{"id":2515,"date":"2012-12-10T12:47:36","date_gmt":"2012-12-10T11:47:36","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2515"},"modified":"2020-06-02T12:48:03","modified_gmt":"2020-06-02T11:48:03","slug":"mas-sobre-el-proyecto-de-ley-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/mas-sobre-el-proyecto-de-ley-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-de-alquiler-de-viviendas\/","title":{"rendered":"M\u00e1s sobre el proyecto de ley de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En el art\u00edculo publicado en el n\u00famero anterior de esta revista coment\u00e1bamos diversos aspectos del contenido de lo que en el momento de escribirlo era solamente un Anteproyecto de Ley. En el mes de agosto se aprob\u00f3 por el Consejo de Ministros el Proyecto de Ley, que se ha remitido al Congreso y se encuentra en la actualidad en tramitaci\u00f3n parlamentaria.<\/p>\n\n\n\n

El Bolet\u00edn Oficial de las Cortes Generales (Congreso de Diputados), en su n\u00famero 21-1, de fecha 7 de septiembre, publica el texto articulado del Proyecto de Ley, lo cual nos permite completar el art\u00edculo anterior con nueva informaci\u00f3n, que aclara algunas de las dudas que nos plante\u00e1bamos acerca de las siguientes cuestiones.<\/p>\n\n\n\n

ENTRADA EN VIGOR Y R\u00c9GIMEN TRANSITORIO<\/h4>\n\n\n\n

La Disposici\u00f3n Final Tercera del Proyecto establece que la Ley entrar\u00e1 en vigor el d\u00eda siguiente al de su publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial del Estado.<\/p>\n\n\n\n

La Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica del nuevo r\u00e9gimen jur\u00eddico en relaci\u00f3n con los contratos de arrendamiento no se aplicar\u00e1 a los contratos que ya se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley de reforma, sin perjuicio de la adaptaci\u00f3n voluntaria de los arrendamientos preexistentes al nuevo r\u00e9gimen legal cuando as\u00ed lo acuerden las partes. Lo que significa que a partir de la entrada en vigor de esta ley habr\u00e1 que efectuar una distinci\u00f3n, respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir del d\u00eda 1 de enero de 1995, entre los anteriores y los posteriores a la entrada en vigor de la nueva normativa legal modificadora de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, los contratos anteriores a la reforma se seguir\u00e1n regulando por el r\u00e9gimen contractual y legal vigente en el momento de su contrataci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

EXCLUSION DEL \u00c1MBITO DE LA LEY DE LAS VIVIENDAS DE USO TUR\u00cdSTICO<\/h4>\n\n\n\n

El Proyecto contiene la reforma del art\u00edculo 5 de la LAU, mediante la adici\u00f3n de un nuevo apartado e) en virtud del cual quedan excluidas de su \u00e1mbito regulador las cesiones temporales de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada en canales de oferta tur\u00edstica y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial.<\/p>\n\n\n\n

Nos interesa destacar los requisitos para que opere la exclusi\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

  • Que se trate de una cesi\u00f3n temporal (por plazo determinado) de uso de la totalidad de una vivienda.<\/li>
  • Que la vivienda est\u00e9 amueblada y equipada para su uso inmediato.<\/li>
  • Que sea comercializada en canales de oferta tur\u00edstica.<\/li>
  • Que esa cesi\u00f3n de uso se efect\u00fae con finalidad lucrativa, lo que implica contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica del cesionario.<\/li>
  • Que exista normativa legal espec\u00edfica reguladora.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    RECONOCIMIENTO EXPRESO DE LA VALIDEZ DE LOS PACTOS DE SUMISI\u00d3N A MEDIACI\u00d3N Y ARBITRAJE<\/h4>\n\n\n\n

