{"id":2605,"date":"2009-03-10T16:47:44","date_gmt":"2009-03-10T15:47:44","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=2605"},"modified":"2020-06-02T16:48:13","modified_gmt":"2020-06-02T15:48:13","slug":"el-vinculo-de-cotitularidad-en-el-arrendatario-y-sus-consecuencias-subrogatorias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-vinculo-de-cotitularidad-en-el-arrendatario-y-sus-consecuencias-subrogatorias\/","title":{"rendered":"El v\u00ednculo de cotitularidad en el arrendatario y sus consecuencias subrogatorias"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

I. Introducci\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de noviembre de 2008 ha puesto una vez m\u00e1s de actualidad el trato distinto que la legislaci\u00f3n arrendaticia y la jurisprudencia dispensan en el supuesto de sustituci\u00f3n de un cotitular del arriendo, seg\u00fan dicha subrogaci\u00f3n se produzca por causa de muerte o por otras circunstancias (jubilaci\u00f3n, separaci\u00f3n de la actividad comunitaria, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Mientras en el primer supuesto (fallecimiento de un cotitular) es posible la subrogaci\u00f3n \u2014por imperativo legal, como comentaremos\u2014 en el segundo de los supuestos y al no estar justificada la separaci\u00f3n de la cotitularidad arrendaticia por el fatal desenlace sino por otras causas, se interpreta que se produce una novaci\u00f3n subjetiva, generadora de causa de resoluci\u00f3n por cesi\u00f3n inconsentida.<\/p>\n\n\n\n

Este \u00faltimo supuesto es el que contempla la Sentencia que dejamos citada, en los t\u00e9rminos tan claros como indiscutibles, que seguidamente reproducimos:<\/p>\n\n\n\n

\u201c[…] en principio, establecida la relaci\u00f3n arrendaticia con una pluralidad de arrendatarios, la separaci\u00f3n de alguno o algunos de ellos continuando los dem\u00e1s en la ocupaci\u00f3n del local implica un cambio o modificaci\u00f3n subjetiva en la persona del arrendatario, determinante de la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por la causa quinta del art\u00edculo 114 LAU\u201d (SSTS 2).<\/p>\n\n\n\n

El hecho de que existan dos personas en la relaci\u00f3n arrendaticia encaja en \u201cun supuesto de comunidad de un derecho, esto es, una comunidad sobre un derecho de arrendamiento de local de negocio\u201d en el que al jubilarse uno de los titulares \u201csu parte acreci\u00f3 al otro cotitular que pas\u00f3 a ostentar la condici\u00f3n de \u00fanico arrendatario, de modo que puede decirse que se produjo una novaci\u00f3n subjetiva, y, en consecuencia, s\u00ed hubo transmisi\u00f3n\u201d, de la que resulta \u201cla aplicaci\u00f3n de la causa quinta del art\u00edculo 114 de la LAU (RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86), si tal situaci\u00f3n no ha sido autorizada por el arrendador, ya que de modo distinto al autorizado por la Ley se opera una sustituci\u00f3n que no ha sido autorizada.\u201d<\/p>\n\n\n\n

II. Acerca de la naturaleza solidaria o mancomunada en una concurrencia plural de cotitulares arrendaticios.<\/h4>\n\n\n\n

El otorgamiento de un contrato de arriendo a nombre de una pluralidad de arrendatarios, si en el mismo no se precisa con claridad el alcance y la naturaleza de dicha cotitularidad, crea pol\u00e9mica al producirse la baja de uno de los cotitulares para conocer las consecuencias de dicha novaci\u00f3n subjetiva y, por lo tanto, ponderar si la misma conduce a una novaci\u00f3n subjetiva y, en consecuencia, a una causa de resoluci\u00f3n por traspaso inconsentido, o, por el contrario, discernir si tal subrogaci\u00f3n no comporta la resoluci\u00f3n del contrato al contemplarse una subrogaci\u00f3n legal o contractualmente convalidable.<\/p>\n\n\n\n

En un principio y por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1137 del C\u00f3digo Civil, la norma de general aplicaci\u00f3n es la de que la concurrencia de dos o m\u00e1s titulares en un contrato tiene car\u00e1cter mancomunado a menos que se exprese que concurren con car\u00e1cter solidario. O sea, la norma general es la de mancomunidad, y aquellos solo excepcionalmente y si as\u00ed se expresa concurren con car\u00e1cter solidario.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, esta regla ha tenido sus excepciones, y el Tribunal Supremo, seg\u00fan vamos a dejar constancia con la cita de diversas sentencias, parece haberse inclinado en favor de la solidaridad cuando se trata de relaciones plurales (del que ser\u00eda fiel exponente un contrato de arriendo otorgado a varios arrendatarios), mientras que ahora dicho Alto Tribunal parece regresar al esp\u00edritu literal del art\u00edculo 1137 del C\u00f3digo Civil y decantarse por el principio de mancomunidad.<\/p>\n\n\n\n

