{"id":2540,"date":"2009-03-10T15:26:00","date_gmt":"2009-03-10T14:26:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2540"},"modified":"2020-06-02T15:27:10","modified_gmt":"2020-06-02T14:27:10","slug":"la-accion-impugnatoria-del-articulo-53-trlau-64-doctrina-actual-del-ts-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-accion-impugnatoria-del-articulo-53-trlau-64-doctrina-actual-del-ts-2\/","title":{"rendered":"La acci\u00f3n impugnatoria del art\u00edculo 53 TRLAU 64: doctrina actual del TS"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
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La cuesti\u00f3n aqu\u00ed debatida es puramente jur\u00eddica en cuanto consiste en la interpretaci\u00f3n que debe hacerse del art\u00edculo 53 LAU de 1964 si ha de ser literal y r\u00edgida, como pretenden los actores, o bien ha de tenerse en cuenta su contexto, sus antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos y, principalmente, la realidad social del tiempo a que es aplicada, como afirma el demandado<\/p>\n\n\n\n

Dice el precepto: \u201c[…] todo arrendatario o inquilino, podr\u00e1 […], cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo y retracto, impugnar la transmisi\u00f3n efectuada en los casos siguientes: 1.\u00ba) cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el art\u00edculo anterior; 2.\u00ba) cuando el precio de la transmisi\u00f3n, incluido, en su caso, el importe de las cargas, exceda de la capitalizaci\u00f3n de la renta anual, que en el momento de la transmisi\u00f3n pague el inquilino\u201d en los \u201ctipos\u201d que se se\u00f1alan, seg\u00fan la fecha de la ocupaci\u00f3n; \u201c[…] la acci\u00f3n impugnatoria caducar\u00e1 a los 60 d\u00edas naturales, […] desde el siguiente al de la notificaci\u00f3n prevenida en el num. 2.\u00ba del art. 48, cuya notificaci\u00f3n ser\u00e1 siempre obligatoria\u201d; \u201ccaso de prosperar dicha acci\u00f3n, no podr\u00e1 el adquirente negar la pr\u00f3rroga del contrato al inquilino impugnante fund\u00e1ndose en la causa primera del art. 62\u201d (resoluci\u00f3n por denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga por causa de necesidad).<\/p>\n\n\n\n

Dicho precepto resulta de aplicaci\u00f3n (y seguir\u00e1 siendo de aplicaci\u00f3n a los contratos a que se refiere, mientras subsistan) a los arrendamientos anteriores al 1-1-1995 (DDTT 1.\u00aa y 2.\u00aa LAU 94), salvo los posteriores al 9-5-1985 en t\u00e1cita reconducci\u00f3n conforme a la DT 1.\u00aa apartado 1 LAU 94, al resultar de aplicaci\u00f3n el art. 25 LAU 94. El precepto contiene dos acciones: a) la de simulaci\u00f3n (ejercitable conforme a la normativa com\u00fan en esta materia); b) la de impugnaci\u00f3n \u201cdel precio\u201d, y \u00e9sta para: 1) los supuestos de incumplimiento de la prohibici\u00f3n del art. 52 TRLAU, y 2) los supuestos en que la vivienda se ha transmitido por un precio superior al de la capitalizaci\u00f3n de la renta anual que en el momento de la transmisi\u00f3n abone el arrendatario y en base a los par\u00e1metros establecidos en dicha norma para establecer dicho importe (si el arrendatario se encuentra en tal supuesto y ejercita la acci\u00f3n, el adquirente no podr\u00e1 denegar la pr\u00f3rroga por causa de necesidad).<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, junto a los derechos de adquisici\u00f3n preferente de tanteo y retracto, el Texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 concede a los inquilinos la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n que se ejercita al amparo del art\u00edculo 53 del mencionado TRLAU cuando aquellos no hubieren utilizado el derecho de tanteo o retracto, teniendo como efectos la neutralizaci\u00f3n de la negativa de pr\u00f3rroga por necesidad que pudiera formular el arrendador adquirente al amparo de la causa primera del art\u00edculo 62 de la misma Ley de arrendamientos urbanos, en aquellos en que el arrendador originario haya efectuado una enajenaci\u00f3n haciendo constar, real o simuladamente, un precio inasequible o desproporcionado en relaci\u00f3n con el m\u00f3dulo de capitalizaci\u00f3n de la renta establecido a tal efecto (as\u00ed se deduce de la doctrina sentada en las SSTS de 3-2-1965, 5-7-1972 y 29- 12-1973), pudi\u00e9ndose ejercitar tambi\u00e9n la impugnaci\u00f3n en los casos de violaci\u00f3n de la prohibici\u00f3n de enajenar durante el tiempo se\u00f1alado en el art\u00edculo 52 a los adquirentes por actos inter vivos de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos. La acci\u00f3n impugnatoria del citado art\u00edculo 53 tiene, pues, car\u00e1cter subsidiario respecto de las de tanteo y retracto conferidas a los inquilinos o arrendatarios (la STS de 30-3-1964 declaraba que ambas acciones son incompatibles), pero nada tiene que ver con los citados derechos de adquisici\u00f3n preferente de los art\u00edculos 47 (tanteo) y 48 (retracto), aun cuando aquella acci\u00f3n solo pueda efectuarse respecto de aquellas transmisiones que den lugar a dichos derechos de tanteo y retracto y la notificaci\u00f3n a partir de la cual se computa el plazo para el ejercicio de la tan repetida acci\u00f3n impugnatoria sea la misma que la posibilitada para ejercitar el segundo de los derechos mencionados.<\/p>\n\n\n\n