    Se a\u00f1ade un nuevo apartado 5 al art\u00edculo 4 de la LAU, estableciendo la posibilidad de que las partes pacten la sumisi\u00f3n a mediaci\u00f3n o arbitraje para la resoluci\u00f3n de aquellas controversias \u201cque por su naturaleza puedan resolverse a trav\u00e9s de estas formas de resoluci\u00f3n de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislaci\u00f3n reguladora de la mediaci\u00f3n en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Para determinar qu\u00e9 controversias pueden resolverse a trav\u00e9s de mediaci\u00f3n o arbitraje, habr\u00e1 que estar al contenido de las respectivas Leyes que regulan estas instituciones, y a la interpretaci\u00f3n por los tribunales en materia tan sensible como es toda la que se refiere a desahucios.<\/p>\n\n\n\n

    POSIBILIDAD DE SE\u00d1ALAMIENTO DE UNA DIRECCI\u00d3N ELECTR\u00d3NICA PARA NOTIFICACIONES<\/h4>\n\n\n\n

    Es una novedad que se introduce mediante la adici\u00f3n de un nuevo apartado 6 al art\u00edculo 4 de la LAU. Para las notificaciones previstas en la LAU, lo que no incluye las notificaciones procesales.<\/p>\n\n\n\n

    Se establece como requisito que quede garantizada la autenticidad de la comunicaci\u00f3n y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisi\u00f3n y recepci\u00f3n \u00edntegras.<\/p>\n\n\n\n

    RECUPERACI\u00d3N DE LA VIVIENDA ARRENDADA POR NECESIDAD<\/h4>\n\n\n\n

    Este derecho que se concede al arrendador sin necesidad de que conste en el contrato solamente se podr\u00e1 hacer efectivo transcurrido el primer a\u00f1o de duraci\u00f3n del arrendamiento y se concibe como causa de denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga obligatoria del contrato. Por lo tanto, no se podr\u00e1 hacer uso de \u00e9l durante el plazo contractual.<\/p>\n\n\n\n

    DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO<\/h4>\n\n\n\n

    Se reconoce esta facultad al arrendatario, pero una vez transcurridos los seis primeros meses de duraci\u00f3n y con un preaviso de un mes de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo.<\/p>\n\n\n\n

    Se establece la posibilidad de que se pueda pactar en el contrato una indemnizaci\u00f3n por tal causa, para el arrendador, equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir. Los per\u00edodos de tiempo inferiores al a\u00f1o dar\u00e1n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Se deduce de todo ello que si nada se ha pactado al respecto, el arrendador no tendr\u00e1 derecho a indemnizaci\u00f3n por desistimiento, fuera cual fuere el plazo contractual contratado; que el arrendatario estar\u00e1 obligado a cumplir el contrato durante los seis primeros meses de duraci\u00f3n, salvo que se hubiese pactado otra cosa; y que la indemnizaci\u00f3n que se pueda convenir no podr\u00e1 superar la cantidad antes indicada.<\/p>\n\n\n\n

    Los contratos anteriores a la reforma se seguir\u00e1n regulando por el r\u00e9gimencontractual y legal vigente en el momento de su contrataci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    ARRENDAMIENTO DE FINCA NO INSCRITA EN EL REGISTRO<\/h4>\n\n\n\n

    Ya hicimos referencia en el comentario al Anteproyecto que una de las principales novedades de la reforma consiste en el reconocimiento al adquirente de la vivienda arrendada del derecho a poner fin al arrendamiento si \u00e9ste no est\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisi\u00f3n de la finca.
    La inscripci\u00f3n del arrendamiento en el Registro de la Propiedad garantiza al inquilino que los sucesivos adquirentes de la finca est\u00e1n obligados a respetar el contrato. Sin inscripci\u00f3n, el arrendamiento puede ser resuelto por el adquirente, quien no quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Pero puede ocurrir que la vivienda, o la mayor finca a la que pertenece, no est\u00e9n inscritas en el Registro de la Propiedad, o que est\u00e9 inscrita a nombre de persona que no es el arrendado<\/p>\n\n\n\n