Como ejemplo del esp\u00edritu favorable a la solidaridad, citamos las siguientes sentencias:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl segundo de los motivos de este recurso, lo refiere la parte recurrente a la pretendida violaci\u00f3n del art. 1.137 del C\u00f3digo Civil, en cuanto a la Sentencia recurrida se hace una declaraci\u00f3n condenatoria de la sociedad irregular y de su \u00fanico administrador y responsable don Juan B., para que solidariamente se efect\u00fae la liquidaci\u00f3n y el abono de las participaciones correspondientes a los actores. Tal solidaridad trae su causa de los propios pactos sociales, y del car\u00e1cter exclusivo con el que realmente ha venido gestionando el recurrente la direcci\u00f3n y administraci\u00f3n del patrimonio social; y si el citado art. 1137 C. Civil establece la no presunci\u00f3n de la solidaridad, la reiterada doctrina de esta Sala ha atenuado el rigor del precepto, admiti\u00e9ndole cuando la voluntad de las partes, la naturaleza del contrato, o el inter\u00e9s jur\u00eddico protegido as\u00ed lo reclame, supuestos que concurren en el presente caso, a tenor de la asunci\u00f3n de responsabilidades contenidas en el Pacto 4.\u00ba del contrato social, y como consecuencia de la gesti\u00f3n \u00fanica y excluyente del demandado en la administraci\u00f3n del capital de las sociedades \u2014sentencias 26-4- 1985 (R. 1991) y 20-10-1986 (R. 5943); 12-3; 27-3 y 12-5-1987 (R. 1436, 1838 y 3435); 19-7-1989 (R. 5761), etc.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de fecha 17 de diciembre de 1990 (RJ 10074\/1990, Aranzadi).<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cConsiderando: Que de las denotadas afirmaciones f\u00e1cticas es dable deducir, como lo verifica la Sentencia recurrida, la comunidad jur\u00eddica de objetivos que presidi\u00f3 la actuaci\u00f3n de los dos Arquitectos como quienes se contrat\u00f3 la direcci\u00f3n de la obra, as\u00ed como la notoria conexi\u00f3n tanto de las obligaciones como de los derechos de los mismos para reclamar lo que les fuera debido por sus servicios profesionales, por lo que la interpretaci\u00f3n que en este sentido de respetarse al no ser atados los hechos que le sirven de apoyo, como asimismo no acusar el recurso la infracci\u00f3n de los preceptos del CC referentes a la interpretaci\u00f3n de los contratos y ello habida cuenta de que la reiterada jurisprudencia de esta Sala, contenida, entre otras muy numerosas, en sus SS 30 Mar. 1973, 17 May. 1967, 22 Mar 1950 y 12 Nov. 1955, ha atenuado el rigor del \u00faltimo inciso del art. 1137 CC, estableciendo que para existencia de la obligaci\u00f3n solidaria no es preciso que se emplee precisamente este t\u00e9rmino, sino que aparezca evidente la voluntad de los contratantes de poder prestar o pedir \u00edntegramente la cosa objeto de la obligaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de fecha 7 de octubre de 1982 (Ley n.\u00ba 2934).<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cConsiderando: Que la no presunci\u00f3n de solidaridad, establecida en los arts. 1137 y 1138 CC para las obligaciones pluripersonales, soluci\u00f3n tambi\u00e9n proclamada en el art. 1058 del Proyecto de 1851 tom\u00e1ndola del derecho hist\u00f3rico (Nov\u00edsima Recopilaci\u00f3n Ley X, T\u00edt. I, Libro X: \u00absalvo si en el contrato se dijese que cada uno sea obligado in solidum\u00bb), es inaplicable en aquellos supuestos en que la voluntad de los interesados excluye la mancomunidad, sin que sea preciso, para entender existente una clara intenci\u00f3n en pro de la solidaridad, que en el contrato figure una expresi\u00f3n literal en este sentido, sino que puede ser demostrada su concurrencia por el conjunto de antecedentes denotadores de que ha sido realmente querido por los interesados aquel resultado econ\u00f3mico, seg\u00fan se desprende del texto de la obligaci\u00f3n interpretado conforme a las reglas hermen\u00e9uticas de los arts. 1281 y ss. CC, como esta Sala ha declarado (SS. 2 Mar. 1981, 14 Jun. y 7 Oct. 1982, 7 Abr. 1983 y 7 Ene. 1984, entre otras).\u201d<\/p>\n\n\n\n