Del precepto se infieren los siguientes requisitos de la acci\u00f3n impugnatoria: 1) transmisi\u00f3n de una vivienda, en cualquiera de las formas que del derecho al tanteo o al retracto (venta \u2014voluntaria o en subasta\u2014, daci\u00f3n o adjudicaci\u00f3n en pago, etc.); 2) el precio de la transmisi\u00f3n, incluido en su caso el importe de las cargas, debe exceder de la capitalizaci\u00f3n de la renta anual que se pague en el momento de la transmisi\u00f3n; 3) que no se halle en la excepci\u00f3n prevista (es decir \u201c[…] cualquiera que sea el precio […] cuando la finca transmitida que conste de una sola vivienda, formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado\u201d); 4) en orden a la legitimaci\u00f3n activa, la acci\u00f3n debe ejercitarse por el inquilino (arrendatario de vivienda, al que el legislador pretende proteger) que tenga derecho al retracto, por lo que conviene precisar que el art\u00edculo 48 de la citada Ley de arrendamientos urbanos de 1964 en relaci\u00f3n con el 47 de dicho cuerpo legal cuando enumera las condiciones para el ejercicio del derecho de retracto establece que \u201cel inquilino o arrendatario que ocupare\u201d, es decir, se exige y precisa reunir en el instante un doble presupuesto: arrendatario y efectiva ocupaci\u00f3n, lo cual resulta coherente con la propia limitaci\u00f3n que representa el retracto a la libre transmisi\u00f3n de la cosa; esta doble condici\u00f3n de inquilino y ocupante es establecida tambi\u00e9n por reiterada jurisprudencia (SSTS 9-6-1969, 3-12-1970, 2-10-1981, 7-5- 1985), que asimismo tiene sentado que quien ejercita estos derechos de preferente adquisici\u00f3n ha de ostentar un derecho arrendaticio de la totalidad del inmueble vendido; por ello, se ha declarado reiteradamente que, para que la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de la venta, lo mismo que la de retracto, pueda producir sus efectos normales, es preciso que quien la ejercita sea inquilino o arrendatario del piso o local vendido y no solamente de parte de sus dependencias, pues la acci\u00f3n ejercitada no puede incluir m\u00e1s que las cosas comprendidas en el arrendamiento y a las cuales llega \u00fanicamente la posesi\u00f3n arrendaticia (SS, entre otras, 29-9-1962, 9-10-1962 y 29- 11-1962, 4-6-1984 y 27-4-1994); 5) que se ejercite dentro de los sesenta d\u00edas naturales (plazo de caducidad) contados desde el siguiente al de la notificaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 48.2 TRLAU.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl efecto (en definitiva, la pretensi\u00f3n) es que el adquirente (en una transmisi\u00f3n que se considera v\u00e1lida y eficaz) no puede negar la pr\u00f3rroga del contrato al arrendatario impugnante, aunque pueda justificar la necesidad de ocupar la vivienda, para s\u00ed o para los suyos\u201d<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El efecto (en definitiva, la pretensi\u00f3n) es que el adquirente (en una transmisi\u00f3n que se considera v\u00e1lida y eficaz) no puede negar la pr\u00f3rroga del contrato al arrendatario impugnante, aunque pueda justificar la necesidad de ocupar la vivienda, para s\u00ed o para los suyos; de ah\u00ed que la legitimaci\u00f3n pasiva corresponde exclusivamente al adquirente (no al transmitente, anterior arrendador, en tanto que la acci\u00f3n no afecta a la validez del t\u00edtulo traslativo).<\/p>\n\n\n\n

