{"id":2595,"date":"2009-03-10T16:42:49","date_gmt":"2009-03-10T15:42:49","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2595"},"modified":"2020-06-02T16:43:24","modified_gmt":"2020-06-02T15:43:24","slug":"la-fianza-legal-en-los-arrendamientos-urbanos-es-constitucional","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-fianza-legal-en-los-arrendamientos-urbanos-es-constitucional\/","title":{"rendered":"\u00bfLa fianza legal en los arrendamientos urbanos es constitucional?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Decreto de 26 de octubre de 1939 estableci\u00f3 la obligaci\u00f3n de constituir la fianza por importe de un mes en los arrendamientos de vivienda y de dos meses cuando se trataba de local de negocio. El texto articulado de la LAU de 1946, en su art\u00edculo 135, confirm\u00f3 la exigencia de esa fianza, que asimismo ratificaron las disposiciones legales posteriores sobre arrendamientos urbanos hasta nuestros d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

El destino de estas fianzas era invertir su importe en la construcci\u00f3n de viviendas de protecci\u00f3n oficial p\u00fablica por los organismos oficiales (Instituto para la Reconstrucci\u00f3n Nacional, Instituto de la Vivienda, etc.).<\/p>\n\n\n\n

La vigente LAU de 1994, en su art\u00edculo 36, declara \u201cobligatoria la exigencia y prestaci\u00f3n de fianza en met\u00e1lico […]\u201d por uno o dos meses, seg\u00fan se trate de vivienda o negocio, y en la disposici\u00f3n adicional tercera faculta a las comunidades aut\u00f3nomas para que puedan establecer la obligaci\u00f3n de los arrendadores de ingresar las fianzas reguladas en el art\u00edculo 36 a disposici\u00f3n de la administraci\u00f3n auton\u00f3mica. No se dice qu\u00e9 destino han de dar a dichas fianzas. Sin tener certeza, hay que suponer que todas las CC.AA. han hecho uso de la facultad discrecional que les confiri\u00f3 dicha norma y han establecido la obligaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Si nos remontamos a la fecha inicial del establecimiento de las fianzas \u2014a\u00f1o 1939, III A\u00f1o Triunfal\u2014, result\u00f3 sorprendente que fuera obligatoria su exigencia, una garant\u00eda para el arrendador, que no rimaba con las normas arrendaticias de aquel entonces, con graves limitaciones para los propietarios y privilegios para los arrendatarios. Cierto que la disposici\u00f3n solo ten\u00eda un destino recaudatorio para las arcas p\u00fablicas, que fue y es la \u00fanica raz\u00f3n de la obligatoriedad de las fianzas.<\/p>\n\n\n\n

La mayor parte de la legislaci\u00f3n preconstitucional ha sido derogada, bien en los tribunales, por su inaplicabilidad, o por la disposici\u00f3n derogatoria de la Constituci\u00f3n. Las normas sobre fianzas de arrendamientos han sido rigurosamente respetadas, pese a su origen franquista, pero habr\u00eda que analizar si estas normas, dictadas en un per\u00edodo carente de garant\u00edas pol\u00edticas, podr\u00edan ser promulgadas en el tiempo constitucional actual.<\/p>\n\n\n\n

El legislador ha entendido que s\u00ed, puesto que la LAU de 1994 vuelve a establecer la obligaci\u00f3n de exigir fianza y las CC. AA. han regulado su procedimiento recaudatorio y sancionador, aunque caben graves dudas sobre si existi\u00f3 un detenido examen de la constitucionalidad de las fianzas, o simplemente se incluyeron en el texto legal siguiendo la inercia de las leyes anteriores.<\/p>\n\n\n\n

En el art\u00edculo 36.5 de la LAU vigente, adem\u00e1s de la obligatoria fianza en met\u00e1lico, se a\u00f1ade que \u201clas partes podr\u00e1n pactar cualquier tipo de garant\u00eda del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, adicional a la fianza en met\u00e1lico\u201d. El af\u00e1n recaudatorio queda patente en este apartado, donde deja a la libertad de las partes el incremento de la garant\u00eda obligatoria, sin que en este caso se exija su ingreso en la administraci\u00f3n auton\u00f3mica \u00bfPor qu\u00e9 hay que exigir una fianza a un arrendatario solvente, como por ejemplo un banco, o cualquier otra persona o entidad que ofrezca las garant\u00edas necesarias? La propia LAU, al facultar la exigencia de un aseguramiento independiente de la fianza met\u00e1lica, est\u00e1 reconociendo que \u00e9sta es insuficiente para cubrir los posibles riesgos, lo que vuelve a confirmar que la \u00fanica finalidad para la existencia de la fianza obligatoria es la captaci\u00f3n de recursos para la administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La gran cuesti\u00f3n a esclarecer es si el Estado tiene facultades para intervenir en un simple y estricto contrato civil, que solo afecta a sus partes, sin que en tal relaci\u00f3n se traten, perjudiquen o lesionen intereses p\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n