    Estas situaciones impedir\u00e1n la inscripci\u00f3n del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, por causas ajenas al arrendatario. El Proyecto de Ley aborda este problema.<\/p>\n\n\n\n

    Si la finca no est\u00e1 inscrita y el propietario vende la vivienda, el contrato se extinguir\u00e1 si lo solicita el adquirente, pero el arrendatario tendr\u00e1 derecho a permanecer en la vivienda tres meses desde la notificaci\u00f3n que le efect\u00fae el adquirente dando por resuelto el contrato, y adem\u00e1s tendr\u00e1 derecho a reclamar del vendedor los da\u00f1os y perjuicios que le hayan sido causados. A fin de cuentas es \u00e9ste el vendedor que no ten\u00eda la finca inscrita en el Registro, el responsable de la p\u00e9rdida del derecho de arrendamiento de su arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

    Si la finca no est\u00e1 inscrita y el derecho del arrendador queda resuelto por una de las causas previstas en el art\u00edculo 13 de la LAU (el ejercicio de un retracto convencional, el ejercicio de una opci\u00f3n de compra, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o sentencia judicial, etc.), el arrendamiento no se extingue, pero solamente podr\u00e1 alcanzar una duraci\u00f3n total m\u00e1xima de tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

    La tercera hip\u00f3tesis que contempla el legislador es que el contrato sobre la vivienda lo concierte un propietario aparente (en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario) y el arrendatario act\u00fae de buena fe (ignore que el arrendador no es el verdadero propietario fi\u00e1ndose de las apariencias). En este caso, el arrendamiento durar\u00e1 tres a\u00f1os, pero si la finca se enajena el comprador podr\u00e1 dar por extinguido el arrendamiento. Si se suscita pleito entre propietario real y propietario aparente y aqu\u00e9l vence, el contrato tambi\u00e9n se podr\u00e1 extinguir a instancia del verdadero propietario, y el arrendatario tendr\u00e1 derecho a indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os y perjuicios causados.<\/p>\n\n\n\n

    ATRIBUCI\u00d3N DEL USO DE LA VIVIENDA ARRENDADA AL C\u00d3NYUGE EN PROCESOS MATRIMONIALES DE SEPARACI\u00d3N, DIVORCIO O NULIDAD<\/h4>\n\n\n\n

    Hasta ahora, la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda conyugal arrendada al c\u00f3nyuge no arrendatario no supon\u00eda un cambio de titularidad. En el proyecto se establece que si esa atribuci\u00f3n de uso exclusivo en sede de procedimiento matrimonial se efect\u00faa en forma permanente o por un per\u00edodo temporal superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, el c\u00f3nyuge a quien se le haya atribuido pasar\u00e1 a ser titular del contrato. Se modifica para ello el art\u00edculo 15 de la LAU en su primer apartado. Se mantiene la redacci\u00f3n del apartado 2 del mismo art\u00edculo acerca de la necesaria notificaci\u00f3n en el plazo de dos meses al arrendador.<\/p>\n\n\n\n

    CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA EXPL\u00cdCITA POR FALTA DE PAGO<\/h4>\n\n\n\n

    Ser\u00e1 posible estipular en el contrato, en cualquier clase de arrendamiento de finca urbana que se inscriba en el Registro de la Propiedad, tr\u00e1tese de arrendamiento de vivienda o para uso diferente, que el arrendamiento quedar\u00e1 resuelto de pleno derecho por falta de pago de la renta y que en tal caso deber\u00e1 restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador.<\/p>\n\n\n\n

    La resoluci\u00f3n tendr\u00e1 lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado a tal fin en la inscripci\u00f3n, inst\u00e1ndole al pago o cumplimiento en el plazo de 10 d\u00edas h\u00e1biles.<\/p>\n\n\n\n