Partiendo, pues, de la literalidad del citado art\u00edculo y no cuestion\u00e1ndose la realidad de la transmisi\u00f3n, la condici\u00f3n de inquilino en el impugnante, as\u00ed como tampoco el ejercicio de la referida acci\u00f3n dentro de los sesenta d\u00edas naturales y el no haber usado de los derechos de tanteo y retracto, requisitos \u00e9stos formalistas que se constatan en autos, la cuesti\u00f3n, suele reducirse a si, dado el desfase entre el precio real de la transmisi\u00f3n a favor del demandado y el que resulta de capitalizar la cantidad que en concepto de renta satisface en el momento de la transmisi\u00f3n el inquilino, tal normativa ha de aplicarse sin m\u00e1s, autom\u00e1ticamente y por el solo hecho de su actual vigencia. En definitiva, se trata de resolver acerca de si, de patentizarse el concurso de cuantos requisitos condicionan la viabilidad de la acci\u00f3n impugnatoria del art\u00edculo 53, la aplicaci\u00f3n estricta de esta normativa producir\u00eda abuso de derecho o ejercicio an\u00f3malo del mismo, con quebranto de las reglas de la buena fe que, de conformidad con el art\u00edculo 9 del TRLAU han de presidir el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, lo que de ser as\u00ed obligar\u00eda a jueces y tribunales a rechazar las pretensiones, aunque respondan debidamente a las normas en cuesti\u00f3n y sin que ello suponga vulneraci\u00f3n o quebranto de estas, al tener que interpretarse, de conformidad con el art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el contexto, los antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al esp\u00edritu y finalidad de las mismas, arbitrando expresamente el art\u00edculo 7 del mismo cuerpo legal medidas judiciales para impedir el abuso de derecho, respecto a todo acto u omisi\u00f3n que por la intenci\u00f3n de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los l\u00edmites normales del ejercicio de un derecho, todo lo cual permite al juzgador despegarse de la literalidad de la norma (interpretarla, que no \u201cderogarla\u201d), adapt\u00e1ndola a las circunstancias actuales, para as\u00ed cumplir con el esp\u00edritu de la misma y con la que fue finalidad perseguida por el legislador, en este caso, la de evitar transmisiones simuladas o por precios excesivos que hicieran inoperantes los derechos de tanteo o retracto, con las inevitables consecuencias que ello llevar\u00eda consigo, m\u00e1xime cuando la innovaci\u00f3n que tal norma represent\u00f3, y pese a su adecuaci\u00f3n a la realidad del tiempo en que la misma se dict\u00f3, fue mal recibida por la doctrina, lo que motiv\u00f3 ya en la Ley de 1955 la redacci\u00f3n de la disposici\u00f3n adicional 5.\u00aa, mantenida en la Ley de 1964, que estableci\u00f3 \u201cla posibilidad por parte del Gobierno de disponer quede sin efecto la acci\u00f3n impugnatoria regulada en el art. 53 cuando considere que las circunstancias as\u00ed lo aconsejan\u201d. Si tal ocurr\u00eda hace m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os, no puede interpretarse la norma en el momento presente de otro modo que como se dice, cuando el precio de venta del inmueble arrendado no aparece como anormal en el actual mercado inmobiliario, atendidas su ubicaci\u00f3n y superficie.<\/p>\n\n\n\n

El supuesto paradigm\u00e1tico podr\u00eda ser el de que el precio de la transmisi\u00f3n sea superior al resultante de capitalizar la renta anual que en el momento de tal transmisi\u00f3n estaba pagando el inquilino al tipo se\u00f1alado en la Ley, por cuanto que, fijado como valor de la vivienda litigiosa en su transmisi\u00f3n el de por ejemplo, 190.000 \u20ac, no se demuestra, ante los precios elevados de estos \u00faltimos a\u00f1os, que aquel sea simulado, resultando en autos, por el contrario, que no es excesivo o desajustado a las circunstancias del momento para pisos similares, por lo que suele considerarse abusiva la pretensi\u00f3n de la actora, no obstante el tenor literal del precepto.<\/p>\n\n\n\n

Porque, en definitiva, la exclusiva finalidad que persigui\u00f3 el legislador con este precepto fue el de facilitar el ejercicio del derecho de adquisici\u00f3n preferente por parte del locatario, para lo cual intent\u00f3 evitar, sancion\u00e1ndolo, el se\u00f1alamiento de un precio figurado en el negocio transmisivo al prever que enajenante y adquirente, para eludir el ejercicio del derecho de retracto, o bien simulasen la estipulaci\u00f3n de un precio superior al realmente convenido, o bien realmente pactasen, a fin de orillarse, un precio superior al que en otras circunstancias hubieren concertado, dicha finalidad queda perfectamente preservada con la interpretaci\u00f3n del precepto que antecede, y entender lo contrario supondr\u00eda un atentado al principio de equidad que como informador de la norma han de tener necesariamente en cuenta los juzgadores para ajustar la misma a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada, como anteriormente se ha expuesto; en definitiva, no se cuestiona la vigencia y aplicabilidad del art\u00edculo 53 TRLAU 1964, sino que se aplica en una interpretaci\u00f3n del mismo acorde con la realidad social del tiempo en que se ejercita la acci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\u201cCabe la impugnaci\u00f3n, aun no existiendo fraude, siempre que se trate de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 y que el precio de la transmisi\u00f3n exceda de la capitalizaci\u00f3n de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el art\u00edculo\u201d<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Pensemos que tales criterios de interpretaci\u00f3n (prohibici\u00f3n del abuso del derecho, enriquecimiento sin causa, singularmente en supuestos de ocupaci\u00f3n, posterior al desalojo y antes del per\u00edodo pactado), han venido siendo utilizados por el TS en aplicaci\u00f3n de los efectos de la indemnizaci\u00f3n por desistimiento, del art\u00edculo 56 TRLAU 64 (que contemplaba contratos sujetos a la pr\u00f3rroga forzosa), respecto de los contratos posteriores al 9-5-1985, en que no se hubiere pactado la pr\u00f3rroga forzosa pero s\u00ed un largo per\u00edodo de vigencia para asegurar la estabilidad contractual, y para el caso de denuncia del contrato en per\u00edodo contractual, en el sentido de que, no obstante su literalidad (\u201c[…] indemnizarle \u2014ex lege\u2014 con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, seg\u00fan el contrato quedare por cumplir\u201d, en relaci\u00f3n con la expresi\u00f3n anterior \u201c[…] vendr\u00e1 obligado al pago de la renta […]\u201d, imperativamente), cabe la moderaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n ex art\u00edculo 1103 CC, atendidas las circunstancias concurrentes (SSTS 15-6-1993, 25-1-1996, 3-3- 1999, 25-3-1999, 23-5-2001, etc.)<\/p>\n\n\n\n