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de 26 de abril de 1985 (Ley n.\u00ba 5519\/1985).<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cCDO.: Que la regla general de mancomunidad simple establecida en art. 1137 del C. Civ., a diferencia de lo prevenido en preceptos de otros ordenamientos (par\u00e1grafos 427 y 431 del C. Civ. alem\u00e1n y art. 1294 del C\u00f3digo italiano) que siguen el sistema de la solidaridad pasiva de las obligaciones por entenderlo m\u00e1s ventajoso para los intereses del tr\u00e1fico al robustecer la posici\u00f3n del acreedor, ha sido limitada por la Jurisprudencia al terreno de las obligaciones nacidas de negocio jur\u00eddico, por lo que la presunci\u00f3n de no solidaridad no opera cuando se trata de responsabilidades derivadas del cobro de lo indebido o de enriquecimiento injusto \u2014S. de 8 abril de 1976 (RJ 1976\\1705), que se remite a las de 23 diciembre de 1903 y 20 mayo de 1959 (RJ 1959\\3018)\u2014, o si se trata de pluralidad de autores en caso de culpa extracontractual, que responder\u00e1n \u00abin solidum \u00bb \u2014SS. de 14 de febrero de 1964 (RJ 1964\\749), 8 de mayo de 1965 (RJ 1965\\2520), 8 de febrero de 1967, 20 mayo de 1968 (RJ 1968\\2827), 14 de octubre de 1969 ( RJ 1969\\4706 ), 20 de febrero de 1970 (RJ 1970\\938), 4 y 14 de mayo de 1973 (RJ 1973\\2291, RJ 1973\\2130) y 20 de marzo de 1975 (RJ 1975\\1328)\u2014, al igual que acontece en la esfera del arrendamiento de obra para las obligaciones que alcanzan a contratista y arquitecto ex art. 1591 \u2014SS. de 5 de mayo de 1961 (RJ 1961\\2310), 17 de mayo de 1967 (RJ 1967\\2423) y 1 de febrero de 1975 (RJ 1975\\323), entre otras\u2014, norma, precisamente, en la que la Sala \u00aba quo\u00bb se basa, en los supuestos de coactuaci\u00f3n dolosa aun en el \u00e1mbito contractual \u2014SS. de 25 de marzo de 1957 (RJ 1957\\1568) y 20 de mayo de 1959 (RJ 1959\\3018)\u2014 y en el caso de compra de g\u00e9neros para un establecimiento mercantil llevado en copropiedad, cuyos integrantes quedan solidariamente obligados frente al proveedor \u2014SS. de 30 de marzo de 1973 (RJ 1973\\1131) y 1 de febrero de 1975 (RJ 1975\\323)\u2014; soluci\u00f3n contraria al principio \u00abconcursu partes fiunt\u00bb y por consiguiente en pro de la solidaridad, que ha sido propugnada asimismo para las situaciones en que si bien los sujetos aparecen ligados por contratos diferentes, todos ellos responden a una misma causa y se ha producido entre los varios interesados interdependencia y comunidad de intereses.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de fecha 10 de noviembre de 1981 (Ref. Aranzadi RJ 4471\/1981).<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cCDO.: Que tampoco es de acoger el motivo cuarto, planteado, al amparo del n\u00fam. 1.\u00ba del art. 1692 de la L. E. Civ., por violaci\u00f3n del art. 1137 del C. Civ., y la jurisprudencia declarativa de que la solidaridad no se presume, porque si ciertamente la solidaridad de las obligaciones es una norma exigente, dr\u00e1stica y por tanto no presumible, requirente por tanto de su manifestaci\u00f3n expresa, no obstante es de apreciar que esta exigencia no quiere necesariamente decir rigurosa constataci\u00f3n escrita, sino simplemente cuando de las caracter\u00edsticas de la obligaci\u00f3n se deduce, como en el presente caso ocurre, la voluntad de los obligados de crear una unidad obligacional generante de una responsabilidad \u00abin solidum\u00bb de aqu\u00e9llos, como tiene reconocido esta Sala en sentencias, entre otras de 16 de marzo de 1976 (RJ 1976\\1380) y 30 de junio de 1978, citadas por la Sala sentenciadora de instancia, ya que, como ponen de manifiesto las SS. de 11 de marzo de 1931 (RJ 1931\\1968), 23 de junio de 1956 (RJ 1956\\2721) y 17 de mayo de 1967 (RJ 1967\\2423), el principio general de la solidaridad de los deudores, cuando sean varios, no se presume, sin embargo es de apreciarla cuando, como en el presente caso ocurre, del contexto de la obligaci\u00f3n, derivado del comportamiento de los contratantes, aparece la voluntad de las partes de pagar \u00edntegramente lo debido, y cuya voluntad en el supuesto ahora contemplado, se pone claramente de manifiesto al concertar una obra sin discriminar ante el constructor, al que le fue encargada y del que fue recibida sin objeci\u00f3n al tiempo de la entrega, aspectos limitativos en cuanto al pago de su importe y que por tanto produce la l\u00f3gica consecuencia de que puede exigirse el pago, en cuanto emana para el acreedor no de la participaci\u00f3n en el cr\u00e9dito del deudor, sino de la adecuada contraprestaci\u00f3n por la realizaci\u00f3n de una obra en que en su integridad participan todos los deudores; y m\u00e1s en cuanto que atribuir dominio sobre la finca a una determinada persona sin contraprestaci\u00f3n del precio de su construcci\u00f3n, significar\u00eda claro supuesto de enriquecimiento injusto.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de fecha 7 de enero de 1984 (Ref. Aranzadi RJ 340\/1984)<\/em><\/p>\n\n\n\n

