{"id":2599,"date":"2009-03-10T16:44:00","date_gmt":"2009-03-10T15:44:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2599"},"modified":"2020-06-02T16:45:18","modified_gmt":"2020-06-02T15:45:18","slug":"el-contrato-de-arrendamiento-con-opcion-de-compra-una-solucion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-contrato-de-arrendamiento-con-opcion-de-compra-una-solucion\/","title":{"rendered":"El contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra: \u00bfUna soluci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Planteamiento<\/h4>\n\n\n\n

Hemos podido constatar durante estos \u00faltimos meses que el contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra se ha presentado como una soluci\u00f3n paliativa a la dif\u00edcil situaci\u00f3n por la que atraviesa el sector inmobiliario. No es el prop\u00f3sito de estos comentarios realizar un an\u00e1lisis de los diversos factores que confluyen en este momento y que han desembocado en la dificultad manifiesta que tienen los promotores para encontrar compradores con capacidad o voluntad para hacerlo, a pesar de que el precio se haya podido incluso rebajar ostensiblemente. Por otro lado, para el vendedor resulta acuciante rentabilizar el importante patrimonio inmobiliario que tiene inmovilizado, incluso en muchas ocasiones con importantes cargas hipotecarias. As\u00ed aparece el contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra como una soluci\u00f3n transitoria para concertar m\u00e1s adelante una posible operaci\u00f3n de compraventa.<\/p>\n\n\n\n

Esta operaci\u00f3n inmobiliaria esencialmente consiste en que el propietario concede al optante, mediante cl\u00e1usula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente se\u00f1alado a la oferta de venta. Por consiguiente, el contrato se compone de dos negocios jur\u00eddicos vinculados entre ellos, extingui\u00e9ndose el primero (el arrendamiento que se rige por la LAU 29\/1994) cuando se ejerce el derecho concedido en el segundo (la opci\u00f3n de compra, que aun siendo at\u00edpico se rige por las disposiciones ordinarias del C\u00f3digo Civil). Por la conjunci\u00f3n de ambos, el arrendatario-optante arrienda el inmueble durante un determinado plazo durante el que ineludiblemente debe pagar la renta convenida y obtiene asimismo una opci\u00f3n para adquirir el mismo inmueble por un precio y un plazo que asimismo se habr\u00e1n de pactar, de modo que transcurrido este la opci\u00f3n se entender\u00e1 caducada.<\/p>\n\n\n\n

Objeciones<\/h4>\n\n\n\n

1) La primera, que no es necesariamente la m\u00e1s trascendente, aunque ciertamente lo es, deriva de que, trat\u00e1ndose tambi\u00e9n de un contrato de arrendamiento de vivienda, habr\u00e1 de regularse por las normas contenidas en el t\u00edtulo II de la Ley 29\/1994, de arrendamientos urbanos, por lo que siendo nulas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario respecto a las previsiones contenidas en la propia Ley (art. 6), el plazo de duraci\u00f3n del contrato ser\u00e1 obligatoriamente para el arrendador de al menos cinco a\u00f1os (art. 9), sin perjuicio de la pr\u00f3rroga legal de tres a\u00f1os prevista en el art\u00edculo 10. Esta circunstancia puede desanimar a posibles propietarios que estar\u00edan dispuestos a formalizar un contrato de arrendamiento con opci\u00f3n de compra pero por un plazo notablemente inferior al que impone la referida disposici\u00f3n arrendaticia, puesto que, no lo olvidemos, el objeto esencial del negocio jur\u00eddico para ambas partes es la venta mediante el ejercicio de la opci\u00f3n de compra por parte del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Dado que la regulaci\u00f3n arrendaticia vigente parece desalentar el arrendamiento coyuntural de estas viviendas destinadas principalmente a la compraventa por el compromiso de duraci\u00f3n arrendaticia que se contrae obligatoriamente, cabr\u00eda desear una reforma legislativa que orientada a fomentar tambi\u00e9n la ocupaci\u00f3n de este importante n\u00famero de viviendas y permitiera su rentabilizaci\u00f3n transitoria para los propietarios y tambi\u00e9n para los arrendatarios. Una soluci\u00f3n podr\u00eda ser establecer que los contratos de arrendamiento de vivienda con opci\u00f3n de compra, por sus especiales caracter\u00edsticas y naturaleza, estuvieran excluidos del \u00e1mbito de los contratos de arrendamiento de vivienda (t\u00edtulo II), y se les considerara expresamente como contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (t\u00edtulo III), lo que podr\u00eda hacerse mediante una simple reforma de los art\u00edculos 2 y 3 de la Ley 29\/1994. Otra posibilidad ser\u00eda la introducci\u00f3n de un nuevo apartado en el art\u00edculo 9.\u00ba de la Ley 29\/1994, por el que se permitiera que las partes convinieran que no procede la pr\u00f3rroga obligatoria cuando en el contrato de arrendamiento se hubiera pactado una opci\u00f3n de compra a favor del arrendatario. De este modo ambas partes podr\u00edan beneficiarse de las ventajas de la operaci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n