En la revista SEPIN y en encuesta sobre la renta a tener en cuenta (la que se est\u00e1 pagando seg\u00fan el a\u00f1o de capitalizaci\u00f3n, o cuant\u00eda total de la renta actualizada):<\/p>\n\n\n\n

a) renta real y efectiva que venga obligada a abonar el arrendatario, referida en la DT 3.\u00aa.c. UNO<\/p>\n\n\n\n

b) la que se \u201cdeb\u00eda\u201d abonar en el momento de la transmisi\u00f3n (total de la renta actualizada), en raz\u00f3n a que el precepto pretende conceder al inquilino unos privilegios cuando la transmisi\u00f3n sea excesiva. CINCO<\/p>\n\n\n\n

c) renta que se venga pagando. La MAYOR\u00cdA Pues bien, en el sentido antes indicado, se han manifestado sin fisuras las secciones 4.\u00aa y 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona, as\u00ed:<\/p>\n\n\n\n

S. 7-4-1999. Secci\u00f3n 13.\u00aa Barcelona (ponente Marin\u00e9):<\/strong> \u201cLa cuesti\u00f3n aqu\u00ed debatida es puramente jur\u00eddica en cuanto consiste en la interpretaci\u00f3n que debe hacerse del art\u00edculo 53 LAU de 1964 si ha de ser literal y r\u00edgida, como pretenden los actores, o bien ha de tenerse en cuenta su contexto, sus antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos y, principalmente, la realidad social del tiempo a que es aplicada, como afirma el demandado. Esta Sala en anteriores y reiteradas resoluciones se ha inclinado por la segunda de las interpretaciones postuladas (SS de 4 de mayo, 10 y 23 de junio de 1998, entre otras). Como ya se dice en las citadas resoluciones, los art\u00edculos 9 del TR LAU de 1964 y 3 y 7 del C\u00f3digo Civil permiten al juzgador desligarse de la literalidad del articulo 53 adapt\u00e1ndolo a las circunstancias actuales para as\u00ed cumplir con el esp\u00edritu del mismo y con la que fue finalidad perseguida por el legislador: evitar transmisiones simuladas o por precios excesivos que hicieran inoperante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto con las inevitables consecuencias que ello conllevarla.\u201d<\/p>\n\n\n\n

S. 24-3-2006. Secci\u00f3n 13.\u00aa (ponente Utrillas): <\/strong>\u201c[…] la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de la venta de la finca arrendada que concede a los arrendatarios o inquilinos el art\u00edculo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuando no hubieren ejercitado el derecho de tanteo o retracto, con el efecto de impedir al adquirente la denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga del contrato al inquilino impugnante por la causa de necesidad del art\u00edculo 62.1.\u00aa del Texto Refundido de 1964, que ya se encontraba prevista en el art\u00edculo 53 del Texto Articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por el Decreto de 13 de abril de 1956, si bien, en su Disposici\u00f3n Adicional 5.\u00aa, se preve\u00eda la posibilidad de que el Gobierno pudiera disponer que quedara sin efecto, tiene por \u00fanica finalidad la de evitar las transmisiones simuladas o por precios excesivos que hicieran inoperantes los derechos de tanteo o retracto. […] En consecuencia, no obstante la literalidad de la norma del art\u00edculo 53 del Texto interpretando la norma, no s\u00f3lo seg\u00fan el sentido propio de sus palabras, sino atendiendo fundamentalmente a su esp\u00edritu y finalidad, seg\u00fan lo exigido por el art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil, atendida la finalidad de la norma debe entenderse que la acci\u00f3n impugnatoria \u00fanicamente puede prosperar cuando el precio de la transmisi\u00f3n sea simulado, excesivo, o desajustado a las circunstancias del momento para inmuebles similares, o cuando la enajenaci\u00f3n se realiza haciendo constar, real o simuladamente, un precio inasequible o desproporcionado, en relaci\u00f3n con la capitalizaci\u00f3n de la renta […].\u201d<\/p>\n\n\n\n

