{"id":2603,"date":"2009-03-10T16:46:46","date_gmt":"2009-03-10T15:46:46","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2603"},"modified":"2020-06-02T16:47:18","modified_gmt":"2020-06-02T15:47:18","slug":"los-ocupantes-sobrevenidos-en-la-ejecucion-de-los-lanzamientos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-ocupantes-sobrevenidos-en-la-ejecucion-de-los-lanzamientos\/","title":{"rendered":"Los ocupantes sobrevenidos en la ejecuci\u00f3n de los lanzamientos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
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En no pocas ocasiones, en la ejecuci\u00f3n de las sentencias de desahucio, o de cualquier otra que dispone el desalojo de un inmueble, cuando acude la comisi\u00f3n judicial a ejecutar el lanzamiento, se encuentran ocupantes de quienes no se ten\u00eda ni la m\u00e1s m\u00ednima noticia. Los mismos, en el acto, alegan verbalmente, o hasta con documentos privados, tener un t\u00edtulo que avala la ocupaci\u00f3n. Suceda lo que suceda, el final de la de la historia casi siempre es el mismo: se suspende la diligencia de lanzamiento hasta que esos terceros hayan podido defenderse.<\/p>\n\n\n\n

El legislador crey\u00f3 haber solucionado este problema \u2014desagradable para todos los afectados de un modo u otro\u2014 con lo dispuesto en los art\u00edculos 675 y 704 LEC. Cuando se public\u00f3 la Ley de enjuiciamiento civil, parec\u00eda que, efectivamente, cualquier tercero que pudiera entorpecer la ejecuci\u00f3n del lanzamiento, simplemente tendr\u00eda una breve vista en la que pondr\u00eda de manifiesto sus t\u00edtulos, resolviendo prima facie la cuesti\u00f3n el juez mediante auto irrecurrible, a fin de autorizar o no el lanzamiento, sin perjuicio de un proceso declarativo ordinario posterior en el que el tercero pudiera defenderse con todas las garant\u00edas. Con lo cual se intentaba proteger al tercero, pero tambi\u00e9n se pretend\u00eda tutelar al ejecutante con rapidez y eficacia, puesto que se trataba de impedir que esos terceros, que con enorme frecuencia son fraudulentos, dificultasen la efectividad de la sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Pero, por desgracia, eso no ha sido suficiente, y esto porque los art\u00edculos 675 y 704 LEC, al margen de exponer un b\u00e1sico procedimiento lleno de oscuridades (v\u00e9ase Albert Santos Mart\u00ednez. La ejecuci\u00f3n del desahucio en los arrendamientos de vivienda arrendada. Barcelona 2009, cap. VII), cometen una tremenda ingenuidad. Dichos preceptos obligan a identificar a los terceros ocupantes, lo que ya de entrada puede ser casi imposible. Y una vez identificados \u2014si se consigue\u2014, se les tiene que dar traslado de la pendencia de la ejecuci\u00f3n para que en diez d\u00edas presenten sus t\u00edtulos. Si no los presentan, o los t\u00edtulos resultan ser insuficientes al menos prima facie, se decretar\u00e1 el lanzamiento de dichos terceros. Hecho lo anterior, se intentar\u00e1 ejecutar el desalojo. Y cuando se pretenda practicar de nuevo la diligencia, puede volver a haber unos nuevos terceros ocupantes a los que se les aplicar\u00e1 el mismo procedimiento… Y as\u00ed sucesivamente, ad infinitum.<\/p>\n\n\n\n