A la luz de la trascrita doctrina jurisprudencial, parecer\u00eda que la cotitularidad arrendaticia, nacida de la concertaci\u00f3n de un contrato de arriendo por m\u00e1s de un arrendatario, debiera tener la consideraci\u00f3n de \u201csolidaria\u201d, aunque, en contra de lo establecido por el art\u00edculo 1137 del C. Civil, no se haga constar dicha condici\u00f3n de solidaridad.<\/p>\n\n\n\n

La pregunta a formular es la de si en el supuesto de fallecimiento de uno de los cotitulares que conforman la sociedad civil irregular o bien comunidad de bienes se extingue la relaci\u00f3n arrendaticia<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Solidaridad que en la relaci\u00f3n arrendaticia se nos antoja como natural y l\u00f3gica de la relaci\u00f3n que se establece entre propiedad y arrendatario, puesto que cualquiera de las causas de resoluci\u00f3n que se contemplan en la legislaci\u00f3n especial arrendaticia afectan por un igual y de forma solidaria a la pluralidad de individuos que hayan concurrido como arrendatarios a la firma del contrato locativo (l\u00e9ase, por ejemplo, si concurre una falta de pago; si existe la introducci\u00f3n de un tercero ajeno a la titularidad \u2014introducci\u00f3n permitida por cualquiera de los coarrendatarios\u2014; la ejecuci\u00f3n de obras aunque hayan sido realizadas por uno de los cotitulares y sin el consentimiento del otro\/s; etc., todas ellas, causas de resoluci\u00f3n del arriendo y, por lo tanto, de extinci\u00f3n del contrato de alquiler).<\/p>\n\n\n\n

Dicha solidaridad deber\u00eda comportar que la relaci\u00f3n arrendaticia continuara con el cotitular sup\u00e9rstite (en el supuesto de fallecimiento de un cotitular) o de los continuadores de la actividad (en el supuesto de apartamiento por cualquier causa e inter vivos del o de los otros copart\u00edcipes).<\/p>\n\n\n\n

Solidaridad que, sin embargo, es puesta entredicho y, por lo tanto, bajo la sospecha de no poderse aplicar dicho principio sino el de mancomunidad, por la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre 2008. Ponente: Excmo. Sr. Seijas Quintana. Recurso de casaci\u00f3n 2417\/2003), cuyo contenido nos ha sugerido el estudio de la problem\u00e1tica que abordamos en el presente estudio.<\/p>\n\n\n\n

III. La pluralidad de cotitulares contemplada como comunidad de bienes pero con vocaci\u00f3n societaria.<\/h4>\n\n\n\n

No podemos volver la vista atr\u00e1s en la contemplaci\u00f3n de un hecho social que las medidas tributarias han contribuido a clarificar al tiempo que conceder carta de naturaleza al identificar mediante la atribuci\u00f3n de una correlaci\u00f3n de d\u00edgitos que hemos venido a conocer como el NIF o el CIF identificador de una pluralidad de individuos constituidos en sociedad privada o en una comunidad de bienes.<\/p>\n\n\n\n

Dejando aparte las sociedades mercantiles (S.A. o S.L., o incluso la sociedad colectiva) con personalidad propia, por reunir los requisitos exigidos para ello por el C. de Comercio o las propias entidades jur\u00eddicas reconocidas en el \u00e1mbito de nuestro derecho positivo (asociaciones, fundaciones y otras personas jur\u00eddicas) reguladas en el Libro III del C\u00f3digo Civil de Catalunya, no podemos olvidar que nuestro vetusto C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol en su art\u00edculo 1665 y ss. contempla la existencia de un contrato de sociedad, cuando dos o m\u00e1s personas se obligan \u201ca poner en com\u00fan dinero, bienes o industrias, con \u00e1nimo de partir entre s\u00ed las ganancias\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y esta \u00faltima figura \u2014la de la sociedad civil irregular o simple comunidad de bienes\u2014 es la que en elevada proporci\u00f3n se presenta en el mercado del arriendo de despachos, almacenes, locales, tiendas o naves industriales.<\/p>\n\n\n\n

