{"id":2589,"date":"2009-03-10T16:39:00","date_gmt":"2009-03-10T15:39:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2589"},"modified":"2020-06-02T16:40:10","modified_gmt":"2020-06-02T15:40:10","slug":"los-notarios-y-registradores-como-colaboradores-en-la-aplicacion-de-la-ley-catalana-del-derecho-a-la-vivienda-de-28-12-2007","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-notarios-y-registradores-como-colaboradores-en-la-aplicacion-de-la-ley-catalana-del-derecho-a-la-vivienda-de-28-12-2007\/","title":{"rendered":"Los notarios y registradores como colaboradores en la aplicaci\u00f3n de la Ley Catalana del Derecho a la Vivienda de 28-12-2007"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley catalana 18\/2007, del derecho a la vivienda, en su t\u00edtulo VII (arts. 132 al 136), como correlativo a los numerosos requisitos formales y materiales para las transmisiones de viviendas (y tambi\u00e9n para la cesi\u00f3n de su uso), establece una serie de obligaciones a notarios y registradores de la propiedad en cuanto intervengan en dichas operaciones. Obligaciones que en su mayor parte son de comprobaci\u00f3n del cumplimiento de dichos requisitos y que resultan un tanto reiterativas en cuanto que el notario debe comprobar el cumplimiento y a su vez el registrador comprobar que el notario lo comprob\u00f3, pues no debe inscribir si no lo hizo.<\/p>\n\n\n\n

A) Previsiones respecto de la intervenci\u00f3n de los notarios<\/h4>\n\n\n\n

a) Escrituras de transmisi\u00f3n o cesi\u00f3n de uso de viviendas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 132 de la Ley establece que, antes de autorizar un acto de transmisi\u00f3n o cesi\u00f3n de uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la Ley, especialmente las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

a. La vivienda debe disponer de c\u00e9dula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protecci\u00f3n oficial, de la calificaci\u00f3n definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo dispuesto en el art\u00edculo 26.5, de la licencia de primera ocupaci\u00f3n para las viviendas libres, documentos que deben entregarse a los adquirentes o usuarios.

Solo en el supuesto de transmisi\u00f3n de viviendas que no sean de nueva construcci\u00f3n, los adquirentes pueden exonerar de forma expresa de esta obligaci\u00f3n a los transmitentes, siempre que mediante un informe emitido por un t\u00e9cnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la c\u00e9dula de habitabilidad despu\u00e9s de la ejecuci\u00f3n de las obras de rehabilitaci\u00f3n.

b. El edificio debe disponer del libro del edificio, salvo en los casos de edificios ya existentes que a\u00fan no hayan sido sometidos a dicha obligaci\u00f3n.

c. Los autopromotores que transmiten la vivienda antes del plazo de diez a\u00f1os establecido por la presente Ley deben aportar los seguros y garant\u00edas por el plazo que quede hasta completar los diez a\u00f1os, salvo que los adquirentes les exoneren de ello de forma expresa. Obligaci\u00f3n que es pr\u00e1cticamente id\u00e9ntica a la que establece la Ley de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n.

d. Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposici\u00f3n de los adquirentes la informaci\u00f3n y documentaci\u00f3n exigidas en el cap\u00edtulo VI del t\u00edtulo IV.

Entendemos que el notario cumple con recoger dicha manifestaci\u00f3n, pues la Ley no exige otra cosa.<\/p>\n\n\n\n

b) En el otorgamiento de escrituras de transmisi\u00f3n o cesi\u00f3n del uso de viviendas de protecci\u00f3n oficial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dice el art\u00edculo 133 que deben cumplirse los siguientes requisitos:<\/p>\n\n\n\n

a. En la transmisi\u00f3n de suelo calificado como residencial con destino a vivienda de protecci\u00f3n oficial, en cualquiera de sus modalidades, debe constar expresamente dicha calificaci\u00f3n urban\u00edstica.

b. Deben respetarse los precios m\u00e1ximos de venta y las condiciones a las que se sujeta la transmisi\u00f3n de las viviendas de protecci\u00f3n oficial.

c. La adjudicaci\u00f3n debe respetar los procedimientos que establece el cap\u00edtulo IV del t\u00edtulo V y los adjudicatarios deben estar inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protecci\u00f3n Oficial.

d. Debe obtenerse y entregarse a los adquirentes o usuarios la calificaci\u00f3n definitiva de las viviendas protegidas o, en el caso de segundas y sucesivas transmisiones, el correspondiente visado.<\/p>\n\n\n\n

Y que el cumplimiento de estos requisitos debe acreditarse mediante el correspondiente visado, regulado por el art\u00edculo 85, que debe protocolizarse en escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

Con lo cual, en el fondo, la obligaci\u00f3n del notario se limita a protocolizar en la escritura el visado establecido por el art\u00edculo 85, pues en dicho visado se refleja y acredita el cumplimiento de los mencionados requisitos, previamente verificado por la administraci\u00f3n competente. De manera que habiendo sido verificado su cumplimiento por la administraci\u00f3n, no parece que pueda exig\u00edrsele al notario m\u00e1s que la protocolizaci\u00f3n del visado en la escritura.<\/p>\n\n\n\n

Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposici\u00f3n de los adquirentes la informaci\u00f3n y documentaci\u00f3n exigidas en el cap\u00edtulo VI del t\u00edtulo IV. Entendemos que el notario cumple con recoger dicha manifestaci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

c) Respecto de las garant\u00edas en orden al ejercicio de los derechos de adquisici\u00f3n por parte de la administraci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Establece el art\u00edculo 134 que, a fin de que la administraci\u00f3n de la Generalitat pueda hacer uso de los derechos de adquisici\u00f3n preferente en la transmisi\u00f3n de viviendas de protecci\u00f3n oficial, regulados por el art\u00edculo 87 y concordantes, antes de autorizar el otorgamiento de escrituras que acrediten la transmisi\u00f3n de viviendas de protecci\u00f3n oficial, los notarios deben exigir que se acredite la correcta ejecuci\u00f3n de las notificaciones establecidas en dichos preceptos, de lo que debe darse testimonio en la correspondiente escritura.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de que los derechos de adquisici\u00f3n preferente se ejerzan a favor de una de las entidades o personas a que se refiere el art\u00edculo 87 (la propia Generalitat, el municipio, promotores p\u00fablicos de viviendas de protecci\u00f3n oficial, de entidades sin \u00e1nimo de lucro dedicadas al alojamiento de colectivos vulnerables o a favor de personas f\u00edsicas inscritas en el Registro de Solicitantes de VPO), la escritura p\u00fablica debe formalizarse directamente entre los transmitentes de la vivienda y los adquirentes seleccionados por la administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Lo mismo habr\u00e1 que hacer cuando la transmisi\u00f3n sea de una finca incluida en un \u00e1rea declarada sujeta a los derechos de tanteo y retracto en relaci\u00f3n con los planes locales de vivienda de acuerdo con lo previsto por el art\u00edculo 15 de la misma Ley.<\/p>\n\n\n\n

B) Registradores de la propiedad<\/h4>\n\n\n\n

a) Requisitos para proceder a la inscripci\u00f3n de escrituras de transmisi\u00f3n o cesi\u00f3n de uso de viviendas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Establece el art\u00edculo 135 que los registradores de la propiedad no pueden inscribir escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los art\u00edculos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen (a las que nos hemos referido en el anterior apartado A).<\/p>\n\n\n\n

Establece asimismo que las limitaciones establecidas por la regulaci\u00f3n de los derechos de adquisici\u00f3n preferente de la administraci\u00f3n p\u00fablica, y las garant\u00edas del ejercicio de estos derechos, deben consignarse expresamente en la correspondiente inscripci\u00f3n registral, en los t\u00e9rminos establecidos por la presente Ley y por la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

No pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad las transmisiones de viviendas de protecci\u00f3n oficial efectuadas si no se acredita que se han realizado las notificaciones establecidas por la presente Ley.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco podr\u00e1n inscribir las transmisiones de viviendas de protecci\u00f3n oficial efectuadas si no se acredita que se han realizado las notificaciones establecidas por la presente Ley (art 135.4).<\/p>\n\n\n\n

b) Para la inscripci\u00f3n del ejercicio de los derechos de adquisici\u00f3n preferente por la administraci\u00f3n, ser\u00e1 t\u00edtulo suficiente el acto administrativo de ejercicio (art. 135.3).

c) Actuaciones administrativas que son inscribibles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con el art\u00edculo 136.1, son inscribibles en el Registro de la Propiedad los actos administrativos que, en ejecuci\u00f3n de la Ley del derecho a la vivienda, tengan trascendencia real sobre el dominio u otros derechos reales o afecten al r\u00e9gimen jur\u00eddico del inmueble. Entre otros, son objeto de constancia registral la declaraci\u00f3n de infravivienda, la declaraci\u00f3n de \u00e1rea de conservaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, la declaraci\u00f3n de \u00e1rea sujeta al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por planes municipales de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Y pueden ser objeto de inscripci\u00f3n las resoluciones que impliquen la concesi\u00f3n de una ayuda a la vivienda, las resoluciones que dicten la ejecuci\u00f3n forzosa de una orden de ejecuci\u00f3n incumplida, la incoaci\u00f3n de expediente sancionador, las medidas provisionales adoptadas en el mismo y su resoluci\u00f3n definitiva.<\/p>\n\n\n\n

Salvo disposici\u00f3n en contra, los actos administrativos pueden inscribirse mediante una certificaci\u00f3n administrativa expedida por el \u00f3rgano competente, en la que deben constar, en la forma exigida por la legislaci\u00f3n hipotecaria, las circunstancias relativas a las personas, derechos y fincas a que afecte el acto dictado.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, el art\u00edculo 136.3 establece que los registradores deben hacer constar en una nota marginal la existencia en dep\u00f3sito del libro del edificio. Si los promotores no aportan el libro del edificio, los registradores de la propiedad deben comunicarlo a la administraci\u00f3n competente para que esta se lo requiera.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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