En todo lo anterior existe una problem\u00e1tica subyacente que se concreta en tres puntos principales. En primer lugar, existe un excesivo respeto, probablemente irracional, por el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva de unos terceros que, en la enorme mayor\u00eda de las ocasiones, no son m\u00e1s que terceros fraudulentos, o terceros a los que enga\u00f1\u00f3 el arrendatario. En segundo lugar, nos encontramos tambi\u00e9n con un olvido absoluto de lo que es la mala fe, no ya en el proceso, sino en el derecho. En tercer lugar, la situaci\u00f3n descrita es la consecuencia de una concepci\u00f3n excesivamente anticuada, y hasta alejada de la voluntad del legislador, de lo que sea la cosa juzgada. Vayamos por partes en el orden indicado.<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, como digo, se atiende demasiado a la tutela judicial de quien, en realidad, no la merece porque est\u00e1 abusando de las garant\u00edas del sistema. Si se trata de un tercero dispuesto estrat\u00e9gicamente para obstaculizar la ejecuci\u00f3n, estamos simplemente ante alguien que no debe tener ni la m\u00e1s m\u00ednima protecci\u00f3n del ordenamiento, porque su posici\u00f3n jur\u00eddica parte de un manifiesto fraude. Pero es que si lo que sucede es que se trata de un tercero a quien simplemente enga\u00f1aron con un arrendamiento ejecutado por alguien que ten\u00eda las llaves del inmueble, pero no la posibilidad de arrendar, ciertamente es amarga la posici\u00f3n de los enga\u00f1ados, pero la misma no debiera afectar al ejecutante, que no tiene por qu\u00e9 ser quien pague siempre los platos rotos. Dichos ocupantes deber\u00e1n dirigir sus reclamaciones a quien les enga\u00f1\u00f3, pero esas personas no pueden servir de pretexto para obstaculizar la ejecuci\u00f3n de la sentencia. Por tanto, desde este punto de vista, hall\u00e1ndose cualesquiera sujetos en el inmueble cuando se acuda a celebrar la diligencia de lanzamiento, los mismos deber\u00edan ser removidos en ejecuci\u00f3n de la sentencia.<\/p>\n\n\n\n

En todo esto debiera ser especialmente relevante considerar que quien ocupa un inmueble sin autorizaci\u00f3n del leg\u00edtimo arrendador, ejecutante en este proceso, es por definici\u00f3n un ocupante ileg\u00edtimo. Si es un ocupante de mala fe, no deben tenerse las m\u00e1s m\u00ednimas contemplaciones para desalojarle. Y si se trata de alguien a quien el ejecutado enga\u00f1\u00f3 cedi\u00e9ndole indebidamente la posesi\u00f3n, ciertamente su situaci\u00f3n social puede ser muy delicada, y medidas igualmente sociales deber\u00e1n adoptar las administraciones competentes para protegerle. Pero lo que no puede ser es que se pretenda que sea el ejecutante quien proporcione de forma gratuita esa protecci\u00f3n, como un acto de solidaridad ciudadana. Lo cual es materialmente injusto porque se fuerza, de hecho, a que el ejecutante preste esa solidaridad, ateni\u00e9ndose a la suposici\u00f3n de que el arrendador es la parte econ\u00f3micamente m\u00e1s fuerte en el proceso, y el arrendatario, la m\u00e1s d\u00e9bil. Y actualmente puede no ser as\u00ed. Es posible que el arrendador tenga un inmueble que no pueda vender, por ejemplo, y por eso se haya visto obligado a arrendarlo r\u00e1pidamente para poder subsistir a trav\u00e9s del cobro de las rentas. Pues bien, en la actual situaci\u00f3n de crisis, es posible que se quede en una coyuntura econ\u00f3mica muy precaria ante la perspectiva de no poder vender su inmueble, y al mismo tiempo no cobrar las rentas del arrendatario, que se niega a satisfacerlas. Siendo ese el resultado, j\u00fazguese qui\u00e9n es probablemente, en muchos de estos casos, la persona m\u00e1s necesitada de protecci\u00f3n, si el arrendatario como se suele pensar, o m\u00e1s bien el arrendador.<\/p>\n\n\n\n

