se impondr\u00e1n en relaci\u00f3n a terceros adquirentes que re\u00fanan las condiciones del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

    Al respecto, hay que decir que esta previsi\u00f3n resulta un tanto sorprendente toda vez que, desde el momento en que el contrato haya accedido al Registro, y precisamente por estar inscrito, el adquirente ya no cumplir\u00e1 los requisitos del art\u00edculo 34.<\/p>\n\n\n\n

    Y en cuanto a ambos preceptos (el 10 y el 14), se plantea una cuesti\u00f3n importante. \u00bfQu\u00e9 sucede cuando el adquirente no cumple los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria? Aunque la redacci\u00f3n que prev\u00e9 el proyecto no dice nada, en principio parece que deber\u00eda subsistir el contrato por aplicaci\u00f3n a sensu contrario de lo previsto en ambos art\u00edculos.<\/p>\n\n\n\n

    R\u00c9GIMEN TRANSITORIO<\/h4>\n\n\n\n

    Por \u00faltimo, en cuanto al r\u00e9gimen transitorio, el proyecto prev\u00e9 que el r\u00e9gimen jur\u00eddico que se establece en el mismo no resultar\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos que ya se hubieran celebrado con anterioridad a su entrada en vigor (Disposici\u00f3n Transitoria \u00danica).<\/p>\n\n\n\n

    Se prev\u00e9 la posibilidad de adaptaci\u00f3n voluntaria de los arrendamientos preexistentes al nuevo r\u00e9gimen legal cuando as\u00ed lo acuerden las partes. Pero resulta poco probable que se produzcan muchas adaptaciones teniendo en cuenta que el nuevo r\u00e9gimen supone un empeoramiento de condiciones para el arrendatario, que razonablemente, querr\u00e1 mantener las que ahora tiene en tanto le sea posible.<\/p>\n\n\n\n

    En definitiva, parece que la nueva regulaci\u00f3n busca la inscripci\u00f3n generalizada de los contratos de arrendamiento, sobre todo de cara al arrendatario que busque la seguridad de no verse sorprendido con un cambio en la propiedad de la finca arrendada. Ello dar\u00e1 lugar a una mayor complejidad y coste econ\u00f3mico en la contrataci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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