Colectividad de titulares que, como dice el art\u00edculo 1669 del C\u00f3digo Civil: \u201cNo tendr\u00e1n personalidad jur\u00eddica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en cada uno de estos contrate en su propio nombre con los terceros. Esta clase de sociedad se regir\u00e1 por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Definici\u00f3n o concreci\u00f3n esta \u00faltima \u2014la de que en realidad la pluralidad de titulares constituye una comunidad de bienes\u2014 que compartimos totalmente, pero que est\u00e1 lejos de la anterior aseveraci\u00f3n en el sentido de que \u201ccada uno de estos (socios) contrate en su propio nombre con los terceros\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta \u00faltima aseveraci\u00f3n ha sido superada por las circunstancias \u201cy la realidad social del tiempo\u201d de que nos habla el art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil, pues las obligaciones fiscales e imposiciones tributarias han hecho que el Estado interventor y fiscalizador y los sujetos pasivos de los impuestos, hayan alcanzado una f\u00f3rmula que pone al d\u00eda el art\u00edculo 1669, identificando a esta sociedad irregular privada que no es m\u00e1s que una comunidad de part\u00edcipes, con un NIF o CIF a trav\u00e9s del cual y d\u00e1ndole una apariencia de persona jur\u00eddica \u2014personalidad de la que contin\u00faa careciendo\u2014 ha permitido aglutinar bajo una falsa personalidad a una colectividad de cotitulares con la apariencia de sociedad.<\/p>\n\n\n\n

Este largo pre\u00e1mbulo nos lleva, finalmente, al verdadero leit motiv del presente estudio: el dispar tratamiento de nuestra doctrina, en el supuesto de que en esta colectividad, traducida en una cotitularidad arrendaticia y plasmada en el correspondiente contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, se produzca una novaci\u00f3n subjetiva, ya sea por fallecimiento o sea por cualquier otra causa, como pasamos a analizar.<\/p>\n\n\n\n

IV. Subrogaci\u00f3n en el supuesto de fallecimiento de uno de los cotitulares.<\/h4>\n\n\n\n

La pregunta a formular es la de si en el supuesto de fallecimiento de uno de los cotitulares que conforman la sociedad civil irregular o bien comunidad de bienes se extingue la relaci\u00f3n arrendaticia, o si por el contrario la misma subsiste al no haber sido alterada la personalidad del arrendatario (en el que solo se ha producido una novaci\u00f3n subjetiva interna).<\/p>\n\n\n\n

Siguiendo el orden l\u00f3gico de beber en la fuente del propio derecho positivo que regula la sociedad civil privada, deber\u00edamos tener en cuenta que el art\u00edculo 1700 del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, al regular los modos de extinci\u00f3n de la sociedad, contempla el supuesto (ordinal 3.\u00ba del citado art\u00edculo) de la muerte de cualquiera de los socios.<\/p>\n\n\n\n

En una justa correspondencia, si civilmente queda extinguida la sociedad, la relaci\u00f3n arrendaticia que la misma manten\u00eda con la propiedad deber\u00eda darse por finalizada.<\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil, al regular el arrendamiento, no contempla la figura de la subrogaci\u00f3n mortis causa y s\u00ed confirma la regla general del perecimiento del plazo al fallecimiento, el art\u00edculo 480 al prever que al fallecimiento del usufructuario que hubiera dado en arriendo un inmueble se extingue el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, este principio o regla emanada de nuestro C\u00f3digo Civil ha declinado ante la circunstancia de los acontecimientos econ\u00f3mico-sociales y la promulgaci\u00f3n de las leyes especiales arrendaticias.<\/p>\n\n\n\n

Leyes especiales que prevalecen por encima de la norma general, seg\u00fan proclama un\u00e1nimemente la doctrina y es muestra de ello la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 12 de septiembre de 2008 (Ref. Aranzadi 5559\/2008).<\/p>\n\n\n\n

Y al igual que la pr\u00f3rroga forzosa del contrato de arriendo fue reconocido por el decreto de 29 de diciembre de 1931, vulnerando con ello el principio de \u201ctemporalidad\u201d (art. 1543 del CC), y se ha mantenido en los textos refundidos de las LAU 1945, del a\u00f1o 1956 y del a\u00f1o 1964, para pasar a no ser de obligado cumplimiento a tenor del art\u00edculo 9\u00ba del RDL de 30 de abril de 1985 (Decreto Boyer), pero manteni\u00e9ndose vigente en los contratos anteriores al mismo y para los suscritos con posterioridad y en los que as\u00ed lo pactasen expresamente las partes contratantes, ha pasado a no ser regulado y, por la tanto, de no aplicaci\u00f3n en los contratos suscritos a partir de la vigencia de la actual LAU de 24 de noviembre de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, la subrogaci\u00f3n mortis causa ha venido, al amparo de la especial legislaci\u00f3n arrendaticia antes citada, a mantener la continuidad en la cadena arrendaticia, para sostener la posibilidad de dicha pr\u00f3rroga m\u00e1s all\u00e1 de la vida del primer firmante del contrato en la cualidad de arrendatario y hasta agotar el plazo contractual pactado o para poder proseguir la pr\u00f3rroga forzosa (en aquellos supuestos en que fuere de aplicaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