2) Sin embargo, las principales objeciones de estas operaciones son de naturaleza fiscal. El contrato de arrendamiento de vivienda esta sujeto y exento de IVA, y por lo tanto el inquilino no soportar\u00e1 sobre el alquiler imposici\u00f3n alguna. Por consiguiente, el propietario del inmueble (bien como promotor o como adquirente en primera transmisi\u00f3n que haya soportado IVA) no podr\u00e1 deducir el IVA pagado por este inmueble. Por otro lado, el contrato de opci\u00f3n de compra est\u00e1 sujeto a IVA al tipo general del 16% con independencia del bien sobre el que se constituya el derecho, y por lo tanto se deber\u00e1 repercutir el IVA, tanto si se trata de un bien cuya transmisi\u00f3n posterior est\u00e9 sometida al IVA, como si no lo est\u00e1.<\/p>\n\n\n\n

En el caso del contrato de alquiler con opci\u00f3n de compra (art. 20.23.b.d\u2019) de la Ley del IVA), la norma establece que estos contratos est\u00e1n sujetos a IVA atendiendo a la naturaleza del bien que se arrienda. Por consiguiente, estar\u00e1n sujetos a IVA y no exentos cuando la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento est\u00e9 sujeta al impuesto y no exenta. Por lo tanto, un alquiler con opci\u00f3n de compra realizado por el promotor de la vivienda estar\u00e1 sujeto al tipo general del 16% de IVA en la medida en que el ejercicio de la opci\u00f3n significar\u00eda una primera transmisi\u00f3n. Cuando con posterioridad se formalice la transmisi\u00f3n de la vivienda, se repercutir\u00e1 el 7% de IVA sobre el valor de la contraprestaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Esta fiscalidad comporta un encarecimiento sustancial de este mecanismo de contrataci\u00f3n que perjudica al inquilino con derecho a opci\u00f3n de compra, por cuanto le supone un coste adicional del 16%; y ello, a pesar de que desde el a\u00f1o 2007 el criterio de la Direcci\u00f3n General de Tributos viene siendo el de permitir la posibilidad de recuperar el IVA soportado al 16% y traspasarlo al 7% mediante el procedimiento de rectificaci\u00f3n de facturas previsto en el art\u00edculo 89 de la Ley del IVA en caso de que se ejerciera la opci\u00f3n de compra. As\u00ed, en el momento de la formalizaci\u00f3n de la escritura de compraventa por ejercicio de la opci\u00f3n sobre una vivienda, se devengar\u00eda el IVA al tipo del 7%, y del importe a pagar se deducir\u00eda el IVA que se hab\u00eda satisfecho al 16% sobre la parte del alquiler que se considere a cuenta del precio de la venta o como prima de la opci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Podr\u00edan paliarse en gran medida estos inconvenientes si se introdujeran reformas legislativas que permitieran, en el marco de la normativa comunitaria, una mejora de la fiscalidad es estos contratos de arrendamiento de vivienda con opci\u00f3n de compra aplicando una tributaci\u00f3n del tipo de IVA al 7% (o incluso del 4% si se tratara de viviendas protegidas), equivalente al que corresponder\u00eda en caso de futura transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Conclusiones<\/h4>\n\n\n\n
  1. El mercado inmobiliario, y nos referimos tanto a propietarios como a arrendatarios, demanda el protagonismo de esta formula de contrataci\u00f3n, potenciada adem\u00e1s por la actual coyuntura econ\u00f3mica e inestabilidad laboral en general.
    <\/li>
  2. Las medidas que pueden adoptarse para potenciar este modelo han de ser en primer lugar de naturaleza arrendaticia, flexibilizando la r\u00edgida normativa de contrataci\u00f3n de los arrendamientos de vivienda, al menos en lo que respecta a la duraci\u00f3n obligatoria para el arrendador, y permitir su adaptaci\u00f3n al per\u00edodo de ejercicio de la opci\u00f3n de compra.
    <\/li>
  3. Asimismo y en cualquier caso, deber\u00eda mejorarse el r\u00e9gimen tributario de estas operaciones inmobiliarias que hacen que resulte especialmente gravoso para los inquilinos que quieren comprar pero que ignoran si podr\u00e1n hacerlo cuando finalice el plazo establecido para el ejercicio de la opci\u00f3n.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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