    Si el arrendatario no contesta al requerimiento en ese plazo, o contesta aceptando la resoluci\u00f3n de pleno derecho del contrato, todo ello a trav\u00e9s del mismo notario o juez que hizo el requerimiento, el contrato quedar\u00e1 resuelto, y se podr\u00e1 practicar la cancelaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad a instancia del arrendador aportando el t\u00edtulo y la copia del acta de requerimiento que acredite la notificaci\u00f3n y que no se ha contestado por el arrendatario requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resoluci\u00f3n. Si hubiesen cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, ser\u00e1 necesario, adem\u00e1s, justificar la notificaci\u00f3n fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignaci\u00f3n a su favor ante el mismo notario de la fianza prestada por el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

    POSIBILIDAD DE PACTAR LA SUSTITUCI\u00d3N DE LA OBLIGACI\u00d3N DE PAGO DE LA RENTA<\/h4>\n\n\n\n

    Se a\u00f1ade un nuevo apartado 5 al art\u00edculo 17 de la Ley, en virtud del cual se reconoce la posibilidad de estipular que, durante un plazo determinado, la obligaci\u00f3n de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los t\u00e9rminos y condiciones pactadas.<\/p>\n\n\n\n

    Se establece que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario, en tal caso, no podr\u00e1 pedir compensaci\u00f3n adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble, y que si el arrendatario incumple esa obligaci\u00f3n de realizar las obras en los t\u00e9rminos y condiciones pactadas, podr\u00e1 ser causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento y adem\u00e1s podr\u00e1 ser de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el apartado 2 del art\u00edculo 23 de la Ley, a cuyo tenor el arrendador podr\u00e1 exigir que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior a las obras u optar por conservar las modificaciones ya efectuadas.<\/p>\n\n\n\n

    MODIFICACIONES PROCESALES EN LA TRAMITACI\u00d3N Y EJECUCI\u00d3N DE LOS DESAHUCIOS<\/h4>\n\n\n\n

    Son de poco calado en relaci\u00f3n con la regulaci\u00f3n existente. Se modifican los art\u00edculos 220.2 y 440.3 y 4 de la LEC. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago efectuado por el Secretario judicial o no compareciere para oponerse o allanarse, ser\u00e1 el Juez quien dictar\u00e1 la resoluci\u00f3n (en forma de Auto) dando por terminado el juicio de desahucio (y no el Secretario en forma de Decreto como est\u00e1 previsto en la actual regulaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

    En este caso, si se hubiere solicitado en la demanda as\u00ed, no ser\u00e1 necesario que la parte demandante solicite el lanzamiento, pues \u00e9ste se producir\u00e1 sin m\u00e1s tr\u00e1mite en la fecha ya fijada por el Juzgado. Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposici\u00f3n ni pagar la cantidad que se reclamase, el Juez dictar\u00e1 Auto dando por terminado el procedimiento, cancelando la diligencia de lanzamiento (a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado de la finca), dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecuci\u00f3n respecto de la condena al pago de las rentas reclamadas en la demanda, bastando para ello la mera solicitud.<\/p>\n\n\n\n

    Se modifica el art\u00edculo 703 de la LEC respecto de la pr\u00e1ctica de los lanzamientos. En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o por expiraci\u00f3n del plazo, para evitar demoras en la pr\u00e1ctica del lanzamiento, bastar\u00e1, previa autorizaci\u00f3n del Juez, con la presencia de un \u00fanico funcionario con la categor\u00eda de Gestor, que podr\u00e1 solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

    MODIFICACI\u00d3N DE LOS REQUISITOS PARA LA INSCRIPCI\u00d3N DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO<\/h4>\n\n\n\n

    La Disposici\u00f3n Adicional Segunda del Proyecto contiene el compromiso del Gobierno de adaptar en el plazo de seis meses la regulaci\u00f3n contenida en el RDLey 297\/1996 de 23 de febrero sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento urbanos, en especial en lo concerniente a los documentos h\u00e1biles para la inscripci\u00f3n del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, a las condiciones de su cancelaci\u00f3n y a la modificaci\u00f3n de los aranceles notariales y registrales aplicables.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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