S. 15.7.2008. Secci\u00f3n 13.\u00aa (ponente Carriedo) <\/strong>\u201c[…] existen razones suficientes para entender abusiva la pretensi\u00f3n del actor, al reconocer que el precio de la compraventa fue sensiblemente inferior al valor de mercado. De entender lo contrario supondr\u00eda un atentado al principio de equidad que como informador de la norma han de tener necesariamente en cuenta los juzgadores para ajustar la misma a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada, como ya antes se ha dicho, para impedir con ello el ejercicio antisocial de un derecho, a fin de que el objetivo del derecho, que en definitiva consiste en la realizaci\u00f3n de la justicia, sea cumplido en beneficio del bien individual y colectivo sin incurrir en un positivismo superado. Por otra parte, la exclusiva finalidad que persigui\u00f3 el legislador con este precepto fue la de facilitar el ejercicio del derecho de adquisici\u00f3n preferente por parte del locatario, para lo cual intent\u00f3 evitar, sancion\u00e1ndolo, el se\u00f1alamiento de un precio figurado en el negocio transmisivo al prever que enajenante y adquirente, para eludir el ejercicio del derecho de retracto, o bien simulasen la estipulaci\u00f3n de un precio superior al realmente convenido o bien realmente pactasen, a fin de orillarle, un precio superior al que en otras circunstancias hubieren concertado, lo que no consta acontecido en el supuesto de autos.\u201d<\/p>\n\n\n\n

S. 10-5-2001. Secci\u00f3n 4.\u00aa (ponente Hern\u00e1ndez): <\/strong>\u201cJunto a los derechos de adquisici\u00f3n preferente de tanteo y retracto, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 \u2014aplicable al caso por razones de vigencia temporal\u2014 concede a los inquilinos la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n que se ejercita al amparo del art. 53 de la mencionada LAU cuando aqu\u00e9llos no hubieren utilizado el derecho de tanteo o retracto, teniendo como efecto la neutralizaci\u00f3n de la negativa de pr\u00f3rroga por necesidad que pudiera formular el arrendador adquirente al amparo de la causa primera del art. 62 de la misma LAU, en aquellos casos en que el arrendador originario haya efectuado una enajenaci\u00f3n haciendo constar, real o simuladamente, un precio inasequible o desproporcionado en relaci\u00f3n con el m\u00f3dulo de capitalizaci\u00f3n de la renta establecido a tal efecto. La acci\u00f3n impugnatoria del citado art. 53 tiene, pues, car\u00e1cter subsidiario respecto de las de tanteo y retracto conferidas a los inquilinos o arrendatarios ya que, aun cuando se patentizara el concurso de cuantos requisitos condicionan la viabilidad de la acci\u00f3n impugnatoria del art. 53, quedar\u00eda por resolver si la aplicaci\u00f3n estricta de esta normativa producir\u00eda abuso de derecho o ejercicio an\u00f3malo del mismo, con quebranto de las reglas de la buena fe que, de conformidad con el art. 9 de la citada LAU han de presidir el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, que de ser as\u00ed vincular\u00eda a Jueces y Tribunales a rechazar las pretensiones, aunque respondan debidamente a las normas en cuesti\u00f3n y sin que ello suponga vulneraci\u00f3n o quebranto de \u00e9stas, al tener que interpretarse, de conformidad con el art. 3.\u00b0 CC, seg\u00fan el contexto, los antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al esp\u00edritu y finalidad de las mismas, arbitrando expresamente el art. 7.\u00b0 de igual C\u00f3digo medidas judiciales para impedir el abuso de derecho, respecto de todo acto u omisi\u00f3n que por la intenci\u00f3n de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los l\u00edmites normales del ejercicio de un derecho, todo lo cual permite al Juzgador despegarse de la literalidad de la norma, adapt\u00e1ndola a las circunstancias actuales.\u201d<\/p>\n\n\n\n

No obstante, no puede obviarse que ciertamente la cuesti\u00f3n de la actual vigencia, aplicabilidad e interpretaci\u00f3n del art. 53 TRLAU es una cuesti\u00f3n discutida y sobre la que la jurisprudencia se ha pronunciado de manera diversa (la complejidad del debate y el amparo que, en principio, concede la norma), por lo no se efect\u00faa un especial pronunciamiento respecto a las devengadas en esta alzada, al existir serias dudas de derecho sobre la cuesti\u00f3n debatida. Pues bien, por la v\u00eda del inter\u00e9s casacional (art. 477.3.3.\u00ba LEC), el TS ya se ha pronunciado en sentido contrario, en base a la literalidad del precepto, en base a que se dict\u00f3 como protecci\u00f3n jur\u00eddica del arrendatario, sin que se excluya con la LAU 1994, y su no aplicaci\u00f3n supondr\u00eda vulnerar una norma vigente y clara en su interpretaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

A) La STS 15-1-2009, RJA161\/2009 (ponente Xiol), sienta la doctrina sobre la aplicaci\u00f3n art\u00edculo 53 LAU 1964, que lo es a arrendamientos anteriores al D. 9-5-1985, concurriendo los requisitos del mismo, si el precio de la transmisi\u00f3n excede de la capitalizaci\u00f3n de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el art\u00edculo, aun cuando se acredite que no ha existido fraude o maquinaci\u00f3n en la compraventa y el precio fijado sea de mercado o inferior a \u00e9l; el precepto debe ser aplicado siempre que, concurriendo los requisitos expresados en el citado art\u00edculo, parta de la existencia de dos posturas en las AAPP del Estado: 1) considerar aplicable la facultad de impugnaci\u00f3n que al arrendatario concede dicho art\u00edculo para casos de no ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sin que ello implique un abuso de derecho, porque tal norma no hab\u00eda sido derogada; 2) por el contrario, rechazar su aplicaci\u00f3n por abusiva, apoy\u00e1ndose en un criterio interpretativo sociol\u00f3gico acorde con el mercado actual, de tal manera que, si se acredita que no hubo fraude o maquinaci\u00f3n en la venta, el ejercicio de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n por el inquilino ha de considerarse abusiva.<\/p>\n\n\n\n

