{"id":2597,"date":"2009-03-10T16:43:48","date_gmt":"2009-03-10T15:43:48","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2597"},"modified":"2020-06-02T16:44:19","modified_gmt":"2020-06-02T15:44:19","slug":"renuncia-al-retracto-en-contrato-de-arrendamiento-ejercicio-del-retracto-por-arrendatario-que-ha-incurrido-en-causa-de-resolucion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/renuncia-al-retracto-en-contrato-de-arrendamiento-ejercicio-del-retracto-por-arrendatario-que-ha-incurrido-en-causa-de-resolucion\/","title":{"rendered":"Renuncia al retracto en contrato de arrendamiento. Ejercicio del retracto por arrendatario que ha incurrido en causa de resoluci\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sentencia de 15 junio de 2007 de la Audiencia Provincial de Barcelona<\/h4>\n\n\n\n

I. ANTECEDENTES DE HECHO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se trata de un arrendamiento urbano de local de negocio formalizado el 21 de mayo de 1984 entre cuyas condiciones impresas se contiene una renuncia al derecho de retracto en la cl\u00e1usula 29.\u00aa del tenor literal siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn uso de la facultad que le reconoce el p\u00e1rr. 3.\u00ba del art. 6 del Decreto de 13 de abril de 1956, y modificaci\u00f3n de 11 de junio de 1964, el arrendatario hace expresa renuncia a los derechos de tanteo, retracto o impugnaci\u00f3n establecidos en el cap\u00edtulo VI y para todos los supuestos de venta, donaci\u00f3n, adjudicaci\u00f3n de la finca o local arrendado, que el citado cap\u00edtulo hace menci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Cl\u00e1usula que figuraba en las condiciones de los contratos de arrendamiento de local de negocio editadas, en aquella \u00e9poca, por el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

En octubre de 2004, los propietarios otorgaron escritura de compraventa de la finca, siendo notificada dicha operaci\u00f3n a los arrendatarios por el propio notario autorizante el 5 de noviembre de 2004.<\/p>\n\n\n\n

Los arrendatarios interpusieron demanda de juicio de retracto arrendaticio.<\/p>\n\n\n\n

Los compradores, a la vez que se opusieron a la acci\u00f3n de retracto, formularon reconvenci\u00f3n instando la resoluci\u00f3n del contrato arrendaticio por haber realizado el arrendatario obras inconsentidas en el local.<\/p>\n\n\n\n

A los efectos del presente comentario, se considera que las obras efectuadas por los arrendatarios justificaban la resoluci\u00f3n del contrato a instancia del arrendador al amparo del art.\u00ba 114.7 de la LAU por modificar la configuraci\u00f3n del local o debilitar la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda de retracto por considerar que la renuncia a tal derecho contenida en el contrato de arrendamiento es perfectamente v\u00e1lida y eficaz y, estimando la reconvenci\u00f3n, declara resuelto el contrato de arrendamiento por obras no consentidas, condenando a los arrendatarios a desalojar la finca.<\/p>\n\n\n\n

Los arrendatarios interponen recurso de apelaci\u00f3n contra dicha Sentencia solicitando su revocaci\u00f3n y que en su lugar se estime la demanda de retracto y se desestime la reconvenci\u00f3n no dando lugar a la resoluci\u00f3n del arrendamiento por obras no consentidas.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de la Secci\u00f3n 4.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 15 de junio de 2007 estima el recurso de apelaci\u00f3n; declara de derecho del arrendatario a ejercitar el retracto, esencialmente por no considerar v\u00e1lida la renuncia anticipada al convenirse el arrendamiento, y, aunque hubiese incurrido el arrendatario en una causa de resoluci\u00f3n por obras no consentidas, esta sola circunstancia no le impide al arrendatario ejercitar el retracto y, estimado este derecho, queda sin objeto la acci\u00f3n resolutoria del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Dicha Sentencia aborda y estudia en profundidad dos cuestiones de indudable inter\u00e9s, a saber:<\/p>\n\n\n\n

a) Validez y alcance de la renuncia al derecho de retracto efectuada por el arrendatario al concertarse el arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

b) Si el hecho de existir causas de resoluci\u00f3n del arrendamiento impide al arrendatario ejercitar la acci\u00f3n de retracto.<\/p>\n\n\n\n

La Ley de arrendamientos urbanos de 1946 en su art\u00edculo 11 y concordantes dispuso que eran irrenunciables los beneficios concedidos por la Ley a los inquilinos y subarrendatarios de viviendas, y renunciables, en cambio, los conferidos al arrendador y a los arrendatarios o subarrendatarios de locales de negocio<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