La mayor parte de la legislaci\u00f3n preconstitucional ha sido derogada, bien en los tribunales, por su inaplicabilidad, o por la disposici\u00f3n derogatoria de la Constituci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La LAU 1994 est\u00e1 dictada al amparo del art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n, donde se detalla la competencia exclusiva del Estado sobre legislaci\u00f3n civil, que hay que entender como la que se refiere \u201cexclusivamente a las normas pertenecientes a las relaciones e intereses privados en orden al estado de las personas, r\u00e9gimen de la familia, condici\u00f3n de los bienes y los contratos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 1255 del CC, los contratantes pueden establecer los pactos, cl\u00e1usulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden p\u00fablico. Podr\u00e1 argumentarse que la fianza obligatoria en los arrendamientos ha sido establecida por ley, pero falta la justificaci\u00f3n de si esa ley ha nacido con la puridad necesaria para intervenir en las relaciones privadas, sin que pueda justificarse la causa y la raz\u00f3n de tal intervenci\u00f3n, por cuanto en ese contrato de arrendamiento no se afecta ning\u00fan derecho ni inter\u00e9s p\u00fablico. La Constituci\u00f3n reconoce el derecho a la propiedad privada, aunque la funci\u00f3n social de este derecho delimita su contenido, de acuerdo con las leyes. Parece, pues, que solo la funci\u00f3n social que corresponda al derecho de la propiedad privada puede permitir la intervenci\u00f3n del Estado para limitar la plenitud de la autonom\u00eda de los contratantes.<\/p>\n\n\n\n

No ofrece duda que la fianza de un contrato de arrendamiento no tiene nada que ver con la funci\u00f3n social de la propiedad. Y hay una raz\u00f3n meridiana: la fianza no se exige al propietario, sino al arrendatario, que nada tiene que ver con la propiedad privada ni con su funci\u00f3n social.<\/p>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito de los arrendamientos urbanos, la funci\u00f3n social de la propiedad privada ya est\u00e1 aplicada en las normas de las leyes de 1946, 1956, 1964 y 1994 con limitaci\u00f3n de rentas, pr\u00f3rroga forzosa, subrogaciones, irrenunciabilidad de derechos, etc., normas que llenaron de derechos a los arrendatarios y casi hicieron desaparecer los de los arrendadores, dejando inaplicables la autonom\u00eda de las partes que regulaba el CC. A la propiedad privada de estos bienes se atribuy\u00f3 una excepcional funci\u00f3n social, que quiz\u00e1 pudo estar justificada socialmente en alg\u00fan tiempo, en el que las libertades pol\u00edticas estaban restringidas, pero que ahora resultar\u00edan impropias. Querer fundamentar en la funci\u00f3n social de la propiedad la imposici\u00f3n obligatoria de las fianzas en los arrendamientos, parece excusa indefendible.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo puede calificarse esta obligatoriedad de la fianza y su ingreso a disposici\u00f3n de las CC.AA.? No re\u00fane los requisitos para considerarse una tasa, una contribuci\u00f3n especial ni un impuesto, ya que se trata de un ingreso temporal hasta la resoluci\u00f3n del contrato. Los principios y normas jur\u00eddicas generales del sistema tributario exigen un supuesto de hecho al que la Ley vincula el deber de contribuir. En el caso de las fianzas, es evidente que no pueden aplicarse las normas tributarias generales, aunque s\u00ed tiene unas caracter\u00edsticas de parafiscalidad, porque lo cierto es que los poderes p\u00fablicos invaden la relaci\u00f3n privada y se apropian de su importe para incrementar su capacidad fiscal, al margen de los presupuestos generales y se supone que mediante una caja especial. En palabras del profesor Sainz de Bujanda, constituyen \u201c[…] prestaciones coactivas sustra\u00eddas por los entes p\u00fablicos a la riqueza privada para la cobertura de determinados servicios o el logro de ciertos objetivos, no revestidas de las garant\u00edas que en un estado de derecho confieren legitimidad a este tipo de exacciones […]\u201d<\/p>\n\n\n\n

Otro derecho reconocido es la libertad de empresa en el marco de la econom\u00eda de mercado, que los poderes p\u00fablicos garantizan y protegen, y en la que no pueden intervenir en el desarrollo y ejecuci\u00f3n de las empresas privadas, al margen de su potestad para se\u00f1alar las directrices econ\u00f3micas generales o de orientaci\u00f3n planificada. Se atenta a este derecho cuando los poderes p\u00fablicos intervienen en una cuesti\u00f3n privada, como es el arrendamiento, donde no se discuten ni afectan intereses generales o p\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dict\u00f3 una Sentencia, de fecha 7 de septiembre de 1993, estimando el recurso planteado contra el acta levantada por un inspector de fianzas, declarando en s\u00edntesis que el Estado no puede libremente establecer fianzas, puesto que suponen limitaciones a los derechos de propiedad y libertad de mercado en un caso exclusivamente privado, en el que no se dilucida ning\u00fan inter\u00e9s general o p\u00fablico, al margen de su dudosa constitucionalidad. Tristemente, la Sentencia es anterior a la vigente LAU de 1994, en la que se renueva la obligatoriedad de las fianzas y se dicta ya en un per\u00edodo constitucional.<\/p>\n\n\n\n

El problema de las fianzas, es solo un dato en la historia de la legislaci\u00f3n arrendaticia desde mediado el siglo pasado; parece que los actuales ya son tiempos para que las relaciones arrendaticias, al margen de su funci\u00f3n social, se rijan por la voluntad de las partes intervinientes; bastantes a\u00f1os han estado reguladas por los poderes p\u00fablicos, con unos resultados desastrosos: ha desaparecido pr\u00e1cticamente el mercado de la vivienda en alquiler; los centros hist\u00f3ricos se arruinaron y su rehabilitaci\u00f3n est\u00e1 costando miles de millones; el negocio inmobiliario de los \u00faltimos a\u00f1os, desorbitado en la excesiva construcci\u00f3n y en los precios, ha sido un factor primordial en la crisis actual. Esperemos que de estos lodos surja un nuevo sector inmobiliario, mejor regido y encaminado a hacer m\u00e1s factible que todos los ciudadanos puedan tener acceso a su derecho a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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