{"id":2601,"date":"2009-03-10T16:45:47","date_gmt":"2009-03-10T15:45:47","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2601"},"modified":"2020-06-02T16:46:19","modified_gmt":"2020-06-02T15:46:19","slug":"contratos-de-arrendamiento-de-bienes-inmuebles-con-clausula-penal-ante-supuestos-de-impago","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/contratos-de-arrendamiento-de-bienes-inmuebles-con-clausula-penal-ante-supuestos-de-impago\/","title":{"rendered":"Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles con cl\u00e1usula penal ante supuestos de impago"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La actual situaci\u00f3n de crisis econ\u00f3mica est\u00e1 llevando a los arrendadores a asegurarse la suscripci\u00f3n de sus contratos de arrendamiento con medidas tendentes a garantizar el cobro de las deudas existentes. As\u00ed, si recientemente hac\u00edamos menci\u00f3n a la existencia de contratos de arrendamiento con la inclusi\u00f3n de un aval a primer requerimiento por el cual el arrendatario se compromet\u00eda a aportarlo en el momento de la firma del contrato y a correr con los gastos del mismo derivado, existe otra f\u00f3rmula que se est\u00e1 empezando a implantar, cual es la de incluir en los contratos de arrendamiento una cl\u00e1usula penal en virtud de la cual se adiciona una sanci\u00f3n pecuniaria al arrendatario ante supuestos de impago y no devoluci\u00f3n de la posesi\u00f3n del inmueble al arrendador.<\/p>\n\n\n\n

La propuesta que defendemos en las presentes l\u00edneas est\u00e1 enlazada tambi\u00e9n con un informe que se ha remitido por el firmante de las presentes l\u00edneas al Ministerio de Justicia proponiendo la criminalizaci\u00f3n de la no devoluci\u00f3n posesoria del inmueble por el arrendatario al arrendador cuando se dejan de pagar las rentas. Y ello, por la no necesidad de tener que obligar a este \u00faltimo a tener que acudir a un pleito judicial para conseguir el lanzamiento coactivo cuando deber\u00eda haber dejado el inmueble voluntariamente si no abonaba sus rentas. Por ello, una soluci\u00f3n para reforzar las garant\u00edas del arrendador ser\u00eda incluir una cl\u00e1usula penal que funcionara como sanci\u00f3n pecuniaria para quien deje de pagar sus rentas y que tendr\u00eda car\u00e1cter acumulativo.<\/p>\n\n\n\n

Desde los sectores que siguen concibiendo el contrato de arrendamiento bajo la idea del sentimiento proteccionista del arrendatario, se entender\u00e1 contrario a la igualdad de las partes en el contrato la introducci\u00f3n de estas cl\u00e1usulas en los contratos de arrendamiento, pero hay que hacer notar que el principio de la autonom\u00eda de la voluntad de las partes del art\u00edculo 1255 CC debe hacer viable que si el arrendador desea introducir cl\u00e1usulas de garant\u00eda y sancionadoras ante incumplimientos del arrendatario, no debe haber inconveniente en adicionar una sanci\u00f3n a quien dejar de cumplir unilateralmente sus obligaciones, y adem\u00e1s, sin devolver la posesi\u00f3n del inmueble al arrendador una vez ha dejado de pagar las rentas.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, la previsibilidad del incumplimiento de los contratos o pactos firmados entre las partes viene a traer como consecuencia que en muchos casos las partes incluyan en las cl\u00e1usulas de estos la conocida cl\u00e1usula penal, a fin de fijar una estipulaci\u00f3n que establece una sanci\u00f3n civil para el deudor que incumple una obligaci\u00f3n, que se quiere reforzar con aquella.<\/p>\n\n\n\n

A este respecto hay que recordar que la cl\u00e1usula penal puede tratarse de cualquier tipo de pena (hacer, no hacer o dar alguna cosa); habitualmente consiste en la entrega de una suma de dinero. En consecuencia, la cl\u00e1usula penal es una obligaci\u00f3n accesoria de la que con ella se refuerza. Sin la existencia de esta carecer\u00eda de raz\u00f3n de ser, pues no habr\u00eda nada que asegurar o reforzar.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 funciones podr\u00eda cumplir la cl\u00e1usula penal en los arrendamientos urbanos?<\/p>\n\n\n\n

Pues, en primer lugar, una funci\u00f3n de garant\u00eda del cumplimiento de la obligaci\u00f3n principal, ya que ante la amenaza de la pena el arrendatario se encuentra m\u00e1s constre\u00f1ido a realizar la prestaci\u00f3n debida. Adem\u00e1s, puede ejercer una funci\u00f3n punitiva si al producirse el incumplimiento la pena puede exigirse adem\u00e1s del cumplimiento forzoso de la obligaci\u00f3n in natura, como es el pago de la renta, o los da\u00f1os y perjuicios causados.<\/p>\n\n\n\n