Como se ha expuesto, la Sala Primera opta por la primera opci\u00f3n, sentando como doctrina que se trata de norma no derogada y que cabe la impugnaci\u00f3n, aun no existiendo fraude, siempre que se trate de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 y que el precio de la transmisi\u00f3n exceda de la capitalizaci\u00f3n de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, se dice en la Sentencia de 15 de octubre de 1999 de la Audiencia Provincial de Baleares: \u201cNo puede hablarse de abuso de derecho cuando un arrendatario ejercita una acci\u00f3n espec\u00edficamente prevista en la normativa vigente. Y todo ello m\u00e1s cuando en la promulgaci\u00f3n de la nueva LAU de 1994, en sus extensas disposiciones transitorias, dicha acci\u00f3n no se derog\u00f3 para arriendos a concertados conforme a la LAU de 1964, resaltando que el sistema de fuentes del derecho actualmente vigente conforme al art. 1 del CC no permite al Juzgador derogar una norma jur\u00eddica aunque su aplicaci\u00f3n produzca una situaci\u00f3n con claro desequilibrio en una relaci\u00f3n contractual en favor del arrendatario y en claro perjuicio del propietario.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Sigue diciendo que la contradicci\u00f3n es patente entre los dos grupos de sentencias que la parte recurrente adjunta a su escrito, y mientras las dos resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid (cuya l\u00ednea es seguida por la recurrida) consideran aplicable el precepto en cuesti\u00f3n por el simple hecho de que se cumplan las condiciones objetivas establecidas para ello; las otras dos sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, adem\u00e1s de la de Salamanca, rechazan su aplicaci\u00f3n cuando no se aprecia la existencia de fraude (produci\u00e9ndose la venta a precio inferior o igual al de mercado), pese a darse los requisitos del repetido art\u00edculo 53 LAU 1964:<\/p>\n\n\n\n

1. Las de la Audiencia de Barcelona (entre otras) <\/strong>que resuelven en el sentido de declarar la no aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 53 LAU 1964 y basan su ratio decidendi, en s\u00edntesis, en la necesidad de interpretar la norma (a la luz del art. 3 CC), seg\u00fan el contexto, los antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada, atendiendo a su esp\u00edritu y finalidad, y teniendo en cuenta, asimismo, la necesidad de evitar quebrantar las reglas de la buena fe (art. 9 LAU 1964) e impedir el abuso de derecho (art. 7 CC). En supuestos en que el inmueble arrendado se vendi\u00f3 a precios de mercado o inferiores, sin que existiera fraude o maquinaci\u00f3n en la operaci\u00f3n, aun superando el precio correspondiente seg\u00fan la capitalizaci\u00f3n de la renta aplicable, estas resoluciones rechazaron el ejercicio por el inquilino de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n al considerarla abusiva; pese a que el art\u00edculo 53 LAU 1964 es aplicable conforme a la DT Segunda de la LAU 1994, ha de ser interpretado conforme al art\u00edculo 3.1 CC con arreglo a un criterio sociol\u00f3gico, atendiendo no solo a la evoluci\u00f3n socioecon\u00f3mica del mercado de la vivienda, sino tambi\u00e9n al esp\u00edritu y finalidad de la norma, que consiste en evitar las conductas fraudulentas del arrendador. Se considera que la finalidad perseguida por el legislador fue la de evitar transmisiones simuladas o por precios excesivos que hicieran inoperante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el arrendatario, de tal manera que, en aquellos casos en los que se acredita en el pleito que no ha existido fraude o maquinaci\u00f3n en la compraventa, aun cuando el precio de la venta supere el de capitalizaci\u00f3n de la renta, el ejercicio de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n por el inquilino ha de considerarse abusivo.<\/p>\n\n\n\n