En concreto y por lo que a la posible continuidad del contrato de arriendo respecta, aun en el supuesto de fallecimiento de uno de los cotitulares, la legislaci\u00f3n especial arrendaticia, aun y respetando el principio general del perecimiento, se alza con la figura de la subrogaci\u00f3n mortis causa que ya contemplaba el art\u00edculo 70 del Texto articulado de la LAU de 31 de diciembre de 1946 en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt. 70. Por el mero hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrido bajo la vigencia del contrato, podr\u00e1 advenir arrendatario el heredero; y a falta de \u00e9ste o de su deseo de continuar en el arrendamiento, el socio, aun en el supuesto de una sociedad civil\u2026\u201d<\/p>\n\n\n\n

En iguales t\u00e9rminos se pronuncian los art\u00edculos 60 de los textos articulados de 13 de abril de 1956 y de 24 de diciembre de 1964, con el a\u00f1adido de que tal subrogaci\u00f3n \u201cser\u00e1 aplicable a dos transmisiones de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podr\u00e1 tener lugar la segunda y \u00faltima subrogaci\u00f3n\u201d, o sea, el reconocimiento de poder operar hasta dos subrogaciones (subrogaciones que se han ampliado hasta otras dos nuevas, por aplicaci\u00f3n de la disposici\u00f3n transitoria 9.\u00aa de la LAU de 1964 al convertir el \u00faltimo titular o subrogado en el titular-contractual y ser generador de otras dos posibles subrogaciones; a las que ha venido a poner coto con las correspondientes limitaciones, en los distintos supuestos de tratarse de persona f\u00edsica o jur\u00eddica, la disposici\u00f3n transitoria tercera de la vigente LAU de 24 de noviembre de 1994).<\/p>\n\n\n\n

Podemos concluir, por lo tanto, que:<\/p>\n\n\n\n

  1. En el supuesto de relaciones arrendaticias, de car\u00e1cter plural, en las que la legislaci\u00f3n aplicable sea la LAU de 1964 (y, por lo tanto, les sean de aplicaci\u00f3n las limitaciones de la disposici\u00f3n transitoria tercera de la vigente LAU o bien por haber sido pactadas con expresa sumisi\u00f3n a aquella inicial norma vigente el Decreto Boyer):

    \u2022 Si bien es de aplicaci\u00f3n el principio del perecimiento (art. 1700, 3.\u00ba del C. Civil) por fallecimiento de uno de los socios, la continuidad es posible, por aplicaci\u00f3n del art. 60.2 de la LAU de 1964 y, por lo tanto, por producirse legalmente la subrogaci\u00f3n mortis causa.

    \u2022 Por lo tanto, creemos prevalente el principio de la solidaridad frente a la simple mancomunidad, pues aquella es permitida seg\u00fan los t\u00e9rminos del propio precepto invocado, al poder sustituir al socio fallecido.
    <\/li>
  2. Por lo que hace referencia a los contratos locativos concertados despu\u00e9s del 1 de enero de 1995:

    \u2022 Es de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el art\u00edculo 33, que establece que:
    \u201cArt\u00edculo 33. Muerte del arrendatario.\u201d
    \u201dEn caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que contin\u00fae el ejercicio de la actividad podr\u00e1 subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinci\u00f3n del contrato.\u201d

    \u2022 El transcrito precepto, a diferencia del art\u00edculo 60 de la LAU de 1964, no contempla la posibilidad de un contrato extendido a favor de una colectividad.

    \u2022 Creemos que el nuevo legislador (queriendo reducir el n\u00famero de articulado y con una clara vocaci\u00f3n de remisi\u00f3n al C\u00f3digo Civil), no se permiti\u00f3 las especificidades del legislador anterior, con lo que ha abierto la duda de si, en el caso concreto de un contrato suscrito por una colectividad y al producirse el fallecimiento de alguno de ellos durante el periodo limitado de la duraci\u00f3n del arriendo, debe o no darse por extinguido por fallecimiento de una de las partes.

    \u2022 En defecto de una especial regulaci\u00f3n de tal supuesto en el propio contracto, y al omitirse la expresi\u00f3n del \u201csocio\u201d, el autor de estas l\u00edneas, si bien por tradici\u00f3n se ver\u00eda inclinado a mantener que podr\u00eda completarse el periodo contractual con el resto de titulares, se inclina por estimar que es de aplicaci\u00f3n el principio general del art\u00edculo 1700 del C.C. y, por lo tanto, del perecimiento del contrato, produci\u00e9ndose en caso contrario un traspaso inconsentido, por variar la comunidad inicialmente contratante.