II. NO ES V\u00c1LIDA LA RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTO EFECTUADA POR EL ARRENDATARIO AL FORMALIZARSE EL ARRENDAMIENTO<\/h4>\n\n\n\n

La Sentencia que comentamos razona que lo primero que debemos determinar, con car\u00e1cter previo a las dem\u00e1s cuestiones planteadas, es la validez o nulidad de la renuncia de los arrendatarios demandantes al derecho de retracto en la cl\u00e1usula 29 del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Y llega a la conclusi\u00f3n de que es nula y debe tenerse por no puesta por cuanto resulta necesario que se renuncie una vez se producen las condiciones legales que posibilitan su ejercicio, es decir, cuando ya se ha producido la transmisi\u00f3n del departamento objeto del arriendo, sin que sea v\u00e1lida la renuncia anticipada a un beneficio que a\u00fan no ha surgido al tiempo de celebrarse el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Avala esta tesis la Sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de fecha 11 de octubre de 2001, recurso 3995\/1999, que sienta la siguiente doctrina al respecto:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa renuncia al derecho de retracto se presenta como una renuncia anticipada y gen\u00e9rica contenida en una cl\u00e1usula impresa que se incorpor\u00f3 al contrato locativo. No se trata, por tanto, de una renuncia decididamente convenida, espec\u00edfica y concretada al derecho de retracto de forma precisa, clara y terminante, habiendo venido exigiendo el Tribunal Supremo para su eficacia jur\u00eddica que fuera expresa y contundente, con manifestaci\u00f3n indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma o deducida de actos o hechos de los que se deduzca inequ\u00edvocamente y sin ambig\u00fcedad alguna (sentencias de 5 de marzo, 3 de junio, 28 y 31 de octubre y 5 de diciembre de 1991, 14 de febrero de 1992, 31 de Octubre de 1996 y 19 de diciembre de 1997). Y estas circunstancias no se dan en el caso de autos, ya que aqu\u00ed se trata de una renuncia gen\u00e9rica y amplia que no cabe ser admitida, pues su propia naturaleza impone otorgarla sabiendo lo que se renuncia y una vez el derecho haya surgido.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En base a la doctrina expuesta que ya hab\u00edan recogido las sentencias dictadas por la propia Audiencia Provincial de Barcelona en los rollos de apelaci\u00f3n 533\/2005 y 764\/2004, debe concluirse que la renuncia hecha anticipadamente en una cl\u00e1usula impresa que se incorpora al contrato de arrendamiento es nula y debe tenerse por no puesta por cuanto resulta necesario que se renuncie una vez se dan las condiciones legales que posibilitan su ejercicio, esto es, una vez la transmisi\u00f3n del inmueble se ha producido.<\/p>\n\n\n\n

III. EL ARRENDATARIO PUEDE EJERCITAR EL RETRACTO AUNQUE ESTUVIERA INCURSO EN CAUSA DE RESOLUCI\u00d3N DEL ARRENDAMIENTO<\/h4>\n\n\n\n

En el supuesto que contempla la Sentencia que comentamos, el arrendatario hab\u00eda hecho obras en el local que no contaban con el consentimiento del arrendador, incurriendo en causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento. Las obras se hab\u00edan hecho con anterioridad a la formalizaci\u00f3n de la escritura de compraventa que dio lugar al retracto.<\/p>\n\n\n\n

Se plantea, por tanto, como cuesti\u00f3n a resolver, si el arrendatario que se hallaba incurso en causa de resoluci\u00f3n estaba facultado cuando se produjo la compraventa para ejercitar el derecho de retracto.<\/p>\n\n\n\n

Estima la Sentencia que S\u00cd que puede el arrendatario ejercitar el retracto aunque est\u00e9 incurso en causa de resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo, Sala I, en Sentencia de 28 de junio de 2003 (recurso 215\/2001) considerando que \u201cEl ejercicio (legitimaci\u00f3n activa) de la acci\u00f3n de retracto corresponde al arrendatario que lo sea en la fecha de la transmisi\u00f3n de la finca, aunque el arrendamiento sea anulable o resuelto en fecha posterior, por lo que, no haciendo cuesti\u00f3n de si los efectos de una eventual Sentencia resolutoria se producen desde la demanda o desde la fecha de su firmeza, es evidente que la acci\u00f3n resolutoria del arrendamiento se promovi\u00f3 despu\u00e9s de otorgarse la escritura de transmisi\u00f3n de la finca, momento en el cual el demandante ostentaba la cualidad de arrendatario y por consiguiente titular del derecho de adquisici\u00f3n preferente mediante la oportuna acci\u00f3n de retracto\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u201dEl derecho de retracto lo tienen los demandados desde el momento de la transmisi\u00f3n (sentencias de 3 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1996), y es indudable que el derecho a retraer de los arrendatarios demandantes se hab\u00eda consolidado antes de la iniciaci\u00f3n del pleito resolutorio, y por consiguiente el resultado de esta resoluci\u00f3n no afecta al derecho del arrendatario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, puede ejercitar la acci\u00f3n de retracto la persona que sea arrendataria en la fecha de la transmisi\u00f3n de la finca aunque el arrendamiento sea anulable o sea resuelto en fecha posterior.<\/p>\n\n\n\n