Lo que llama la atenci\u00f3n es que \u2014dice el TS\u2014 se trata de una posici\u00f3n que \u201cse ha inclinado por no aplicar el art\u00edculo 53 LAU 1964 a aquellos supuestos en los cuales no ha existido maquinaci\u00f3n en la fijaci\u00f3n del precio se fundan, en primer lugar, en una interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica del precepto que no parece aceptable, puesto que: a) se opone a su tenor literal, y b) se funda en que su \u00fanica finalidad es la de garantizar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del inquilino, cuando no puede asegurarse que su finalidad no sea tambi\u00e9n la de evitar que mediante una transmisi\u00f3n sujeta a un valor de mercado especulativo o correspondiente a un incremento notable de valor de los inmuebles a lo largo del tiempo se transmita el inmueble a un nuevo propietario dispuesto \u2014por hallarse en condiciones de denegar el derecho de pr\u00f3rroga por necesidad\u2014 a sufragar en todo o en parte la plusval\u00eda de la que resulta privado el propietario durante la vigencia del arrendamiento sometido a pr\u00f3rroga forzosa (citando la STS 25 de octubre de 2006, RC n.\u00ba 5036\/1999, sobre los efectos de la venta de una vivienda \u201clibre de ocupantes\u201d), y que \u201cLa interpretaci\u00f3n de las normas conforme a la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, como ha reiterado la jurisprudencia, no puede conducir a su inaplicaci\u00f3n, pues es al legislador a quien incumbe innovar el ordenamiento jur\u00eddico introduciendo las pol\u00edticas de vivienda que estime oportunas dentro de su libertad de configuraci\u00f3n, en la que caben estrategias de oportunidad vedadas a los tribunales […]\u201d, lo que contrar\u00eda el principio de legalidad.<\/p>\n\n\n\n

2. Las que mantienen el otro criterio, <\/strong>que acoge el TS, conforme a las cuales, ante acciones de impugnaci\u00f3n sustancialmente id\u00e9nticas, se falla en el sentido de aplicar estrictamente el art\u00edculo 53 LAU 1964 una vez constatada la existencia de los requisitos exigidos en \u00e9l. En su ratio decidendi se acude al hecho objetivo de que la LAU de 1994, en su disposici\u00f3n transitoria segunda, dej\u00f3 subsistente la norma discutida, que aplica, de manera r\u00edgida, en toda su literalidad. Lo cual se antepone a cualquier interpretaci\u00f3n del precepto que a la vista del art\u00edculo 3 CC llevara a su inaplicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Aunque se admite que el esp\u00edritu y finalidad de la norma era impedir que la conducta fraudulenta del arrendador hiciera ineficaz el derecho de pr\u00f3rroga forzosa del inquilino, no considera que el ejercicio, por parte de este, de la acci\u00f3n del art\u00edculo 53 LAU 1964 sea abusiva, a pesar de que no concurra dicha conducta fraudulenta por limitarse al ejercicio de un derecho que la ley le reconoce.<\/p>\n\n\n\n

B) La STS 15-1-2009, RJA 82\/2009 (ponente Garc\u00eda Valera), resolviendo recurso de casaci\u00f3n por inter\u00e9s casacional, donde se reiteran los dos criterios contradictorios, afirmando que \u201cLa […] tendencia, recogida primordialmente en numerosas sentencias de dos Secciones de la Audiencia Provincial de Barcelona, rechaza las demandas promovidas con base en la presencia de un precio superior al de la capitalizaci\u00f3n, y aunque admite la vigencia del art\u00edculo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sostiene que el ejercicio de dicha acci\u00f3n vulnera el art\u00edculo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos […]\u201d; asimismo, entiende que, al tiempo de publicarse el precepto antes aludido, las condiciones del mercado exentas de la actual inflaci\u00f3n y sometidas a las condiciones depresivas de la situaci\u00f3n econ\u00f3mico-social de la \u00e9poca, daban un valor de venta de las viviendas muy parejo o similar al que resultaba de la capitalizaci\u00f3n prevista al 3% o 4,5% en funci\u00f3n de que el piso se hubiera ocupado por primera vez antes o despu\u00e9s del 1 de enero de 1942; sin embargo, esos valores quedan hoy anacr\u00f3nicos, desfasados y antiecon\u00f3micos, y deben admitirse los relativos al mercado actual, salvo que se demuestre la existencia de simulaci\u00f3n o incremento para perjudicar al inquilino; y tambi\u00e9n manifiesta que esta doctrina se encuentra avalada por los art\u00edculos 3 y 7 del C\u00f3digo Civil, aunque no se haya derogado expresamente la norma, pueda esta considerarse re\u00f1ida con la actualidad (entre otras, SSAP de Barcelona, Secci\u00f3n 13.\u00aa (16-9-2002, 24-3-2006 y 28-6-2006); y de la Secci\u00f3n 4.\u00aa (10-5-2001 y 6-3- 2003).<\/p>\n\n\n\n

