{"id":2526,"date":"2009-03-10T15:08:00","date_gmt":"2009-03-10T14:08:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2526"},"modified":"2020-06-02T15:09:35","modified_gmt":"2020-06-02T14:09:35","slug":"los-derechos-de-los-arrendatarios-de-locales-de-negocio-a-la-terminacion-del-contrato-de-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-derechos-de-los-arrendatarios-de-locales-de-negocio-a-la-terminacion-del-contrato-de-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Los derechos de los arrendatarios de locales de negocio a la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sabido es que los contratos de arrendamiento recayentes sobre locales de negocio que se celebren desde el 1 de enero de 1995, o que se puedan celebrar en el futuro, terminan al cumplirse el plazo pactado por imperativo de lo dispuesto en el art\u00edculo 4.3 de la vigente LAU de 24-11-1994; y que los que se hubieren celebrado antes del 9-5-1985 y que estuvieren en situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga legal a dicha fecha, trat\u00e1ndose de una persona f\u00edsica pueden resolverse a la jubilaci\u00f3n o al fallecimiento del arrendatario firmante del contrato o de su c\u00f3nyuge, o en caso de subrogaci\u00f3n de un descendiente, al cumplirse veinte a\u00f1os contados desde el 1-1-1995; lo que quiere decir que el 31-12-2019 terminar\u00e1n. Y esto, por declararlo as\u00ed el apartado 3 de la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa de dicha LAU.<\/p>\n\n\n\n

Y que en caso de que el arrendatario fuere una persona jur\u00eddica, pueden resolverse a los veinte a\u00f1os si en dichos locales se desarrolla una actividad comercial de las comprendidas en la disposici\u00f3n 6.\u00aa de la tarifa del impuesto de actividades econ\u00f3micas, plazo que se reduce en cinco a\u00f1os si su superficie es superior a 2.500 m2<\/sup>; y, si las actividades que se desarrollan son distintas a aquellas, el plazo de terminaci\u00f3n es de veinte a\u00f1os si la cuota que corresponda seg\u00fan la tarifa de dicho impuesto es menor de 85.000 ptas. (510,86 \u20ac); en quince a\u00f1os si la cuota est\u00e1 entre 85.001 ptas. (510,87 \u20ac) y 130.000 ptas. (781,32 \u20ac); en diez a\u00f1os si est\u00e1 entre 130.000 ptas. (781,32 \u20ac) y 190.000 ptas. (1.141,92 \u20ac); y en cinco a\u00f1os si la cuota es superior a 190.000 ptas. (1.141,92 \u20ac). Todo esto, por disponerlo as\u00ed los apartados 4 y 5 de la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa citada, y preguntamos:<\/p>\n\n\n\n

\u00bfTendr\u00e1 el arrendatario alg\u00fan derecho a la extinci\u00f3n del arrendamiento por el transcurso del t\u00e9rmino?

A) La respuesta en cuanto a los arrendamientos pactados desde el 1-1- 1995 nos la da el art\u00edculo 34 de la LAU vigente, que podemos resumirla as\u00ed:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) El arrendatario tendr\u00e1 derecho a una indemnizaci\u00f3n a cargo del arrendador siempre que dicho arrendatario hubiere manifestado con cuatro meses de antelaci\u00f3n a la expiraci\u00f3n del plazo su voluntad de renovar el contrato por un m\u00ednimo de cinco a\u00f1os m\u00e1s y por una renta de mercado, que ser\u00e1 la que al efecto acuerden las partes y, en defecto de pacto, lo que, al efecto determine el \u00e1rbitro que designen las partes.<\/p>\n\n\n\n

Pero para eso ser\u00e1 preciso:<\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Que hubiere transcurrido el t\u00e9rmino pactado en el contrato. Entendiendo la doctrina que operar\u00e1 el precepto si el contrato est\u00e1 en periodo de t\u00e1cita reconducci\u00f3n.

b\u2019) Que se venga ejerciendo una actividad comercial de venta al p\u00fablico. Lo que excluye los locales dedicados a despachos profesionales, industria, actividades recreativas, asistenciales, culturales, artesanales o docentes, a almacenes o dep\u00f3sitos. Y tampoco, seg\u00fan un sector doctrinal, si durante esos cinco a\u00f1os se ha venido ejerciendo la actividad en otro local o en el mismo, pero en virtud de un contrato anterior.