La cl\u00e1usula penal que cubre simult\u00e1neamente ambas funciones da lugar a lo que se conoce en la doctrina como pena cumulativa<\/strong>. De todas maneras, y al amparo de la libertad de las partes para pactarla, para que se entienda convenida una cl\u00e1usula penal de este tipo es preciso el pacto expreso. Pero, sin embargo, en cuanto a la f\u00f3rmula para fijarla en el contrato de arrendamiento, no es necesario que se emplee para ello ninguna expresi\u00f3n t\u00e9cnica, pero s\u00ed, desde luego, que inequ\u00edvocamente aparezca ser eso lo que quisieron las partes (arts. 1152.1 y 1153 in fine del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n es posible, y as\u00ed lo presume el art\u00edculo 1152, que la funci\u00f3n que desempe\u00f1a la cl\u00e1usula penal sea liquidatoria \u2014tambi\u00e9n llamada sustitutiva o compensatoria<\/strong>. Esta sustituir\u00e1 a los da\u00f1os y perjuicios que ocasione la falta de cumplimiento. En este caso el arrendador no necesita probar la existencia de esos da\u00f1os, y tampoco su cuant\u00eda. Este tipo de cl\u00e1usula penal no supone una mayor garant\u00eda de cumplimiento para el acreedor, ni una agravaci\u00f3n especial de la condici\u00f3n del arrendatario incumplidor, salvo la que deriva de facilitar extremadamente el resarcimiento del arrendador, liber\u00e1ndose de la carga de la prueba de los extremos se\u00f1alados. Si se establece una cl\u00e1usula penal liquidatoria de cuant\u00eda muy superior a la que razonablemente puedan alcanzar los da\u00f1os y perjuicios, absorber\u00e1 los dos tipos de funci\u00f3n mencionados.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, si se pacta la cl\u00e1usula penal no como una mera sanci\u00f3n impuesta por dejar de pagar las rentas, sino para establecer ya la que corresponda por los da\u00f1os y perjuicios que se puedan causar, la cl\u00e1usula penal opera en la funci\u00f3n liquidatoria como sustitutoria de los da\u00f1os y perjuicios, pero existen casos extremos en los que podr\u00edan reclamarse los da\u00f1os y perjuicios reales si son mayores que los fijados en la cl\u00e1usula penal.<\/p>\n\n\n\n

La propuesta que defendemos en las presentes l\u00edneas est\u00e1 enlazada tambi\u00e9n con un informe que se ha remitido por el firmante de las presentes l\u00edneas al Ministerio de Justicia proponiendo la criminalizaci\u00f3n de la no devoluci\u00f3n posesoria del inmueble por el arrendatario al arrendador cuando se dejan de pagar las rentas<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Si el incumplimiento por el arrendatario fue doloso \u2014lo que ocurrir\u00eda siempre que se dejasen de abonar las rentas sin causa justificada (p\u00e9rdida de empleo, dificultades econ\u00f3micas, por ejemplo)\u2014, no hay ninguna duda de que el arrendador acreedor, adem\u00e1s de la pena pactada, podr\u00e1 reclamar por v\u00eda ordinaria (arts. 1101 y ss. CC) todos los dem\u00e1s da\u00f1os sufridos. Otra cosa ser\u00eda tanto como admitir una renuncia previa o anticipada a la responsabilidad por dolo; algo prohibido por el art\u00edculo 1.102 CC.<\/p>\n\n\n\n

Si el da\u00f1o causado es distinto del previsto en la pena, es decir, si la cl\u00e1usula sanciona un incumplimiento determinado y se da otra forma de incumplir, entonces se podr\u00edan reclamar esos da\u00f1os, no previstos en la cl\u00e1usula penal, por la v\u00eda normal de resarcimiento de da\u00f1os (contractual o extracontractual). Uno de los supuestos en que puede apreciarse esta circunstancia es el de la pena acordada para el cumplimiento impuntual o tard\u00edo; es decir, el retraso en pagar las rentas, lo que obligar\u00eda al arrendatario a no retrasarse en sus pagos y verificarlo en los plazos pactados, que suele ser generalmente en los cinco primeros d\u00edas de cada mes.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, ser\u00eda admisible la fijaci\u00f3n en el contrato de las cl\u00e1usulas penales destinadas a imponer la sanci\u00f3n adicional por el impago y la fijaci\u00f3n de la cuant\u00eda concreta de los da\u00f1os y perjuicios que se causen<\/strong>, con independencia de que el arrendador podr\u00eda, incluso, reclamar los da\u00f1os superiores que se causen si existiera una conducta dolosa del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Cierto y verdad es que estas cl\u00e1usulas tienen poca eficacia en los casos de arrendatarios insolventes o que aparentan insolvencia en tanto en cuanto no tienen una n\u00f3mina concreta que pueda ser embargada o cuenta corriente con saldo embargable, pero en l\u00edneas generales puede suponer otra medida de garant\u00eda que, junto con el aval o la p\u00f3liza de seguro que garantice la devoluci\u00f3n de las sumas impagadas y\/o los da\u00f1os y perjuicios, suponen herramientas hasta ahora poco aplicadas pero en las que es preciso ir pensando ante el incremento de la morosidad en todas las \u00e1reas econ\u00f3micas, incluido, l\u00f3gicamente el sector de la vivienda, que siempre suele ser el m\u00e1s castigado en momentos de dificultades econ\u00f3micas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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