Y muestra su conformidad con \u201cel otro\u201d criterio, para concluir que \u201cplanteada en este recurso de casaci\u00f3n la infracci\u00f3n de la doctrina jurisprudencial relativa a la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ha surgido, adem\u00e1s, en la panor\u00e1mica judicial, una evidente discordancia en los respectivas posiciones seguidas por varias Audiencias Provinciales con menci\u00f3n a dicha hermen\u00e9utica, y, ante la disparidad de criterios, esta Sala debe pronunciarse para solventar la cuesti\u00f3n, lo que hace con la manifestaci\u00f3n de que, conforme con la Disposici\u00f3n Transitoria segunda a de la Ley 29\/1994, de Arrendamientos Urbanos, el precepto est\u00e1 vigente y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho, al ejercitarse la acci\u00f3n impugnatoria con fundamento en una facultad reconocida legalmente, toda vez de la virtualidad del art\u00edculo 2.2 del C\u00f3digo Civil en cuanto al principio de derogaci\u00f3n de las normas, el fundamento de seguridad jur\u00eddica del art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n y la doctrina del Tribunal Constitucional en este particular, as\u00ed como la regla de la tutela judicial efectiva para la resoluci\u00f3n de los pleitos secundum legem, y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (art\u00edculo 1.7 del C\u00f3digo Civil), sin que la interpretaci\u00f3n sociol\u00f3gica permita la derogaci\u00f3n de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde el repetido art\u00edculo 53.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y esa es la doctrina definitiva, que l\u00f3gicamente deber\u00e1 ser aplicada (de no revisarse o matizarse); sin embargo, a meros efectos dial\u00e9cticos parece conveniente decir que: 1) la interpretaci\u00f3n que hac\u00eda esta Sala era eso: una interpretaci\u00f3n y nunca una \u201cderogaci\u00f3n\u201d. No Es una \u201cderogaci\u00f3n\u201d, sino una interpretaci\u00f3n, con arreglo a los criterios hermen\u00e9uticos legales; ciertamente, interpretaci\u00f3n extensiva, atendida la literalidad de la norma, pero en todo caso acorde con la realidad social ex art\u00edculo 3.1 CC (interpretaci\u00f3n sociol\u00f3gica: vida real inmersa en la sociedad, evitando que las normas vayan contra la realidad social del tiempo actual; notoriamente dista de la del tiempo en que se dict\u00f3 la norma; adem\u00e1s, no puede amparar el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo, de manera que no es que no se aplique la ley, sino que el acto abusivo no produce efectos); es m\u00e1s, lo que confirma que se interpreta y no que \u2014pactando con los t\u00e9rminos\u2014 se \u201cinaplica\u201d es que se analizan los \u201cpar\u00e1metros\u201d para establecer la capitalizaci\u00f3n y se \u201ccomprueba\u201d que la cifra es \u201crid\u00edcula\u201d (y eso, por absurdo, no debe ser), por lo que se \u201cact\u00faa\u201d \u2014actualiz\u00e1ndolo a precio de mercado, teniendo en cuenta la presencia de un inquilino\u2014 a precio (porcentaje) de mercado, lo que parece (creo) imponer el art\u00edculo 3.1 CC; 2) pero es que, adem\u00e1s de las razones expuestas en las citadas resoluciones (relativas esencialmente al retracto, que el arrendatario no ha ejercido), se crea una situaci\u00f3n pr\u00e1cticamente \u201cabusiva\u201d provocada por la propia ley que la proscribe (arts. 7 CC y 9 TRLAU 1964); en definitiva, provoca la pr\u00e1ctica \u201cparalizaci\u00f3n\u201d del patrimonio del arrendador. Ya que: a) suele tratarse de rentas muy por debajo de las de mercado, a veces irrisorias, e incluso, en su caso, sin poder actualizar o que, actualizadas, han quedado muy por debajo de una renta de mercado. b) Normalmente se trata de viviendas antiguas con importantes gastos de conservaci\u00f3n, por obras \u201cnecesarias\u201d (que no generan ingresos para hacerles frente). c) El precio de venta de la vivienda est\u00e1 muy por debajo del de mercado, con la presencia de un inquilino con un contrato de muy larga duraci\u00f3n y, en muchos casos, con posibilidades de subrogaci\u00f3n. d) Eso pod\u00eda \u2014en su momento\u2014 facilitar la posibilidad de vender (quien adquir\u00eda a un precio notablemente m\u00e1s bajo, asumiendo la \u201ccarga\u201d de resolver el contrato cuando precisase la vivienda), pero el art\u00edculo 53 hac\u00eda desistir de la adquisici\u00f3n a las personas que compraban con esta intenci\u00f3n; con la soluci\u00f3n definitiva dada, se deja a la propiedad con un patrimonio no rentable, que incluso comporta cargas, y pr\u00e1cticamente desvalorizado a efectos de su eventual enajenaci\u00f3n; la desproporci\u00f3n es clara, y el desequilibrio contractual, manifiesto. e) Sin duda, este tipo de situaciones, aunque sea indirectamente, favorecen (pr\u00e1cticamente provocan) la especulaci\u00f3n (el art. 47 CE parece establecer la finalidad de impedirla como criterio interpretativo) y motivan la intervenci\u00f3n de \u201cempresas-mobbing\u201d. f) Pero es que parecen excluirse las particularidades que puedan presentar los diversos supuestos; pensemos en el caso del viudo o viuda que lo hace para completar su escasa pensi\u00f3n, y por contra ha de pagar obras y el IBI.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF La cuesti\u00f3n aqu\u00ed debatida es puramente jur\u00eddica en cuanto consiste en la interpretaci\u00f3n que debe hacerse del art\u00edculo 53 LAU de 1964 si ha de ser literal y r\u00edgida, como pretenden los actores, o bien ha de tenerse en cuenta su contexto, sus antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos y, principalmente, la realidad social del tiempo […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":20},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2540\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2540"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2540\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2541,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2540\/revisions\/2541\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2540"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2540"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2540"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}