Pero, en tercer lugar, el hecho de que la sentencia que decreta el desalojo no pueda, te\u00f3ricamente, ejecutarse frente a uno de estos terceros sobrevenidos, parte de una realidad, no por m\u00e1s conocida, menos relacionada con este supuesto: la tradicional doctrina sobre la cosa juzgada, reflejada en parte en el actual art\u00edculo 222 LEC. Dicha doctrina exige la conocida triple identidad para declarar la existencia de cosa juzgada: mismas partes, mismo objeto del juicio y misma causa petendi. Esa orientaci\u00f3n es actualmente jurisprudencia \u2014aunque no uniforme\u2014 y se remonta en sus actuales t\u00e9rminos al menos al siglo XVIII en la formulaci\u00f3n de Pothier, que influy\u00f3 en el Code civil franc\u00e9s, y de ah\u00ed en el antiguo art\u00edculo 1252 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, dejando al margen ahora el problema de las otras dos identidades (v\u00e9ase sobre esa cuesti\u00f3n Jordi Nieva Fenoll. La cosa juzgada. Barcelona, 2006), en cuanto a los sujetos del proceso debe decirse que en casos como el considerado la cosa juzgada debiera declararse tambi\u00e9n con respecto a esos terceros sobrevenidos, aunque no hayan participado en el proceso de declaraci\u00f3n, haci\u00e9ndolo constar de ese modo en el fallo de la sentencia. La raz\u00f3n de lo cual, en este caso, es que el ocupante est\u00e1 ocupando exactamente la misma posici\u00f3n jur\u00eddica que el arrendatario, de quien proviene su t\u00edtulo. Es decir, es literalmente su causahabiente. Y, como dispone el art\u00edculo 222.3 LEC, \u201cLa cosa juzgada afectar\u00e1 a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes\u2026\u201d Por lo cual, la sentencia que ordena el desalojo debe impon\u00e9rsele sin m\u00e1s tr\u00e1mites, porque le afecta la cosa juzgada de la misma de manera directa, por disposici\u00f3n legal.<\/p>\n\n\n\n

Pero es que, aunque no fuera as\u00ed, las sentencias siempre son oponibles frente a todos, tambi\u00e9n frente a los que no fueron parte en las mismas, que deben, si no cumplirlas por no ser ejecutados, s\u00ed al menos respetarlas, como es el caso, facilitando su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Al margen de lo anterior, que hace ociosa cualquier explicaci\u00f3n posterior, perm\u00edtasenos a\u00f1adir a mayor abundamiento que el ordenamiento, en general, no declara la existencia de cosa juzgada cuando pueda provocarse indefensi\u00f3n al tercero ausente del proceso. Y eso es esencialmente correcto cuando dicho tercero no haya tenido ni la m\u00e1s m\u00ednima posibilidad de enterarse de la pendencia del proceso para poder defenderse. Pero cuando s\u00ed ha tenido esa posibilidad y no se ha dado por enterado, como suele ser el caso en estos supuestos, su posici\u00f3n jur\u00eddica parte de un flagrante abuso de derecho. Y no es posible que el arrendatario desahuciado pueda ir traspasando la posesi\u00f3n del inmueble a media humanidad sin que los tribunales puedan hacer nada por impedirlo.<\/p>\n\n\n\n

En esos casos, la \u00fanica soluci\u00f3n, como ya he dicho, es declarar la existencia de la cosa juzgada, que evita la reiteraci\u00f3n del juicio ya recogido en la sentencia y que, en consecuencia, convierte en redundante el incidente del art\u00edculo 704, que podr\u00eda ser perfectamente suprimido por ser muy poco funcional. Siendo as\u00ed las cosas, pese a que la sentencia no haya sido dictada contra el tercero sobrevenido, su existencia no debe motivar la suspensi\u00f3n de la diligencia de lanzamiento, porque no es necesario recordarle a cada tercero que aparezca que existe la cosa juzgada. Sin m\u00e1s tr\u00e1mites, debe acudirse al concurso de la fuerza p\u00fablica para desalojarle si no abandona voluntariamente el inmueble, sin perjuicio de su derecho a defenderse, evidentemente, en el proceso declarativo correspondiente, si cree que posee una posici\u00f3n jur\u00eddica que le permita defenderse.<\/p>\n\n\n\n