Como ya determinaba la Sentencia de la propia Secci\u00f3n 4.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29 de marzo de 2005 \u2014recogiendo la doctrina de la Sentencia del TS de 11 de abril de 1995\u2014 para determinar la legitimaci\u00f3n activa para el ejercicio de la acci\u00f3n de retracto ha de estarse a si \u201cen el momento de transmitirse la finca el actor era o no arrendatario, sin que ello venga impedido porque el contrato sea resuelto posteriormente. Pues su derecho de retracto ya se hab\u00eda consolidado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

IV. ESTIMADO EL RETRACTO, ES INTRASCENDENTE LA ACCION RESOLUTORIA FORMULADA POR RECONVENCI\u00d3N<\/h4>\n\n\n\n

Tal como determina la Sentencia que comentamos, \u201cestimada la acci\u00f3n de retracto ejercitada por los arrendatarios demandantes, la acci\u00f3n resolutoria formulada en la demanda reconvencional ha quedado sin objeto al haberse extinguido el arrendamiento, por confusi\u00f3n de derechos, por haber adquirido los arrendatarios la condici\u00f3n de propietarios del local arrendado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

V. COMENTARIOS RESPECTO A LA NULIDAD DE LA RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTO PACTADA EN EL CONTRATO ARRENDATICIO<\/h4>\n\n\n\n

Es cierto que la tendencia de la doctrina jur\u00eddica ha venido sentando el criterio de que no cabe la renuncia a derechos que no se han consolidado y que realmente solo constituyen una expectativa para un futuro.<\/p>\n\n\n\n

Primordialmente esta doctrina se ha venido aplicando en relaci\u00f3n a los derechos hereditarios en los que es criterio generalmente admitido que no puede admitirse y es nula la renuncia anticipada a tales derechos, antes de que se consoliden con la muerte del causante y se convierta en derecho concreto lo que era una expectativa. Ya el C\u00f3digo Civil (art. 816) establece que toda renuncia o transacci\u00f3n sobre la leg\u00edtima es nula y que los legitimarios podr\u00e1n reclamarla cuando muera el causante; y el art\u00edculo 1271 del propio C\u00f3digo Civil dispone, como regla general, que sobre la herencia futura no se podr\u00e1n celebrar contratos.<\/p>\n\n\n\n

Consecuente con este criterio, la Sentencia que hemos comentado determina la irrenunciabilidad anticipada del derecho de retracto.<\/p>\n\n\n\n

La Ley de arrendamientos urbanos de 1946 en su art\u00edculo 11 y concordantes dispuso que eran irrenunciables los beneficios concedidos por la Ley a los inquilinos y subarrendatarios de viviendas, y renunciables, en cambio, los conferidos al arrendador y a los arrendatarios o subarrendatarios de locales de negocio.<\/p>\n\n\n\n

Pr\u00e1cticamente el mismo criterio mantiene la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 en su art\u00edculo 6.\u00ba, estableciendo en su p\u00e1rrafo 2 que ser\u00e1n en cambio renunciables, salvo el de pr\u00f3rroga, los concedidos a las viviendas \u201csuntuarias\u201d y a los locales de negocio. La vigente Ley de arrendamientos urbanos de 1994 regula los derechos de tanteo y retracto de los arrendatarios de vivienda y, en su art\u00edculo 25 p\u00e1rrafo 8, establece: \u201cEl pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto ser\u00e1 v\u00e1lido en los contratos de duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os.\u201d Cuya norma ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n tambi\u00e9n a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales de negocio) por mandato del art\u00edculo 31 de la propia Ley.<\/p>\n\n\n\n

La aplicaci\u00f3n literal de tales normas podr\u00eda llevarnos a la conclusi\u00f3n de admitir la validez de la renuncia a los derechos de tanteo o retracto formulada en los contratos de arrendamiento urbanos, salvo en los arrendamientos de vivienda por plazo no superior a cinco a\u00f1os. Pero no es esta la argumentaci\u00f3n de la Sentencia comentada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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