    Debemos advertir, sobre la anunciada cesi\u00f3n o traspaso, que la actual LAU de 1994 da a la citada cesi\u00f3n o traspaso un tratamiento totalmente distinto al deparado en la LAU de 1964, puesto que:

    \u2022 Mientras que en la LAU de 1964 la cesi\u00f3n o el traspaso, sin seguir los requisitos y tr\u00e1mites de la propia Ley, constitu\u00edan causa de resoluci\u00f3n, primando el principio de la no permisividad de tal transmisi\u00f3n de derecho y obligaciones;

    \u2022 En la vigente LAU de 1994, por el contrario y en principio y salvo pacto en contra, tanto el subarriendo como la cesi\u00f3n est\u00e1n autorizadas (v\u00e9ase art. 32), con la sola obligaci\u00f3n (apdo. 4 del art. 32) de que \u201cdeber\u00e1n notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado\u201d.

    Esta permisividad aplicada al supuesto que estamos contemplando autorizar\u00eda (en aquellos contratos en que no se hubiera renunciado a estos derechos de poder subordinar o ceder) a la continuidad del arriendo hasta la expiraci\u00f3n del plazo contractualmente pactado, siempre que se notificara a la propiedad el fallecimiento del cotitular.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    V. Alteraci\u00f3n de la colectividad por cese, abandono, renuncia o cualquier otra novaci\u00f3n producida en el grupo.<\/h4>\n\n\n\n

    En el presente apartado, contemplamos el supuesto de cese, abandono, renuncia o cesi\u00f3n entre copart\u00edcipes, un supuesto, por lo tanto, totalmente distinto al de la novaci\u00f3n subjetiva, provocada por el fallecimiento de un cotitular.<\/p>\n\n\n\n

    Debemos remitirnos en todo momento y en cada caso particular a lo que las partes hubieran podido pactar en el libre ejercicio de sus derechos y libertades.<\/p>\n\n\n\n

    Por consiguiente, muchos de los problemas se resolver\u00e1n por la lectura de lo que se hubiera pactado en el contrato de arriendo, en orden al ejercicio de sus derechos y obligaciones por parte del arrendatario constituido en colectividad.<\/p>\n\n\n\n

    Pero para aquellos supuestos en que no se hubiera previsto la sustituci\u00f3n entre sus propios miembros por causa distinta del fallecimiento, creemos que deber\u00e1 prevalecer el principio de la extinci\u00f3n de la sociedad (art. 1700 del C. Civil), y en tal supuesto, cualquier novaci\u00f3n subjetiva comportar\u00e1, como contempl\u00e1bamos al principio, la aplicaci\u00f3n de la doctrina emanada de la Sentencia de 26 de noviembre de 2008, o sea, la resoluci\u00f3n del contrato, al amparo de la causa 5.\u00aa del art\u00edculo 114 del texto articulado de la LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

    En el supuesto de contratos suscritos despu\u00e9s del 1 de enero de 1995, no podemos olvidar que le es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 32 de la LAU vigente (para el caso en que no se hubiere renunciado expresamente a sus beneficios), en el que se permite el subarriendo y la cesi\u00f3n, si bien con la obligaci\u00f3n de notificarlo de forma fehaciente a la propiedad y en el plazo de un mes desde que aquella cesi\u00f3n se hubiera producido y con las consecuencias del incremento de la renta que la propia norma regula.<\/p>\n\n\n\n

    Por lo tanto, en el supuesto de no notificarse dicha alteraci\u00f3n y descubierta que fuere por la propiedad, esta podr\u00eda accionar solicitando la resoluci\u00f3n del contrato por traspaso o subarriendo inconsentido, conceptos ampliamente tratados por la doctrina y que nos permitimos recordar:<\/p>\n\n\n\n

    \u201c[…] porque en todo caso ha de prevalecer el fallo recurrido en atenci\u00f3n a que dado que el local arrendado est\u00e1 ocupado por persona ajena al inquilino, us\u00e1ndolo en actividades propias y en su beneficio, proceda la resoluci\u00f3n del contrato en virtud de lo dispuesto en el n\u00famero segundo del art\u00edculo 114 de la Ley sin que sea preciso fijar, por no constituir obst\u00e1culo, el t\u00edtulo por el que lo disfrute, si es cesi\u00f3n o subarriendo, si es total o parcial, si absoluta o compartida, ni si es onerosa o gratuita, porque basta que se d\u00e9 la introducci\u00f3n de tercera persona us\u00e1ndolo en su nombre y provecho para que proceda la resoluci\u00f3n del contrato, ya que esta causa tiene su raz\u00f3n en que el arrendatario adquiere por el contrato el derecho de uso, pero no el de disposici\u00f3n que supone el subarriendo o cesi\u00f3n, facultad del due\u00f1o, por lo que la Ley exige para que sea legal que se realice con su autorizaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

    Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de fecha 18 de diciembre de 1959 (Ref. Aranzadi RJ 4888\/1959).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    \u201cCDO.: Que si bien es cierto que, para la estimaci\u00f3n de las presunciones a que se refiere el art. 1253 del C. Civ., es indispensable que entre el hecho demostrado y el que se trata de deducir exista un enlace preciso y directo seg\u00fan las reglas del criterio humano, de suerte que la realidad de uno conduzca al conocimiento del otro (SS. de 7 de mayo de 1958 y 20 de octubre de 1961), no lo es menos que semejante doctrina no ha sido infringida en el presente caso por el Tribunal \u00aba quo\u00bb, al extraer de los hechos expuestos en el razonamiento precedente la consecuencia de que constituyen un subarriendo, cesi\u00f3n o traspaso realizado en favor del padre del arrendatario y subsumido en alguna de las causas de resoluci\u00f3n previstas en los n\u00fams. 2 y 5 del art. 114 de la mencionada Ley, porque tales figuras jur\u00eddicas, por la forma clandestina con que normalmente se celebran, son susceptibles de demostraci\u00f3n a trav\u00e9s de este medio de prueba (presunciones) \u2014SS. de 29 de marzo de 1958, 7 de diciembre de 1959 y 3 de mayo de 1961\u2014 y puede acreditarse no solo por la presencia en el local que se trata de persona ajena a la relaci\u00f3n locativa (SS. de 7 de diciembre de 1962, 2 de mayo de 1964 y 25 de marzo de 1965), sino muy especialmente, como indicaron las sentencias de esta Sala de 29 de septiembre de 1956 y 23 de diciembre de 1959, por la ausencia del arrendatario a otra poblaci\u00f3n, su cese al frente del negocio y su sustituci\u00f3n en el mismo por un extra\u00f1o que, afirmando ser su encargado o apoderado, no justifica en forma adecuada dicha cualidad, por lo que en el supuesto que aqu\u00ed se contempla deben desestimarse los dos primeros motivos del recurso, acogidos al n\u00famero tercero del citado art. 136, y no dar lugar a la nulidad solicitada, sin imposici\u00f3n de costas al recurrente por no estimarse temeridad por su parte a dicho fin.\u201d<\/p>\n\n\n\n

    Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, de fecha 6 de enero de 1970 (Ref. Aranzadi RJ 1419\/1970).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Todo ello de conformidad con la doctrina emanada de la Sentencia al principio citada y concorde con la anterior Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1985 (Sentencia n.\u00ba 2838\/1985), que contempla la extinci\u00f3n del contrato de arriendo de local de dos arrendatarios solidarios, ya que al fallecimiento de uno de ellos y al producirse la renuncia al arriendo del otro, no convalida la pretendida subrogaci\u00f3n de la viuda, puesto que, extinguida aquella comunidad, la pretendida subrogaci\u00f3n mortis causa supone la introducci\u00f3n de un tercero en el local, sin autorizaci\u00f3n del propietario, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cCONSIDERANDO: Que si bien es cierto que el art\u00edculo sesenta de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la subrogaci\u00f3n o sustituci\u00f3n de los herederos en el lugar del arrendatario fallecido, no lo es menos que como muy bien se indica en el considerando segundo de la Sentencia impugnada, referida Ley est\u00e1 contemplando en t\u00e9rminos generales situaciones de arrendador y arrendatario \u00fanicos, lo cual, si bien no impide el que dicha singularizaci\u00f3n pueda pluralizarse, como tiene reconocido la doctrina de esta Sala, no conlleva el que a estos \u00faltimos supuestos hayan de aplicarse las mismas reglas, especialmente cuando, cual aqu\u00ed acontece, la situaci\u00f3n de solidaridad se ha pactado haciendo uso de la libertad de contrataci\u00f3n que consagra el C\u00f3digo Civil en los art\u00edculos mil doscientos cincuenta y cuatro y mil doscientos cincuenta y cinco, y, adem\u00e1s, la Ley de Arrendamientos Urbanos no proh\u00edbe la solidaridad arrendaticia\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF I. Introducci\u00f3n La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de noviembre de 2008 ha puesto una vez m\u00e1s de actualidad el trato distinto que la legislaci\u00f3n arrendaticia y la jurisprudencia dispensan en el supuesto de sustituci\u00f3n de un cotitular del arriendo, seg\u00fan dicha subrogaci\u00f3n se produzca por causa de muerte o por […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":18},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2605\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=2605"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2605\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":2606,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2605\/revisions\/2606\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=2605"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=2605"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=2605"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}