La cosa juzgada afectar\u00e1 a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes\u2026\u2019 Por lo cual, la sentencia que ordena el desalojo debe impon\u00e9rsele sin m\u00e1s tr\u00e1mites, porque le afecta la cosa juzgada de la misma de manera directa, por disposici\u00f3n legal<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Estimar lo contrario s\u00f3lo prolongar\u00e1 la ejecuci\u00f3n de la sentencia durante a\u00f1os, de forma realmente indefinida. Si lo que se pretende es la colectivizaci\u00f3n de los inmuebles, no existe inconveniente desde el punto de vista pol\u00edtico, si esa es la opini\u00f3n de la mayor\u00eda democr\u00e1tica. Pero si se quiere respetar en sus t\u00e9rminos el derecho a la propiedad privada reconocido por el art\u00edculo 33 de la Constituci\u00f3n, no queda otro remedio que acabar con estos abusos. Y se podr\u00eda oponer a esto el derecho a la vivienda digna del art\u00edculo 47 de la misma norma fundamental. Pero es que corresponde a los poderes p\u00fablicos garantizarlo, como dice el propio precepto. Y no a los arrendadores, que no pueden ni deben suplir la dejaci\u00f3n de funciones de los poderes p\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n

Sin perjuicio de todo lo anterior, para salvaguardar hasta el \u00faltimo resquicio el problema \u2014por regla general inexistente\u2014 del derecho a la defensa del tercero que tanto preocupa habitualmente a la jurisprudencia, quiz\u00e1s habr\u00eda que mejorar en la informaci\u00f3n de la pendencia del proceso. Al efecto, trat\u00e1ndose de un inmueble en una casa de pisos, si existe tabl\u00f3n de anuncios, deber\u00eda notificarse la pendencia del proceso en dicho tabl\u00f3n, sin particular designaci\u00f3n de nombres para salvaguardar la intimidad de los ocupantes, pero indicando, eso s\u00ed, el piso, a fin de que dichos ocupantes, sean quienes fueren, puedan saber de la existencia del proceso. A tal fin, en las comunidades de propietarios deber\u00eda hacerse responsable a su presidente de la existencia constante de la notificaci\u00f3n en dicho tabl\u00f3n de anuncios, o al menos en lugar p\u00fablico visible. Con lo cual se impedir\u00edan en gran medida las situaciones de indefensi\u00f3n, lo cual reducir\u00eda el problema a los inmuebles en los que no existe constituida una comunidad de propietarios, lo que supone avanzar bastante en la resoluci\u00f3n del problema.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n podr\u00eda proponerse dirigir la demanda contra el arrendatario y contra los desconocidos ocupantes, en su conjunto. Pero esto no es m\u00e1s que una ficci\u00f3n, que se ha utilizado en ocasiones, para salvaguardar formalmente \u2014e innecesariamente con el art\u00edculo 222.3 LEC\u2014 el eadem persona que exige la cosa juzgada. Pero, en realidad, no se protege de ese modo a los ocupantes, que nunca ser\u00e1n notificados en realidad. Por lo cual, cabe reafirmar que debe dirigirse la demanda frente al arrendatario solamente, puesto que el resto de ocupantes dependen de su posesi\u00f3n. Y si a partir de ah\u00ed existen otros ocupantes que quieren defender esa posesi\u00f3n, los mismos no deben suponer un obst\u00e1culo, puesto que est\u00e1n ocupando ileg\u00edtimamente exactamente la misma posici\u00f3n jur\u00eddica que el arrendatario y, en consecuencia, est\u00e1n directamente afectados por la sentencia y son los primeros llamados a respetarla. Nunca jam\u00e1s deber\u00edan motivar la suspensi\u00f3n de una diligencia de lanzamiento, salvo que la situaci\u00f3n que observe la comisi\u00f3n judicial sea verdaderamente dram\u00e1tica, como la existencia de una persona imposibilitada en el inmueble. Y aun en esos casos insisto en que no debiera ser el arrendador quien se ocupe de la protecci\u00f3n de esa persona, sino los servicios sociales dependientes de las administraciones p\u00fablicas, ejecut\u00e1ndose en todo caso el lanzamiento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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