c\u2019) Que la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n se determinar\u00e1: 1) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiraci\u00f3n del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniere estando dedicado, la indemnizaci\u00f3n comprender\u00e1 los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la p\u00e9rdida de la clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculado con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad; 2) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinci\u00f3n del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrolla en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una af\u00edn a la desarrollada por el arrendatario, la indemnizaci\u00f3n ser\u00e1 de una mensualidad por a\u00f1o de duraci\u00f3n del contrato, con un m\u00e1ximo de dieciocho mensualidades. Debiendo entenderse por actividades afines las t\u00edpicamente aptas para beneficiarse, aunque solo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerci\u00f3 el arrendatario; 3) Si no existiere acuerdo en las partes, la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n ser\u00e1 la que fije un \u00e1rbitro que designen dichas partes que no tiene, a nuestro entender, que ser forzosamente nombrado de acuerdo con la Ley de arbitraje; 4) Es perfectamente posible un pacto entre las partes que ampl\u00ede o reduzca la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n legalmente establecida; 5) No cabr\u00eda la indemnizaci\u00f3n en el supuesto de un subarriendo; 6) Si el arrendatario no acepta la indemnizaci\u00f3n fijada, perder\u00e1 el derecho a ella.<\/p>\n\n\n\n

El arrendatario tendr\u00e1 derecho a una indemnizaci\u00f3n a cargo del arrendador siempre que dicho arrendatario hubiere manifestado con cuatro meses de antelaci\u00f3n a la expiraci\u00f3n del plazo su voluntad de renovar el contrato por un m\u00ednimo de cinco a\u00f1os m\u00e1s<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

B) En cuanto a los arrendamientos anteriores al 9-5-1985, la respuesta ha de buscarse en los apartados 10 y 11 de la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa de la referida LAU, que podemos resumir diciendo:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) El arrendatario tendr\u00e1 que optar por una indemnizaci\u00f3n o por derecho para continuar en el local arrendado, porque ambos son incompatibles.<\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Si optase por el derecho a la indemnizaci\u00f3n, hemos de puntualizar:<\/p>\n\n\n\n

  1. Que ser\u00e1n requisitos para que se produzca la extinci\u00f3n del arrendamiento por el transcurso del plazo, que antes del transcurso del a\u00f1o desde la extinci\u00f3n del contrato, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad af\u00edn a la que el arrendatario ejercitaba.<\/li>
  2. Que cabr\u00e1 la indemnizaci\u00f3n si el que ejerce la actividad es el mismo propietario.<\/li>
  3. Que la \u201cactividad af\u00edn\u201d de que habla el precepto ha de ser la apta para beneficiarse, aunque s\u00f3lo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerci\u00f3 el arrendatario.<\/li>
  4. Que solo surgir\u00e1 el derecho a la indemnizaci\u00f3n en el supuesto de extinci\u00f3n del arrendamiento a la que se refieren los apartados 2 al 6 de la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa de la LAU 1994, pero no si lo que se da es una resoluci\u00f3n por cualquiera de las causas previstas en el art\u00edculo 114 de la LAU de 1964.<\/li>
  5. Que la indemnizaci\u00f3n ser\u00e1 satisfecha por el arrendador.<\/li>
  6. Que no cabe incluir en el c\u00e1lculo de la indemnizaci\u00f3n las cantidades asimiladas a la renta o a los tributos que constan en el recibo.<\/li>
  7. Que no tendr\u00e1 derecho a la indemnizaci\u00f3n el arrendatario que careciere del derecho de traspaso.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    b\u2019) Si el arrendatario optase por continuar en el local arrendado, el apartado 11 de la transitoria 3.\u00aa de la LAU citada puntualiza:<\/p>\n\n\n\n

    a\u2019\u2019) Que ser\u00e1n presupuestos para que surja el derecho preferente.<\/p>\n\n\n\n

    1.\u00ba) Que el contrato de arrendamiento se hubiere extinguido siguiendo a tal efecto lo dispuesto en la propia transitoria. No operar\u00e1, por tanto, este requisito si el contrato se extingui\u00f3:

    \u2013 Por voluntad de las partes.

    \u2013 Por haberse resuelto por una causa de las previstas en los art\u00edculos 114 y 118 LAU 1964.

    \u2013 \u00bfY si lo fuere por haber optado el arrendatario por la no revisi\u00f3n de la renta? En principio parece que no, por remitirse el apartado que estudiamos a los apartados precedentes sin distinguir.

    2.\u00ba) Que el arrendador pretenda celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un a\u00f1o a contar desde la extinci\u00f3n.
    La necesidad de cumplir este requisito obligar\u00e1 al arrendador a esperar un a\u00f1o para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento si no le interesa seguir con el arrendatario antiguo.
    Lo que no es justo y supone un ataque a los principios de libertad de contrataci\u00f3n y de seguridad jur\u00eddica.

    3.\u00ba) Que el arrendador notifique fehacientemente al arrendatario que dej\u00f3 de serlo ya su prop\u00f3sito de celebrar un nuevo contrato y las condiciones que se mencionan en el p\u00e1rrafo 2.\u00ba del apartado.

    4.\u00ba) Que el arrendatario ejercite su derecho preferente en el plazo de treinta d\u00edas naturales a contar desde el siguiente a la notificaci\u00f3n.

    5.\u00ba) \u00bfSer\u00e1 aplicable respecto al c\u00f3mputo de este plazo de caducidad la jurisprudencia reca\u00edda a prop\u00f3sito de los art\u00edculos 47 y 48 LAU 1964? Creemos que s\u00ed.

    6.\u00ba) Que la firma del contrato por el arrendatario que dej\u00f3 de serlo, se lleve a cabo dentro de ese plazo de sesenta d\u00edas.

    7.\u00ba) Que el arrendador, si el arrendatario que dej\u00f3 de serlo no firmase el contrato en el plazo de los sesenta d\u00edas, formalice el nuevo arrendamiento en el plazo de ciento veinte d\u00edas naturales a contar desde la notificaci\u00f3n al arrendatario cuyo contrato se extingui\u00f3.

    8.\u00ba) Que el arrendador remita dentro del plazo de quince d\u00edas de su celebraci\u00f3n al arrendatario que dej\u00f3 de serlo, copia del nuevo contrato celebrado dentro del a\u00f1o siguiente.

    9.\u00ba) Que el arrendatario no hubiere ejercitado el derecho a la indemnizaci\u00f3n prevista en el apartado 11 de la copia transitoria.

    b\u2019\u2019) Que del incumplimiento por el arrendatario de la notificaci\u00f3n o de los requisitos que esta debe contener, surgir\u00e1 entonces el derecho del arrendatario cuyo contrato se extingui\u00f3, en el plazo y condiciones que se indican en el p\u00e1rrafo 5 del apartado 11 que estudiamos.

    Y en tal sentido tendr\u00e1 derecho:

    \u2014 A la subrogaci\u00f3n por el ministerio de la ley en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta d\u00edas naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato.

    \u2014 A ejercitar una acci\u00f3n de desahucio.

    c\u2019\u2019) Que el procedimiento para obtener el desahucio ser\u00e1 el juicio ordinario previsto en la LEC de 2000.

    d\u2019\u2019) Que el derecho lo puede ejercitar el arrendatario o el que se hubiere subrogado en el contrato por la causa que fuere, porque la norma no pone condici\u00f3n alguna y habla solo del arrendatario

    e\u2019\u2019 ) Que no tendr\u00e1 el derecho el arrendatario que hubiere optado por la no actualizaci\u00f3n de la renta y, por tanto, el desalojo en el plazo de cinco a\u00f1os, porque no tendr\u00eda sentido otorgarle este derecho al haberse comprometido a desalojar en dicho plazo.

    f\u2019\u2019) Que el derecho lo tendr\u00e1 tambi\u00e9n si es una persona jur\u00eddica, al no haber distinci\u00f3n alguna en el precepto.

    g\u2019\u2019) Que tendr\u00e1 derecho tambi\u00e9n el arrendatario que hubiere renunciado al derecho de traspaso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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